某某与中国移动通信集团有限公司黑龙江分公司、中国移动通信集团有限公司齐齐哈尔分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院 民事判决书 （2023）黑02民终2465号 上诉人（原审原告）：***，男，1954年4月19日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。 委托诉讼代理人：***，男，1951年6月21日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省龙江县。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团有限公司黑龙江分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区文昌街70号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，黑龙江鹤祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司法务。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团有限公司齐齐哈尔分公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区卜奎大街与南马路交叉口东侧1-14层地下一层。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，黑龙江鹤祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司法务。 上诉人***因与被上诉人中国移动通信集团有限公司黑龙江分公司（以下简称中国移动黑龙江分公司）、中国移动通信集团有限公司齐齐哈尔分公司（以下简称中国移动齐齐哈尔分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省龙江县人民法院（2023）黑0221民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销黑龙江省龙江县人民法院（2023）黑0221民初1693号民事判决；2.改判支持***一审诉讼请求；3.诉讼费、司法鉴定费及其他费用由中国移动黑龙江分公司、中国移动齐齐哈尔分公司承担。事实和理由：1.根据《民法典》第577、578、584条规定，本案系房屋买卖合同纠纷，中国移动黑龙江分公司、中国移动齐齐哈尔分公司不履行合同义务，构成根本违约，应赔偿***实际损失。2021年9月，中国移动黑龙江分公司以邻居上访为由不履行合同义务，理应对房屋拆扒的损失进行赔偿，却提出等法院判决后才能赔偿。2022年7月，***起诉中国移动黑龙江分公司，法庭要求***申请对房屋恢复原状的损失进行司法鉴定，***主张以履行合同之日至作出司法鉴定的期间，由中国移动黑龙江分公司承担延误租金及应缴纳的取暖费及滞纳金，不存在扩大损失。***已提供证据证实房屋买卖前，年租金40,000元，一审法院以推定的价格认定年租金，违反意思自治原则，损害***利益；2.案涉房屋环境评估报告费的主体建设单位是中国移动黑龙江分公司、中国移动齐齐哈尔分公司，按照县里召开会议要求，对案涉房屋做汇聚机房对人体有无辐射等问题的环境评估，费用应由中国移动黑龙江分公司承担，一审法院认定双方分担环评费用，有失公允，损害***的合同权益。 中国移动黑龙江分公司、中国移动齐齐哈尔分公司辩称，针对租期，因我方在2020年9月告知房屋无法买卖，无法实现合同目的，故解除买卖协议。对此***即应当对房屋恢复原状，并自行处理，原审对租期认定正确。一审法院根据同地段同期房屋租金进行计算也符合法律规定。对于鉴定费的分担问题，因该鉴定是为了达成买卖合同进行的，应由***承担。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。 ***向一审法院起诉请求：判令中国移动黑龙江分公司、中国移动齐齐哈尔分公司共同承担因房屋买卖合同纠纷违约给***造成的损失164,966.85元，其中包含延误房屋租金106,666元、房屋取暖费及滞纳金15,730元、房屋改造装修中发生的水电物业等费用500元、汇聚机房环评报告费19,000元、房屋恢复原状所需费用20,070.85元、司法鉴定费3,000元。 一审法院认定事实：1.***有一处房屋位于龙江县××街××楼××单元××层××号，面积109.1平方米。2.2020年6月10日，中国移动黑龙江分公司通过采招网发布《黑龙江移动齐齐哈尔市分公司2020年龙江第五汇聚机房采购项目-单一来源采购信息公告》，内容为：“一、项目名称：黑龙江移动齐齐哈尔分公司2020年龙江第五汇聚机房采购项目；二、采购内容：购置齐齐哈尔龙江县××街××楼××单元××层××号，供应商***；谈判程序：我公司定于2020年6月17日9时30分在齐齐哈尔××街××号××室进行首轮谈判。” 3.2020年6月17日，中国移动黑龙江分公司谈判小组成员***、***、***与***进行谈判，谈判由采购负责人***组织并记录，以上人员在《中国移动齐齐哈尔分公司2020年龙江第五汇聚机房采购项目谈判记录》上签字确认，经谈判后，确定房屋成交含税总价为980,000元，谈判小组一致推荐2020年龙江第五汇聚机房采购项目成交供应商为***。 4.2020年10月19日，***将案涉房屋交付给中国移动黑龙江分公司后，该公司进行装修，后因周围邻居上访阻挠施工而停止装修。2021年9月，中国移动黑龙江分公司告知***停止采购案涉房屋。在此期间，2021年3月，经***和中国移动黑龙江分公司同意，黑龙江环创天诚环保咨询有限公司作出《建设项目环境影响报告表》，项目名称为中国移动通信集团黑龙江有限公司龙江分公司汇聚机房环境评估项目，建设单位为中国移动通信集团黑龙江有限公司龙江分公司，综合结论为该项目在建设和运行过程中落实各项环保措施后，从环境保护角度论证，该建设项目是可行的。此次环境评估的技术服务费19,000元由***支付。 5.因中国移动黑龙江分公司对案涉房屋装修时进行了拆扒改动，经***申请，对其案涉房屋恢复原状所需费用进行鉴定。2023年2月14日，齐齐哈尔中鑫资产评估事务所作出齐中鑫（2023）评司鉴字第3号《龙江县人民法院拟确定资产价值涉及的装修、物品资产评估报告》，评估结论为涉案房屋恢复原状所需要的：1.拆扒工时费及运费；2.水暖安装材料费、工时费；3.墙刮大白工料费；4.卫生间材料费及工费；5.地面砖损坏工料费；6.电工时费、材料费；7.地脚线工料费；8.堵北门工料费，于评估基准日2023年2月8日的评估价值为20,070.85元。***为此支付鉴定费3,000元。 一审法院认为，以招标投标方式订立合同的，招标为要约邀请，投标为要约，定标为承诺。本案中，中国移动黑龙江分公司通过采招网发布龙江第五汇聚机房采购项目的公告为要约邀请，***投标为要约，中国移动黑龙江分公司在采招网上发布来源采购信息公告为承诺，该承诺到达要约人***时生效，中国移动黑龙江分公司与***之间的房屋买卖合同即成立。双方虽没有签订书面的房屋买卖合同，但在谈判时已对房屋采购价格达成一致意见，***已经履行主要义务交付了案涉房屋，中国移动黑龙江分公司亦占有该房屋并开始进行装修，双方之间的房屋买卖合同亦应认定成立。 房屋买卖合同成立后，中国移动黑龙江分公司以案涉房屋周围邻居上访、不能实现合同目的为由解除合同，故其应向***承担违约责任。中国移动齐齐哈尔分公司并不是案涉房屋买卖合同关系的相对方，故其在本案中不应承担责任。 关于***主张的案涉房屋2020年6月20日至2023年2月28日的延误租金106,666元及应缴纳的取暖费及滞纳金15,730元的问题，因中国移动黑龙江分公司于2021年9月即告知***停止采购，其后***便可以要求中国移动黑龙江分公司将案涉房屋恢复原状或者自行修复后对外出租并缴纳取暖费，以减少损失。 关于房屋租金，一审法院根据调查走访的情况，酌情按照年租金20,000元计算，支持2020年6月至2021年9月的租金损失，计26,666.67元；关于取暖费，支持其2020－2021年一个取暖期的取暖费3,706元。对于***扩大部分的损失应由其自行承担。 关于***主张由其垫付的案涉房屋的环境评估报告费应如何负担的问题，环境评估报告的项目名称为中国移动通信集团黑龙江有限公司龙江分公司汇聚机房环境评估项目，其目的是对该项目建设的环境影响作出评估，是***与中国移动黑龙江分公司双方为了能够促成房屋交易而做的评估，因此该评估报告费应当由双方分担，各承担9,500元。 关于***主张的房屋恢复原状所需费用20,070.85元，及鉴定费3,000元的问题，因中国移动黑龙江分公司在装修汇聚机房时对案涉房屋内部进行了拆扒改动，故***请求恢复原状的费用及因鉴定恢复原状所需费用而产生的鉴定费，予以支持。 关于***主张中国移动黑龙江分公司在装修时所花费的水电物业等费用，因其未提交证据，故不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：中国移动通信集团有限公司黑龙江分公司于本判决生效后十日内赔偿***62,943.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,599.34元，减半收取1,799.67元，由***负担1,112.87元，由中国移动通信集团有限公司黑龙江分公司负担686.80元。 经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2020年6月中国移动黑龙江分公司通过采招网发布龙江第五汇聚机房采购项目，后与***协商购买案涉房屋，双方虽未签订书面买卖合同，但对采购价格已达成一致意见，***也实际履行了交付房屋的合同义务，故双方已实际形成房屋买卖合同关系，均应按照约定履行各自义务。2021年9月，中国移动黑龙江分公司以周围邻居上访为由要求解除合同，该行为导致合同目的无法实现，构成根本违约，故一审法院判决中国移动黑龙江分公司赔偿***损失的处理原则正确，本院予以确认。 关于***对延误租金、取暖费及滞纳金提出异议的问题，首先，对于延误租金、取暖费及滞纳金计算期限的问题，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”依照上述法律规定，因中国移动黑龙江分公司于2021年9月告知***停止采购，要求解除合同，***即可要求中国移动黑龙江分公司将房屋恢复原状或自行修复后对外出租以减少损失，故一审法院酌定计算至合同解除之日并无不当。其次，对于租金的计算标准问题，违约方应当承担因其违约行为导致守约方丧失的应得收益，该收益的数额通常根据守约方相同条件下所获取的利益来确定，因此一审法院参照同期同地段同类房屋租金价格认定该损失并无不当。虽然***提出异议并提供房屋租赁合同等证据，但均不足以证实其主张，不予采信。 关于环境评估费用的分配问题，***主张环境评估费用系中国移动黑龙江分公司要求其垫付，但未提供证据予以证实，中国移动黑龙江分公司亦不予认可，同时考虑到该环境评估报告是双方为了实现合同目的而作，故一审法院认定该费用由***与中国移动黑龙江分公司共同承担并无不妥。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,341.07元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年九月二十八日 书记员*** 1