浙江众城建筑设计院有限公司、升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

浙江省绍兴市中级人民法院 民事判决书 （2019）浙06民终4799号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江众城建筑设计院有限公司,住所地绍兴市高新区天元大厦0502室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人:***，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***，浙江智仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司,住所地绍兴市越城区天元大厦705号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，浙江浙律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 上诉人浙江众城建筑设计院有限公司因与被上诉人升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初12125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 浙江众城建筑设计院有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项、第四项，查明事实后依法改判，并依法支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1.—审认定上诉人已于2015年5月1日入驻属于认定事实不清。被上诉人与上诉人签订的《绍兴迪荡D12地块写字楼（天元大厦）项目前期服务协议》对于交付物业和入驻物业有明确的区分，交付物业并不当然等同于入驻物业，且该第十条第三款分别对物业交付和入驻两种情形就物业费赠送分别进行了约定。一审法院认定上诉人已于2015年5月1日入驻。事实上，被上诉人的证据只是证明开发商交付物业的时间，但并不能证明上诉人入驻该物业。2.—审法院判决上诉人能耗费按照1.5元/㎡·月标准支付能耗费24515.7元属于认定事实不清。《绍兴迪荡D12地块写字楼（天元大厦）项目前期服务协议》第四条第五款虽然约定能耗费标准为1.5元/㎡·月，但该能耗费系预收，按实、按建筑面积向业主分摊。自被上诉人接管物业至今，被上诉人未提供证据证明案涉物业管理期间能耗费实际是多少，还只是按照前期物业服务合同约定的预收标准进行收取，一审法院在未查明实际能耗为多少的情况下，依据预收标准来判决上诉人承担能耗费金额属于事实认定不清。3.—审法院判决上诉人向被上诉人支付滞纳金属于事实不清，适用法律错误，违反了诚信和公平原则。因被上诉人所提供的物业服务存在诸多问题，一审判决中也明确被上诉人存在物业管理不尽完善的问题，上诉人与被上诉人沟通都未得到解决的情况下发生的本案的纠纷，上诉人并非是无任何合法、合理的抗辩理由的情况下未支付物业服务费，一审法院判决上诉人承担滞纳金缺乏事实和法律依据，也背离了诚信、公平原则和社会价值取向，与最高院关于物业服务合同纠纷司法解释的立法价值取向是相背离的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司辩称，上诉人的上诉请求、事实和理由不符合事实，原审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，故被上诉人请求二审依法驳回上诉，维持原判。1.被上诉人在原审提交的证据证明上诉人入驻的时间在2015年5月1日。2.按照1.5元每平方米每月支付能耗费用是根据双方签订的物业管理合同约定，故原审按照物业管理合同判定正确。3.被上诉人的物业管理质量符合合同约定，原审判决上诉人承担违约责任符合合同约定及法律规定。4.上诉人自入驻至今未缴纳过一次物业管理费，被上诉人多次向上诉人催告要求缴纳物业费，上诉人均不予理睬，违反了法律规定及双方合同约定，违背了公平诚信原则。 原审原告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司向一审法院起诉请求：1、被告支付物业管理费96746.76元；2、被告支付逾期付款的滞纳金暂计141201.89元（自2016年5月1日暂计算至2018年4月30日，实际直至缴清全部物业管理费之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告调整第一项诉讼请求的金额为：96726.96元；调整第二项诉讼请求的金额为：158874.03元。 反诉原告浙江众城建筑设计院有限公司向一审法院反诉请求：1、减少被反诉人已经提供的物业服务收费价款，按每平方米3元价格计算；2、被反诉人敦促有关单位对反诉人物业空调进行维修，使空调制冷、制热效果达到正常；3、被反诉人敦促有关单位对反诉人办公区域及地下二层停车位区域和油烟污染问题进行整改，整改至无油烟污染；4、反诉人公开已发生的管理物业实际能耗费、业主托管的物业共用部位、公用设施设备经营性收益；5、反诉人对物业服务中存在的其他问题进行整改直至符合物业服务质量（整改内容详见清单）；6、被反诉人赔偿损失五万元；7、本案的反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2015年1月15日，升华物业公司（甲方，房地产开发建设单位选聘的物业服务企业）与众城设计院（乙方，物业买受人）分别签订《绍兴迪荡D12地块写字楼（天元大厦）项目前期服务协议》各一份，其中约定：前期物业服务是指：买房出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；物业坐落位置：主楼幢SP0502室/SP0504，建筑面积366.24平方米/366.54平方米；第四条物业服务费。乙方交纳费用时间：每次预交一年，第一次缴费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起满1个月内开始计算；地上建筑物部分：按建筑面积4元／㎡·月，物业服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、水系景观、中央空调等）运行能耗费用，标准为1.5元／㎡·月，均按年预收，按实、按建筑面积向业主分摊；第十条其他约定事项。三、物业费赠送：1、乙方在甲方交付后半年内入驻（按实际交房时间为准），甲方免乙方物业费一年，起免时间从乙方入驻时起算；2、乙方未在甲方交付后半年内入驻（按实际交房时间为准），甲方免乙方物业费一年，起免时间从甲方交房后(按实际交房时间为准)半年起算。第十一条违约责任。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业服务等费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金，或可依法向人民法院起诉，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。协议还对双方其他的权利义务进行了约定。另查明，2015年4月30日，众城设计院出具委托书一份，载明：我公司委托***，身份证号：3305011972××××××××来办理天元大厦SP0502、SP0504室交房手续。***于当日签署了天元国际，该表格最后载明：本物业经交接双方确认无误，从即日起，本业主/住户已是该物业合法拥有人/使用人；同时还签署了收楼表格三，对房屋进行了验收；以及签署了收楼表格四，其中载明：兹因上述物业仍需修葺，而本人/公司无暇照顾，不能每日往返开启进户门予修葺人员进入施工，现谨将钥匙交予天元国际客服中心托管，请代本人/本公司开启进户门。本人/本公司承诺：托管期间，本单位之设备、物件等，若有任何遗失，概与天元国际客户服务中心无关，且物业客户服务中心无须负任何责任。在修葺工程完工后，将亲往客户服务中心取回钥匙。庭审中，原告认为被告实际入住物业的时间为2015年5月1日，而被告认为系2015年5月底。 一审法院认为，原告（反诉被告）升华物业公司与被告（反诉原告）众城设计院签订的两份《绍兴迪荡D12地块写字楼（天元大厦）项目前期服务协议》,系双方真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的规定，应认定为有效，双方均应依约履行。根据该协议，物业服务费按建筑面积4元／㎡·月收取，每次预交一年，第一次缴费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起满1个月内开始计算；能耗费按照1.5元／㎡·月，均按年预收。而关于双方争议的实际入住时间，该院认为根据原告提供的委托书可以证实被告于2015年4月30日出具委托书委托***办理天元大厦SP0502、SP0504室交房手续，而***于同日签署了，该表格载明本物业经交接双方确认无误，从即日起，本业主/住户已是该物业合法拥有人/使用人；另同日还签署了收楼表格三，对房屋进行了验收；以及签署了收楼表格四，载明因房屋需修葺故先将钥匙交由升华物业公司托管。从***于2015年4月30日办理的上述交房手续来看，现原告主张被告已于2015年5月1日入驻，依据充分，该院予以支持。而根据协议第十条第三项物业费赠送的约定，物业费可于业主入驻之日起免交一年，则现升华物业公司主张众城设计院自2016年5月1日开始至2018年4月3日的物业费及能耗费，符合双方协议约定，该院予以支持。根据SP0502、SP0504室的建筑面积366.24平方米、366.54平方米，该院核定该期间的物业费及能耗费为96726.96元（732.78㎡×5.5元／㎡·月×12月×2年）。关于众城设计院的反诉诉请，该院评析如下：第一，对于要求减少华升物业公司已经提供的物业服务收费价款，按每平方米3元价格计算的诉请，该院认为双方已经签订了物业服务协议，具体物业服务费的收取应按照协议履行，众城设计院要求减少收费，按每平方米3元计算，于法无据，该院不予支持；第二，对于要求升华物业公司敦促有关单位对众城设计院物业空调进行维修，使空调制冷、制热效果达到正常的诉请。因空调系安装在众城设计院内，系当初众城设计院购置物业时开发商一并予以交付的设备，并非大厦安装的公共设施，故空调制冷制热并非物业公司管理的范围，对该诉请该院不予支持；第三、对于要求升华物业公司敦促有关单位对众城设计院办公区域及地下二层停车位区域的油烟污染问题进行整改，整改至无油烟污染。该院认为，油烟问题来自于地下一层开设餐厅所致，而众城设计院未提供证据证明该餐厅系由物业公司出租开设，亦无法证明该餐厅油烟排放的具体情况，故对于要求升华物业敦促有关单位对油烟污染问题进行整改并整改至无油烟污染，该院不予支持，众城设计院就可油烟污染问题反映至相关环保部门进行监督，华升物业公司应予协助。第四、对于要求升华物业公司公开已发生的管理物业实际能耗费，业主托管的物业共用部位、公用设施设备经营性收益，对此升华物业公司同意公开，故该院予以支持；第五、对于要求升华物业公司对物业服务中存在的其他问题进行整改直至符合物业服务质量，因众城设计院未能提供相应的证据证明物业存在清单所列问题，故该院不予支持；第六、对于要求升华物业公司赔偿损失五万元的诉请，因众城设计院未提供证据证明损失内容及损失与升华物业公司存在因果关系，故该院不予支持。对升华物业公司要求按合同约定的日千分之三支付滞纳金，该院认为，一则约定过高，二则虽然该院对众城设计院的反诉请求大部分均未支持，但从本案实际情况来看，升华物业公司就其物业管理亦未能予以完善，故该院对滞纳金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中第一年物业费及能耗费48363.48元滞纳金自2016年5月1日起计算至款清之日止，第二年物业费及能耗费48363.48元滞纳金自2017年5月1日起计算至款清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告浙江众城建筑设计院有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司拖欠的物业费及能耗费合计96726.96元，并支付上述款项按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的滞纳金（其中第一年物业费及能耗费48363.48元滞纳金自2016年5月1日起计算至款清之日止，第二年物业费及能耗费48363.48元滞纳金自2017年5月1日起计算至款清之日止）；二、驳回原告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求；三、反诉被告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司应于本判决生效之日起三十日内公开已发生的实际能耗费明细，以及物业共用部位、公用设施设备的经营性收益明细；四、驳回反诉原告浙江众城建筑设计院有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费5134元，由原告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司负担3055元，被告浙江众城建筑设计院有限公司负担2079元；本案反诉案件受理费1050元，由反诉原告浙江众城建筑设计院有限公司负担。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向该院付清。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议依法有效，当事人应依约履行。关于上诉人的入驻时间，在案的委托书、物业验收表、钥匙托管承诺书等证据表明，上诉人于2015年4月30日委托***办理了物业交接手续，故被上诉人主张上诉人于2015年5月1日入驻合理有据。上诉人主张其入驻时间为2015年5月30日，但未能提供充分有效的证据对此予以证明，本院不予采信。关于一审判令上诉人支付被上诉人能耗费是否正确的问题。本案中，涉案前期物业服务协议约定，“物业服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、水系景观、中央空调等）运行能耗费用，标准为1.5元／㎡·月，均按年预收，按实、按建筑面积向业主分摊”，故一审判令上诉人向被上诉人支付能耗费具有相应合同依据。需要指出的是，上述能耗费是上诉人应预缴的能耗费，根据合同约定需按实、按建筑面积向业主分摊，故若上诉人存在多交纳能耗费的情形可待被上诉人公开已发生的实际能耗费明细后就其多交纳部分另行向被上诉人主张。关于一审判令上诉人支付被上诉人滞纳金是否正确的问题。涉案前期物业服务协议约定，“乙方违反协议，不按照约定缴纳物业服务等费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金”，故一审对被上诉人主张的滞纳金予以支持具有相应合同依据，同时结合本案实际情况对该滞纳金予以调整亦属合理。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在诸多问题，其未支付物业服务费系合理抗辩，故其无需支付滞纳金，但即使被上诉人提供的物业服务不尽完善，在上诉人业已享受被上诉人按合同约定提供的物业服务的情况下，上诉人不履行合同主要义务拒交物业服务费于法无据，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2218元，由上诉人浙江众城建筑设计院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年一月十六日 法官助理*** 书记员***