深圳大学建筑设计研究院有限公司
深圳大学建筑设计研究院有限公司与深圳市集宏建筑装饰设计工程有限公司、深圳市大宏源房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
文书内容
广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0304民初37449号
原告：深圳大学建筑设计研究院有限公司，住所深圳市南山区深圳大学内，统一社会信用代码9144030019219227XU。
法定代表人：高青。
委托代理人：闫洪师，北京大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：鲁菲，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。
被告：深圳市集宏建筑装饰设计工程有限公司，住所深圳市罗湖区南湖街道深南东路92号主楼7-8层，统一社会信用代码914403000527656703。
法定代表人：吕在智。
被告：深圳市大宏源房地产开发有限公司，住所深圳市罗湖区南湖街道深南东路92号主楼7-8层，统一社会信用代码914403005788031093。
法定代表人：周晓林。
原告深圳大学建筑设计研究院有限公司与被告深圳市集宏建筑装饰设计工程有限公司（下称集宏设计公司）、深圳市大宏源房地产开发有限公司（下称大宏房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日受理后，依法适用普通程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人闫洪师、鲁菲到庭参加诉讼，两被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，深圳大学建筑设计研究院与被告集宏设计公司（承租方）和大宏房地产公司（担保方）于2016年6月28日签署了房地产租赁合同，合同约定期间租期5年，其中2016年7月1日至2018年6月30日期间的月租金为112363元，2018年7月1日至2019年6月30日期间的月租金为117981元。但自2017年9月至今，被告集宏设计公司已经拖欠租金11个月（计算至2018年7月）。并且，原告曾于2018年3月23日向被告集宏设计公司、大宏房地产公司发送了催缴租金的律师函。物流跟踪信息显示被告于2018年3月27日签收了该律师函。但截至到原告起诉前，被告仍未支付原告欠缴租金。鉴于以上事实，为维护原告的正当合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除房地产租赁合同；2、被告集宏设计公司迁离原告移交租赁房产；3、被告集宏设计公司支付拖欠的2018年3月1日至2019年3月31日期间的租金1488809元；4、被告集宏设计公司支付原告租金滞纳金433780.20元；5、扣除被告集宏设计公司的租赁保证金224800元；6、被告大宏房地产公司承担连带还款责任，包括租金和滞纳金；7、两被告承担本案的诉讼费。庭审时，原告明确第4项诉讼请求的滞纳金以当月应付租金为计算基数，自当月1日起计算至2019年3月31日。
两被告未答辩，开庭时缺席。
经审理查明，2016年6月28日，原告（出租方、甲方）与被告集宏设计公司（承租方、乙方）、大宏房地产公司（担保方）签署《房地产租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××大厦西××342.45平方米及西二层525.53平方米（下称涉案房产）出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，担保方为本合同作担保，担保方式为连带责任保证，当乙方不按合同约定支付租金或任何原因造成甲方损失的，甲方有权直接向担保方追偿。租金按建筑面积计算，一层每平方米每月190元，二层每平方米每月90元，月租金总额为112363元。单位租金从第三年起按年5%递增，2016年7月1日至2018年6月30日的月租金为112363元，2018年7月1日至2019年6月30日的月租金为117981元，乙方拖欠租金累计达15天，甲方有权终止本合同。乙方租赁房产作办公用途，租赁期间，乙方负责支付租赁房产的水电费、房屋管理费、电话费、燃气费等一切经营所发生的费用以及交纳国家各种规费由乙方承担，甲方向乙方收取租赁保证金224800元，甲方给予乙方两个月的装修期，期限自2016年7月1日至2016年8月31日，装修期内不计收租金，乙方要交承租房屋管理费。乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，由甲方按月租金的百分之二收取滞纳金。
2016年6月30日，原告向被告集宏设计公司开具《收款收据》，确认收到被告集宏设计公司支付的房租保证金224800元。
2018年3月26日，原告委托北京大成（深圳）律师事务所向两被告寄发《律师函》，要求两被告支付拖欠截至2018年3月的共计7个月的租金，该邮件于次日妥投。
另查，被告通过银行转账的方式向原告支付租金，原告向被告开具了租金发票，原告自行制作的被缴费明细表明确载明了被告支付费用所属月份的租金，被告于2019年1月17日支付了2018年2月份的租金，被告另于2018年12月27日支付了22472元的费用，但未确定是哪个月的租金。
又查，本院工作人员向被告集宏设计公司承租的涉案房产所在地址送达应诉材料时，该地址查不到被告集宏设计公司，物业管理处亦称没有该公司。
再查，原告与深业（深圳）工贸发展有限公司于1990年7月30日在深圳市公证处公证签署《房屋买卖合同》约定，原告向该公司购买涉案房产，该公司于1991年1月29日向原告开具了购房款的发票。
庭审时，原告称被告集宏设计公司仍在占有使用涉案房产，被告曾通过街道办找到原告要求对租金打折，因原告是国有企业，没有同意被告集宏设计公司的请求。
以上事实有《房地产租赁合同》、发票、收款收据、律师函、邮单及物流跟踪信息查询单、公证书、《房屋买卖合同公证书》、购房款发票及庭审笔录为证。
本案认为，原告与两被告签署的《房地产租赁合同》是各方真实意思表示，原告将涉案房产交付被告集宏设计公司占有使用，被告集宏设计公司未按期支付租金，构成根本违约，原告有权要求解除双方签署的涉案合同。根据原告提交的发票及自述的被告集宏设计公司支付租金的情况，在被告集宏设计公司未应诉答辩的情况下，本院采信原告所述的被告支付租金至2018年2月，另支付了22472元及租赁保证金224800元，合同并未约定被告集宏设计公司违约时原告可没收租赁保证金，因此，被告集宏设计公司支付的上述两笔款项应先行足额抵扣拖欠在先的2018年3、4月份的租金及5月份的部分租金，按合同约定，原告拖欠的2018年6月30日前的月租金为112363元、2018年7月至2019年3月31日的月租金为117981元，抵扣后，被告集宏设计公司应支付拖欠截至2019年3月31日的租金共计1264009元（4×112363+9×117981-22472-224800），对原告主张租金超出的部分，本院不予支持。合同约定被告集宏设计公司逾期支付租金的，每逾期一日，应按日支付月租金百分之二的滞纳金，原告自愿将滞纳金调整为按年利率24%收取，本院予以支持，合同未约定租金的支付时间，但被告集宏设计公司最迟应于当月的最后一日支付当月租金，即被告集宏设计公司自应付租金月份的次月1日即构成逾期付款，计至2019年3月31日的滞纳金应为123135.06元（详见附表）。对原告主张滞纳金超出的部分，本院亦不予支持。被告大宏房地产公司自愿为被告集宏设计公司履行涉案合同作担保，在被告集宏设计公司未按约定支付租金的情况下，原告要求被告大宏房地产公司承担连带清偿责任，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告深圳大学建筑设计研究院有限公司与被告深圳市集宏建筑装饰设计工程有限公司、深圳市大宏源房地产开发有限公司签署的《房地产租赁合同》；
二、被告深圳市集宏建筑装饰设计工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离其承租的位于深圳市福田区红荔西路交行大厦西一层及西二层的房屋；
三、被告深圳市集宏建筑装饰设计工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付截至2019年3月31日的租金1264009元及逾期付款滞纳金123135.06元；
四、被告深圳市大宏源房地产开发有限公司对被告深圳市集宏建筑装饰设计工程有限公司的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告深圳大学建筑设计研究院有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。
案件受理费23979元（原告已预交），由原告负担8489元，两被告负担15490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 曾小平
人民陪审员 周伟斌
二〇一九年四月十二日
书 记 员 王 芸
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
判决书附表
月份（年.月）
租金欠费金额（元）
滞纳金起算时间（年.月.日）
滞纳金的截止时间（年.月.日）
滞纳金计算标准
滞纳金的金额（元）
2018.5
89817
2018.6.1
2019.3.31
24%/年
17963.40
2018.6
112363
2018.7.1
20225.34
2018.7
117981
2018.8.1
18876.96
2018.8
117981
2018.9.1
16517.34
2018.9
117981
2018.10.1
14157.72
2018.10
117981
2018.11.1
11798.10
2018.11
117981
2018.12.1
9438.48
2018.12
117981
2019.1.1
7078.86
2019.1
117981
2019.2.1
4719.24
2019.2
117981
2019.3.1
2359.62
2019.3
117981
／
／
合计
1264009
123135.06
