中原靖业建设工程有限公司、周口市鼎发家具商贸有限公司等侵权责任纠纷民事二审民事判决书

河南省周口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫16民终129号

上诉人（原审原告）：中原靖业建设工程有限公司。住所地：成都市青年区光华村南街50号3栋10层2号，统一社会信用代码：91510100MA6CNC2C87。

法定代表人：胡国林，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘会东、谷婷婷（实习），河南郭力律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：周口市鼎发家具商贸有限公司。住所地：河南省周口市开元大道与工农路交叉口星美居然城5号楼3楼311-316,统一社会信用代码:9141160OMA9GKG3L1H。

法定代表人:黄佳佳,该单位执行董事兼任总经理。

被上诉人（原审被告）：黄佳佳，男,汉族,1983年12月11日生,住所河南省漯河市偃师区。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：孔翠，河南锦实律师事务所律师。

上诉人中原靖业建设工程有限公司（以下简称中原靖业公司）因与被上诉人周口市鼎发家具商贸有限公司（以下简称鼎发家具公司）、黄佳佳侵权责任纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初9638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

中原靖业公司上诉请求：1、依法撤销川汇区人民法院(2021)豫1602民初9638号民事判决,将案件发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求;2、一、二审诉讼相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未同意追加周口中晟达物业管理有限公司为共同被告程序严重违法。根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》之规定,当事人一方或双方为两人以上,诉讼标的具有同一性是必要共同诉讼。当行为人共同实施侵权行为时基于诉讼标的的同一性构成必要共同诉讼或者分别实施侵权行为造成同一损害时,仍可以基于诉讼标的的同一性以及防止判决冲突、保护当事人利益等政策原因构成必要共同诉讼。本案中,上诉人依据川汇区人民法院2020年11月30日作出的(2020)豫1602执12号执行裁定书,取得涉案房屋所有权后,周口中晟达物业管理有限公司在未与上诉人签订相关的委托出租协议的情形下,不顾上诉人多次劝阻,仍旧与黄佳佳签订商铺租赁合同,周口中晟达物业管理有限公司在上诉人取得涉案房屋所有权后继续收取租金的行为没有法律依据,黄佳佳不顾上诉人劝阻,继续向中晟达物业管理有限公司交租金,强行占用涉案房屋,属于共同侵权。一审法院不顾该事实,在上诉人及被上诉方申请追加周口中晟达物业管理有限公司为共同被告时,以种种理由推辞,周口中晟达物业管理有限公司作为共同诉讼人必须共同参加诉讼。因此,一审法院审理程序严重违法,直接影响到案件的审理结果,对上诉人明显不公,二审法院应当予以纠正。二、一审法院没有追加周口市中邦置地有限公司为原审被告系遗漏当事人,导致案件基本事实没有查清一审法院认定:“涉案房屋在2018年4月23日由中邦公司委托中晟达物业公司以中晟达物业公司名义出租给许艳丽。”首先，一审中并没有相关证据证明中晟达物业是受中邦公司的委托出租商铺,而中晟达物业也没有参加庭审活动,其是否有处置涉案商铺的权利一审法院并未查清。若其没有权利出租涉案商铺,中晟达物业与黄佳佳所签的合同,即使签订时间在川汇区法院作出的(2020)豫1602执12号执行裁定书之前,上诉人取得涉案商铺所有权之后,该合同不对上诉人发生效力,二者擅自处置上诉人财产的行为是对上诉人的严重侵权,中晟达物业基于此所取得的租金也应一并返还上诉人。其次,被上诉人黄佳佳在2018年4月23日与中晟达物业签订A05栋3层311-325铺位的租赁合同,期限为2018年5月1日至2021年4月30日。为什么到2019年4月11日才与许艳丽签订A05栋3层311-325铺位的转让合同?而许艳丽的租赁铺号为A05栋301-333商铺,期限为2018年5月1日至2021年4月30日,中晟达物业将同一期限内的同一商铺租赁给两方,期限重合,而承租人不同,该事实一审法院在审理中并未查明。最后,开发商作为被执行人对拍卖行为明知,川汇区法院工作人员到现场拍照进行拍卖查勘,中晟达物业与被上诉人也是明知的,在明知涉案商铺所有权归上诉人的情况下，仍旧签订租赁合同,交纳租金。由此可以看出,在法院执行环节中,中晟达物业与被上诉人黄佳佳签订的原合同于2021年4月30日到期,而在2020年9月14日二者将租赁期限变更为2020年9月14日至2023年9月13日,二者在明知涉案商铺被强制执行的情况下,不是根据原合同第六条第十四款约定的提前三个月书面提出续签申请,而是提前七个多月签订补充协议,将尚未到期的合同变更租赁期限,属于明显恶意串通损害上诉人合法权益。

鼎发家具公司、黄佳佳辩称，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

中原靖业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令鼎发家具公司、黄佳佳停止侵权、返还房屋;2、鼎发家具公司向中原靖业公司支付租金40474.08元(暂计算至2021年9月1日);黄佳佳承担连带责任;3、相关诉讼费由鼎发家具公司、黄佳佳承担。

一审法院认定事实：案涉房屋在2018年4月23日由中邦公司委托中晟达物业公司以中晟达物业公司的名义出租给许艳丽,并签订租赁合同,约定租赁期为2018年5月1日至2021年4月30日,租期36个月。中邦国际建材城实际开业日期与合同起始日期不一致的,以商场开业日期为准。2019年4月许艳丽将Ａ05铺位号为311-313、316-320以30万元的价格转给黄佳佳,双方签订商铺转让合同,黄佳佳与中晟达物业公司、许艳丽签订三方转让协议,同时黄佳佳与中晟达物业公司重新签订新的租赁合同及补充协议,补充协议第2条约定:租赁期限为2020年9月14日至2023年9月13日止,介于原合同乙方已向甲方缴纳租金76292元,截止2023年9月13日前,乙方无需再向甲方缴纳该期间内租金。中原靖业公司2020年11月30日取得2020豫1602执12号执行裁定书,裁定将周口市中邦置地有限公司（以下简称“中邦公司＂）所有的位于周口市经济开发区西侧、宋河路南侧楼栋号为Ａ05铺位号为301、304、306、311-313、316-320的房产抵偿为中原靖业公司所有。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中,鼎发家具公司、黄佳佳承租案涉房屋在先,中原靖业公司取得案涉房屋所有权在后,故中原靖业公司提供的证据不足以支持其诉请,原审法院对中原靖业公司的诉讼不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:驳回中原靖业建设工程有限公司的诉讼请求;案件受理费减半收取406元,由中原靖业建设工程有限公司承担。

本院二审期间，被上诉人提交新证据，证据一，聊天记录（黄佳佳之妻与许艳丽聊天记录）、银行交易明细、电子回执、通话记录，证明目的：证明黄佳佳于2019年4月11日实际承租涉案商铺并实际支付转让费30万元；证据二，聊天记录、照片、星美居然城开业“一周年”活动推广方案，证明目的：证明中邦国际建材城实际开业时间为2020年9月14日；上诉人发表质证意见：聊天记录证明目的有异议，案外人徐艳丽并没有出庭作证不排除被上诉人与案外人徐艳丽串通后作出的该聊天内容，银行交易明细、电子回单证明目的有异议，该证据不能证明黄佳佳交付的就是案涉房屋的租金，通话录音真实性有异议，该录音并不完整徐艳丽并没有表明自己的身份，从聊天记录中黄佳佳说我接木子秀那个从该黄佳佳陈述中说木子秀并不是案涉房屋的，该证据因为录于2022年1月10日，在该判决作出后所以该证据不排除双方恶意串通为了排除上诉人得不到案涉房屋，照片真实性无异议证明目的有异议，该证据恰恰证明了被上诉人一直侵占案涉房屋至今，再者被上诉人与中达物业签订的有物业合同，商铺开业时间应以合同为准不应以推广方案为准。本院认为，对被上诉人提交的真实性无法核实，本院不予采纳。本院查明的事实与一审相同。

本院认为，关于上诉人诉称的二被上诉人鼎发家具公司、黄佳佳是否对上诉人构成侵权、应否返还房屋的问题。依据原审中被上诉人提交的证据，足以证明被上诉人承租并实际占有涉案的A05铺位号为311-313、316-320的时间是在上诉人取得执行裁定书之前，根据买卖不破租赁的原则，二被上诉人在2023年9月13日之前对涉案的商铺享有合法的占有、使用、收益的权利，二被上诉人在2023年9月13日之前使用涉案的商铺对被上诉人构不成侵权，上诉人诉称的二被上诉人鼎发家具公司、黄佳佳停止侵权、返还房屋的诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人诉称的鼎发家具公司是否应向其支付租金的问题。在买卖不破租赁中，买受人在取得租赁物所有权后承受了出卖人在原租赁合同中的契约地位，因而有权向承租人收取自其成为所有权后所生的租金。如果承租人在租赁之始一次性向出租人付清了全部租金，则出租人提前收取的当其失去租赁物所有权后所生的租金便构成不当得利，在物权变动后承租人对原出租人的清偿可以对抗受让人的租金请求，租赁物的受让人可以就其变更为所有权人后所对应的租金向原出租人行使不当得利返还请求权。本案中，被上诉人已经将涉案的租金经周口市中邦置地有限公司同意已经向出租人付清了全部租金，故中邦置地有限公司提前收取的当其失去租赁物所有权后所生的租金便构成不当得利，上诉人可就2020年11月30以后的租金另案向中邦置地有限公司主张。

综上所述，中原靖业建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费812元，由中原靖业建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张群阳

审 判 员　张　杰

审 判 员　金　薇

二〇二二年一月二十一日

法官助理　田梦华

书 记 员　种一行