广东某有限公司、余某某房屋租赁合同纠纷一审判决书

广东省广州市海珠区人民法院 民事判决书 （2023）粤0105民初21650号 原告：广东省石油化工建设集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区同福中路293号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 委托诉讼代理人：***，公司律师。 被告：***，男，1973年7月20日出生，汉族，住XXX303房，公民身份号码：XXX。 原告广东省石油化工建设集团有限公司诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年11月27日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东省石油化工建设集团有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告广东省石油化工建设集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《物业租赁合同》，并腾空交还广州市海珠区同福中路293号之三105、106铺（以下简称105铺、106铺）；2、判令被告向原告支付租金195954元（其中2022年9月1日至2023年6月30日105铺的租金每月7472元，2023年7月1日至2023年12月31日105铺的租金每月7846元，2022年11月1日至2023年12月31日106铺的租金每月5297元）；3、判令被告向原告支付105铺2022年7月至2023年12月、106铺2022年11月至2023年12月的水电费共10619.67元；4、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（按每日利率万分之五计算）；5、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告与被告签订《物业租赁合同》，约定由被告承租广州市海珠区同福中路293号之三105、106铺。被告使用涉案商铺，但一直拒交租金和水电费。被告于2023年12月底搬离涉案商铺，故原告的第1项诉讼请求只要求解除双方签订的租赁合同，明确第2、3项诉讼请求的款项计至2023年12月31日。据上，原告提起本案诉讼。 被告***没有提出答辩意见和举证。 经审理查明：据粤（2016）广州市不动产权第XX号不动产权证书记载，广州市海珠区同福中路293号之三，之四首层房屋的权利人为原告，建筑面积492.73平方米，用途为商业。 2022年6月29日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：（第一条）甲方同意将坐落在广州市海珠区同福中路293号之三105铺的物业出租给乙方作商业用途使用；租赁建筑面积29.34平方米；（第二条）2022年7月1日至2023年6月30日每月租金7472元；2023年7月1日至2024年6月30日每月租金7846元；2024年7月1日至2025年6月30日每月租金8238元；租金为月结，乙方须在10日前以现金或转账付款方式足额支付当月租金给甲方；（第三条）乙方应在签订本合同当日内向甲方支付15000元作为租赁保证金；（第六条）乙方应按本合同约定在租赁期内向甲方支付本物业租金，每逾期一日，按拖欠款总额的3%向甲方偿付违约金；拖欠逾期30日，甲方可终止租赁合同，收回物业同时清收拖欠期间租金和相关费用，租赁保证金不予退回；乙方擅自提前终止或解除租赁合同的，租赁保证金不予退还；乙方应全额付清所有欠款（包括但不限于租金、水电费、物业管理费、违约金等一切费用）；等。 2022年10月31日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：（第一条）甲方同意将坐落在广州市海珠区同福中路293号之三106铺的物业出租给乙方作商铺用途使用；租赁建筑面积21.09平方米；（第二条）2022年11月1日至2022年12月31日每月租金5297元；租金为月结，乙方须在10日前以现金或转账付款方式足额支付当月租金给甲方；（第三条）乙方应在签订本合同当日内向甲方支付10600元作为租赁保证金；（第六条）乙方应按本合同约定在租赁期内向甲方支付本物业租金，每逾期一日，按拖欠款总额的0.05%向甲方偿付违约金；拖欠逾期30日，甲方可终止租赁合同，收回物业同时清收拖欠期间租金和相关费用，租赁保证金不予退回；乙方擅自提前终止或解除租赁合同的，租赁保证金不予退还；乙方应全额付清所有欠款（包括但不限于租金、水电费、物业管理费、违约金等一切费用）；等。 2022年12月6日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）就106铺续签《物业租赁合同》，约定租赁期限从2023年1月1日至2025年12月31日止，其他合同内容与2022年10月31日签订的合同内容一致。 另查，2022年2月18日，国家发展改革委、财政部、国资委等各部门联合印发了《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金〔2022〕271号），其中载明“2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。” 2022年3月24日，广东省人民政府办公厅印发了《广东省促进服务业领域困难行业恢复发展若干措施》（粤办函〔2022〕40号），其中载明“2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内（东莞市、中山市按所在的镇和街道行政区域内）的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋（国有及国有控股企业、国有实际控制企业、行政事业单位权属的房屋），2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。” 2022年6月、10月、11月、12月，广州市海珠区多地区发生疫情且被列入疫情中高风险地区。 诉讼中，原告表示：被告承租商铺后成立个人独资企业“广州市海珠区同夏食品店”并用于经营餐饮，仅支付105铺2022年7月1日至2022年8月30日的租金，未支付过106铺的租金；涉案合同于被告开始搬离之日即2023年12月31日解除；被告缴纳了105铺租赁保证金15000元、106铺租赁保证金10600元，租赁保证金予以没收；涉案商铺是国有房屋，原告于2020年6月1日授权广东省伊佩克环保产业有限公司（以下简称伊佩克公司）对原告物业进行统筹管理，2022年6月原告向伊佩克公司进行减免租金请示，同年6月27日，伊佩克公司予以批复，对原告受疫情影响共计79户租户予以减免3个月租金；原告收到伊佩克公司批复后即刻召开减免租金工作；被告于2022年7月与原告签署105铺的租赁合同，2022年7月1日之前与原告签署105铺租赁合同的承租人为案外人，但实际使用者为被告，据悉案外人将105铺转租给被告，原告对105铺在2022年7月1日前承租人已减免3个月租金，故其已享受减免3个月租金政策；2022年11月原、被告签署106铺租赁合同，彼时原告减免租金工作已完成，故被告承租106铺不享受减租政策；被告应于每月10日前向原告支付当月租金及上月的水电费，原告主张的违约金从欠费当月11日起计至实际清偿之日止。 原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、原告员工与被告（微信号XXX）的微信聊天记录，显示：2023年6月7日，原告员工发送《租金催收函***》。被告：“白经理，等下复您。”2023年8月8日，原告员工：“截止到2023年8月份共计欠费143912元。”被告：“收到，我在医院做理疗手术不方便接电话。”原告员工：“自2022年9月1日起截至2023年8月，您一直未缴纳过任何租金及水电费用……现我司再次与您确认您欠缴款项明细（详见下表），如您对欠缴款项金额有异议，请于三日内进行回复，逾期不复视为同意表内所列款项金额及计算方式……”原告员工发送《***欠费明细》；拟证明原告向被告催缴租金和水电费。2、水电表抄表记录；3、水电费明细单；证据2-3拟证明被告欠缴的水电费情况。4、原告与伊佩克公司于2020年6月1日签订的《物业授权管理合同》、伊佩克公司于2022年6月27日出具的《关于同意减免租金的批复》；拟证明疫情期间租金减免情况。5、微信聊天记录，拟证明被告于2024年1月22日通过微信告知原告员工，其于2024年1月21日晚搬离涉案商铺。 本院认为：原告与被告签订的《物业租赁合同》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。 关于合同解除问题。原告主张被告仅支付105铺2022年7月1日至8月30日的租金，未支付过106铺的租金，并于2023年12月31日开始搬离商铺，提交了微信聊天记录予以证明。被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。本院对原告的主张予以采信。原告主张涉案合同于被告开始搬离商铺之日即2023年12月31日解除，有理，本院予以支持。原告确认被告已搬离涉案商铺，并明确其第1项诉请只要求解除双方签订的租赁合同，故本院对原告要求被告腾空交还涉案商铺的诉请不予处理。 关于租金及逾期支付租金的违约金问题。被告占有使用涉案商铺，应支付相应的租金。按照合同约定，被告应向原告支付2022年9月1日至2023年6月30日105铺的租金（每月7472元）、2023年7月1日至2023年12月31日105铺的租金（每月7846元）、2022年11月1日至2023年12月31日106铺的租金（每月5297元），以上租金合计195954元。但考虑到被告承租涉案商铺用于经营餐饮，疫情及防控措施对餐饮行业的正常经营及收益确有较大影响，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，按照国企房屋减免租金相关政策，本院酌定原告减免被告105铺3个月的租金22416元（每月7472元）、106铺1个月的租金5297元（每月5297元）。减免后，被告应向原告支付租金168241元（195954元-27713元）。被告未依约支付租金，应承担相应的违约责任，原告要求没收租赁保证金于法有据，本院予以支持。考虑到本院已认定原告有权没收租赁保证金及疫情因素，本院酌定被告按每日万分之二的标准向原告计付逾期支付2022年12月至2023年12月租金的违约金，其中逾期支付105铺2022年12月至2023年6月租金的违约金分别以7472元为基数，逾期支付105铺2023年7月至2023年12月租金的违约金分别以7846元为基数，逾期支付106铺2022年12月至2023年12月租金的违约金分别以5297元为基数，从欠费当月11日起至实际清偿之日止，违约金总额以被告欠付的2022年12月至2023年12月的租金168241元为限。原告主张的超出本院支持部分的违约金，本院予以驳回。 关于水电费问题。原告主张被告欠付105铺2022年7月至2023年12月、106铺2022年11月至2023年12月的水电费共10619.67元，提交了水电表抄表记录、水电费明细单，本院予以合理采信，对原告要求被告支付上述费用的诉请予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告广东省石油化工建设集团有限公司与被告***就广州市海珠区同福中路293号之三105铺、106铺签订的《物业租赁合同》于2023年12月31日解除； 二、被告***在本判决生效之日起十日内向原告广东省石油化工建设集团有限公司支付租金168241元； 三、被告***在本判决生效之日起十日内向原告广东省石油化工建设集团有限公司支付水电费10619.67元； 四、被告***在本判决生效之日起十日内向原告广东省石油化工建设集团有限公司支付逾期支付2022年12月至2023年12月租金的违约金（按每日万分之二的标准计算；其中逾期支付105铺2022年12月至2023年6月租金的违约金分别以7472元为基数，逾期支付105铺2023年7月至2023年12月租金的违约金分别以7846元为基数，逾期支付106铺2022年12月至2023年12月租金的违约金分别以5297元为基数；从欠费当月11日起至实际清偿之日止；违约金总额以168241元为限）； 五、驳回原告广东省石油化工建设集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8849.45元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二四年六月二十六日 书记员*** *** 自动履行提示 本裁判生效后，一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。拒不履行方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。