某某、中海工程建设总局有限公司等建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省定安县人民法院 执行裁定书 （2025）琼9021执异25号 异议人（案外人）：***，女，1982年3月10日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码：XXX。 申请人：中海工程建设总局有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路128号院2号楼8层915，统一社会信用代码：911100001000196735。 法定代表人：***，公司董事长。 委托代理人：***，广东立邦律师事务所律师。 委托代理人：***，该公司员工。 被申请人：海南定安碧桂园天长实业有限公司，住所地海南省定安县定城镇塔岭新区弘诲路38号，统一社会信用代码：91460200793126286R。 法定代表人：***。 关于本院立案执行的申请人中海工程建设总局有限公司（以下简称“中海公司”）与被申请人海南定安碧桂园天长实业有限公司（以下简称“定安碧桂园公司”）建设工程合同纠纷一案【案号（2024）琼9021民初44号】，案外人***以被查封的案涉房屋为其购买的财产为由，申请依法中止对位于定安县定城镇塔岭新区弘诲路西侧天长·椰风水韵9号楼2单元606房的房屋的执行，于2025年3月18日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，申请保全人中海工程建设总局有限公司（以下简称“中海公司”）与被申请人海南定安碧桂园天长实业有限公司（以下简称“碧桂园公司”）财产保全一案，定安县人民法院于2024年2月6日作出（2024）琼9021民初44号《民事裁定书》，查封了位于定安县定城镇塔岭新区弘诲路西侧天长·椰风水韵9号楼2单元606房的房屋。然异议人***是上述房产的合法权利人，享有足以排除对该房屋执行的民事权益，具体如下： 2019年3月14日，异议人***与被申请人碧桂园公司签署《天长·椰风水韵认购协议》，约定：异议人***认购位于海南省定安县定城镇塔岭新区弘诲路西侧天长·椰风水韵9号楼2单元606房的房屋；认购价格为580000元；定金30000元于认购协议签署时付清，第一期房款270000元于2019年3月14日前付清，第二期房款280000元于2019年5月31日前付清。2019年3月14日，异议人***向被申请人碧桂园公司分别支付9400元、600元以及290000元。2019年4月24日，异议人***向被申请人碧桂园公司支付280000元。以上异议人***共向被申请人碧桂园公司支付580000元。2019年6月5日，异议人***与被申请人碧桂园公司签署《定安县商品房买卖合同》，约定：异议人***购买位于海南省定安县定城镇塔岭新区弘诲路西侧天长·椰风水韵9号楼2单元606房的房屋；房屋总价为580000元；签订本商品房买卖合同时，一次性付清全部购房房款。2023年1月1日起，被申请人碧桂园公司向异议人***交付该房屋，异议人***占有使用至今。然而，在异议人***办理网签备案以及过户手续时被告知，该房屋已经被法院查封，故异议人***无法办理网签备案以及过户手续。因此，异议人***在贵院查封案涉房屋之前就已经与被申请人碧桂园公司签署《天长·椰风水韵认购协议》以及《定安县商品房买卖合同》，已经按照约定向被申请人碧桂园公司支付全部购房款580000元，并且被申请人碧桂园公司已将案涉房屋交付给异议人***占有使用至今。另有，异议人***及其未成年子女在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内名下没有其他用于居住的房屋。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条之规定，异议人***就涉案房屋具备足以排除执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的执行，有事实依据，符合法律规定，贵院应当予以支持。 案外人***为证明其异议请求，向本院提交证据如下：《海南定安碧桂园天长实业有限公司企业信用信息公司报告》、《天长·椰风水韵认购协议》、户口本、业务回单3份、回单、收据、《定安县商品房买卖合同》、定安椰风水韵项目专用电子收据、离婚证、户口本、海南省不动产（房产）登记信息查询、定安县人民法院作出的（2024）琼9021民初44号民事裁定书。 申请人中海公司答辩称，***对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，***是否付清全部购房款严重存疑，其提供的在证据45页的2019年4月24日的28万元业务回单并未显示付款人姓名且该业务回单明显为海南定安碧桂园天长实业有限公司一方提供，合理怀疑该笔款项不一定为***的购房款，而在同页的收款收据的落款日期为2019年4月23日，上述事实严重违背常理，开发商不可能在未收清全部购房款的情况下提前开具相关全部购房款的收据，故***是否付清全部购房款请人权的可能，买受人不可能享有物权期待权，也不享有排除强制执行的权利。物权期待权是当事人对取得物权可能性的期待，没有取得物权可能性的主体不享有物权期待权。房地产限购政策虽然不是法律、行政法规，但属于行政命令。该行政命令直接限制了不符合购房条件的房屋买受人取得房屋所有权可能。因此，没有购房资格的主体不可能对所购房屋享有物权期待权，也不可能根据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定要求排除强制执行。综上可知，***无权排除本案的执行，人民法院应当驳回***的申请，以维护法律的正确事实。 被申请人定安碧桂园公司未提交答辩意见及证据材料。 本院查明，关于申请人中海工程建设总局有限公司与被申请人海南定安碧桂园天长实业有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2024年2月6日作出（2024）琼9021民初44号民事裁定书，裁定如下：“以32862253.37元为限，查封被申请人海南定安碧桂园天长实业有限公司名下18套房产（详见附表），期限为三年。案件申请费5000元，由申请人中海工程建设总局有限公司负担［已在（2023）琼9021财保36号案中交纳］。”。本院于2024年2月6日依据（2024）琼9021民初44号民事裁定书，作出（2024）琼9021执保57号之三协助执行通知书，一、以32862253.37元为限，查封被申请人海南定安碧桂园天长实业有限公司名下位于海南省定安县弘诲路天长·椰风水韵（二期）B-3商铺24、商铺23、406房、517房、（二期）B-11706房、商铺03、（二期）B-21703房、商铺19、7号楼1单元502房、601房、9号楼2单元606房、3号楼3单元601房、4号楼3单元601房、4号楼1单元601房、5号楼1单元602房、1号楼1单元802房、1号楼1单元1125房、2号楼1单元商铺1房，查封期限为三年；二、在查封期间内，被申请人海南定安碧桂园天长实业有限公司不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有碍执行的其他行为。 本院确认的上述事实，有（2024）琼9021民初44号民事裁定书、（2024）琼9021执保57号之三协助执行通知书在案为凭，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为案外人***是否系案涉位于海南省定安县定城镇塔岭新区弘诲路西侧天长·椰风水韵9号楼2单元606号房屋的权利人，其主张能否排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，案外人须同时符合上述三种情形，才能享有排除执行的物权期待权。本案中，第一，案外人***与被申请人海南定安碧桂园天长实业有限公司于2019年3月14日签订的《天长·椰风水韵认购协议》并于2019年6月5日签订《定安县商品房买卖合同》，且该认购协议及商品房买卖合同合法有效，应予以认定。第二、海南省不动产（房屋）登记信息查询证明显示***名下没有房产信息。第三、***已依《天长·椰风水韵认购协议》及《定安县商品房买卖合同》约定向被申请人海南定安碧桂园天长实业有限公司转账全部购房款580000元。第四，案外人***已入住所购买的案涉房屋，提供定安椰风水韵项目专用电子预存收据交纳2023年1月至9月住宅年物业服务费及公共电费分摊。本案中，案外人***与海南定安碧桂园天长实业有限公司购买的案涉房屋，根据提供的证据足以证明案外人***申请执行异议案涉房屋为其购买的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。案外人***主张其对上述房屋享有能够排除执行的权利理由成立，应予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对案外人***购买的位于海南省定安县定城镇塔岭新区弘诲路西侧天长·椰风水韵9号楼2单元606号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长***审判员*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月二十八日 书记员***