呼和浩特市某某某某物业服务有限责任公司、某某某某有限责任公司民事一审民事判决书

呼和浩特市赛罕区人民法院 民事判决书 （2023）内0105民初15485号 原告：呼和浩特市某某某某物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。 法定代表人：***，公司董事长。 委托诉讼代理人：***、***，公司员工。 被告：某某某某有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意工业园区。 法定代表人：***，公司董事长。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 原告呼和浩特市某某某某物业服务有限责任公司（以下简称某某某某物业公司）与被告某某某某有限责任公司（以下简称建设某某某某公司）物业服务合同纠纷一案，本院2023年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某某某物业公司的委托诉讼代理人***、***，被告建设某某某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 某某某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2022年5月15日至2023年6月15日物业管理费合计人民币102701.26元（起诉状金额为106569.36元，庭审中变更金额为102701.26元）；2、判令被告向原告支付2022年5月15日至2023年6月15日采暖费合计人民币12861.42元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与内蒙古某某某某置业有限公司于2013年8月1日签署了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告对内蒙古某某某某置业有限公司开发的“呼市某某某某广场”提供前期物业管理服务。合同第七条约定物业管理区域物业服务收费方式为包干制，办公楼为13.2元/月/平方米，该物业服务费用（包括物业管理费及采暖费）由业主按其建筑面积缴纳。合同第八条约定业主或物业使用人应于物业交付之日起承担物业服务费，服务费按年缴纳，应在每年11月前15日内履行交费义务。被告与内蒙古某某某某置业有限公司签订了《房屋买卖合同》购买了某某某某广场2号楼A座10层东半层成为了原告提供物业服务管理的“呼市某某某某广场”x号楼x座x层的业主，房屋面积为442.85㎡。2014年原被告以及地产开发商内蒙古某某某某置业有限公司三方签订了《补充协议》，约定就被告购买的某某某某广场x号楼x座东半层收取物业费的标准是9.82元/㎡，超高取暖费免收，通过计算，x号楼x座x层东半层在2022年5月15日至2023年6月15日期间总计欠缴的物业费为60402.33元。后被告又于2022年购买了某某某某广场x号楼x座x层西半层，西半层房屋面积为394.59㎡，自2022年10月15日至2023年6月15日期间，西半层欠缴的物业费及采暖费共计59028.45元，其中物业费为46167.03元，采暖费为12861.42元，至此某某某某广场2号楼A座10层已全归被告所有，实测面积867.74㎡。现被告未按照合同约定足额向原告支付物业管理费，被告自2022年5月15日至2023年6月15日累计欠付原告物业管理费、采暖费119430.78元。双方经过协商未就收取物业费事项达成一致。综上所述，经原告多次催缴后被告仍不履行缴纳义务，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。 建设某某某某公司辩称，对原告的计算方法及金额不予认可，具体就是我公司认为自2022年5月份承接整层总产权，应该以x号楼x座x层的整层产权，还有之前的物业补充协议的计费方法进行收取，对原告的计算方法不予认可。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2013年8月1日，内蒙古某某某某置业有限公司（甲方）与某某某某物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同（示范文本）》，约定：甲方选聘乙方为呼市某某某某广场提供前期物业管理服务，物业类型为写字楼，物业服务收费方式为包干制，办公楼为13.2元/月/平方米，该费用由业主按其物业的建筑面积交纳，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业的服务费，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月前15日内履行交费义务，合同期限为自本合同签订之日起至业主委员会成立选聘物业服务企业签订物业服务合同止。《前期物业服务合同》还对其他事项进行了约定。 某某某某物业公司为某某某某广场提供物业服务至今。 2014年7月，建设某某某某公司与内蒙古某某某某置业有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，购买2#楼A座10层东半层，该合同约定暂测建筑面积为442.85平方米。此后，内蒙古某某某某置业有限公司（甲方）、建设某某某某公司（乙方）、某某某某物业公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定：一、乙方购买某某某某广场（一期）x楼x座x层东半层，总面积为442.85㎡，签订编号为2014-xxxx-xxxx合同，现甲乙丙三方同意就乙方物业服务费收取达成一致，收取物业服务费为9.82元/㎡，超高取暖费减免…。 另查明，内蒙古某某园林灌溉工程有限责任公司曾系x楼x座x层西半层业主。在内蒙古某某园林灌溉工程有限责任公司为x楼x座x层西半层业主期间，内蒙古某某某某置业有限公司（甲方）、内蒙古某某园林灌溉工程有限责任公司（乙方）、某某某某物业公司（丙方）三方曾签订《补充协议》，约定：一、乙方购买某某某某广场（一期）x楼x座x层西半层，总面积为442.85㎡，签订编号为2014-xxx-xxxx合同，现甲乙丙三方同意就乙方物业服务费收取达成一致，收取物业服务费为9.82元/㎡，超高取暖费减免…。 庭审中，某某某某物业公司、建设某某某某公司对于前述两份《补充协议》约定的9.82元/㎡物业服务费单价已包含采暖费和制冷费并无异议。 2022年5月，建设某某某某公司购入x楼x座x层西半层，并于2022年6月28日取得x楼x座x层x号（x座x层整层）房屋的所有权，不动产权证书记载的建筑面积为867.74平方米。庭审中，建设某某某某公司陈述其同意承担x楼x座x层x号（x座x层整层）自2022年5月15日起的物业服务费用。 2022年7月4日，内蒙古某某某某置业有限公司向某某某某物业公司发出《关于内蒙古某某某某广场x层物业费缴纳的函》，载明：位于呼和浩特某某总部基地某某某某广场x楼x座x层房屋，经协商现由建设某某某某公司单独购买，现该房屋已办理完成最终实测报告及不动产初始登记。经我公司与建设某某某某公司协商确认，之前购买的某某某某广场x楼x座x层的房屋物业费用，已缴纳至2022年5月15日，并已全额缴纳。自2022年5月16日开始，某某某某广场x楼x座x层整层物业费，由建设某某某某公司承担缴纳。 本院认为，某某某某物业公司依照与内蒙古某某某某置业有限公司签订的《前期物业服务合同》为某某某某广场提供物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，《前期物业服务合同》对某某某某广场业主具有法律约束力，某某某某物业公司与某某某某广场业主之间依法成立物业服务合同法律关系。对于物业服务费用的计算，《前期物业服务合同》约定“物业服务收费方式为包干制，办公楼为13.2元/月/平方米，该费用由业主按其物业的建筑面积缴纳”。在此基础上，内蒙古某某某某置业有限公司、建设某某某某公司、某某某某物业公司三方曾就某某某某广场x楼x座x层的房屋东半层物业服务费用的计算单价签订《补充协议》进行变更，内蒙古某某某某置业有限公司、内蒙古丰田园林灌溉工程有限责任公司、某某某某物业公司三方亦曾就某某某某广场x楼x座x层的房屋东半层物业服务费用的计算单价签订《补充协议》进行变更，两份补充协议均系签订各方的真实意思表示且不违反法律法规的规定，系有效合同，签订各方应予遵循。 两份《补充协议》对于9.82元/㎡物业服务费单价的适用仅就x楼x座x层的房屋进行区域限定，而未就相关区域的产权主体、面积、适用期限等进行任何限制性或排除性约定，建设某某某某公司作为原x楼x座x层的房屋东半区业主及东半区《补充协议》的合同当事人，其在取得x楼x座x层的房屋整层区域产权后，主张以不动产权证书记载的实际面积为基数，就包含东、西半层区域在内的整层，继续沿用两份《补充协议》所约定物业服务费单价计算物业服务费用的观点，并未超出两份《补充协议》相关条款的通常含义，亦在某某某某物业公司签订两份《补充协议》时作为理性签约主体的合理预期和理解范围内，基于诚实信用原则，在两份《补充协议》效力未终止的情况下，某某某某物业公司应继续受其约束，因此本院对于建设某某某某公司的观点予以支持。某某某某物业公司主张建设某某某某公司并非西半层《补充协议》的当事人以及面积变更，导致西半层《补充协议》已无履行可能性的观点缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经本院核算，建设某某某某公司就x楼x座x层的房屋（x楼x座x层的房屋）自2022年5月15日至2023年6月15日期间应付物业服务费为110775.68元（867.74平方米×9.82元/月/平方米×13月），现某某某某物业公司主张金额为102701.26元，本院仅在其主张范围内予以支持。《补充协议》约定的9.82元/㎡物业服务费单价已包含采暖费和制冷费，故某某某某物业公司无权另行主张采暖费，本院对其请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《关于适用＜中华人民共和国民法典＞合同编通则部分的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告某某某某有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告呼和浩特市某某某某物业服务有限责任公司支付物业服务费102701.26元； 二、驳回原告呼和浩特市某某某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1344元（原告已预交），由被告负担1156元，剩余188元由原告负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年一月十八日 法官助理*** 书记员***