某某与广东金果投资发展有限公司商品房预售合同纠纷二审判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤06民终7855号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1982年5月6日出生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：***，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东金果投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋2幢404号，统一社会信用代码9144060568868004XP。 法定代表人：***，该司执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东华登律师事务所律师。 原审第三人：佛山建筑设计院有限公司，住所地广东省佛山市禅城区人民路50号，统一社会信用代码91440604456073021M。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**冗，男，该司工作人员。 上诉人***因与被上诉人广东金果投资发展有限公司（以下简称金果公司）、原审第三人佛山建筑设计院有限公司（以下简称建筑设计院公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初30644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回金果公司全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由金果公司承担。事实与理由：一、本案有新证据推翻(2018)粤06民终6618号民事判决所认定的事实，即***有权解除涉讼合同。1.在(2018)粤06民终6618号案中，金融机构出具的《复函》仅有广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行（以下简称南海农商行桂城支行）的盖章并无经办人签字，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条关于证明材料形式要件的规定，应当不予采信。2.南海农商行桂城支行在其他案件中出具的《复函》显示金果公司的土地证拆分问题会对贷款审批造成影响时间为2017年6月8日至2017年10月31日。据此，***有理由相信该支行在(2018)粤06民终6618号案中出具的《复函》与客观情况不相符。理由如下：第一，在(2018)粤06民终6618号案中，南海农商行桂城支行未披露土地证拆分问题会对贷款审批造成影响；第二，涉讼项目的土地证拆分完成时间为2018年5月5日，在此之前涉讼房屋无法办理备案和贷款手续。南海农商行桂城支行作为金果公司指定的合作贷款银行一直配合金果公司制作虚假证据，对其在(2018)粤06民终6618号案中所出具的《复函》不应采纳；第三，南海农商行桂城支行称因***配偶冯奕德的征信问题导致无法获批贷款与客观事实不符。***一审已提交冯奕德与***在建设银行取得贷款资格的证据，足以推翻南海农商行桂城支行在(2018)粤06民终6618号案中出具的《复函》。二、金果公司至少在2018年5月5日前无法交付涉讼房屋且在诉讼中一直隐瞒该事实。根据行政机关出具的土地情况查询结果，相关土地证于2017年初拆分，至2018年5月5日土地证才完成办理。即在涉讼合同签订一年内，涉讼房屋因土地证拆分不可能获得贷款审批资格。三、《商品房买卖合同补充协议》约定的“买受人的贷款申请在签订买卖合同后二个月内仍未获批准，买受人应在签订买卖合同后三个月内支付剩余购房款”应属无效条款，一审法院据此认定***违约于法无据。土地证分证问题对于涉讼房屋能否成功贷款以及房屋是否符合交付条件具有重要意义，二审法院应予以查明。 ***二审中明确请求解除***与金果公司在2017年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并补充以下上诉意见：一、《商品房买卖合同补充协议》属于格式条款，其中的第五条约定加重了买受人的义务，对***无效，涉讼房屋买卖的付款方式应以《商品房买卖合同（预售）》第七条约定的按揭付款方式为准。二、涉讼房屋未能办理按揭贷款是金果公司导致，***已按照合同约定办理按揭贷款手续，金果公司无权要求***一次性支付剩余款项。无论***是否付清购房款，金果公司均负有通知***收楼的义务，其未按约定履行通知义务。***对未付清购房款并无过错，不能因***未付清房款而免除金果公司通知收楼的义务。涉讼工程经验收合格后方可交付使用，金果公司至少在2018年5月5日前无法交付涉讼房屋，距离合同约定的交楼日期已超过90日，金果公司已严重违约，***享有合同解除权。 金果公司辩称，一、涉讼《商铺房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》为买卖双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。已发生判决效力的(2018)粤06民终6618号民事判决已经认定合同有效，***未履行付清购房款的先履行义务，不享有合同解除权。二、关于贷款问题，(2018)粤06民终6618号民事判决已明确***应继续履行支付购房款的义务。三、***在前案中以贷款不获批准为由请求解除合同被法院驳回，本案又以设计变更为由再次请求解除合同以推翻生效判决，有违诚实信用原则，不应予以支持。四、金果公司不存在隐瞒与欺诈行为，***只是基于投资失利及市场行情变化请求解除合同。五、本案纠纷与贷款无关，因为补充协议明确约定若贷款审批不通过，买受人需直接付款。前案判决对此已有定论，故本案需解决的是***是否有能力继续履行合同的问题，而现有证据证明***有能力继续履行合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 建筑设计院公司述称，同意金果公司的答辩意见。 ***向一审法院起诉请求：1.金果公司向***提供位于佛山市南海区项目的规划、设计变更全部文件资料（即金果公司向佛山市自然资源局提交的规划设计变更申请、佛山市自然资源局的审批结果）；2.建筑设计院公司协助提供上述规划、设计变更的全部文件资料；3.本案诉讼费用由金果公司承担。 金果公司向一审法院提起反诉，请求：1.***支付欠付的购房款120000元；2.***支付逾期付款违约金（以120000元为本金自2017年7月17日起按日万分之1.5计至付清日止）；3.本案本诉及反诉费用由***承担。 一审法院认定事实：2017年4月16日，***（买受人）、金果公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170416002002），约定：***向金果公司购买佛山市南海区2130号产业配套用房，总价363400元，（第七条）付款方式及期限：自本合同网上签订之日起7日内支付首期款243400元，剩余房款120000元应于2017年4月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第九条）商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第八条）逾期付款责任：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金；（第十一条）交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的**贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金;（第二十八条）补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方还约定其他权利义务。 ***、金果公司另签订《商品房买卖合同补充协议》，约定该商品房带装修交付使用，买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分）方可办理收楼手续，买受人采取银行按揭方式支付购房款的，由买受人负责申请，若买受人贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，买受人应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款，逾期按《商品房买卖合同（预售）》第八条执行等。 2017年4月16日，金果公司出具收据予***，确认收到“2130#铺定金”100000元、“2130#铺首期”143400元。 2016年8月5日，佛山市南海区办理了工程竣工验收及验收备案手续。 2018年1月30日，***就与金果公司关于《商品房买卖合同（预售）》的纠纷向法院提起诉讼，案号为（2018）粤0605民初1906号，***以金果公司逾期交付涉讼商铺超过90日主张：1.解除双方签订的涉讼合同；2.金果公司返还首付款170720元；3.金果公司双倍返还已付定金72680元等。该案审理过程中，法院向南海农商行桂城支行发函调查，该行复函：***曾就《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170416002002）向我行申请按揭贷款，由于贷款人***的配偶冯奕德因个人信用报告问题未能通过担保资格审查，故该笔贷款申请并未获批准。后法院作出（2018）粤0605民初1906号民事判决：一、解除***与金果公司于2017年4月16日签订的涉讼合同；二、金果公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款243400*****等。后金果公司在上诉期内向佛山市中级人民法院提起上诉，案号为（2018）粤06民终6618号，该案确认了前述事实，认为***支付房款与金果公司交付房屋为对待给付义务，且***付清房款为先合同义务，在***未付清房款的情况下，金果公司行使后履行抗辩权不交付房屋不构成违约，***主张解除涉讼合同及金果公司双倍返还定金的事由不能成立，该案判决：一、撤销（2018）粤0605民初1906号民事判决；二、驳回***的全部诉讼请求。该判决于2018年8月16日发生法律效力。 2019年11月13日，法院就案外人***等人与金果公司的商品房预售合同纠纷案向广东南海农村商业银行股份有限公司发函询问贷款问题，该行桂城支行复函：……涉案商铺所在土地因开发商（即金果公司）将该项目的单一土地证拆分为两个土地证，拆分期间，银行对此项目项下的房产能否成功办理房产证进而影响抵押权的设立存在顾虑，故暂缓发放该项目的按揭贷款，影响期间为2017年6月8日至2017年10月31日。 另查明，2018年7月5日，金果公司向***发送《收楼及支付剩余价款通知书》（以下简称通知书一），通知***于收到通知书之日起三日内向商业银行申请按揭贷款或与金果公司协商变更为分期支付的方式支付涉讼商铺的剩余房款等。2020年1月14日，金果公司向***发送《支付购房价款通知书》（以下简称通知书二），通知***收到通知书五日内支付剩余房款120000元及逾期付款违约金18054元。*****已收到通知书二，但不记得具体时间。金果公司*****于2020年2月4日签收通知书二。 诉讼中，*****其在签订涉讼合同时，已现场查看过涉讼商铺，涉讼项目在2018年3月进行土地证拆分，***认为土地证拆分会导致涉讼项目设计及规划图纸变更，根据涉讼合同第14条约定，如有规划设计变更，未在规定时间通知买受人，买受人有权解除合同。金果公司**涉讼项目的土地分证对商铺销售无影响，涉讼商铺可办理产权转移登记手续。 一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。***仅依据涉讼项目进行土地证拆分推断土地证拆分会导致涉讼项目设计及规划图纸变更，并未提交证据证实涉讼商铺所在项目确实存在规划、设计变更，金果公司、建筑设计院公司均否认涉讼项目存在规划、设计变更，***主张金果公司、建筑设计院公司提供金果公司向佛山市自然资源局提交的规划设计变更申请、佛山市自然资源局的审批结果缺乏事实依据，法院不予支持。 ***、金果公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》为买卖双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。发生法律效力的（2018）粤06民终6618号民事判决已经认定***未履行付清购房款的先履行义务，不享有涉讼合同的解除权，金果公司主张***支付剩余购房款120000元符合合同的约定，法院予以支持。***逾期付款应当承担违约责任，但金果公司于2018年7月5日向***发送的通知书一仅要求***与金果公司协商支付剩余房款的方式，并未明确要求***付清房款的时间，至2020年1月14日向***发送的通知书二才明确要求***于收到通知书之日起五日内支付剩余房款，根据金果公司**的送达日期，法院酌情认定***应以120000元为本金自2020年2月9日起至付清日止按日万分之1.5计付逾期付款违约**金果公司。金果公司主张超过的部分，法院不予支持。金果公司提起的反诉亦是基于***、金果公司签订的涉讼合同和补充协议，不属于不能与本诉合并审理的情形，***抗辩应驳回金果公司的反诉缺乏法律依据，法院不予采纳。根据银行复函，本案***的按揭贷款未获批的原因在于***配偶冯奕德因个人信用报告问题未能通过担保资格审查而非金果公司方的原因，即使因金果公司土地证拆分问题影响了2017年6月8日至2017年10月31日期间的贷款发放，该影响期间结束后，***仍可继续通过按揭贷款方式或其他方式支付购房余款，不存在合同目的无法实现的问题。***抗辩涉讼合同应当解除，无需支付剩余房款缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。诉讼中，***申请追加南海农商行桂城支行作为第三人参与诉讼没有必要，故法院不予准许。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、***应于判决发生法律效力之日起十日内支付购房款120000**金果公司；二、***应于判决发生法律效力之日起十日内以120000元为本金自2020年2月9日起至付清日止按日万分之1.5计付逾期付款违约**金果公司；三、驳回***的全部诉讼请求；四、驳回金果公司的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取计50元（***已预交），由***负担；反诉受理费1574.28元（金果公司已预交），由***负担并应于上述付款义务**迳付予金果公司，法院不另收退。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。 另查明，一审判决所列被告名称“广东金果投资有限公司”存在笔误，实应为“广东金果投资发展有限公司”。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。针对的***的上诉主张，本院对本案作如下分析： 关于合同解除问题，***在（2018）粤06民终6618号案中请求解除合同，该案判决驳回***的全部诉讼请求。可见，***与金果公司之间的《商品房买卖合同（预售）》经生效判决认定不予解除。***应当依照合同约定履行其合同义务。 ***上诉主张涉讼房屋未能办理按揭贷款的过错在金果公司，因金融机构在向人民法院的复函中已明确***就案涉合同未获准按揭贷款的原因是***的配偶个人信用问题，***在本案中对其所主张的因金果公司拆分土地证导致案涉房屋按揭贷款申请未获准，依据不足，本院不予采信。***无法通过按揭贷款支付剩余购房款，其应依约向金果公司一次性支付剩余购房款。 ***上诉主张双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定无效，经审查，该合同条款是双方当事人的真实意思表示，***在本案中没有提供证据证明该合同条款未经其同意、限制其权利或加重其义务，本院对其主张的合同条款无效不予支持。由于案涉房屋已符合交付条件，***不享有拒绝支付剩余购房款的正当理由，其应当按照合同约定向金果公司履行付款义务。 综上所述，***上诉主张金果公司存在违约行为，依据不足，本院不予采纳。***在本案中应当支付剩余购房款及承担逾期付款的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　吴媛媛 审 判 员　*** 二〇二一年八月九日 法官助理　李秋月 书 记 员　梁　理 书 记 员　***