某某、广东金果投资有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市南海区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0605民初30644号

原告（反诉被告）：仇阿粉，女，1982年5月6日出生，汉族，住江苏省兴化市。

委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈艺怡，广东都汇律师事务所律师。

被告（反诉原告）：广东金果投资有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇XXX号，统一社会信用代码XXX。

法定代表人：戚桂泉。

委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。

第三人：佛山建筑设计院有限公司，住所地：佛山市禅城区XXX号，统一社会信用代码XXX。

法定代表人：何伟文。

委托诉讼代理人：周亟冗，系员工。

原告仇阿粉与被告广东金果投资有限公司（以下简称金果公司）、第三人佛山建筑设计院有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提起反诉，经审查后，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈艺怡与被告的委托诉讼代理人陆沛林、第三人的委托诉讼代理人周亟冗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告提供位于佛山市南海区项目的规划、设计变更全部文件资料（即被告向佛山市自然资源局提交的规划设计变更申请、佛山市自然资源局的审批结果）；2.第三人协助提供上述规划、设计变更的全部文件资料；3.本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2017年4月16日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于南海区。合同履行过程中，被告利用其强势地位，在未通知原告、更未取得同意下，多次擅自对该项目进行规划、设计变更，损害原告合法权益。原告作为消费者，对所购买物业的规划、设计变更依法享有知情权，被告作为出卖人向原告披露、提供项目的相关情况是其应当履行的附随义务，但经原告多次要求，被告仍拒绝提供。第三人作为南海区罗村街道XXX栋项目的设计单位，同样负有协助提供规划、设计变更的全部资料。原告为维护自身的合法权益，特起诉。

诉讼中，原告补充，原告了解到涉讼项目在2018年3月进行过土地证拆分，原告认为土地证拆分会导致涉讼项目设计及规划图纸变更。根据涉讼合同第14条规定，如有规划设计变更，未在规定时间通知买受人，买受人有权解除合同。

被告辩称,被告没有向佛山市自然资源局提交过规划设计变更申请，佛山市自然资源局也没有回函。根据原、被告签订的商品房买卖合同第15条，施工图纸设计变更影响质量及使用时才需要公示，本案被告没有对商品房规划进行设计变更，故无法提供设计变更材料。合同附件13写明，原告购房时可在公示信息栏查询规划图纸及资料，原告在本案要求被告公示该些材料，无法律依据。涉讼房屋在2016年8月5日已取得竣工验收备案资料，商品房买卖合同在2017年4月签订，即涉讼房屋是现售房，原告在查看过房屋后才购买涉讼房屋，与原告陈述的不清楚楼盘情况相矛盾。涉讼房屋在2016年8月已对外销售，很多房屋产权已转让给业主，若存在设计变更，根据民法典，需经全体业主表决同意。原告诉请是其主观推测，无真实凭据。原告诉讼目的不正当，佛山中院已判决涉讼合同需继续履行，原告真实目的是以规划变更要求退房，原告诉请应予以驳回。

第三人述称，涉讼项目1栋的规划及设计没有变更过。

被告提出反诉请求：1.原告支付欠付的购房款120000元；2.原告支付逾期付款违约金（以120000元为本金自2017年7月17日起按日万分之1.5计至付清日止）；3.本案本诉及反诉费用由原告承担。

事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买位于南海区，房款363400元，首期款243400元，剩余房款120000元应于2017年4月26日前申请办理银行按揭手续并按照按揭的方式付款。根据补充协议的约定，买受人的贷款申请在签订买卖合同后二个月内仍未获批准，买受人应在签订买卖合同后三个月内支付剩余购房款，逾期按合同第八条执行。原告在按揭贷款未通过的情形下应当支付剩余房款但未按期支付，经被告多次催收，原告仍未支付剩余房款120000元。原告的行为已经构成违约。被告为维护自身合法权利，特提起反诉。

原告针对被告的反诉答辩称，一、本案反诉与本诉不是基于同一事实，反诉所依据的法律关系与本诉诉讼请求所涉及的法律关系不相同，应当驳回被告的反诉请求。根据法律规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。原告在本诉中的诉讼请求为请求人民法院判决被告向原告提供案涉房屋的规划、设计变更全部文件资料，依据是合同法以及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》所规定的附随义务。而被告反诉原告的诉讼请求是要求原告支付剩余购房款，依据是《商品房买卖合同补充协议》第八条以及合同法的规定。显然，本反诉的诉讼请求之间不具有因果关系，也并非基于相同事实，不符合构成反诉条件。因此，请求法院驳回被告提出的反诉请求。二、若法院认为仍需继续审理，则原告针对被告的反诉状及相关证据作如下答辩：1.目前，原告发现案涉合同的贷款银行广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行在（2018）粤06民终6618号案件中向人民法院出具的《复函》严重违背事实，是虚假书面材料。原告与被告于2017年4月16日签订了《商品房买卖合同（预售）》，在签订合同时被告将一份《补充协议》附在了一堆签字文件中，原告无留意《补充协议》内容就签字了。该份《补充协议》的原件仅被告持有。按照案涉合同第十一条的规定，“出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。”原告于2017年4月20日到广东南海农村商业银行股份有限公司递交贷款资料（包括但不限于案涉合同、贷款协议等），并办理了银行卡。直到2017年11月以前，被告一直无通知原告收楼，农商银行也无通知任何贷款消息。经沟通无果后，2017年12月份，原告向南海区人民法院提起诉讼，请求解除案涉合同，理由为被告逾期交付案涉房屋，按照合同约定原告可行使解除权。原案一审期间，被告无法提供竣工验收报告，只提交了案涉《补充协议》及一份广东南海农村商业银行股份有限公司于2018年4月25日出具的《关于对佛山市南海区人民法院调查函的复函》，该复函内容为“因仇阿粉配偶冯XX个人信用报告问题未通过担保资格审查，故该笔贷款申请未获批准。”。2018年5月14日，一审法院做出判决书（2018）粤0605民初1906号，内容为支持原告诉讼请求，判决解除案涉合同。后被告提起上诉【案号：（2018）粤06民终6618号】，二审期间，被告才向法院提交了案涉项目的竣工验收报告。2018年8月8日，佛山市中级人民法院作出判决书，改判驳回了原告全部诉讼请求，理由为原告尚未付清房款，被告交付案涉房屋条件尚不具备。原告在二审以后，发现农商银行于2019年11月22日在其他案件中向南海区人民法院出具的《复函》中第（2）条记载：“问：涉案商品房所在土地情况是否曾影响贵行对涉案按揭贷款的审批？答：是，开发商（广东金果投资有限公司）将该项目的单一土地证拆分为两个土地证。拆分期间，我行对此项目项下的房产能否成功办理房产证而影响抵押权的设立存在顾虑，故暂缓发放该项目的按揭贷款。影响期间：2017年6月8日至2017年10月31日。”另，原告根据案涉合同第一条第1款约定的“该地块国有土地使用证号为佛府南国用（2014）第0××2号”于2019年2月2日到佛山市南海区国土城建和税务局查询土地情况【查询结果编号为：ＮXXX1339,ＮXXX1036、ＮXXX1347】，查询结果为案涉合同记载的土地在2018年3月15日变更产权证号为粤（2018）佛南不动产权第0××8号，并拆分为粤（2018）佛南不动产权第0××1、0××2号。原告认为，农商银行两次所出具的复函均是虚假的，这两份复函对于案涉合同能否解除以及原告是否应需一次性支付购房款有重大影响，请求追加农商银行作为第三人加入本案诉讼，以查明事实：（1）农商银行在2018年4月25日、2019年11月22日出具的复函内容存在重大矛盾，在（2018）粤06民终6618号中称是原告原因导致，但在他案中又称是受被告土地证拆分影响。（2）农商银行2019年11月22日出具的复函中称受土地证拆分影响期间为2017年6月8日至2017年10月31日，但根据佛山市南海区国土城建和税务局的查询结果反馈，案涉土地的拆分完成时间为2018年3月15日。即是说，农商银行所称的影响时间不真实。恳请法院依法向农商银行调查其所称的影响时间截止时间2017年10月31日的依据是什么？在2017年10月时是否已经知道被告将在明年就会完成土地拆分？按照人民银行内部贷款规程，如不能办理贷款应当将不能贷款原因、结果通知原告和被告，为何在2018年4月份之前从来没有通知过任何一位购房业主？（3）更重要的是，农商银行在（2018）粤06民终6618号所出具的复函中称是因原告配偶冯XX征信不过导致。但原告、冯XX与广州育丰XXX公司于2017年12月1日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，由原告、冯XX购买敏捷XXX房屋一套，购房价为1061183元，首付30万元，后续按揭。2017年12月15日，原告、冯XX与中国建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并成功贷款。且冯XX为一家大型公司的财务总监，个人财务状况必然良好。贷款人的征信系统都应当以中国人民银行的查询结果为准，农商银行称同一时期冯XX征信有问题的依据是什么？难到还有两套中国人民银行的征信系统？2.案涉合同所约定的交楼时间为2017年7月30日，截止2018年4月25日前，原告没有任何一份文件称贷款未获批准。而被告是在（2018）粤06民终6618号庭审期间（时间约为2018年6、7月份）才能提供竣工验收报告，2018年7月5日才向被告发出《收楼及支付剩余价款通知书》，因案涉合同存在因被告土地分证拆分问题导致贷款迟迟未能回复能否获批、被告一直无法提供竣工验收报告，被告存在过错，导致案涉合同客观上不能履行。原告无需继续支付购房款，双方应当解除合同。合同法第279条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”建筑法第61条第2款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第40条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”同时根据案涉合同第九条的交付条件约定，案涉商品房交付时应当符合：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，（2）该商品房已取得房屋测绘报告。即使原告和被告签订了《补充协议》，但补充协议并未对案涉合同的交付条件作出变更，因此出卖人仍受案涉合同第九条的交付条件约束。根据补充协议第二条的约定“根据上述《商品房买卖合同》约定的交楼时间和交接办法，出卖人向买受人登记的地址发出书面《收楼通知书》，或电话、短信通知买受人收取《收楼通知书》后，无论买受人是否实际收取《收楼通知书》，均视为出卖人履行了通知买受人收楼的义务，若因此导致未能按期交楼，概由买受人负责……买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分），方可办理收楼手续。”按照该条约定，并无免除被告作为出卖人通知收楼的义务，其只是对交楼手续办理进行了变更。被告作为开发商，是否符合法律规定、合同约定的交楼条件是最清楚的，所有商品房的工程、验收资料均由其保管，作为消费者的原告无从得知。什么时候能够收楼，通知的义务应当由出卖人履行。如在合同期限内未通知收楼，则应视为出卖人不符合交付条件，构成违约，这是法律对于消费者购买像房屋这种重大价值的商品的保障，也是符合法律精神。案涉合同所约定的交付期限为2017年7月份，但直到2018年7月份之前被告才能向原告出具竣工验收报告（虽然该份竣工验收报告出具日是2016年8月5日，但原告不清楚为何被告要到（2018）粤06民终6618号案件二审时才能出示该竣工验收报告，按照一般的民事诉讼证据规则本应不予采纳），在此前一直无通知交楼，直到约定交楼时间的一年后才发出收楼通知。原告认为，无论被告2017年7月至2018年7月期间是否真实地取得了交付房屋的条件，因被告自身原因怠于履行通知收楼义务，一直未出示竣工验收报告和房屋测绘报告，已经构成违约。直到原告起诉解除案涉合同后半年才发出收楼通知，严重违背诚实信用的基本原则。同时，贷款原因若确为拆分土地问题造成，也是因为被告原因导致，与原告无关。原告在2017年4月20日提交贷款资料直到起诉后2018年4月份一年内，农商银行无发过任何通知告知原告未获批，被告在此期间也未因原告贷款未获批而曾告知过需要一次性支付购房款。因此，造成贷款不能的责任不在原告，而是在农商银行和被告，被告要求原告一次性支付余下购房款无任何依据。故被告具备交付条件并通知原告，原告得知案涉房屋具备购房时间已距离所约定的交楼时间超过一年，案涉合同的合同目的无法实现，案涉合同应当解除，原告无需支付余下购房款。3.目前案涉项目医博城无任何招商，无装修，仅有两台机械设备放置于场内。原告曾在天眼查查询，被告所说的已经招商的公司其实为被告法定代表人、实际控制人的关联企业。据原告了解，因该案涉房屋的土地性质本为“工业兼仓储用地”，但被告开发时用于商业开发，导致因土地性质问题而迟迟不能办证、通过贷款。被告欺诈原告在内的二十多名投资者该商铺的发展前景，原告投资后才发现被骗，令原告损失惨重。综上，恳请法院依法采纳原告上述意见，原告无需支付余下购房款并应解除双方签订的合同，判令驳回被告全部反诉请求。

第三人述称，就被告的反诉请求无意见发表。

诉讼中，当事人为证明其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审查，当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性并附卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据12-17与本案无关，本院不予采信。

本院经审理认定事实如下：

2017年4月16日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170416002002，以下简称涉讼合同），约定：原告向被告购买佛山市南海区（以下简称涉讼商铺），总价363400元，（第七条）付款方式及期限：自本合同网上签订之日起7日内支付首期款243400元，剩余房款120000元应于2017年4月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第九条）商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第八条）逾期付款责任：逾期在90日之内，买受从按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金；（第十一条）交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金;（第二十八条）补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方还约定其他权利义务。

原、被告另签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称涉讼补充协议），约定该商品房带装修交付使用，买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分）方可办理收楼手续，买受人采取银行按揭方式支付购房款的，由买受人负责申请，若买受人贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，买受人应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款，逾期按涉讼合同第八条执行；等等。

2017年4月16日，被告出具收据予原告，确认收到“2130#铺定金”100000元、“2130#铺首期”143400元。

2016年8月5日，佛山市南海区办理了工程竣工验收及验收备案手续。

2018年1月30日，仇阿粉就与金果公司关于涉讼合同的纠纷向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0605民初1906号，仇阿粉以金果公司逾期交付涉讼商铺超过90日主张：1.解除双方签订的涉讼合同；2.金果公司返还首付款170720元；3.金果公司双倍返还已付定金72680元；等等。该案审理过程中，本院向广东南海农村商业银行桂城支行发函调查，该行复函：仇阿粉曾就《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170416002002）向我行申请按揭贷款，由于贷款人仇阿粉的配偶冯XX因个人信用报告问题未能通过担保资格审查，故该笔贷款申请并未获批准。后本院作出（2018）粤0605民初1906号民事判决：一、解除仇阿粉与金果公司于2017年4月16日签订的涉讼合同；二、金果公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款243400元予仇阿粉；等等。后金果公司在上诉期内向佛山市中级人民法院提起上诉，案号为（2018）粤06民终6618号，该案确认了前述事实，认为仇阿粉支付房款与金果公司交付房屋为对待给付义务，且仇阿粉付清房款为先合同义务，在仇阿粉未付清房款的情况下，金果公司行使后履行抗辩权不交付房屋不构成违约，仇阿粉主张解除涉讼合同及金果公司双倍返还定金的事由不能成立，该案判决：一、撤销（2018）粤0605民初1906号民事判决；二、驳回仇阿粉的全部诉讼请求。该判决于2018年8月16日发生法律效力。

2019年11月13日，本院就案外人刘XX等人与金果公司的商品房预售合同纠纷案向广东南海农村商业银行股份有限公司发函询问贷款问题，该行桂城支行复函：……涉案商铺所在土地因开发商（即金果公司）将该项目的单一土地证拆分为两个土地证，拆分期间，银行对此项目项下的房产能否成功办理房产证进而影响抵押权的设立存在顾虑，故暂缓发放该项目的按揭贷款，影响期间为2017年6月8日至2017年10月31日。

另查明，2018年7月5日，金果公司向仇阿粉发送《收楼及支付剩余价款通知书》（以下简称通知书一），通知仇阿粉于收到通知书之日起三日内向商业银行申请按揭贷款或与金果公司协商变更为分期支付的方式支付涉讼商铺的剩余房款等。2020年1月14日，金果公司向仇阿粉发送《支付购房价款通知书》（以下简称通知书二），通知仇阿粉收到通知书五日内支付剩余房款120000元及逾期付款违约金18054元。原告陈述已收到通知书二，但不记得具体时间。被告陈述原告于2020年2月4日签收通知书二。

诉讼中，原告陈述其在签订涉讼合同时，已现场查看过涉讼商铺，涉讼项目在2018年3月进行土地证拆分，原告认为土地证拆分会导致涉讼项目设计及规划图纸变更，根据涉讼合同第14条约定，如有规划设计变更，未在规定时间通知买受人，买受人有权解除合同。被告陈述涉讼项目的土地分证对商铺销售无影响，涉讼商铺可办理产权转移登记手续。

本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告仅依据涉讼项目进行土地证拆分推断土地证拆分会导致涉讼项目设计及规划图纸变更，并未提交证据证实涉讼商铺所在项目确实存在规划、设计变更，被告、第三人均否认涉讼项目存在规划、设计变更，原告主张被告、第三人提供被告向佛山市自然资源局提交的规划设计变更申请、佛山市自然资源局的审批结果缺乏事实依据，本院不予支持。

原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》为买卖双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。发生法律效力的（2018）粤06民终6618号民事判决已经认定原告未履行付清购房款的先履行义务，不享有涉讼合同的解除权，被告主张原告支付剩余购房款120000元符合合同的约定，本院予以支持。原告逾期付款应当承担违约责任，但被告于2018年7月5日向仇阿粉发送的通知书一仅要求仇阿粉与被告协商支付剩余房款的方式，并未明确要求仇阿粉付清房款的时间，至2020年1月14日向原告发送的通知书二才明确要求原告于收到通知书之日起五日内支付剩余房款，根据被告陈述的送达日期，本院酌情认定原告应以120000元为本金自2020年2月9日起至付清日止按日万分之1.5计付逾期付款违约金予被告。被告主张超过的部分，本院不予支持。被告提起的反诉亦是基于原、被告签订的涉讼合同和补充协议，不属于不能与本诉合并审理的情形，原告抗辩应驳回被告的反诉缺乏法律依据，本院不予采纳。根据银行复函，本案原告的按揭贷款未获批的原因在于原告配偶冯XX因个人信用报告问题未能通过担保资格审查而非被告方的原因，即使因被告土地证拆分问题影响了2017年6月8日至2017年10月31日期间的贷款发放，该影响期间结束后，原告仍可继续通过按揭贷款方式或其他方式支付购房余款，不存在合同目的无法实现的问题。原告抗辩涉讼合同应当解除，无需支付剩余房款缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。诉讼中，原告申请追加广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行作为第三人参与诉讼没有必要，故本院不予准许。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）仇阿粉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款120000元予被告（反诉原告）广东金果投资有限公司；

二、原告（反诉被告）仇阿粉应于本判决发生法律效力之日起十日内以120000元为本金自2020年2月9日起至付清日止按日万分之1.5计付逾期付款违约金予被告（反诉原告）广东金果投资有限公司；

三、驳回原告（反诉被告）仇阿粉的全部诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）广东金果投资有限公司的其他反诉请求。

当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取计50元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费1574.28元（被告已预交），由原告负担并应于上述付款义务同期迳付予被告，本院不另收退。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员　梁　莎

二〇二一年二月八日

书记员　邓洁婷