某建设公司分公司等与耿某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2025）京01民终5120号 上诉人（原审被告）：某建设公司分公司。 上诉人（原审被告）：某建设公司。 被上诉人（原审原告）：耿某。 原审第三人：肖某。 原审第三人：某开发公司。 上诉人某建设公司分公司（以下简称某建设公司分公司）、某建设公司（以下简称某建设公司）因与被上诉人耿某，原审第三人肖某、某开发公司（以下简称某开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2024）京0114民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年5月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 某建设公司分公司、某建设公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回耿某的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.判令由耿某承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院对于本案租赁合同中的关键事实即双方房屋租赁主体的认定，租赁物使用障碍事实的认定，存在认定事实不清的情形。同时在程序上，一审法院对于某建设公司分公司、某建设公司提交的调查取证申请的处理属于程序违法。一、本案所涉北京市昌平区某路某号院一区某号楼（以下简称案涉房屋）的租赁方系某建设公司分公司及肖某（某开发公司）。案涉房屋系肖某（某开发公司）从耿某处先行租赁，后肖某找来某建设公司分公司共同承租，各自缴纳租金。而不存在耿某所称肖某系某建设公司分公司原法定代表人马某邀请肖某进入房屋的情形。二、本案所涉房屋存在使用障碍的事实未查清，该障碍系耿某恶意设置导致，作为承租人无法正常使用租赁物，就不应当按照合同约定标准支付租金。一审中，某建设公司分公司曾前往物业调取的相关证据，已经能显示耿某在限制某建设公司分公司正常使用房屋，但一审法院所称该行为系合理行使合同履行抗辩权的行为的说辞并不符合公平合理原则。若某建设公司分公司欠房租，耿某完全可以通过正常途径主张权利，在能保证某建设公司分公司正常使用房屋的前提下，其诉求完全可以得到法院的支持，但是任何限制承租人正常使用房屋的行为，就会导致耿某并未按照租赁合同提供完整的租赁物交由某建设公司分公司使用，相关租金减损的损失应当由耿某自行承担。三、一审法院在程序上存在违法。对于某建设公司分公司、某建设公司无法自行调取的证据，一审法院当庭同意某建设公司分公司提交的调查取证申请，并称将自行前往物业处调取而未调取，属于程序违法。对于相关调查取证申请，一审法院当庭已经同意由法院前往调取，后却在判决中称该证据系当事人自行举证的范围，而不同意调查取证申请完全系前后矛盾，程序上存在违法情形。 耿某辩称，一、关于租赁主体认定错误问题。1.合同主体明确有效，某开发公司不是合同主体，一审已查明2020年10月20日耿某与某建设公司分公司签订租赁合同，有某建设公司分公司印章及其负责人的签名，该封面载明某开发公司字样，但某开发公司并未盖章也没有其授权代表的签名。此外，一审开庭前某开发公司曾向一审法院出具书面意见，载明至2020年某开发公司与肖某合作终止，没有义务再为其租赁办公场所，没有延续租约，案涉租赁合同某开发公司未盖章，因此租金由某开发公司共同支付不符合事实，某开发公司不应当被追加为第三人。由此可见某开发公司在先合同到期后未再履行支付义务，也没有达成双方租赁房屋的合意，根据民法典第四百九十条规定，某开发公司不是合同主体。2.肖某亦不是合同主体，一审已查明并记载某建设公司、某建设公司分公司未举证证明肖某与其共同欠付租金金额期限，故其要求追加肖某为被告的申请无法律依据。其要求肖某共同承担合同义务的抗辩依据不足，法院不予采信，同时指出某建设公司分公司与肖某之间如有争议可另行解决。某建设公司分公司签署的案涉合同租赁标的是租赁房屋的全部范围，案涉合同成立后某建设公司分公司负责人马某允许肖某使用房屋的行为是某建设公司分公司自己与肖某内部之间另行形成的合同关系，与本案权利义务无关，不能突破合同相对性将其纳入承租人范围。肖某支付租金的行为不能改变合同主体，肖某向耿某代付部分租金是肖某按照某建设公司分公司负责人马某的安排进行，其租金支付行为本质上是代付部分款项，不能认定其成为了共同承租人。根据民法典第五百二十三条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任，因此，肖某未履行支付义务时，某建设公司分公司除了承担继续支付的义务外，还需要承担违约责任。3.某建设公司分公司认可欠款事实并按照原合同履行租房义务与他人无关，2023年5月29日某建设公司分公司负责人马某向耿某发送了已签章的还款协议书，在该协议书中载明了甲方应在2023年6月10日前向乙方支付5万元，2023年7月30日前向乙方支付11.85万元，并在2023年8月开始按照原合同履行租房协议等等内容。该份协议书中并未涉及其他主体，某建设公司分公司辩称的在本案租赁中还有肖某共同租赁的理由没有事实依据。4.某建设公司分公司并未对存在合租的情形充分举证，某建设公司分公司称案涉合同是上一份合同的延续系合租，一审审理过程中并未提供充分有效的证据证明。某建设公司分公司称需要到法院调取上一份合同，既然其与肖某是共同租赁的行为，肖某在一审中与其共同出庭，这份证据完全可以由其自行取得，不需要法院到物业公司调取。某建设公司分公司在一审过程中未充分提供证据证明，应承担举证不能的责任。二、关于房屋使用障碍事实认定不清问题。1.某建设公司分公司谎称的案涉房屋存在使用障碍的情形根本不存在。一审中耿某已向法院提交了物业公司出具的《证明》，该《证明》记载2022年12月22日至2024年3月11日期间存在案涉房屋以及多个车辆等进出记录，这些车辆都是某建设公司分公司使用的车辆，物业公司提供的《证明》已充分证明案涉房屋不存在使用障碍，上述事实已经一审法院查明并专门论述。2.退一步讲，某建设公司分公司长期拖欠租金，耿某有权以合理合法方式维权，耿某的行为具有充分的法律依据，催告行为只在促使某建设公司分公司履行租金的义务，维护其自身合法权益。三、关于一审程序违法问题。一审法院已充分保障某建设公司分公司调取证据的权利，给某建设公司分公司开具了两次调查令，某建设公司分公司一而再再而三提出调取证据的申请，申请事项与本案事实无实质性关联，某建设公司分公司的目的不在于还原案件事实，而是故意拖延或者误导案件审理。一审法院认定关于某建设公司分公司申请调取的其他证据因案涉物业公司已就通勤情况出具证明，其他证据属于当事人自行举证的范围，某建设公司分公司作为房屋实际使用人，理应就出租人提供的房屋存在不符合约定的情形自行举证，故而本案不再准许。一审法院不再准许其提交证据的举措符合法律规定，不存在程序违法。四、某建设公司分公司、某建设公司滥用诉权且缺乏诚信。1.某建设公司分公司、某建设公司重复提交一审证据浪费司法资源，某建设公司分公司、某建设公司在二审过程中提交的证据里部分证据在一审中已提交，一审判决书有相应记载，某建设公司分公司、某建设公司重复提交旧证据的行为实质上是拖延逃避债务，违反诚信原则，且浪费司法资源。2.某建设公司分公司的行为暴露其违约的主观故意，一审判决显示某建设公司分公司提交的马某与物业人员对话录音记载某建设公司分公司在拖欠本案租金期间还向物业人员询问是否有其他房源，表明其早就有退租意图，但是其却以使用障碍为借口拒绝履行合同，某建设公司分公司缺乏诚信滥用诉讼权益。 肖某、某开发公司未发表答辩意见。 耿某向一审法院起诉请求：1.判令解除耿某与某建设公司分公司之间位于昌平区某路某号院一区83号房屋租赁合同；2.判令某建设公司分公司支付至腾退房屋以每月19500元计算的租金自2022年10月15日起计算至房屋实际腾退之日即2024年4月1日止341240元；3.判令某建设公司分公司支付耿某违约金39000元；4.判令某建设公司分公司结清房屋水电等费用（2021年8月3日至2023年11月14日欠付的水费为18936元。因电费已结清，故不再主张）；5.判令某建设公司对上述欠款承担连带责任；6.本案诉讼费用由某建设公司分公司、某建设公司承担。 一审法院认定事实：坐落于昌平区某路某号院一区某号楼1至2层全部的房屋所有权人为刘某，耿某系刘某之子。某建设公司原名称为某建设股份公司。某建设公司分公司原名称为某建设股份公司北京分公司。 2020年10月20日，耿某（出租人）与某建设公司分公司（承租人）签订《北京市住房租赁合同示范文本》，该合同封面及合同第一页的承租人处另有某开发公司的名称，该合同落款处有耿某的签名及某建设公司分公司的印章及马某在法定代表人处的签名，并无某开发公司的名称或印章。该合同条款部分摘录如下： 第一条，房屋基本情况。房屋坐落为北京市昌平区某路某号院一区某号楼，建筑面积335.8平方米，总层数为2层，房屋所有权人为刘某； 第二条，房屋租赁成交方式及租赁形式。双方当事人自行成交。房屋居住人数最多不超过10人。承租人和实际居住人不一致的，承租人应当向出租人提供实际居住人的信息； 第三条，租赁期限及交付。租赁期自2020年10月15日起至2023年10月15日止，共计36个月，出租人应于2020年10月15日前将房屋交付承租人。租赁期满或合同解除后，出租人有权收回房屋，承租人应当按照正常使用后的状态交还房屋及其附属物品，设施设备，双方应当对水电气热等使用情况进行交验，承租人应当结清其应承担的费用，双方当事人应当在《房屋交还确认书》中签字或盖章； 第四条，租金及押金。月租金为19500元，租金总计70200元，租金支付日为2020年10月15日通过银行汇款方式付款。合同提前解除的，出租人应在合同解除后5日内退还已收但尚未发生的租金，承租人应当在合同解除后5日内搬离。押金为19333元，押金除用于抵扣承租人应交而未交租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应自房屋交还之日起3个工作日如数返还承租人； 第五条，其他相关费用承担方式。租赁期内的水费、电费等由承租人承担。出租人不同意承租人增设设备； 第七条，转租。出租人不同意承租人转租房屋； 第九条，合同解除。（一）经双方当事人协商一致，可以解除本合同。（四）出租人有下列情形之一的，承租人有权单方解除合同。1.迟延交付房屋达5日的。3.交付的房屋不符合相关法律法规或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全健康的。4.不承担约定的维修义务或不缴纳应当由出租人承担的各项费用，致使承租人无法正常使用房屋的。（五）承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除本合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日的。2.欠缴各类费用达10000元的。（六）其他法定的合同解除情形。 第十条，违约责任。（一）出租人有第九条第（四）项约定情形的，应按月租金的200%向承租人支付违约金。承租人有第九条第（四）项约定情形的，应按月租金的200%向出租人支付违约金，出租人并可要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）除本合同第九条约定情形外，租赁期内出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应至少提前30日书面通知对方，按月租金的200%向对方支付违约金，出租人应退还承租人已交纳且未发生的租金及费用。（四）出租人未按约定时间交付房屋或返还承租人的租金、押金的，或承租人不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租人未按约定时间交还房屋的，应按200%标准支付违约金。 第十一条，送达。双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以短信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起10日内书面通知其他当事人。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达，视为有效送达。 第十三条，其他约定事项约定。（一）甲乙双方均有权在合同期内解除房屋租赁合同，但必须提前60天通知对方。（二）乙方承租人为共同承租人，对支付本房屋租金及违约金承担违约责任。（三）具体付款安排详见以下约定。 该合同落款下方另有手写付款约定事项，内容为：“经双方协商，具体付款安排做如下约定：（一）2020年10月23日前，支付租金3万元，其中还此前拖欠租金1万元；（二）2020年11月30日前，支付租金2万元；（三）2021年1月30日前，支付租金4万元，含此前拖欠租金3万元；（四）2021年2月20日前，支付租金5.85万元；（五）2021年4月15日起开始支付下一季度租金，此后依次顺延支付每季度租金。以上付款约定如未按期支付，视为合同违约。”某建设公司分公司在手写部分加盖公章。该合同中记载的某建设公司分公司的负责人为马某，电话为XXXX。该合同还约定了其他权利和义务事项。 上述合同签订后，耿某将房屋交付某建设公司分公司使用。现耿某因某建设公司分公司欠付租金，故诉至法院，诉如所请。本案在诉讼过程中，依法追加某开发公司作为第三人参加诉讼，后肖某至法院参加庭审，法院将其列为本案第三人。耿某就此肖某的诉讼地位明确表示不属于本案被告，并表示因合同并无肖某的签名及意思表示，且合同约定承租人也不得转租房屋，同时本案也没有肖某与某建设公司分公司、某建设公司按比例支付房租的证据，故不同意将其列为本案被告。 2024年3月11日，一审初次庭审后，双方同意就房屋交接先行进行协商。2024年4月1日，耿某和马某对案涉房屋进行了交接。 在本案诉讼过程中，耿某就争议事实主要提交如下证据： 一、耿某和马某的微信及短信记录，该证据显示：一、微信联系情况如下，2022年5月22日，耿某：“回电”，5月23日，马某发送了转账59000元的截图并表示“把上一次的500也补上了”。2022年11月30日，耿某：“下午啥时候能办？”，12月1日，耿某：“老马，房租已经拖了四个半月了，等到现在我已经仁至义尽了，不能再拖了，这种必须付房租了！要付不了，下周我只能解除合同收房了”，12月12日，耿某：“怎样了？什么时候转”马某：“目前没有到，下午吧，到了就转给你，放心吧”；二、短信联系情况如下，2023年3月19日，耿某向马某发送内容如下的短信“合同解除通知。壹千栋1083租户：由你方长期拖欠租金，经多次催缴，仍未按期交纳所欠租金，已构成违约行为，因此，我方现决定从即日起解除与你方的房租租赁关系，并要求你方在本通知发出后3日内，腾退房屋，交纳所欠租金，结清相关费用，并承担违约责任。否则，我方将依法向你方追究相关责任。马某于2023年4月3日、4月22日回复短信“稍后给您回电话”；三、耿某和马某再次通知微信联系，2023年5月29日，耿某：“老马，咱们把账对一下，到目前为止欠三个季度房租：2022.10.15-2023.1.15；2023.1.15-2023.4.15；2023.4.15-2023.7.15；其中肖某付过7000元，所以目前合计欠款168500元。此外，下次付款日是7.15，你看一下和解协议的付款安排怎么写。”“当时起诉书是4月份写的，所以当时写的欠款是11万”，马某向耿某发送了车辆行驶证的照片及还款协议书，该协议内容为：某建设公司分公司（甲方），耿某（乙方），甲方与乙方房屋租赁合同纠纷一事，双方经过友好协商达成如下还款协议：一、双方共同确认：1.甲方应在2023年6月10日前向乙方支付5万元，在2023年7月30日向乙方支付11.85万元，在2023年8月份开始按原合同履行租房协议。2.甲方按期付讫上述两笔款项后，双方就上述所指债务再无未了事宜。二、双方因本次及其履行发生争议，应协商解决，协商不成的，应诉诸本协议签署地人民法院。三、本协议自双方签署之日起生效。该协议后甲方加盖有某建设公司分公司的印章。耿某当日回复：“到7.15应该付下一季度的租金，这个什么时候安排？协议里直接说8月份之后按原合同执行，没有提7.15这笔的安排”，2023年6月9日，耿某：“老马，明天10号了，怎么安排的？” 耿某以该证据证明案涉房屋租赁合同履行的事实及欠付租金等情况，且某建设公司分公司认可截至2023年5月29日欠付的租金168500元。 某建设公司、某建设公司分公司对该证据的质证意见为：认可真实性，但对证明目的不认可，首先，耿某享有合同解除权且已经将租赁合同解除，且我公司已不再实际占有房屋，但屋内物品被耿某扣留未能取回。其次，还款协议书系耿某通过扣除屋内物品的方式逼迫某建设公司分公司前法人马某签的字。 二、水费欠缴截图。该证据显示，待缴金额为18936元，缴费户名为：YQD-1-10刘某，缴费户号为30400247，缴费单位为燕龙水务水费，账期为2021年8月3日至2023年12月14日。 某建设公司、某建设公司分公司的质证意见为：真实性无法核实，账期超过了合同租赁期限，且与我公司无关。 三、2024年4月1日的《房屋交接确认单》。该证据显示，签订人为耿某（甲方）和马某（乙方），内容为“根据双方之前签订的某小区1083房屋的租赁合同，现双方已协商解除房屋租赁关系，并于2024年月日办理房屋交接，向双方确认事项如下：1.乙方根据甲方要求，已将乙方在1083房屋的物品搬出，对于乙方未搬离的物品，乙方同意由甲方自行处置；2.双方对1083房屋状况及家具物品情况确认，详见附后的房屋清单；3.双方对1083房屋水表数字进行确认；4.双方确认乙方从即日起将房屋交接给甲方。”该确认单下方手写如下内容“1.墙面多处污损；2.墙面打洞多处；3.地板多处损坏；4.屋顶多处损坏；5.水表见照片（详见照片）。” 某建设公司、某建设公司分公司对该证据的质证意见为：真实性和证明目的均不认可，马某签字时并没有手写的部分，且对房屋有异议应记录在第4项，而不是左下方。 四、2024年4月1日，耿某向马某发送的微信消息。该证据显示该日上午8时39分，耿某表示“老马，咱们10：30左右碰面吧”，耿某在于当日下午向马某发送了《房屋交接确认单》的照片（该照片可见手写部分）、水表仪表盘照片及屋内情况照片。 某建设公司、某建设公司分公司对该证据的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，上述《房屋交接确认单》并非马某签字时的状态，而是耿某回去自行添加后的照片。 五、2024年5月17日的物业公司证明，该证据内容为：证明2022年12月22日至2024年3月11日期间，存在1083人员及车辆京NB7X**、京Q66X**和沪C95X**等进出记录。 某建设公司、某建设公司分公司对该证据的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。车辆进入不代表耿某没有限制租户进入，通过到物业公司调取的相关资料显示，耿某在限制我方出入后，我公司的法定代表人马某需要与耿某进行商谈，然后耿某再单独通知物业公司姓马的可以放行，可见我方车辆进出小区是需要耿某单独告知物业公司放行所致，并非正常状态。 某建设公司、某建设公司分公司就抗辩事实主要提交如下证据： 一、2024年3月28日，马某与物业人员的录音资料。某建设公司、某建设公司分公司用以证明物业人员表示没有业主通知是不可能让租户进入的。 耿某对该证据的质证意见为：真实性、合法性和关联性均不认可，无法核实录音人员身份及原始载体、发生地点日期等，且该录音4分左右时马某曾表示希望给中介费找房屋等信息，即使录音真实，只能证明马某代表某建设公司、某建设公司分公司承租房屋，且马某表示房租不低于每年20万元也证明其有能力支付却恶意拖延房租。 二、2024年1月29日的影像资料。某建设公司、某建设公司分公司用以证明自己员工要取回案涉房屋内的行李，但物业不让进入小区导致员工倒地维权。 耿某对该证据的质证意见为：真实性、合法性和关联系均不认可，无法核视频内人员身份及原始载体，无法证明因何倒地及与案涉房屋有关。 三、2024年3月11日的影像资料。某建设公司、某建设公司分公司用以证明在当日保安明确告知案涉房屋的租户不让进入小区。 耿某对该证据的质证意见为：真实性认可，但不认可合法性和关联性，该日是第一次开庭，笔录记载有双方交接事宜，某建设公司、某建设公司分公司应和自己联系后再进入。 四、耿某和马某的微信记录。该证据显示，一、2020年11月20日，耿某：“老肖还没有在合同上盖他公司的章，您也催他一下吧”，马某：“好的”；二、2022年，耿某：“老马，肖某这一而再再而三的言而无信，这肯定不行，限你们5月1日前付清所欠房租。如到时未能付清欠款，我将依据合同条款解除合同，收回房屋，并将一并追讨所欠租金及违约金。”2022年5月9日晚，耿某：“老马，肖某这还拖着没解决呢”，马某：“啊？还没给呢？我以为早给你了呢”，耿某：“又给了1500，现在又不吭声了”；三、2022年6月14日，耿某：“老马，肖某这个又拖了一个多月还没动静，一周推一周的，这事得解决呀！”6月27日，耿某：“老马，肖某上次说约定解决，现在又联系不回复了，肖某这个人也太过分了，这事拖了7个月了都没解决，那我只能先通知物业大家先不要进出小区了，等补上房租再说。”7月6日，耿某：“老马，肖某说最晚昨天付，结果又没兑现承诺……没有一点信用，肖某还差10500，这个事拖了这么久了总的解决吧，今天他要再不付清房租，明天起我只好让物业进出小区不再放行了，直到这事解决为止。”12月22日，耿某：“合同解除通知，壹千栋1083租户：由你方长期拖欠租金，经多次催缴，仍未按期交纳所欠租金，已构成违约行为，因此，我方现决定从即日起解除与你方的房租租赁关系，并要求你方在本通知发出后3日内，腾退房屋，缴纳所欠租金，结清相关费用，并承担违约责任。否则，我方将依法向你方追究相关责任。特此通知！壹千栋1083业主”；四、2023年1月21日，耿某：“老马，肖某这忽悠我半天，最后年前一分钱也没给我解决，这房子没法再租了，你们尽快准备腾房吧，初七以后我就通知物业出入先不放行了”2023年3月17日，耿某：“老马，这个事情如果你拿肖某也没办法，那最后的结果就只能咱俩走法院了，对我来说这事也不能再拖了，明天你回京，那再等你一天，你俩要谁都不付不了款，后面该起诉的起诉，这个事情终究要解决的”。 某建设公司、某建设公司分公司以此证明案涉房屋系合租及耿某因肖某欠租导致耿某多次威胁解除合同限制进入房屋的事实，且耿某多次要求马某解决肖某支付房租的事实。 耿某对上述证据的质证意见为：证明目的不认可，肖某不能代表某开发公司，不能证明自己和肖某存在合同关系，肖某支付租金系马某的安排，其进入案涉房屋系因马某的邀请，属于肖某和马某的内部行为。 三、2024年2月28日的微信记录。显示耿某于该日向马某发送了照片，该照片显示在门上张贴有通知，内容为“1083租户：由于你方长期拖欠租金，并拒不交房，我已于今日将门锁更换，并禁止你方进入1083房屋，如强行进入，将作报警处理，并追究你方法律责任。关于房屋内遗留物品，请在5日内联系我协商处理，如逾期不处理，我将视你方放弃此遗留物品，自行处理。同时，要求你方尽快与我办理正式房屋交接手续，在未办理房屋交接手续前，我方视你方依就占用1083房屋，并有权向你方追讨此期间的租金水电费等相关费用。特此通知。耿某，2024年2月8日”。 某建设公司、某建设公司分公司以此证据证明至少在2024年2月8日租赁物已脱离自己公司的控制，之后发生的水电费及房屋与自己公司无关。 耿某对该证据的质证意见为：真实性认可，仅是催促履行，但允许某建设公司、某建设公司分公司的人员进出。 此外，耿某在庭审中要求核实某建设公司、某建设公司分公司所提供的视听资料原始载体，经协商双方同意于2024年6月11日上午10时前来核实，但该日某建设公司、某建设公司分公司未予提交证据的原始载体以供耿某核实。 肖某对上述两方的证据表示与自己无关，但不认可自己欠付房屋，并提交了其与耿某的微信记录用以证明未拖欠房租的事实。该证据显示，2022年9月15日，耿某询问“今天能安排吗？”，肖某回复“应该可以的”并于当日向耿某转账2000元，耿某随后接收。2022年10月25日，耿某询问“还剩2500，啥时候安排一下”，11月7日，肖某向耿某转账2500元并表示“我得晚点给您回”，耿某接收转账后表示“没事了”。肖某以此证明自己并未欠付耿某的房租。 耿某对该证据的质证意见为：真实性认可，但对证明目的不认可，表示肖某与自己无关，与马某有关。 某建设公司、某建设公司分公司对该证据的质证意见为：与己方无关，不了解房租交纳的事实。 本案在诉讼过程中，某建设公司、某建设公司分公司申请至案涉房屋所在小区的物业公司即北京某物业管理有限公司调查取证，其所调取的微信群记录显示，2022年10月份至2024年3月份期间，案涉1083号房屋存在多次“外卖、访客、业主带入、接人、放行、送1083”等记录，其中2023年3月19日记录显示“从现在起1083的租户任何处理车辆与……”、3月20日记录显示“再通知一下所有门岗1083租户的车辆跟人……”、4月3日记录显示“所有进入1083的没有业主通知不……”、5月30日至6月日均显示“1083姓马的放行”等，2023年有多次记录“1083接人”“1083访客前台通知”等。此外，某建设公司、某建设公司分公司另申请调取1083号房屋备案的租赁合同、1082号房屋装修档案及2022年12月13日至2024年3月11日期间的电力维修记录，并申请追加北京某物业管理有限公司作为第三人参加诉讼。耿某就此表示，不同意追加，之前曾和某开发公司签订过合同，但该合同到期后才与某建设公司分公司签订合同，而且装修损失应由某建设公司分公司向邻居主张，房屋用电也不存在其他人，不应调取，故不能以此拖延程序。 一审庭审中，关于合同主体问题，耿某表示案涉房屋是自己母亲的，自己有权出租获益并就此起诉。 关于肖某的租金支付情况，耿某认可曾收到过肖某交纳的租金，但表示该租金系马某安排肖某支付的，且也是马某安排肖某入住的，与自己无关。肖某表示，自己和马某系朋友关系，使用案涉房屋系与耿某口头约定。耿某对此该陈述不予认可，表示并无口头约定，仅是肖某和马某之间的约定，本案也不涉及肖某承担房租的问题。 关于案涉房屋无法使用的期间，某建设公司、某建设公司分公司表示是在2022年年底到2024年4月1日。 关于房屋是否存在使用障碍一节，耿某表示虽然曾表述过通知物业禁止某建设公司分公司的人员进入，但仅是作为催缴租金的手段，实际并未实施，某建设公司分公司的人员可以正常进出小区并在房屋内居住。2024年2月7日，某建设公司分公司的人员走后，自己在2月8日在通知马某拿东西后就换了门锁，某建设公司分公司的人员没有回来过。 关于2023年3月19日的耿某发送解除通知后相关情况，耿某表示后续房屋仍由某建设公司分公司继续使用，某建设公司、某建设公司分公司表示并未正常使用。 关于2023年5月29日微信中的还款协议一节，耿某表示自己虽然没有签名，但马某发送给自己后，自己认可该协议。 关于逾期交付房屋租金的原因，某建设公司、某建设公司分公司表示系因存在噪音扰民，而邻居仅对业主不对租户，所以无法解决，且后续耿某通知物业公司不让我分公司人员进出导致房屋实际无法使用，故不能交纳房租。耿某关于噪音问题表示，该噪音系肖某于2023年3月份提出来的，而邻居房屋装修也是在欠付房租之后发生的，当时通知了物业公司，由肖某与邻居协商解决了。 关于违约金一节，耿某认为属于某建设公司分公司的意思表示，也符合行业惯例。某建设公司、某建设公司分公司认为约定过高，且肖某和自己公司同为房屋的承租人，均有权向耿某主张解决噪音扰民的权利，且肖某自行主张该权利也说明肖某属于单独的承租人，而非我公司授权的人员。 关于水费18936元一节，某建设公司、某建设公司分公司认可水费数额，但不应由己方承担，因当时耿某不让己方人员进入，所以并未使用房屋。 另查，耿某在诉讼过程中申请财产保全，法院于2024年6月6日作出（2024）京0114民初1719号民事裁定书，裁定“冻结被申请人某建设公司分公司、某建设公司名下银行账户存款人民币399176元或查封、扣押被申请人某建设公司分公司、某建设公司名下同等价值的其他财产。”耿某交纳保全费2516元。后某建设公司以其被冻结的银行账户已经足额冻结为由申请解除其他保全措施，法院于2024年7月17日作出（2024）京0114民初1719号之一民事裁定书，裁定“在审查某建设公司账号为XXXXXX的中国光大银行账户余额后，如该账户已足额保全，则解除该账户以外的其余所有保全。” 一审法院认为，某建设公司分公司与耿某于2020年10月20日签订的书面合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效约定，双方均应全面履行。同时指出，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故某建设公司分公司作为某建设公司的分支机构，其合同责任应由某建设公司与其共同承担。关于案涉合同的实际相对方，首先，根据上述合同的记载，虽然记述了某开发公司的名称，但并无该公司的印章或授权人的签字，故该合同对某开发公司并不发生法律效力；其次，根据肖某和耿某的陈述，肖某在诉争合同成立后实际占有使用了房屋并曾向耿某支付款项，该期间也在某建设公司分公司的承租期间内，现耿某并未向肖某主张权利，而根据合同约定向某建设公司分公司主张权利，且某建设公司、某建设公司分公司也未举证证明肖某与其共同欠付租金的金额、期限等，故其要求将肖某追加被告的申请，无法律依据，法院不予准许，其要求肖某共同承担合同义务的抗辩依据不足，法院不予采信。同时指出，某建设公司分公司与肖某之间如有争议，双方可另行解决。 关于耿某的诉讼请求，法院分述如下： 一、关于合同解除一节，根据在案事实，因某建设公司分公司长期拖欠房屋租金未付，耿某先后两次向某建设公司分公司的人员马某发出解除合同的通知，根据双方合同第九条第（五）项及第十一条的约定，耿某享有合同解除权，故双方的书面合同实际已经解除。此后，某建设公司分公司并未腾退房屋，并于2023年5月29日向耿某发送还款协议书，认可其欠付租金的事实并承诺了支付时间，现该协议书已经成立并生效，应视为双方在书面合同约定的租赁期限届满后形成了不定期房屋租赁关系。双方在本案诉讼过程中自行办理了房屋交接手续，该不定期租赁合同已经自行终止，现耿某主张解除，已无判决之必要，故该项诉求，法院不再处理。 二、不定期租赁期限及租金给付问题。首先，根据2023年5月29日耿某发出的关于计算欠付租金的微信内容及马某发送的还款协议书，截至2023年7月15日，某建设公司分公司欠付的租金为168500元；其次，关于租金计算的期限，虽然双方在庭审后于2024年4月1日才办理房屋交接手续，但耿某自认早在2024年2月8日已更换租赁房屋门锁，该行为已经致使某建设公司分公司实际无法使用房屋，故租金应于该日截止，耿某主张计算至房屋实际交接之日，与事实及法律规定不符，法院对此不予支持；最后，关于租金数额，应自2022年10月15日计算至2024年2月28日，双方已有约定的部分168500元法院予以确认，对于2023年7月16日至2024年2月8日的部分参照合同约定酌情确定为111967.74元，上述两部分金额合计为299967.74元。某建设公司、某建设公司分公司虽然辩称房屋在2022年年底即因耿某通知物业公司不予放行导致房屋无法实际使用直至2024年4月1日，但该抗辩所述事实明显与还款协议中自认的租金给付期间不符，同时，结合调取的物业公司记录，2023年5月、6月份期间的微信群记录中，虽然有放行“姓马的”表述及耿某曾存在禁止案涉房屋承租人员进出的事实上，但因某建设公司分公司欠付租金在先，即使耿某存在禁止进入行为，也属于合理行使合同履行抗辩权的行为，且某建设公司、某建设公司分公司的证据也不足以证明耿某曾长期存在该阻碍行为，再结合马某签订上述还款协议书的时间及自认应给付租金的情况，以及物业公司于2024年5月17日出具的关于案涉房屋人员及车辆通行的证明材料，法院对某建设公司、某建设公司分公司关于房屋无法使用期间的抗辩不予采信。此外，关于某建设公司、某建设公司分公司抗辩所称房屋在使用过程中存在噪音等问题，并无证据佐证，且马某自认的租金给付情况中也并未以此为由主张租金减免，故该辩解依据不足，法院不予采纳。此外，关于某建设公司、某建设公司分公司主张减免疫情期间的租金一节，因其与耿某就2022年10月15日至2023年7月15日期间的租金已有约定，故双方应受该协议的约束，该抗辩不符合法律规定，法院不予采信。关于某建设公司、某建设公司分公司申请调取的其他证据，因案涉物业公司已就通行情况出具证明，其他证据属于当事人自行举证的范围，某建设公司分公司作为房屋实际使用人理应就出租人提供的房屋存在不符合约定的情况自行举证，故该申请法院不再准许。 三、关于违约金一节，因某建设公司分公司多次欠付房屋租金未付，已构成违约，应根据合同约定支付违约金，现某建设公司、某建设公司分公司抗辩该约定过高，且耿某亦未举证证明其实际损失，故该违约金法院根据合同履行情况酌情调整为月租金的一倍，即19500元。 四、关于欠缴的水费一节，因该费用发生时间为2021年8月3日至2023年12月14日，处于某建设公司分公司房屋使用期限内，故该费用根据合同约定应由承租人即某建设公司分公司支付。某建设公司、某建设公司分公司虽然抗辩未使用房屋或因漏水导致，并无证据佐证，且与事实不符，法院不予采纳。 此外，根据双方的陈述，耿某在诉争合同形成之前曾与某开发公司签订有房屋租赁合同，该合同期满后签订本案诉争的合同，且合同押金并未由某建设公司分公司另行交纳，某建设公司、某建设公司分公司虽然认为属于承继了原合同，但未举证证明，故对于合同押金问题本案不再处理，相关权利人可另行解决。 某开发公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零七条、第七百零八条、第七百二十二条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决：一、某建设公司分公司、某建设公司于判决生效后七日内支付耿某房屋租金299967.74元；二、某建设公司分公司、某建设公司于判决生效后七日内支付耿某逾期支付房屋租金的违约金19500元；三、某建设公司分公司、某建设公司于判决生效后七日内支付耿某水费18936元；四、驳回耿某的其他诉讼请求。 本院二审期间，某建设公司分公司、某建设公司向本院提交如下证据材料：一、马某向耿某支付房租记录，证明从2019年开始马某加入合租，并向耿某支付房租的事实，同时证明从2020年第二份合同生效后马某向耿某支付某建设公司所使用的部分房屋房租的事实，剩余房租系肖某支付。二、马某与耿某微信聊天记录，证明耿某向马某表示肖某欠付房租，他要不回来，要求马某帮忙去跟肖某带话讨要，同时因为肖某欠付房租，导致耿某要限制马某和肖某使用房屋，而在耿某限制其使用房屋前，马某是从不拖欠耿某房租的，后来因无法正常使用房屋，导致马某开始拒缴房租。整件事情起因是肖某从一开始拖欠耿某房租，但是肖某拖欠的部分不是马某（某建设公司）拖欠，所以耿某从未向马某追讨肖某拖欠的房租，只是向马某诉苦并以肖某拖欠房租就不再租赁房屋为威胁要求马某协助讨要房租。 耿某对某建设公司分公司、某建设公司提交的证据材料发表如下质证意见：对证据材料一的真实性无法核实；转账记录没有转出人信息，无法佐证某建设公司分公司、某建设公司的证明目的；即便转出款项是马某，但是在前合同中马某和某建设公司分公司、某建设公司均不是前合同的当事方，马某的支付行为最多只能被评价为代为支付，并不表明耿某与马某之间或者与某建设公司分公司、某建设公司之间形成房屋租赁合同关系。对证据材料二的表面真实性认可，证明目的不认可，该组证据只是选择性的摘抄并不连续，未体现完整的当事人之间的对话真实意思；从现有提供的页面信息看，该组聊天记录仅能证明马某告诉了房租是由肖某代付，但肖某未付，并未看出肖某与耿某间有合同关系，根据民法典第五百二十三条，肖某作为代付人没有适当履行代付义务，只能证明某建设公司分公司、某建设公司应当继续履行。一审法院已查明且物业公司已出具《证明》，均证明案涉房屋不存在限制使用的情形，对证据材料二的证明目的不予认可。本案房屋租赁合同尾部记载有某建设公司分公司、某建设公司自行签章的付款约定事项，付款约定事项某建设公司分公司、某建设公司已自认拖欠租金，并且对支付租金和拖欠租金的支付事项进行安排，某建设公司分公司、某建设公司辩称的马某从来不拖欠耿某房租的说法显然不真实。 本院经审查后认为，对上述证据材料的真实性予以认定，证明力结合本案事实一并论述。 耿某未提交新证据。 本院经审查认为，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的主体；二、案涉房屋是否存在使用障碍之情形；三、某建设公司分公司、某建设公司的调查取证申请是否应予准许。论述如下： 首先，关于案涉房屋租赁合同的合同主体。案涉房屋租赁合同由耿某与某建设公司分公司签订，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应依约履行。虽然案涉房屋租赁合同抬头记载了某开发公司的名称，但合同中并无该公司的印章或授权人的签字，难以认定耿某与某开发公司就房屋租赁事宜达成合意；且根据案涉房屋租赁合同的约定，某建设公司分公司承租系案涉整套房屋，房屋租赁合同并未显示耿某将案涉房屋分割出租，虽然肖某在合同成立后实际占有使用了部分房间并曾向耿某支付款项，但该期间也在某建设公司分公司的承租期间内，故案涉房屋租赁合同的主体应为耿某和某建设公司分公司。耿某依据合同相对性，向某建设公司分公司主张权利，并无不当。某建设公司分公司与肖某之间如有争议，双方可另行解决。 其次，关于案涉房屋是否存在使用障碍。某建设公司分公司以房屋存在使用障碍为由主张其不应支付房屋租金，但根据双方微信往来信息及2023年5月29日还款协议所述内容，某建设公司分公司对于欠付2023年7月15日之前的房屋租金一事予以确认，其并未表示房屋存在使用障碍之情形，同时，虽然2023年耿某曾存在禁止案涉房屋承租人员进出的事实，但系因某建设公司分公司欠付租金在先，且现有证据不足以证明耿某曾长期存在该阻碍行为并超出了合理限度，故本院对某建设公司、某建设公司分公司关于房屋存在使用障碍而不应支付租金的抗辩意见不予采信。2023年7月15日之后的租金，一审法院结合合同履行情况予以酌情确定，并无不当。 第三，关于调取证据一节，一审法院已经根据某建设公司分公司的调查取证申请就本案争议事实进行调查取证，并从北京某物业管理有限公司处调取到2022年10月份至2024年3月份期间的微信群记录。某建设公司分公司申请调取的其他材料与本案争议事实无必要关联性，其申请不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条之规定，一审法院未予调取并无不当。 综上所述，某建设公司、某建设公司分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6376元，由某建设公司分公司、某建设公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年六月二十五日 法官助理*** 书记员***