丁某、中国电建集团河南省电力勘测设计院有限公司案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

海南省高级人民法院 民事判决书 （2022）琼民终514号 上诉人（原审原告、执行案外人）：丁某，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：何某。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国电建集团河南省电力勘测设计院有限公司。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：袁某。 委托诉讼代理人：郭某。 原审第三人（被执行人）：海南东台房地产开发公司。 法定代表人：殷某。 上诉人丁某因与被上诉人中国电建集团河南省电力勘测设计院有限公司（以下简称电建勘测公司）及原审第三人海南东台房地产开发公司（以下简称东台公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省第二中级人民法院（以下简称一审法院）（2021）琼97民初49号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2022年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2022年11月23日对本案进行了公开开庭审理。上诉人丁某的委托诉讼代理人何某，被上诉人电建勘测公司的委托诉讼代理人袁某、郭某及原审第三人东台公司的法定代表人殷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁某上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判为：排除被上诉人对登记在第三人东台公司名下的永发小区地下1-34号共34套停车位（以下简称案涉34个车位）的执行并解除查封。2．本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决否定上诉人交付55万元车库购买款的事实，系事实认定错误。一审判决以怀疑55万元未支付并推翻生效判决认定的事实，属于适用法律错误。一、55万元车库款已交付是生效判决书认定的基本事实。2013年12月10日，海口市美兰区人民法院作出（2013）美民一初字第939号民事判决书（下称939号民事判决）第3页第18-20行认定事实部分记载如下：“合同签订后，原告（指丁某）于1998年3月21日向被告（指东台公司）支付购地下车库款55万元，被告向原告开具收款《收据》一张并将车库交由原告使用至今。”939号民事判决为生效判决，该判决认定事实部分清楚认定丁某在1998年3月21日已将55万元车库款交付给东台公司。二、在没有相反证据推翻生效判决书认定事实的情形下，否定生效判决书认定的事实，违反证据规则。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项和第二款，已为人民法院生效裁判所确认的基本事实，除非当事人有相反证据足以推翻，应当认定为客观事实。一审中电建勘测公司未提供任何相反证据证明丁某未缴纳该55万元车库款。一审法院仅凭丁某与东台公司法定代表人具有夫妻关系、丁某未对55万元资金来源作出合理解释即否认该生效判决认定的事实，显然违反上述证据规则。理由是：（1）从丁某提交的《企业信用信息公示报告》可以看出，东台公司是国有企业下属子公司，其出资人为江苏省东台市城市建设综合开发总公司，国有企业有严密的管理制度，东台公司将案涉34个车位出售给丁某，哪怕丁某是该国企的法定代表人殷某的配偶，也要如实交纳款项。如果殷某出具收据不收车库款，这是国企内部的职务犯罪问题，但这并不影响东台公司盖章的《收据》具有对外证明收到车库款55万元的法律效力。也就是说，殷某与丁某具有夫妻关系不能推翻东台公司盖章的《收据》证明的事实和939号民事判决认定的事实。（2）一审审理中，对55万元资金从何而来的问题，丁某解释为：自有和从亲友处拆借。一审法院认为该解释没有证据证明，进而否认55万元现金没有交付，这是一审将民间借贷案件审查的证据证明标准，错误地适用到买卖合同纠纷中造成的。在买卖合同纠纷中，买方提供了《收条》证明其支付了车库款，卖方也认可收到了该款，生效判决也已认定该款已支付。在此种情形下，一审法院继续审该55万元从何而来没有法律依据；一审法院进一步要求丁某提供55万元从何而来的证据，更没有法律依据，因为这实际上是在审查原因的原因。三、一审法院要求丁某举证证明55万元现金来源，系对丁某提出的超越其举证能力的法外义务。55万元现金在1998年3月21日即已交付，距今已24年。在24年前，银行转账、银行取款基本上是手工操作，当时的市场交易也多半是现金交易。在此情形下，让上诉人提交55万元从哪些亲友手中拆借，自己自有资金从哪些渠道取得的证据，显然不符合当时市场交易习惯，也是对丁某提出了超越其举证能力的要求。且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第二款规定，推翻55万元已交付的事实的举证责任在于电建勘测公司。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予以改判。 电建勘测公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正合理，上诉人上诉理由不成立，应驳回其上诉请求。具体理由如下：一、案涉34个车位购买款并未支付，一审判决事实认定清楚准确，不存在错误。首先，针对上诉人所谓“已付案涉34个车位购买款是939号判决书所认定基本事实”，被上诉人需要说明的是，该判决中的这一认定，是基于丁某与其丈夫殷某控制的东台公司的自认，而非客观存在的付款凭证。同时该判决亦未查明上诉人与殷某为夫妻关系的这一基本事实，结合双方这一特殊关系与客观事实，939号判决书显然是二者为恶意转移财产，进行虚假诉讼的产物。其次，从交易背景及交易习惯来说，1998年的55万元是笔不小的数目，无论是从交易安全，还是交易便捷的角度考虑。通过银行汇款转账至东台公司帐下都是最安全、最快捷、最符合常理的交易方式。上诉人却称案涉34个车位购买款55万元是其1998年3月21日以现金形式支付的，殷某亦在一审中陈述，该笔55万元现金是上诉人直接支付给其个人的，但上诉人与殷某在未对55万元现金交易作出合理解释，亦未提供任何交易、入账等客观凭证材料的情况下，仅以夫妻双方间的自认来主张已付案涉34个车位购买款显然毫无说服力。二、一审判决适用法律正确，对举证责任的分配亦准确合理。首先，939号判决书是上诉人与殷某进行虚假诉讼，转移东台公司财产的产物兹不赘述。退一步来说，上诉人与殷某的夫妻关系并未在939号判决书中查明，而是在本案一审中新查明的事实。结合前述可知，一审判决对上诉人未支付55万元案涉34个车位购买款的认定已达高度盖然性的标准，亦足以推翻939号判决书认定的事实，一审判决不违反证据规则。其次，关于是否支付案涉34个车位款的证明义务属于上诉人。一方面上诉人以所谓的时间久远为由主张其不应承担举证责任十分牵强。另一方面上诉人主张举证责任在于被上诉人的说法更是荒谬。根据举证责任分配原则和基本常识，上诉人既然主张已经支付了案涉34个车位购买款，拿出当时相关财务凭证即可。原审判决对举证责任的分配准确合理。三、退一步来说，即便案涉34个车位款已经支付，上诉人亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条第（四）项规定之情形。首先，上诉人作为东台公司法人殷某的妻子，在1998年购买案涉34个车位时，显然明确知晓案涉34个车位存在无法办理过户的客观情形，亦清楚自己并非案涉34个车位所在小区的业主，一次性购入建筑面积达1140平方米车库的行为显然会影响小区业主的日常需要。但其仍坚持购买，继而导致无法过户这一结果的出现。也即是说，上诉人在一开始，就是对影响将案涉34个车位过户至其名下的各项事实是清楚了解的，仍选择继续购买则显然属于主观上对无法过户存在过错。其次，再退一步来说，案涉34个车位于2016年5月26日初始登记，至2017年11月24日被东台公司抵押给海口联合农村商业银行股份有限公司之前有一年半之余。上诉人作为东台公司法定代表人殷某的妻子，在此期间未曾主张过办理过户登记。更甚至还放任东台公司将“自己”的车库抵押给银行。显然是未向东台公司及时主张办理案涉34个车位的过户手续，足见其对未过户存在过错，不属于非因其自身原因未办理过户登记的情形。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。 东台公司述称：一、东台公司是全民性质单位，经海南省经济合作厅批准于1993年成立的，主管部门是江苏省东台市建设局。案涉34个车位交易主体是东台公司和丁某，双方买卖地下车库，意思表示真实合法。二、关于案涉34个车位买卖和缴款的情况。东台公司受1994年海南房地产市场的影响处于困境之中，到1998年东台公司已难以维持了，拖欠员工工资发不出来，工程款等债务纠纷不断发生，公司领导班子不断设法寻找资金缓解困难，当时研究将地下车库抵押或转让筹款解决部分困难，找了几个单位都谈不成功，一是车库未完工，粉刷、地坪、防水、水电、消防等设备都未完善，无法使用，二是车库办不了产权证。在此情况下，东台公司法定代表人殷某与妻子丁某商量，丁某同意筹款购买案涉34个车位，建筑面积约1100平方米，总价60万元（当时房地产泡沫破裂，附近房价每平米低于1000元以下）。丁某与东台公司于1998年3月20日签订了买卖合同，缴房款55万元，余款5万元办证付清。丁某的款项资金主要有三个方面的来源：1．丁某的积蓄。丁某经过多年的工作努力加上省吃俭用积蓄了10多万存款。2．殷某的积蓄。3．丁某儿子和女婿的支持，儿子和女婿各支持10万元，最后女儿又拿2万元凑齐了55万元现金。款项交付过程：决定买卖案涉34个车位后，丁某的儿子***陪同丁某乘飞机回江苏，将几个银行的定期存单到期、未到期的全部取出，加起来有30多万现金，二人立即乘飞机带款返回海口，加上儿子和女婿的22万，当天凑足55万元现金交付公司财务。当时也考虑到携带现金不安全，采取两头单位派车专门接送。在20多年前没有现在银行卡转账这么方便快捷，一般用存折或存单，取款汇款很麻烦，汇款时间也比较长，所以个人交易一般用现金，单位交易一般用转账。三、关于公司财务资料的说明，东台公司已停业20多年，财务人员多次轮换也早已离职，办公地点也被银行收产，公司员工全部走人，所有财务账册和工程资料没有完善保存。 丁某向一审法院起诉请求：1．排除对案涉34个车位的执行并解除查封；2．本案诉讼费用由电建勘测公司承担。 一审法院认定事实：原海南省洋浦经济开发区中级人民法院作出（2003）浦中民终字第2号民事判决，判决：海南建瓴地产公司、东台公司向河南省电力勘测设计海南分院共同偿还借款968万元。电建勘测公司向一审法院申请恢复执行，一审法院于2021年2月22日作出（2021）琼97执恢3号执行裁定，裁定：冻结、划拨海南建瓴地产公司、东台公司银行存款181000元及利息、执行费，或其价值相当的其他财产。丁某不服执行裁定提出书面异议，一审法院于2021年5月26日作出（2021）琼97执16号执行裁定，裁定：驳回丁某的异议请求。丁某对执行异议裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉遂成本诉。另查明，1998年3月20日，丁某与东台公司签订《地下车库买卖合同》，约定：丁某向东台公司购买位于海口市美兰区海甸五东路永发小区A、B公寓楼西侧地下一层车库，建筑面积1140平方米，成交总价60万元；合同签订三日内，丁某付给东台公司现金55万元，剩余5万元于车库所有权办理至丁某名下时一次性付清；办证时间为合同签订之日起六个月内。合同签订后，东台公司将车库交由丁某，丁某将案涉34个车位交由案外人代租代管使用至今，但东台公司未能配合丁某办理车库所有权证。丁某因东台公司未配合其办理车库所有权证，诉至海口市美兰区人民法院。海口市美兰区人民法院于2013年12月10日作出（2013）美民一初字第939号民事判决，判决：一、确认丁某与东台公司于1998年3月20日签订的《地下车库买卖合同》合法有效；二、驳回丁某主张“东台公司将坐落在海口市美兰区海甸岛和平大道永发小区A、B公寓楼西侧地下一层车库，建筑面积1140平方米的地下车库的车库所有权证办理至丁某名下”的诉讼请求。再查明，2016年5月26日，案涉34个车位初始登记于东台公司名下。2017年11月24日，东台公司向海口联合农村商业银行股份有限公司借款238万元，将案涉34个车位抵押给海口联合农村商业银行股份有限公司，并于2017年12月6日办理抵押登记。还查明，东台公司的法定代表人殷某承认其与丁某系夫妻关系。丁某陈述称“其不是案涉永发小区的业主”。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判断能否支持案外人的请求，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，故本案的争议焦点为丁某对案涉34个车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，本案涉及的是金钱债权的执行案件，可参照执行异议和复议规定第二十八条或二十九条的规定予以判断，但二十八条主要侧重于保护无过错不动产买受人物权期待权，而二十九条主要侧重于保护消费者生存权。本案中，丁某陈述称“其不是案涉永发小区的业主”，且其购买案涉34个车位显然不是用于自用，因此本案应参照第二十八条的规定具体判断。其次，根据执行异议和复议规定第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，结合查明的事实，具体阐述如下：一、东台公司与丁某于1998年3月20日签订的《地下车库买卖合同》合法有效，且本院于2021年查封案涉34个车位，故丁某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、东台公司将案涉34个车位交由丁某后，丁某已于2019年交由案外人曾某代租代管，而一审法院于2021年查封案涉34个车位，故丁某在人民法院查封之前已合法占有案涉34个车位；三、丁某仅提供一张《收据》用以证明东台公司收到其支付的车库价款现金55万元，但庭审中丁某无法对于上述资金的来源作出合理解释，又不能提供其他证据佐证支付现金的事实，考虑交易习惯、丁某与东台公司的法定代表人殷某的特殊关系等因素，本院无法确信丁某向东台公司支付案涉34个车位款项事实的存在具有高度可能性；四、丁某曾向东台公司提出过办理过户登记的请求，考虑《海南经济特区物业管理条例》中确有“物业管理区域业主以外的其他人购买车库的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续”的规定，因此一审法院认定非因丁某自身原因未办理过户登记。最后，如上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，丁某提交的证据无法证实其符合执行异议和复议规定第二十八条第三项规定之情形，据此丁某对案涉34个车位不享有足以排除强制执行的民事权益。丁某主张“排除对案涉34个车位执行”的诉请，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，丁某的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，参照执行异议和复议规定第二十八条之规定，判决：驳回丁某的诉讼请求。案件受理费9800元，由丁某负担。 本院二审中，丁某向本院提交了於***及***的证人证言，拟证明丁某在签订《地下车库买卖合同》后，以现金方式支付了55万元案涉34个车位的购买款。在本院庭审过程中，於***出庭进行了作证。 电建勘测公司经质证认为，对於***证人证言的合法性予以认可，对其真实性、关联性不予认可；对***证人证言的真实性、合法性、关联性均不予认可。东台公司经质证认为，对於***证人证言的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院认证如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据当的若干规定》第六十八条第三款“无正当理由未出庭作证的证人以书面等方式提供给的证言，不得作为认定案件事实的根据”，证人***未出庭，故本院对***证人证言的真实性、合法性、关联性不予采信。证人於***到庭作证，但於***的陈述内容与东台公司的陈述意见及939号民事判决载明的事实不能相互印证，其一，於***陈述55万元款项于一周内分多次支付给东台公司，东台公司则称55万元款项为一次性支付；其二，於***称其于2001年已离开东台公司，但海口市美兰区人民法院于2013年12月10日作出939号民事判决中载明於***为东台公司的职工。由此本院认为，於***证人证言内容的真实性存疑，本院对於***证人证言的证明力不予采信。 本院二审查明，海口市美兰区人民法院于2013年12月10日作出939号民事判决，该判决查明了如下事实：1998年3月20日，丁某与东台公司签订《地下车库买卖合同》，约定：丁某向东台公司购买位于海口市美兰区海甸五东路永发小区A、B公寓楼西侧地下一层车库，建筑面积1140平方米，成交总价60万元；合同签订三日内，丁某付给东台公司现金55万元，剩余5万元于车库所有权办理至丁某名下时一次性付清；东台公司承诺将地下车库产权证直接办理至丁某名下，办证时间为合同签订之日起六个月内，办证所产生的税费按法律规定各自承担。合同签订后，丁某于1998年3月21日向东台公司支付购地下车库款55万元，东台公司向丁某开具收款收据一张并将车库交由丁某使用至今。该判决本院认为部分写明：丁某与东台公司于1998年3月20日签订的《地下车库买卖合同》是双方的真实意思表示、主体适格、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，故丁某申请确认与东台公司于1998年3月20日签订的《地下车库买卖合同》合法有效的诉讼请求事实清楚、于法有据，予以昭准。根据合同约定，东台公司应在合同签订之日起六个月内为丁某办理房屋所有权证，但东台公司至今未将车库产权办理至丁某名下，已构成违约，由于历史遗留问题和海南兴发公司已被吊销的缘故，永发小区所涉及土地使用权至今仍登记在海南兴发公司名下，导致永发小区项目至今尚未在房产管理部门办理小区产权的初始登记，海南东台公司也无法为小区业主办理相应的分户所有权证及土地使用权证。可见，永发小区目前尚不具备通过正常房产登记程序将涉诉车库产权登记至丁某名下的条件。永发小区虽有部分业主办理权属证书，但该部分权属证书是业主以历史遗留问题为由，自行向房产部门申请办理。此外，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）的相关规定，小区车位、车库应当首先满足小区业主的需要，本案中丁某一次性购入建筑面积达1140平方米车库的行为显然影响了小区业主的日常需要。故综合以上因素认为，丁某诉请办证的诉讼请求缺乏事实与法律依据、不予支持。 二审查明的其他案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为丁某对案涉34个车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对执行标的享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先性，也即分析案外人对执行标的是否享有所有权或者物权期待权。 本案中，根据已经查明的案件事实，1998年3月20日，丁某与东台公司签订《地下车库买卖合同》，约定丁某向东台公司购买案涉34个车位，成交总价60万元；合同签订三日内，丁某付给东台公司现金55万元，剩余5万元于车库所有权办理至丁某名下时一次性付清；办证时间为合同签订之日起六个月内。合同签订后，东台公司将车库交由丁某，丁某将案涉34个车位交由案外人代租代管使用至今，但东台公司未能配合丁某办理车库所有权证。丁某因东台公司未配合其办理车库所有权证，诉至海口市美兰区人民法院。海口市美兰区人民法院于2013年12月10日作出939号民事判决，该判决认定丁某已向东台公司支付55万元。2016年5月26日，案涉34个车位初始登记于东台公司名下。一审法院于2021年2月22日查封了案涉34个车位。从上述查明的事实看，丁某与东台公司在一审法院查封案涉34个车位之前已签订《地下车库买卖合同》并依约向东台公司支付了55万元款项，东台公司也将案涉34个车位交付丁某使用。一审法院认定无法确信丁某向东台公司支付购买案涉34个车位款项的事实存在具有高度可能性不当，本院予以纠正。 虽然从本案的事实来分析，可以确认丁某在法院查封前已就案涉34个车位签订合法有效的买卖合同、按合同约定支付了款项并已占有使用案涉34个车位，但丁某并不能据此取得案涉34个车位的物权期待权。本院评析如下：首先，根据《海南经济特区物业管理条例》第五十五条第一、二款关于“物业管理区域内的车位（车库），应当首先满足业主、物业使用人的需要。车位（车库）数量等于或者少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或者受赠一个车位（车库）”及第四款关于“建设单位或者业主不得将车位（车库）出售或者转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位（车库）的，不动产登记部门不得办理登记、过户手续。”的规定，物业管理区域内的车位应当首先满足业主、物业使用人的需要，且在车位数量等于或者少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配备购买一个车位。根据该规定，丁某自认其并非案涉34个车位所在的永发小区的业主，因此其无权购买该小区的车位；退一步讲，丁某虽居住在永发小区可以成为该小区的物业使用人，但其购买的车位数量，明显超出了永发小区物业管理区域内业主或物业使用人购买车位的权限范围，其购买案涉34个车位的行为亦不符合上述规定；另根据丁某自认的事实，其与东台公司有关工作人员曾赴海口住房和城乡建设局办理过户手续，该柜台办理人员以违反《海南经济特区物业管理条例》的规定而不予办理。综上可知，丁某购买案涉34个车位的行为并不符合《海南经济特区物业管理条例》的相关规定，不动产登记部门不能为其办理登记、过户手续，其购买案涉34个车位的行为无法产生物权变动的结果。其次，939号民事判决中认为，“根据物权法的相关规定，小区车位、车库应当首先满足小区业主的需要，丁某一次性购入建筑面积达1140平方米车库的行为显然影响了小区业主的日常需要。．。．。．丁某诉请办证的诉讼请求缺乏事实与法律依据、不予支持”，据此可知，生效判决已认定丁某购买案涉34个车位的行为并不符合物权法的相关规定，并驳回丁某请求办证的诉讼请求。综合以上评析，本院认为，丁某基于《地下车库买卖合同》仅享有对东台公司普通的合同债权，其无法请求出卖人东台公司为其办理不动产转让登记，其不能依据《地下车库买卖合同》以及对该合同的履行而获得案涉34个车位的物权，由此，其也无法享有案涉34个车位的物权期待权。案涉34个车位仍登记在东台公司公司名下，丁某基于《地下车库买卖合同》对案涉34个车位所享有的合同权利并不优先于电建勘测公司对东台公司享有的债权，故丁某对案涉34个车位享有的合同权利不足以阻却申请执行人电建勘测公司的执行。 综上所述，丁某对案涉34个车位不享有足以排除强制执行的民事权益，丁某的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实虽有错误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由丁某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十二月五日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《海南经济特区物业管理条例》 第五十五条物业管理区域内的车位（车库），应当首先满足业主、物业使用人的需要。 车位（车库）数量等于或者少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或者受赠一个车位（车库）。空余车位（车库）可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位或者个人，但业主、物业使用人有需要的，应当随时收回。 建设单位不得只出售而不出租车位（车库）。建设单位应当公开物业管理区域内尚未出售、附赠或者出租的车位（车库），业主要求承租的，建设单位不得拒绝。 建设单位或者业主不得将车位（车库）出售或者转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位（车库）的，不动产登记部门不得办理登记、过户手续。