江西某某房地产开发有限公司与谭某、某某等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院 民事判决书 （2025）赣01民终498号 上诉人（原审被告）：江西某某房地产开发有限公司，住所：江西省南昌市进贤县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：谢某，女，1997年4月19日出生，汉族，某甲公司职员，住江西省瑞金市。 被上诉人（原审原告）：谭某，女，1989年5月23日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被上诉人（原审原告）：***，男，1989年6月28日生，汉族，住江西省南昌市进贤县沁河园小区。 原审被告：康成某某集团有限公司，住所：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1993年2月22日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 上诉人江西某某房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）因与被上诉人谭某、***，原审被告康成某某集团有限公司（以下简称某丙公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2024）赣0124民初4845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 某乙公司提出上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回谭某、***的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用均由谭某、***承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，涉案九颂山河沁和园项目51栋1单元504室商品房及所属楼栋包括防水在内的工程质量均符合国家规范要求，谭某、***无证据证明渗漏是商品房质量原因，其不应承担财产损害侵权赔偿责任。2019年12月4日，案涉51＃楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方主体验收合格并取得了《工程竣工验收备案表》，涉案九颂山河沁和园项目51栋1单元504室商品房及所属楼栋包括防水在内的工程质量均符合国家规范要求，其完成竣工备案时案涉房屋防水质量完好。案涉商品房交付至谭某、***接收使用至起诉时已有数年。案涉房屋经谭某、***验收入住，交付后房屋的损毁灭失风险已转移至谭某、***，谭某、***作为房屋的所有权人，对自身的房屋应当具有合理的管理及维护义务，卫生间渗漏也可能是谭某、***自身使用房屋不当原因导致，谭某、***对自身房屋未尽到管理及维护义务，因此谭某、***自身导致的损失不应由其承担赔偿责任。本案案由为财产损害赔偿纠纷即侵权责任，依据“谁主张谁举证”的原则，谭某、***如主张某乙公司应对房屋损失承担赔偿责任，则应举证证明损失是因其行为导致。二、一审法院根据违反《中华人民共和国资产评估法》及中国资产评估协会印发的《资产评估执业准则》的作出的评估价格缺乏依据且评估价格标准过高的《价格评估报告》来认定案涉房屋漏水损失有误。首先，依据《中华人民共和国资产评估法》第二十六条及中国资产评估协会印发《资产评估执业准则——资产评估方法》第二十四条，本案评估机构直接采用市场法作为本案唯一评估方法违反了资产评估法及资产评估执业准则等有关规定。另外，根据《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十条规定，本案《价格评估报告》中未见取价依据中“市场询价资料”具体数据说明，其在一审中书面要求评估机构予以释明也未得到评估机构所谓的装修市场询价结果。其次，根据2024年11月19日现场勘察情况，九颂山河沁河园51号楼1单元504室因楼层较高，无法人为在无专业机械及设备的情况下测量外墙具体漏水面积，故应属于《资产评估执业准则——资产评估程序》第十六条规定中的“因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查验证的事项”，在本案《价格评估报告》中未见504室外墙无法实际测量对评估结论的影响程度的分析。退一步讲，即使评估机构认为采取包工包料固定总价包干的形式计算该部分损失金额较为恰当，那么即使是固定总价包干也应当体现工、料的价格组成，以便本案各当事人可以有效该部分费用了解计算依据。因此，评估机构在评估明细表中将外墙修复费用认定为“数量1，单价5000元”没有具体依据，该项评估结果有失公平。最后，在案涉房屋在2024年11月19日四方对51栋1单元504室商品房房屋及外墙渗漏现场进行查勘《现场查勘记录表》生成后，其据《现场查勘记录表》中查勘数据向第三方单位就修复费用进行了询价，第三方单位维修报价多项价格均显著低于评估机构《评估明细表》中载明的价格，总体也低于评估机构确定的评估总价。其询价的第三方单位也是建筑市场中的经营主体之一，第三方单位的报价可以同样体现评估机构在本案中采取的“市场法”原则。故其在一审中请求一审法院根据上诉人市场询价结果综合考量调低损失认定金额，一审法院应当予以采纳及考虑。综上，请求贵院支持其上诉请求，改判驳回谭某、***的全部诉讼请求。 谭某、***辩称,房屋外墙与卫生间漏水的问题一直没有解决，现在还越来越严重了。漏水问题不是其导致的，其是精装房，发现漏水问题其第一时间就反映了，并且现在是保修期内。做评估的时候，水管是走上面的，吊顶也都没有拆，故评估价格应该是更低而不是更高，其都跟评估机构说过了。 某丙公司陈述称，认可上诉人的意见，某乙公司没有证据证明我方对于房屋漏水有责任。 谭某、***向一审法院起诉请求：1.一次性赔偿本人购买的沁河园小区房屋外墙和室内卫生间渗漏、卫生间重新返修及恢复以及屋内地板和墙壁损坏维修等费用及其他损失五万元。2.诉讼费用由某乙公司负担。 一审法院认定事实：2019年7月20日，谭某、***与某乙公司签订《进贤县商品房买卖（预售）合同》（合同编号：20****006），约定：谭某、***购买某乙公司的位于进贤县**镇**路**号**号楼**单元**层**室房屋，建筑面积118.83㎡，单价5150元／㎡，总价611975元，装修价?元；约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年等（内容详见该合同及附件等）。同日，谭某、***（甲方）与某乙公司（乙方）和某丙公司（现更名为康成某某集团有限公司）（丙方）签订《销售补充协议》，约定：甲方所购买的上述房屋（118.83㎡）交由丙方装修，装修单价2300元，总价273309元，由甲方支付该装修价款给丙方；甲方确认《销售补充协议》系《进贤县商品房买卖合同》不可分割的部分，甲方将按《进贤县商品房买卖合同》和《销售补充协议》合并总金额缴纳相应的契税；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年等（内容详见该补充协议）。2020年12月3日，某乙公司把进贤县**镇**路**号**号楼**单元**层**室交付谭某、***。2022年1月27日，谭某、***领取了案涉房屋的不动产权证书。自2023年9月1日起，谭某、***发现案涉房屋卫生间发生渗漏，导致屋内地板发霉。找小区物业反映，希望与某乙公司协商解决，未果。之后，通过拨打12345市长热线反映、向县住建局投诉等，均无结果，遂诉来院。该院在审理过程中，依法委托江西某某资产价格评估有限公司对谭某、***案涉房屋外墙和室内卫生间渗漏造成的维修费用进行评估，谭某、***为此向该评估机构交纳评估费5000元。该评估机构于2024年11月29日出具科锐价评字（2024）第（ＪＸＫＲ2024ＣＰ0072）号《进贤县民和镇胜利北路299号九颂山河沁河园51号楼1单元504室因房屋外墙和室内卫生间渗漏造成的维修费用评估项目价格评估报告》，结论为：案涉房屋因外墙和室内卫生间渗漏造成的维修费用评估项目评估价值为13467.3元。 一审法院认为，《进贤县商品房买卖（预售）合同》和《销售补充协议》是不可分割的相辅相成的两份合同，谭某、***已按该二份合同购买案涉精装修的房屋，并已支付对价款，某乙公司、某丙公司理应依法全面履行合同中所约定的义务，确保房屋的质量不致渗漏，不致影响业主即原告的正常入住使用。案涉房屋渗漏造成的维修费用损失，已由该院对外委托评估机构作出评估结论，该部分损失理应由某乙公司、某丙公司承担，故对谭某、***提出的该案诉请，依法应予支持。某乙公司在举证期限内未提交证据证明案涉房屋的渗漏系谭某、***自身使用过程中存在过错的事实，故对某乙公司所述卫生间渗漏也可能是谭某、***自身使用不当导致的主张，不宜采纳。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条、第六十八条、第一百四十七条之规定，判决：一、限某乙公司、某丙公司在本判决生效之日起十日内赔偿谭某、***案涉房屋因外墙和室内卫生间渗漏造成的维修费用损失13467.3元；二、驳回谭某、***本案中提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。谭某、***已缴纳的案件受理费1050元，由原告谭某、***承担767元，某乙公司、某丙公司承担283元；谭某、***已交纳的评估费5000元，由某乙公司、某丙公司承担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条规定，二审法院应围绕当事人上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审的争议焦点为：某乙公司是否应赔偿谭某、***案涉房屋因外墙和室内卫生间渗漏造成的维修费用损失13467.3元。 关于该争议焦点，某乙公司上诉提出无证据证明涉案房屋渗漏是商品房质量原因，《价格评估报告》评估的价格缺乏依据且评估价格标准过高，故其不应承担财产损害侵权赔偿责任。对此，本院认为，涉案《进贤县商品房买卖（预售）合同》附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定明确约定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：保修期限为5年（不低于5年）”，现谭某、***提交的证据充分证明案涉房屋卫生间在保修期内发生渗漏情况，影响正常入住使用，故某乙公司应承担质量保修责任。某乙公司提出可能是因为谭某、***使用不当导致卫生间渗漏，但未提交证据证明，对该主张，本院不予认可。关于因案涉房屋渗漏产生的维修费用损失，一审法院根据评估机构作出的评估结论判决某乙公司赔偿谭某、***13467.3元，并无不当，本院予以维持。某乙公司上诉提出其不认可该份评估报告，但其未在一审中申请重新鉴定，亦未提出充分的相反证据予以反驳，对该上诉理由，本院亦不予支持。 一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费714元（江西某某房地产开发有限公司已预交），由江西某某房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年二月二十八日 法官助理*** 书记员***