某某与某某、某某房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书

连平县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤1623民初933号

原告：白红梅，女，1979年4月14日出生，汉族，户籍所在地：广东省连平县***********，住广东省连平县******6号101房，公民身份号码：441************326。

委托诉讼代理人：周春苗，女，1989年2月17日出生，汉族，住广东省连平县***********，公民身份号码：441************041。

被告：何有泉，男，1970年5月2日出生，汉族，住广东省连平县********街4号，公民身份号码：442************013。

被告：刘运陆，女，1973年2月17日出生，汉族，户籍所在地：广东省连平县********街4号，住广东省连平县*************隔壁，公民身份号码：441************342。

被告：连平县建筑工程公司，住所地：连平县*******，统一社会信用代码：914***********022T。

法定代表人：叶某1。

委托诉讼代理人：刘炯宇，广东连洲律师事务所律师。

原告白红梅与被告何有泉、刘运陆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序。诉讼过程中，原告向本院申请追加连平县建筑工程公司（以下简称连平建筑公司）作为本案被告共同参加诉讼，本院依法追加连平县建筑工程公司作为本案被告共同参加诉讼，于2020年2月28日公开开庭进行了审理。原告白红梅及其委托诉讼代理人周春苗、被告刘运陆、被告连平县建筑工程公司的委托诉讼代理人刘炯宇到庭参加诉讼。被告何有泉经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。

原告白红梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告返还房款97000元及利息（以97000元为基数，从2013年3月27日起按照银行同期存款利率计至房款付清之日止）；3.判令被告赔偿原告的装修款；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年3月27日与被告何有泉签订了一份《房地产买卖合同》，被告何有泉将位于连平县城红星7街6号101房（包含杂物间）的房屋（该房屋在房产证的地址是红星7街3号）卖给原告。《房地产买卖合同》约定房产的总价款为176633元，截至2014年6月19日，原告已向被告何有泉支付房款97000元，原告并于2013年装修入住在涉案房屋。

原告与被告何有泉签订《房地产买卖合同》后，被告未履行将涉案房屋过户至原告名下的义务。原告于2019年10月收到法院查封涉案房屋的执行裁定书时才知道被告将涉案房屋卖给原告时已将涉案房屋抵押给银行。因被告在《房地产买卖合同》写明涉案房屋的地址是连平县红星7街6号，而房产证的地址是连平县红星7街3号。截至2019年11月25日，被告何有泉未将涉案房屋过户至原告名下，被告应承担违约责任。

经查，两被告系夫妻关系，因此，两被告应对原告承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求法院依法支持原告的诉求。

被告何有泉未到庭未作答辩。

被告刘运陆辩称，一、登记在被告何有泉名下的房产（连2300008810）实际属于连平建筑公司，不属于被告何有泉所有，更不属于刘运陆夫妻共同财产。连平县******3号房是连平建筑公司开发建设的商品房，目的是向社会销售，不是被告何有泉建设供自家居住使用。该房产的报建审批等手续是以连平建筑公司名义办理，至于为什么登记在何有泉名下，只有何有泉与连平建筑公司才清楚。刘运陆与连平建筑公司无任何关系，也未参与该房产开发建设。2017年1月3日，刘运陆与何有泉办理了离婚手续，离婚协议未分割该栋房产，证明刘运陆不享有该栋房屋的产权。二、本案房屋买卖合同涉及的房产与登记在被告何有泉名下的房屋（连2300008810）无关联性。就算登记在何有泉名下的房屋属于夫妻共同财产，本案合同也与刘运陆无关，无须承担相应的责任。登记在何有泉名下的房产是连平县******3号，而本案房屋是连平县******6号，两者无任何关联。三、就算涉案房产是连平县******3号房产，涉案房屋买卖合同也不具有法律效力。本案合同违反法律强制性规定，依法无效。何有泉与原告签订房屋买卖合同前房屋已抵押给溪山信用社，转让该房屋未征得信用社的同意违反了法律规定。如果本案房屋属于夫妻共同财产，被告何有泉转让时未征得刘运陆同意，刘运陆未在合同签名也无授权，合同对刘运陆无法律效力，应由何有泉承担责任。四、如果本案合同有效，原告主张的是违约责任，应当由何有泉承担。五、何有泉开发经营商品房销售的收益未用于家庭夫妻生活，而是被何有泉在外挥霍掉。六、2017年1月3日何有泉与刘运陆已经办理离婚手续，对夫妻财产及债务作了分割，不存在逃避债务转移财产事实，其中明确约定“红星七街商住楼的房产、债务……均归何有泉全权处理及承担”。综上，刘运陆无须承担本案合同的任何责任，原告要求承担连带责任，缺乏事实和证据，请法院驳回。

被告连平县建筑工程公司辩称，一、原告与连平建筑公司不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋所有权人是何有泉，何有泉与原告签订合同，应由合同双方来履行合同的权利义务，连平建筑公司对该合同不知情，也并无授权何有泉与原告签订合同，何有泉不是公司员工。二、根据原告出示的《收据》盖有“连平县建筑工程公司财会专用章”是何有泉私刻，连平建筑公司一直使用合法、已向公安部门报备的“财务专用章”。连平建筑公司没有授权何有泉收取涉案费用，公司财务银行明细也没有入账体现，是何有泉个人持私刻冒用公司名称的《收据》收取了相关费用。三、原告从未向连平建筑公司要求履行《房地产买卖合同》的权利义务或主张过任何合同项下的权利。综上，连平建筑公司没有与原告签订合同，也没有收取涉案购房款，公司也不知情，为维护连平建筑公司的合法权益，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。案经审理，本院查明和认定的事实如下：被告何有泉与被告刘运陆于1994年登记结婚，于2017年办理了离婚登记手续。被告连平建筑公司于1989年5月25日成立，企业类型为集体所有制，经营范围为工业与民用建筑贰级及从事建筑工程施工、水利水电工程施工、市政公用工程施工总承包、建筑装修装饰工程、环保工程专业承包、房地产开发等。2012年，位于连平县******3号新建有商住楼一栋，该商住楼以何有泉名义向外销售。2013年3月27日，被告何有泉作为卖房方（甲方）与作为买房方（乙方）的原告签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定原告向被告何有泉购买商品房，房屋位于连平县城红星7街6号第一层第101号，建筑套内面积为71.76平方米，杂物间为底层第14号，建筑面积为4.85平方米；房屋和分摊面积及杂物间总房款为176633元。双方还约定原告应于2013年3月27日交定金10000元，于2013年4月5日前交房款90000元，其余房款在房屋竣工验收后1个月内付清，未交清房款不得装修使用；何有泉必须在2013年4月15日前将验收合格的房屋交付给原告。被告何有泉在甲方签名栏签名确认并摁手印，原告在乙方签名栏签名确认。合同签订后，原告于合同签订当天将10000元购房款、于2013年4月5日将80000元购房款支付给被告何有泉，被告何有泉在收到该两笔款项后，分别出具了两张《收据》给原告收执，该两张《收据》均载明收到原告购买红星7街3号101房购房款，均加盖有“连平县建筑工程公司财会专用章”印章。在原告将第二笔购房款80000元支付给被告何有泉后，被告何有泉将101房钥匙交付给原告并向原告表示可装修入住，随后原告对101房进行了装修，并于2013年9月入住该房。2014年6月19日，原告将7000元房款（装修费）支付给被告何有泉的员工朱素香，朱素香收到款项后出具了一张《收据》给原告收执。庭审时，原告表示双方约定被告何有泉将该房屋的房产证过户至原告名下后，原告再将剩余房款支付给被告何有泉，被告何有泉未在双方约定的期限内将该房的房产证过户至原告名下，原告多次向被告何有泉催办未果。

另查明，被告何有泉于2013年1月25日提供了8套房产在连平县**信用合作联社溪山信用社贷款用作抵押，后连平县**信用合作联社溪山信用社向本院提起诉讼要求何有泉、刘运陆偿还借款，本院于2015年12月17日作出（2015）河连法民二初字第114号民事调解书，协议由何有泉、刘运陆在2015年12月30日前偿还借款本息，因何有泉、刘运陆未在期限内偿还，连平县**信用合作联社溪山信用社向本院申请强制执行，本院于2016年8月5日作出（2016）粤1623执172-1号执行裁定书，裁定查封何有泉名下位于连平县******3号的8套房产，又于2016年8月8日作出（2016）粤1623执172-3号执行裁定书，裁定拍卖何有泉名下位于连平县******3号的8套房产，该8套房产中包括原告向何有泉购买的101房，该8套房于2013年1月4日登记在何有泉名下，另外被告刘运陆也认可在红星7街何有泉只建有一栋商住楼，也即是何有泉名下位于连平县元善镇7街3号的房产与位于连平县城红星7街6号的房产是同一处房产。

被告何有泉与被告刘运陆于2017年1月3日在连平县民政局办理离婚登记手续，双方在民政局存档的《离婚协议书》第4点显示：双方婚内一切债务，包括银行债务（除瓦背一街商住楼A-101号门市）及何有泉私人债务，红星七街商住楼的房产、债务，北园商住楼的房产、债务，均归何有泉全权处理及承担。

庭审时，原告表示其因装修涉案101房用去40000元，未提供证据证实，经本院释明后，原告表示暂不申请对涉案101房的装修价值申请鉴定，庭后，原告亦未向本院提交书面的鉴定申请，视为原告放弃对涉案101房装修费用的评估鉴定。

本院认为，被告何有泉将自己所有的房屋对外销售，原告向何有泉购买房屋，双方达成合意并签订买卖合同，原告与被告何有泉之间形成了房屋买卖关系。该《房地产买卖合同》是原告与被告何有泉协商一致签订，是双方的真实意思表示。根据原告提供涉案101房的房地产权证复印件（证号：粤房地权证连平县字第**）显示，涉案101房在2013年1月4日已登记在何有泉名下，何有泉作为该房产的所有权人行使转让权，因何有泉在未告知原告涉案房屋已被抵押的情况下将涉案房屋出售给原告，现该房被本院查封并进入拍卖程序，致使双方的房地产买卖合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，原告要求与被告何有泉解除《房地产买卖合同》的诉求，理由充分，本院予以支持。

关于原告要求被告返还购房款及支付利息的问题。本案中，原告已向被告何有泉支付涉案房屋的购房款97000元，现原告与何有泉签订的《房屋买卖合同》因不能实现合同目的而予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告何有泉应将因签订《房屋买卖合同》而取得的购房款97000元返还给原告，原告请求被告何有泉返还购房款97000元，于法有据，本院予以支持。原告请求被告自2013年3月27日起，以购房款97000元为基数，按中国人民银行同期存款利率支付利息，因原告自2013年9月始在涉案房屋居住生活，期间未向被告何有泉支付过房屋占用费，被告何有泉逾期办理房产证的行为并未导致原告购买房屋用于居住的目的不能实现，现原告请求被告自2013年3月27日起支付利息，没有法律依据，本院不予支持。

关于原告请求被告何有泉赔偿装修款的问题。因原告未提供证据证实涉案房屋的装修价值，且经本院向其释明后未向本院申请对装修款进行评估鉴定，本院无法认定涉案101房的装修价值，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告应承担举证不能的不利后果，故对原告该项主张，本院不予支持。

关于本案的责任主体的问题。因原告是在被告何有泉与刘运陆婚姻关系存续期间与被告何有泉签订《房屋买卖合同》并向被告何有泉支付97000元房款，而在何有泉与刘运陆的离婚协议中明确将连平县******商住楼进行了财产分割处理，因何有泉与刘运陆离婚协议是其夫妻内部对夫妻财产的处分，对夫妻双方具有法律约定力，但不能以此对抗共同债务的债权人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条第一款“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。”之规定，原告请求被告刘运陆对购房款97000元共同承担返还责任，于法有据，本院予以支持。而刘运陆可以在承担责任后基于离婚协议向何有泉追偿。至于原告主张连平建筑公司承担责任的问题。首先，涉案101房已于2013年1月4日登记在何有泉名下，在2013年3月27日何有泉与原告签订房地产买卖合同时，连平建筑公司并未取得涉案101房的所有权，因此连平建筑公司不具有涉案101房的转让权；其次，房地产买卖合同是原告与何有泉签订，连平建筑公司并未签章确认该买卖合同，原告的购房款也是直接交付给何有泉，而非支付至连平建筑公司账户，原告亦未提供证据证实何有泉是连平建筑公司的员工或何有泉是以连平建筑公司的名义向原告收取购房款；最后，虽然何有泉出具的收据中盖有“连平县建筑工程公司财会专用章”印章，但该印章连平建筑公司予以否认，并提供连平县公安局印章备案查询予以证实其公司未启用过“财会专用章”，而在原告向何有泉购买房屋时认可涉案101房是何有泉所有，且在何有泉一直未将房产证过户至其名下时亦未向连平建筑公司提出过主张。综上，仅凭收据上的“财会专用章”无法认定涉案101房的购房款是连平建筑公司收取，故对原告要求被告连平建筑公司承担责任的诉求，本院不予支持。

至于被告刘运陆辩称涉案房屋被何有泉用作贷款担保设定抵押权，未经银行同意私自转让，合同应无效，因《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定为管理性规定，而非效力性规定，违反该规定的抵押人应对抵押权人承担相应的法律责任，但不影响合同的效力，故对被告刘运陆的抗辩意见，本院不予采纳。

被告何有泉经本院依法传唤未到庭参加诉讼亦未作答辩，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除原告白红梅与被告何有泉于2013年3月27日签订的《房地产买卖合同》。

二、被告何有泉、刘运陆应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告白红梅购房款97000元。

三、驳回原告白红梅的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2325元（已由原告预缴），由被告何有泉、刘运陆负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。

审　判　长　　张剑兰

人民陪审员　　谢远飞

人民陪审员　　钟日亮

二〇二〇年八月二十一日

书　记　员　　谢洪琴

附：连平人民法院的履行款账户

户名：连平县人民法院

账号：442***********210

汇入行：连平县农行营业部

（注：当事人将款项转入本院银行账户时请注明本案案号）

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十四条：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。

当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。”

第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”