某某、四川九河电力股份有限公司、某某所有权确认纠纷二审民事判决书

四川省宜宾市中级人民法院 民事判决书 (2018)川15民终1169号 上诉人（原审原告）：***，男，1968年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：***（系***的姐姐），女，1960年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人:***,四川酒都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川九河电力股份有限公司。住所地：宜宾市衣服街**号。统一社会信用代码：91510000208851306P。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，女，1966年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人***因与被上诉人四川九河电力股份有限公司（以下简称九河电力公司）、***所有权确认纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初5345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 ***向本院上诉请求：1.依法撤销一审判决，确认《宜宾市房改成本价售房合同书》为虚假合同的无效合同。2.依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，部分事实认定错误。（一）本案讼争房屋所有权人是九河电力公司，讼争房按挂名房改操作。公司将讼争房出售给***是公司的真实意思表示。1997年，经公司集体研究决定，将衣服街×××单元2-1号等三套房屋以公司员工***、***、***的名义挂名进行房改，所有挂名职工均不缴纳购房款，待房改完成后再出售给住房最困难的职工。上述三套房屋的房产证办好后均未交给挂名人，更未将房屋交给挂名人使用。2000年3月，经公司研究决定，将本案讼争房屋出售给***。***于2000年3月28日交付了37860元的购房款后，公司即将房屋交付***居住使用至今长达18年之久。之后，公司以***的名义为***办理了国有土地使用证，同时将交房产证和土地使用证交***持有和保管。《宜宾市房改成本价售房合同书》的签约时间是1998年3月1日，公司借支垫款时间是1998年8月14日，发证时间为1998年12月13日。但公司办证未交付***。此后***购房交付房款，公司将房产证和讼争房交给***。这证明了公司从一开始就是挂名房改进行操作，若争议房不是挂名，在售房合同签约后，公司就可以直接收取***的购房款，而不会运用公司房改专项资金先行垫付，更不会拖至现在不收***的房款。（二）公司与***之间没有真实的房屋买卖关系，双方所签的售房合同是虚假合同，应认定为无效合同。***自始至终不是真实的权利人。公司与***虽然签订了《宜宾市房改成本价售房合同书》，但实际情况是公司在房改时为了将房屋留在公司，为房改形式要件的需要与***签订的虚假合同。***仅是挂名人，无事实上的买卖关系。公司从未决定将讼争房屋出售给***。因此，售房合同根本不是双方真实意思表示。原审法院认为公司与***之间存在债权债务关系不成立。***在长达18年的时间里，既没有向公司缴纳一分钱购房款，也从未使用过诉争房屋一天，且在长达18年的时间里***从未获得过如租金之类的收益，显然违背常理。况且***与***夫妇在2007年7月所填写的《宜宾市市级单位职工住房情况统计表》中均承认其从没有购买过诉争房。（三）***与公司之间形成真实的房屋买卖关系，***才是诉争房屋真正的权利人。***占有、使用讼争房18年期间，***工作期间还代表单位向***收取过讼争房的电费、气费、水费，***对此从未提出过异议。（四）原审判决避重就轻，刻意回避***已经明确承认从未购买过本案讼争房的事实。二、原判决适用法律不当，严重损害了上诉人***的合法权益。综上，请求二审法院查明事实，还原事实真相，维护上诉人的合法权益。 ***答辩称：一、***所述与事实不符，完全不符合当时国家房改政策规定和单位房改事实。1.九河电力公司在1997年贯彻国家房改房政策，按规定摸底排查符合政策规定有权购房的职工。***符合房改规定属房改范畴。而***当时未婚，不属于房改人员之内，且工龄不够，无购房资格。***称公司挂名进行房改，然后再出售给他完全是凭空捏造的谎言。2.***依国家房改政策规定，合法得到该房产权，是该房产的所有权人。1998年3月1日，九河电力公司与***签订了《宜宾市房改成本价售房合同书》，出售人九河电力公司将公司所有购房者上报产权登记机关予以登记办证。按照《物权法》的规定，***是按国家政策购得争议房并依法登记发证，产权明确，是该房的所有权人，受法律保护。与***没有房产争议。而***不符合房改政策规定的条件，无享受单位房改的资格，未能购得房产。3.1998年，争议房经依法登记给***，该房产权已转移给***。公司不再是该房的所有权人，根本无权处分，更无权将属于***所有的财产转卖给任何人。***称2000年3月28日公司将属于***的房屋出售给***，未出示合法的出售证据。公司出售给***，是严重违法行为，侵犯了***的合法权益，又违反了国家房改政策及相关规定。因此，***与九河电力公司买卖***房产的行为应无效，该出售行为不受法律保护。二、***违法强占***的合法财产，侵占***的合法权益至今，以此引发争议。1.***所购房产因原住房人调离公司仍使用，***向公司交购房款时，公司告知“该房有人暂住，待搬出清空交房给你再收购房款，产权公司先给你办”，***相信了领导的话，公司不收款，***也无法交款。2000年在***毫不知情下，公司领导***私自将该房产交给***，***就这样强行占用了***的合法财产。2.***至今维权，从未间断。三、***捏造了其购买公司衣服街×××楼住房的事实，强占***的房产，使侵害***的财产合法化，竟与公司相互勾结出具虚假证明，欺骗国土局办理了土地使用证。综上，争议房系国家政策严格规定执行的福利性房改房，***在符合该政策范畴内购得，与出售人正式签订了《宜宾市房改成本销售合同》，并依法办理了产权转移登记手续，产权明确已属于***所有，具备法律效力。请求二审法院驳回***的诉求。 九河电力公司答辩称：为完成房改政策的需要，公司在房改时共有三套房屋挂名在三位职工名下，并以三名职工的名义分别办理了房产证，三名职工不需要缴纳购房款。本案争议房系公司所有，房改时以***名义挂放，公司以***名义所办产权证放在公司，未交与***。之后，公司为关怀员工，将房屋出售给员工***，办证时***不配合办理，因此产生纠纷。 ***向一审法院起诉请求：1、依法确认***为宜宾市翠屏区衣服街×××-1号（原衣服街×号×××-1号）房屋的真实权利人，该房屋的所有权属于***，其估算价值约350000元；2、本案诉讼费由九河电力公司承担。 一审法院认定事实：***与***均系九河电力公司职工。座落于宜宾市翠屏区房屋原属九河电力公司所有。九河电力公司于1998年3月1日与***签订了《宜宾市房改房成本价售房合同》，以11015.99元的价格将该房出售给***，并于1998年12月30日办理了该房房屋所有权证（证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号，所有权人：***，产别：私有；***于2008年将原房权证挂失后补办了该房房权证，证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号），该房仍由原使用人***居住使用。2000年，九河电力公司将该房又出售给***，***向九河电力公司支付了购房款37860元，九河电力公司将该房从***处收回交***居住、使用至今，并于2002年5月30日为***办理了该房的国有土地使用权证（证号：宜市北国用2×××字第2×××号，土地使用者：***）。其后，九河电力公司多次向宜宾市房管局发函，要求将该房产权人从***变更为***未果。***于2017年向宜宾市房管局申请将该房权利主体由***更正为***未果。 另查明，***未支付购房款,九河电力公司于1998年8月14日对该房购房款以在公司房改专项资金中借支代缴的方式处理。 一审法院认为：一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的登记、设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，九河电力公司将其所有的房屋出售给***，签订了《宜宾市房改房成本价售房合同》并已经办理了房屋的物权转移登记，***系房屋所有权证中确定的所有权人，依法享有该房屋的物权。二、九河电力公司在没有撤销该房物权登记或者将该房所有权人重新变更为自己公司的情况下，不享有该房的所有权，对该房也没有处分的权利，无权又将该房屋出售给***。三、***向九河电力公司支付购房款并实际居住、使用该房至今的行为不产生物权转移的效力，也不能对抗该房的不动产登记,即***并不当然享有该房的物权。四，***未实际支付购房款属***与九河电力公司之间的债权关系，***取得该房的房屋所有权证，系房屋所有权人属物权关系，二者系不同的法律关系，***关于***未实际支付购房款即未取得该房所有权的理由不成立。五、***在购买该房之后，是否还购买了其他福利房，是否超标准享受了福利待遇，应由相关职能部门按政策规定审查处理，不影响该房的物权效力，也不属本案审理的范围。 综上所述，***的请求不符合相关法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费6550元，由***承担。 二审期间，***向本院提交如下证据：1.争议房的档案资料，2.九河电力公司文件，拟证实***因未持有争议房的产权证，而伪造公司印章补办了产权证。九河电力公司向本院提交了三份情况说明，拟证实公司在房改时将房屋挂靠***名义办证，2005年以后，公司将房屋出售给***，***不配合办理手续。这三份情况说明的内容，1.九河电力公司原房改小组成员***的情况说明，主要证实单位按照房改政策，单位职工享有单位的福利房，将公司房屋出售给职工，享有半产权。后来由于其中已经购房的部分职工调离单位，需退出单位房屋，单位退还其购房款。同时又面临福利房转为全额产权，涉及调离职工的产权登记问题，经公司研究决定，将调离职工退出的房屋产权临时登记在未参与公司房改的职工名下。几年后，公司为解决职工住房问题，向开发商购买了房屋，但不足以满足职工购房需要，故将调离单位职工退出的房屋出售给非挂名职工。2.***，证实了公司房改时有三套是挂名在职工名下，其中争议房挂在***名下。挂名登记的房屋中有部分挂名职工配合办理了产权转移手续，其余的经多次协调未能统一两证。3.九河电力公司原房改经办人***的情况说明，证实争议房原是出售给单位职工***，***调离公司后，公司以***名义买下该房，完成房改。根据今后的情况，再出售给无房的职工。争议房房产证的名义是***，实际产权人是九河电力公司。之后公司将争议房出售给职工***，***不配合办理过户手续，经多次协调无果。 九河电力公司对***提交的证据予以确认。***对九河电力公司提交的证据予以确认。***对***提交的证据发表质证意见：单位不给我产权证，我只有补办。房管局说需要单位出具证明书，是办公室人员给我盖的章。若产权不是我的，我不可能办到证。印章确实是公司的，不是伪造的。 二审审理查明，九河电力公司在二审陈述，九河电力公司挂名在***名下的房屋，公司办理了宜宾市房权证翠屏区字第××号房产证，该房产证一直由公司保管。房屋出售给***后，该房产证交***。 另查明，***名义与九河电力公司签订的《宜宾市房改成本价售房合同》约定，应付房款11015.99元，于1998年3月16日前付给甲方（九河电力公司）。该合同的第六条约定，乙方如不按期交付购房欠款，累计拖欠六个月以上的，甲方按同档次利息收乙方利息，严重违反合同规定的，甲方有权收回住房，已缴款不计利息退还乙方。 《宜宾市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》【宜府发（2004）54号】规定，切实加强经济适用房住房的建设管理，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，购买对象是夫妻双方已参加房改购房或集资合作建房且达到其住房面积控制标准的职工家庭，不得再购买经济适用住房。 2007年，***的配偶***作为市水勘院的职工申请购买事业单位经济适用住房，所购房屋系划拨土地。***为购买房屋，填报了《宜宾市市级事业单位职工住房情况统计表》。该统计表上填报人声明：本人及家庭未享受房改房和其他经济适用住房、集资建房等。***的单位和***的单位在***填报的统计表上加盖了印章。***、***所购房屋已于2008年7月办理了房屋产权手续。2005年11月30日，宜宾市委办公室以宜委办（2005）102号文件发出《宜宾市机关事业单位工作人员违规多占多购房改房处理办法》的通知，对于购买两套以上房改房的，原则上要求退出一套。九河电力公司分别于2009年5月22日、2012年5月16日向宜宾市房管局提出注销并变更包括***名下房屋产权的书面申请。2011年12月13日，九河电力公司书面通知***等职工，将公司以其名义挂名的房改房产权变更给购买了该房屋的职工。***以争议房改房系其购买为由拒绝配合办理过户手续。2010年10月25日，***向宜宾市住建局反映房屋实际购买人与产权证登记人不一致的情况，请求处理。原宜宾市住房和城乡建设局通过调查查明，***配偶***于2007年购买了一套经济适用房，该房只有未享受房改房的职工才有资格购买。故原宜宾市住房和城乡建设局对本案争议房屋提出处理意见：建议单位督促***提出退房申请并配合单位办理原住房产权的注销手续，再将办错产权的住房按房改政策向实际购房人***出售。 本院认为，房改房是特定历史时期的政策福利分房，出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性与商品房的属性截然不同。1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，职工以优惠价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，不论夫妻双方参加哪一方单位的房改，按照政策的规定，符合购房条件的城镇职工只有一次以家庭为单位购买房改房的机会，双职工家庭只能享受一套房改房。本案争议房曾系九河电力公司原职工***居住并享有该争议房的部分福利权利。***调离单位退出该房屋后，九河电力公司称为完成房改房政策的需要，单位将争议房暂时挂名到未购房的***名下，房款也由单位暂时垫付，房屋产权虽登记在***名下，但产权证一直由公司管理，并未交***。本案当事人***作为九河电力公司的职工，应享有购买福利房的权益。但***与九河电力公司签订《宜宾市房改成本销售合同》后，至今二十年时间，一直未按合同约定向单位缴纳购房款，也从未占有使用过争议房屋或享有过争议房屋的任何收益。***主张单位不收房款，但无依据证明。***与配偶***二人于2007年申请购买了经济适用住房，并在购买经济适用房前填报了《宜宾市市级事业单位职工住房情况统计表》，***在填写统计表时，书写了填报人声明“其本人及家庭未享受房改房和其他经济适用住房、集资建房等”。***的单位水勘院和***的单位九河电力公司均在该统计表上加盖了印章，以证实***夫妻在购买经济适用房前未享受过房改房和其他经济适用住房。建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》第三十一条规定“已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难”，第三十二条规定“已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房”。《宜宾市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》【宜府发（2004）54号】规定，夫妻双方已参加房改购房或集资合作建房且达到其住房面积控制标准的职工家庭，不得再购买经济适用住房。根据上述规定，按照当时的政策***夫妻二人只能享有购买一套福利住房的资格。由此可以认定，***与九河电力公司签订的《宜宾市房改成本销售合同》并非是合同双方当事人的合意，结合九河电力公司提供的证据，应当采信九河电力公司关于“为完成房改房政策的需要，将房屋挂在***名下”的陈述。本院认为，九河电力公司与***签订《宜宾市房改成本价售房合同书》，并将争议房登记在***名下，名为房屋买卖关系，实质上是借名登记房产证的关系。2000年，***作为九河电力公司职工，因无房居住按照房改政策向单位购买了争议房，单位为其办理了土地使用权证，并将登记为***名字的产权证一并交***持有。***交纳了购房款，并实际占有使用争议房至今十八年之久。因此，应当认定***才是争议房屋的实际权利人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释一》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，***享有争议房的物权。 综上所述，上诉人***的上诉理由成立，对其请求应予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。造成本案纠纷的产生，九河电力公司应承担一定的责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释一》第二条之规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初5345号民事判决。 二、宜宾市翠屏区衣服街×××单元2-1号（原衣服街×号×××-1号）房屋归上诉人***所有。 一审案件受理费6550元，二审案件受理费6550元，共计13100元，由被上诉人***负担6550元，被上诉人四川九河电力股份有限公司负担6550元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年九月二十七日 法官肋理*** 书记员魏练