海南柏森建筑设计有限公司、海南荣丰华瑞实业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

海南省海口市琼山区人民法院 执行裁定书 （2024）琼0107执异573号 案外人：任某某，女，2001年10月19日出生，汉族，住海南省海口市琼山区红旗镇。公民身份号码:XXX。 申请执行人：海南柏森建筑设计有限公司，住所地海口市龙昆北路龙珠大厦14楼C座。统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，上海汇业（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海汇业（海口）律师事务所律师。 被执行人：海南荣丰华瑞实业有限公司，住所地海南省海口市琼山区红旗镇红旗大道116号。统一社会信用代码:XXX。 法定代表人:***，总经理。 在本院执行申请执行人海南柏森建筑设计有限公司（以下简称柏森公司）与被执行人海南荣丰华瑞实业有限公司（以下简称荣丰华瑞公司）建设工程设计合同一案中，案外人任某某于2024年12月13日对本院执行海口市琼山区红旗镇某房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人任某某称，请求法院解除对海口市琼山区红旗镇某房的查封等财产保全、强制执行措施。事实和理由：一、案外人刚刚得知，法院作出(2024)琼0107执1689号执行裁定书，查封了案外人所购买的无忌海项目（一期）10#楼一单元1层102号房。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二条规定，案外人已付清全部购房价款，案外人对案涉房屋的交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，应解除对案涉房屋的财产查封等财产保全措施、强制执行措施。二、《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。案外人在该房屋所在地的海口市没有其他用于居住的房屋，即案涉房屋是案外人在海口市的唯一用于居住的房屋。而且，案外人在法院查封案涉房屋前，已经签署《商品房买卖合同》并付清全款。根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，应解除对案涉房屋的财产查封等财产保全措施、强制执行措施。三、在法院查封前，案外人已签署《商品房买卖合同》并付清全款，目前已经收房入住。案涉房屋未办理过户登记至案外人名下是因为荣丰华瑞公司没有为案外人办理产权证，非因案外人自身原因未办理过户登记。根据《商品房买卖合同》第十九条“该房屋交付后1825天内，荣丰华瑞公司为案外人办理该房屋的不动产转移登记”之约定，法院查封案涉房屋时尚未超出合同约定的办证期限。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，同样应解除案涉房屋的财产查封等财产保全措施、强制执行措施。 申请执行人柏森公司称，一、案外人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。(一)案外人未与被执行人荣丰华瑞公司就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。无论是《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条，均规定了案外人异议成立的前提是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。案外人提交的《海口市商品房买卖合同》是荣丰华瑞公司与案外人在法院查封案涉房屋后伪造的虚假合同，理由如下：1.该合同只有案外人任某某的签订，荣丰华瑞公司作为出卖人并未签署该合同，该合同尚未成立。2.该合同落款时间是2020年6月30日，彼时《民法典》尚未生效，而该合同却明确引用《民法典》作为依据，系明显的合同造假。3.根据合同上“任某某”的签字及捺印的清晰度和细节特征，其签字及捺印系近期形成。4.合同第七条第2点约定：“买受人应当在2020年6月17日前支付全部房价款，总金额710539元”。付款时间早于签约时间，与常理不符。5.2020年6月30日时，案外人年仅十九岁，不可能有一次性支付七十万元购房款的经济能力。因此，该购房合同并未成立。(二)案外人提交的证据不足以证明其已支付超过百分之五十的购房款。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，案外人排除执行的另一前提是“购房人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”最高人民法院民一庭撰文(见附件《民事审判指导与参考》总第75辑第212-217页)指出：人民法院在适用“最高院执行异议和复议司法解释”第二十九条规定时，对购房人支付购房款等事实应从严审查、严格把握；对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题，如果购房人仅提供房地产开发企业出具的收据或发票，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已满足。本案中，案外人声称其已支付全部购房款，却没有提供转款凭证等交易记录证明其已按照合同约定支付了案涉房屋的购房款，仅凭一张2024年12月12日开具的发票，不能证明其已实际支付购房款的事实。此外，发票金额709415.37元与合同中载明购房款金额710539元并不一致。综上，案外人主张的事实与证据相互矛盾，可知其虚构伪造了事实、证据，不满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件。二、案外人亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。荣丰华瑞公司已于2021年12月15日将案涉房屋的不动产权登记至荣丰华瑞公司名下，不动产权证号为琼(2021)海口市不动产第XXXX号。案外人没有办证是因为其并非案涉房屋的真实购房人。三、案外人没有任何证据证明其享有购买案涉房屋的资格。《海南高院关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引(试行)及典型案例》第14条规定：“案外人在不符合海南省限购政策的情况下购买商品房，因其无法请求被执行人为其办理房产登记，故对其针对该商品房提起的案外人执行异议之诉，应依法不予支持。”海南省房屋限购政策始于2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅于当日发布了《中共海南省省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》(琼办发〔2018〕29号)，该通知第四条提出：海南省实施全域限购，非本省户籍居民家庭购买住房的，需满足一定的个人所得税和社保缴纳条件，否则不能购房。案外人并非海南省本省户籍居民，案外人未提供证据证明其具备购买案涉房屋的资格，即便其与被执行人订立了购房合同，该合同不是合法有效的合同。综上，恳请法院依法驳回案外人的异议申请，并对被执行人与案外人伪造证据的行为采取司法制裁或移送公安机关依法追究刑事责任。 本院查明，原告柏森公司与被告荣丰华瑞公司建设工程设计合同纠纷一案，2023年10月26日，本院作出（2023）琼0107民初7076号民事判决：一、限被告荣丰华瑞公司于本判决生效之日起七日内向原告柏森公司支付第四次设计进度费30万元及违约金（以30万元为基数，自2020年9月26日开始按日万分之一计算至债务清偿之日止）；二、限被告荣丰华瑞公司于本判决生效之日起七日内向原告柏森公司支付第五次设计进度费279872.5元及违约金（以279872.5元为基数，自2021年11月26日开始按日万分之一计算至债务清偿之日止）；三、限被告荣丰华瑞公司于本判决生效之日起七日内向原告柏森公司支付设计费15万元及违约金（以15万元为基数，自2021年11月26日开始按日万分之一计算至债务清偿之日止）。荣丰华瑞公司不服，提起上诉。海南省海口市中级人民法院于2024年2月4日作出（2023）琼01民终11484号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 因荣丰华瑞公司未自动履行上述生效法律文书确定的金钱给付义务，柏森公司向本院申请强制执行。本院于2024年4月2日立案执行。同日，本院作出（2024）琼0107执1689号执行裁定，查封、扣押、冻结、划拨被执行人荣丰华瑞公司名下价值739571.23元财产。2024年8月16日，本院将（2024）琼0107执1689号执行裁定书及协助执行通知书分别送达海口市自然资源和规划局、海口市住房和城乡建设局，查封登记在被执行人荣丰华瑞公司名下位于海口市琼山区红旗镇红旗大道1-2号无忌海项目（一期）26#楼二单元5层506号房、10#楼一单元1层102房。2024年9月23日，本院张贴征询异议公告。2024年12月13日，案外人任某某向本院提出书面异议。 另查，2020年6月30日，案外人任某某（买受人）与被执行人荣丰华瑞公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定任某某向荣丰华瑞公司购买某房，预测建筑面积69.56平方米，总价710539元，任某某应当在2020年6月17日前支付全部房价款；荣丰华瑞公司应当在2021年4月15日前向任某某交付该商品房。 任某某及刚某（系任某某母亲）共同向荣丰华瑞公司出具《代付承诺书》，载明任某某拟购买荣丰华瑞公司开发的融创无忌海项目一期10#-1-102房，现指定***代任某某支付相应购房款710539元。2020年6月16日，***通过转账汇款的方式向荣丰华瑞公司支付710539元。2024年12月12日，荣丰华瑞公司出具《电子发票（普通发票）》载明购买方任某某支付海南某房价款709415.37元（建筑面积69.45平方米）。 2021年4月13日，任某某在《房屋交付物品领用登记表（精装）》上业主栏处签名，确认接收某房的正式钥匙、户内钥匙及《前期物业服务协议》《业主临时规约》等相关文件。2024年12月22日，融创物业服务集团有限公司海口分公司出具《电子发票（普通发票）》两张，载明收取任某某案涉102房自2021年4月至2022年4月的物业费3062.81元及100元水费。2022年9月24日，融创物业服务集团有限公司海口分公司出具《缴费电子收据》，载明收取任某某案涉房自2022年5月至2022年12月的物业费等1944.64元。 2021年12月15日，坐落于海口市琼山区红旗镇某房的不动产权登记至荣丰华瑞公司名下，不动产权证号为：琼（2021）海口市不动产权第0XXXX号，建筑面积69.45平方米。 2024年11月22日，案外人任某某申请海南省不动产（房产）登记信息查询，系统中没有查询到任某某相关记录。 本院认为，本案系案外人作为一般的不动产买受人提出的执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从以上法律规定可知，案外人任某某作为案涉房屋买受人，其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，须同时满足以上法律规定的要件，其异议主张才能得到法院的支持。 关于案外人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。案外人任某某于2020年6月30日与荣丰华瑞公司签订《海口市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。由此，案外人在人民法院2024年8月16日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于案外人所购商品房是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题，《执行异议和复议规定》第二十九条是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房是否是为了满足其生活居住需要，应以其购买房屋的性质作为判断的客观标准，本案案涉房屋的性质是居住用房，而非写字楼、门面房等经营性用房，故可以认定案外人购买案涉房屋系用于居住。而“买受人名下无其他用于居住的房屋”，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，应理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内购房人名下没有用于居住的房屋。本案案涉房屋所在地为海口市，根据海南省不动产（房产）登记信息查询结果，案外人任某某名下无用于居住的其他房屋记录，可以认定案外人在海南省有且仅有案涉房屋用于居住，其对案涉房屋的权益属于生存利益。 关于案外人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。案涉《海口市商品房买卖合同》约定案涉房屋预测建筑面积69.56平方米，总价710539元。案外人任某某提供相关的银行交易明细证明案外人的母亲已根据合同约定支付了710539元。根据案涉房屋的不动产信息查询结果，案涉房屋实际面积为69.45平方米，比合同面积少了0.11平方米，故荣丰华瑞公司出具的电子发票按实际面积计算的购房价款为709415.37元，足以证明案外人任某某已向荣丰华瑞公司支付了全部购房款。申请执行人柏森公司以发票价款与合同价款不一致为由认为案外人与荣丰华瑞公司出造假，无事实依据，本院不予采纳。 综上所述，案外人任某某就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求中止对案涉房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。本裁定生效后，由案件承办部门解除对案涉房屋的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》（2020年修正）第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第四百六十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条规定，裁定如下： 中止对被执行人海南荣丰华瑞实业有限公司名下位于海口市琼山区红旗镇某房[不动产权证号：琼（2021）海口市不动产权第0XXXX号]的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十二月二十七日 法官助理*** 书记员王萱