某某与中南某某工程有限公司、武汉某某置业有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2025）鄂01民终587号 上诉人（原审原告）：***，女，1973年4月19日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中南某某工程有限公司，住所地湖北省武汉市青山区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北英达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北英达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武汉某某置业有限公司，住所地中国湖北自贸区。 法定代表人：谢某。 上诉人***因与被上诉人中南某某工程有限公司（以下简称某某公司）、武汉某某置业有限公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2023）鄂0192民初14864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持***的诉讼请求或将本案发回重审；2．判令某某公司、某某公司承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认为案涉房屋上存在他人抵押权而导致无法办理房屋所有权转移登记系***自身原因所致，从而认定***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，明显既存在事实认定的错误，也存在法律适用的错误。1．《武汉市商品房买卖合同（预售）》有关于抵押内容，不等于***明确知晓具体的抵押情况，也不能认定***未尽到注意义务而购买，导致无法办理房屋过户手续，更不能认定***本身存在过错。因为本案商品房买卖合同还注明存在“抵押权人同意该商品房转让的证明”的附件三，该约定明显误导了***，让***误以为抵押权人同意案涉商品房转让的事实，在此基础上***不存在忽略抵押权的注意义务，因为已经被某某公司提供抵押权人同意该商品房转让的证明的义务所替代，故实际上是某某公司未能按照合同约定提供抵押权人同意该商品房转让的证明而导致不能过户，并非***明知存在抵押而忽略所导致不能过户。实际上在购买案涉商铺时***并不知晓商铺被抵押给中国某某资产管理股份有限公司湖北省分公司的真实情况。2．***与某某公司系一般自然人与处于优势地位的售房者，***在购买案涉商铺时没有能力与义务去审查案涉房屋是否抵押，况且在某某公司知道“抵押权人同意该商品房转让”的情况下，***没有义务和必要去核实房屋是否被抵押。案涉房屋早在2018年6月22日就取得了武房开预售［2018］281号预售许可证，***作为善意的购房者，基于案涉房屋取得预售许可证后签订房屋买卖合同购买房屋属于正常交易。而且法律并没有规定存在在建设工程抵押的情况下不能购买取得预售许可证的房屋。3．退一步讲，商品房买卖合同第四条中除了约定为尽到提示义务的“抵押人：武汉某某置业有限公司，抵押权人：中国某某资产管理股份有限公司湖北省分公司，抵押登记日期：2021年9月10日，债务履行期限：2020年7月24日至2022年7月24日”内容外，还约定了“抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三”，但是某某公司没有向***提供抵押权人同意该商品房转让的证明，作为买受人的***无法代替某某公司要求抵押权人出具同意该商品房转让的证明，明显是某某公司怠于履行“提供抵押权人同意该商品房转让的证明”义务的过错导致不能办理过户，一审实际上是将某某公司的过错错误归咎到***身上，导致认定事实错误。4．案涉房屋设定抵押的抵押人是某某公司，负有涤除抵押权义务的义务人也是作为房屋出卖人的某某公司，故即使存在过错，也是某某公司的原因导致不能办理过户，并非作为买受人的***的过错。***无法控制某某公司的行为，一审将某某公司的过错归咎到***身上，明显对***不公正。5．***在购房后曾向某某公司提出要求尽快办理过户登记的请求，即***对办理案涉商铺产权登记已经实施了积极的行为，系某某公司一而再再而三地拖延并且依旧未明确告知案涉房屋已经抵押的事实，导致***不能及时了解真相与行使自己的权利，故本案不属于消极不行使登记权利的情况，***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项：非因买受人自身原因未办理过户登记。而一审法院仅凭抵押登记先于签订购房合同就片面的认定不能办理案涉房屋的过户登记系***自身原因所致，该事实认定存在明显的错误，适用法律也存在错误。 某某公司辩称，一、***所购买的房屋是商铺不是住宅，所以与最高人民法院关于生存权的司法解释不吻合，不能适用生存权的相关司法解释主张优先权。二、经过二审法院判决认定某某公司对涉案房屋享有工程款的优先受偿权，该优先受偿权优于抵押权，更优于一般债权。本案中，***所购买的房屋，在购买时已经设立了抵押权，***在购买时是明知的，在此情况下***对房屋的权利劣于抵押权人，而抵押权人的优先权要劣于某某公司的工程款优先受偿权。那么从权利的优先顺序看，***的权利显然是劣于某某公司，所以***主张对该房屋排除执行的请求，应当不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的上诉。 某某公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 ***向一审法院起诉请求：1．依法撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2023）鄂0192执异145号执行裁定；2．依法解除对位于湖北省武汉东湖新技术开发区**街**号居住项目（奥山府）7栋1层02号商铺的查封；3．本案诉讼费用由某某公司、某某公司承担。 一审法院认定事实：2021年10月26日，***与某某公司签订了编号为0000259的《光谷澎湃城奥山府商铺认购协议书》以及编号为湖180137883的《武汉市商品房买卖合同（预售）》，双方在《武汉市商品房买卖合同（预售）》中约定，***购买某某公司开发的位于武汉东湖新技术开发区**栋**层**号的房屋，建筑面积60.4平方米，房屋价款为1147600元；房屋规划用途为商业服务；抵押情况为已抵押，抵押人为武汉某某置业有限公司，抵押权人为中国某某资产管理股份有限公司湖北省分公司，抵押登记日期为2021年9月10日，债务履行期限为2020年7月24日至2022年7月24日；***应当在2021年10月28日前支付该商品房全部价款1147600元。 2022年4月6日，某某公司向***开具光谷澎湃城奥山府7-102的增值税普通发票，金额为1147600元。 自2022年4月15日起，***持续向案涉房屋物业方武汉某某物业管理有限公司、武汉某某社区服务有限责任公司交纳物业费、水电费等。 一审另查明，中南某某工程有限公司与武汉某某置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2022年5月19日依据（2021）鄂0192民初14012号民事裁定，查封案涉房屋，查封期限为2022年5月19日至2025年5月18日。 2023年8月10日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2023）鄂01民终9440号民事判决，判令：一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院作出的（2021）鄂0192民初14012号民事判决；二、某某公司于判决生效之日起十日内向某某公司支付工程款22386185.50元；三、某某公司于判决生效之日起十日内向某某公司支付逾期付款利息（利息计算方式为：以20649149.67元为本金，自2021年3月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿该本金之日止的利息；以1737035.83元为本金，自2022年3月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿该本金之日止的利息）；四、某某公司在欠付工程款22386185.5元范围内就其承建的武汉东湖新技术开发区**项目工程折价或者拍卖所得价款优先受偿。 对上述案件，***向一审法院提出书面异议，请求解除对位于湖北省武汉市东湖新技术开发区**街**号居住项目（奥山府）**栋**层**号商铺的查封。一审法院于2023年8月25日作出（2023）鄂0192执异145号执行裁定书，裁定驳回的***请求。***不服，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审再查明，截至2023年3月10日，案涉房屋抵押状态仍未解除。 一审法院认为，本案的争议焦点是***是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，***系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，其于2021年10月签订的房屋买卖合同中载明案涉房屋用途为商铺而非住宅，且案涉房屋已于2021年9月抵押给中国某某资产管理股份有限公司湖北省分公司。在案证据及当事人陈述能够证实***在签订房屋买卖合同时知悉案涉房屋已抵押，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系***自身原因所致，故本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条的规定，一审判决：驳回***的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由***负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：***提交的《建设工程施工许可证》和《预售许可证》查询截图，均具有真实性，证据的证明目的与已生效的（2023）鄂01民终9440号民事判决相悖，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，已生效的本院（2023）鄂01民终9440号民事判决认定：某某公司对案涉奥山府项目基坑支护工程和桩基工程进行施工。 本院认为，民事二审案件应围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案争议焦点在于***是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据本院作出的（2023）鄂01民终9440号已生效民事判决，某某公司对案涉奥山府项目基坑支护工程和桩基工程进行施工，该生效判决已确定某某公司就其承建的案涉奥山府项目工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权。上述规定的“但书”情形，旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。***购买的商铺系经营用房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，故对于***要求排除执行的主张，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月三日 法官助理*** 书记员***