中海佳隆成都房地产开发有限公司、某某商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

四川天府新区成都片区人民法院 民事判决书 （2021）川0192民初3105号 原告：中海佳隆成都房地产开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都天府新区兴隆街道湖畔路西段123号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，泰和泰律师事务所律师。 被告：***，男，1967年1月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：***，四川明炬律师事务所律师。 原告中海佳隆成都房地产开发有限公司（以下简称中海佳隆公司）与被告***商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海佳隆公司的委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海佳隆公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认中海佳隆公司与***签订的关于购买佳隆公司开发的中海秦皇寺项目4#地块×幢×单元×层×号房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议于2020年6月4日解除；2.请求判决***在判决生效后3日内协助中海佳隆公司办理位于中海秦皇寺项目4#地块×幢×单元×层×号房屋的网签注销手续；3.***向中海佳隆公司支付解约违约金共计人民币487598.4元（全部房价款20%）；4.本案诉讼费用由***承担。事实与理由：2019年12月20日，中海佳隆公司与***签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议，约定***购买中海佳隆公司开发的房屋，总价2437992元，合同约定了付款方式及期限。合同签订后，***未支付全部购房款，逾期付款行为构成违约。根据买卖合同及补充协议约定，***逾期付款的违约行为符合合同解除的条件，中海佳隆公司于2020年6月4日向***送达《解除合同通知书》，因此合同已于该日解除，***应按合同及补充协议约定支付违约金，但***至今未前往中海佳隆公司办理相关退款手续，中海佳隆公司为维护自身合法权益诉至法院。 ***辩称，1.我方不认可《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议的解除。我方在得知银行同意办理按揭后才与中海佳隆公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议。如果银行未发放贷款，中海佳隆公司应当通知我方，我方可另行采取措施寻求放款或更换贷款银行，但直到我方收到法院传票前，中海佳隆公司从未告知过我方贷款未发放，我方无从知晓放款情况；2.中海佳隆公司要求我方支付违约金没有事实与法律依据。我方不可能在支付70余万元巨款后不再理会，且我方有经济能力，完全可以增加首付比例或更换贷款银行。我方系在与销售人员以及银行工作人员共同确定可以办理贷款后才签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，如果不能办理贷款，我方不会签订合同及相关附件。中海佳隆公司从未告知我方银行放款存在问题，我方不具备任何违约的主观故意或客观行为，中海佳隆公司要求支付违约金不具备事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2019年12月20日，中海佳隆公司（出卖人）与***（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：“***购买中海佳隆公司开发的位于天府新区房屋。第八条商品房总价为2437992元。第九条签订本合同前，买受人已向出卖人支付100000元，该款项于合同签订时抵作商品房价款，买受人通过商业贷款方式于2019年12月20日前支付首期房价款737992元，占全部房价款的30%，余款1700000向中国建设银行股份有限公司成都自贸区分行申请贷款支付。第十条逾期付款在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照全部房价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第十五条该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明以及面积实测报告书、竣工验收报告。第二十四条第2项，无论本合同因何种原因解除、终止的，买受人应在本合同解除、终止后15日内配合出卖人撤销预售备案，否则，应从逾期之日起每日按总房款万分之二的标准向出卖人支付违约金。第三十六条任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方”。 《【中海天府里项目4#地块】补充协议及相关附件》约定：“第一条，贷款到账期限是指买受人向贷款机构申请的购房贷款已支付至出卖人账户且出卖人有权予以支配、使用，双方约定贷款到账期限为主合同签订后30日内。第二条，合同项下房屋总金额为2437992元，不含税金额为2236689.9元，增值税金额为201302.09元。1.买受人作为购房款付款义务人，取得贷款机构按揭贷款得以支付完毕全部房款的是买受人的主要义务，买受人应积极履行约定义务，协调、督促贷款机构在贷款到账期限内放款。2.买受人在签订合同时，已充分了解到房贷政策、个人房屋贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并确定自己的偿还能力、信用情况等符合贷款机构的办理条件。因买受人不具备贷款机构要求的偿还能力或信用情况不符合要求，以及属于限贷政策调整对象范畴，导致贷款机构拒绝贷款或无法提供充足贷款的，买受人应当至迟在贷款到账期限届满后7日内一次性向出卖人支付完毕剩余购房款。3.买受人应在本合同签订后5日内向贷款机构提供贷款所必需的符合要求的真实的、全面的、有效的全部资料以及相关费用，由贷款机构根据买受人的资信条件，审查决定买受人的贷款成数……以使贷款机构在贷款到账期限内放款。第三条房屋交付手续，出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，通知买受人收房，通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址为送达地址，出卖人以该通讯地址或者身份证地址寄出三日或七日后视为送达”。 合同签订后，***于2019年12月20日、12月14日12月21日分别支付377992元、100000元、260000元共计737992元首付款，但未按约定支付剩余购房款，中海佳隆公司于2020年6月3日按照《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的通讯地址向***发送《解除合同通知书》，载明案涉买卖合同及其附件、补充协议解除，***应按合同约定支付20%违约金，且应在收到本通知后5日内到中海佳隆公司办理扣除违约金后的剩余款项的退款手续，逾期办理应承担相应后果。该邮件已于2020年6月4日显示由本人签收。 另查明，案涉买卖合同已办理了网签备案登记。 再查明，中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行个贷中心出具《情况说明》，载明“***因购买中海天府里×-×-×××号住房，于2019年12月24日向银行申请个人住房按揭贷款。因借款人***不满足银行申请贷款条件，银行已通知借款人***做退件处理”。 在庭审中，***陈述至庭审之日仍不知晓贷款未审批通过，但亦未偿还过案涉房屋的贷款。 以上事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》《【中海天府里项目4#地块】补充协议及相关附件》《解除合同通知书》中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行个贷中心出具的《情况说明》、收据以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，中海佳隆公司与***签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《【中海天府里项目4#地块】补充协议及相关附件》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 关于合同解除的问题。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。补充协议第一条约定贷款到账期限为主合同签订后30日内。2019年12月20日中海佳隆公司与***签订买卖合同后，应在2020年1月20日前办理完毕贷款并支付给中海佳隆公司。根据中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区分行个贷中心出具《情况说明》，***因个人原因无法办理贷款。再根据补充协议之约定，***作为购房款付款义务人，取得贷款机构按揭贷款以支付完毕全部房款的是***的主要义务，***应积极履行约定义务，协调、督促贷款机构在贷款到账期限内放款。***辩称其不知晓银行未审批发放贷款，本院认为，***作为理性成年人，在长达一年多时间内未履行过偿还房贷的义务和行为，其辩称不知晓银行未放款的意见不符合常理，且支付剩余购房款系合同约定的***的主要义务，***应积极履行（包括但不限于督促银行及时审批，了解贷款进度，变更支付方式等），未及时询问贷款办理情况系其自身怠于履行付款义务。因***不具备贷款机构要求的偿还能力或信用情况不符合要求，导致贷款机构拒绝贷款或无法提供充足贷款的，***应当至迟在贷款到账期限届满（2020年1月20日）后7日内一次性向中海佳隆公司支付完毕剩余购房款，其后中海佳隆公司仍然给予了合理的付款时间，***仍未积极妥善处理付款事宜，其逾期付款行为已构成违约。案涉买卖合同及其附件符合约定解除的条件。中海佳隆公司于2020年6月3日向***发送《解除合同通知书》，该通知书于6月4日由“本人签收”，故案涉合同于2020年6月4日解除。《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议解除后，中海佳隆公司应退还***已付房款737992元。 关于注销买卖合同网签备案登记的问题。由于案涉合同已办理网签备案登记，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条，“无论本合同因何种原因解除、终止的，买受人应在本合同解除、终止后15日内配合出卖人撤销预售备案”。根据双方约定，合同解除后，***应配合中海佳隆公司注销网签备案手续。故对于该诉请，本院予以支持。 关于解除合同违约金的问题。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主,惩罚为辅”的原则。根据补充协议约定，***应自解除合同通知送达之日起15日内按照全部房价款的20%向中海佳隆公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，本院认为，中海佳隆公司的主要损失系剩余房款1700000元的资金占用损失，该违约金约定明显过高。加之中海佳隆公司在未收到银行贷款后至《解除合同通知书》送达***期间，未尽到合理催告义务，催告***及时付款，中海佳隆公司存在一定过错，且***逾期付款系不符合贷款资质，主观恶意不强。故本院兼顾合同的履行情况、***违约的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金数额为100000元。由于***已支付购房款737992元，故该笔解除合同违约金可在已付购房款中予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、***与中海佳隆成都房地产开发有限公司于2019年12月10日签订的关于购买位于中海秦皇寺项目4#地块×幢×单元×层×号房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议于2020年6月4日解除； 二、***于本判决生效之日起三日内协助中海佳隆成都房地产开发有限公司注销位于中海秦皇寺项目4#地块×幢×单元×层×号房屋的网签备案手续； 三、***于本判决生效之日起三日内支付中海佳隆成都房地产开发有限公司支付合同解除违约金100000元（该笔费用在已付购房款737992元中予以抵扣）； 四、驳回中海佳隆成都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为4407元，由***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二一年九月十三日 书记员***