山西某有限公司等与山西建设投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院 民事判决书 （2025）内0402民初2169号 原告：***，女，汉族，1968年5月18日出生，公 民身份号码XXX，住赤峰市红山区 11号楼1单元1501室。 委托诉讼代理人：***，内蒙古京宇信律师事务所律师。 被告：赤峰某有限公司，统一社会信用代码911504xxxxxxxxxxxx，住所地：赤峰市红山区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，内蒙古正领律师事务所律师。 被告：***甲有限公司，统一社会信用代码911400xxxxxxxxxxxx，住所地：山西省太原市迎泽区。 法定代表人：贾某，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（太原）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（太原）律师事务所律师。 被告：***乙有限公司，统一社会信用代码：911400xxxxxxxxxxxx，住所地：山西示范区。 法定代表人：倪某，经理。 委托诉讼代理人：***，北京大成（太原）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（太原）律师事务所律师。 被告：内蒙古某有限公司，统一社会代码911504xxxxxxxxxxxx，住所地：赤峰市红山区站前办事处鑫刚房产综合楼。 法定代表人：刘某，执行董事。 委托诉讼代理人：***，内蒙古大川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古大川律师事务所律师。 原告***与被告赤峰某有限公司（以下简称某甲公司）、***甲有限公司（以下简称***甲公司）、内蒙古某有限公司（以下简称某乙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年2月18日立案后，原告申请追加***乙有限公司（以下简称***乙公司）为被告参加诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其诉讼代理人***、被告某甲公司的诉讼代理人***、被告***甲公司、***乙公司的诉讼代理人***、被告中亿物业公司的诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：一、依法判令三被告立即对原告所居住的赤峰市红山区和泰家园X号楼楼顶重新做防水工程，质保期五年自本次施工完重新计算。二、依法判令三被告承担原告支付的律师代理费500元。三、依法判令三被告承担本案诉讼费及本次施工所产生的一切费用。事实与理由：赤峰市红山区由被告赤峰某有限公司、***甲有限公司施工建设，该工程2017年10月5日竣工。被告内蒙古某有限公司为该小区提供物业服务。原告为赤峰市红山区的业主，2017年12月入住。原告入住后不久即出现主卧室、次卧室、客厅屋顶漏水、墙体长某的情况，以及主卧室、次卧室窗户上方墙体漏水、长某的情况，造成屋顶大白脱落、墙体壁纸损坏等损失。原告报修被告派人员维修，但经多次维修后仍然存在以上漏水及墙体长某的情况。今年夏天降雨量大，以上漏水情况更加严重，以上情况系该小区楼顶防水工程质量严重不合格导致。三被告不进行维修，故为维护原告合法权益特诉至贵院，望依法裁判。 某甲公司辩称，某丙公司对原告诉称的房屋质量问题并不知情，某丙公司将房屋交付后，原告并未向某丙公司主张过权利，且原告主张被告承担保修责任已超过《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定的保修期限。退一步讲，即便案涉房屋在保修范围和保修期限内出现缺陷，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务”规定，承担保修义务的主体也应是施工单位。因此原告向某丙公司主张维修义务不应得到支持。 ***甲公司辩称，原告在发现其错误将***列为所诉房屋小区的施工人后，即追加了真实的施工人***乙公司，仍拒绝撤回对***的错误起诉，坚持将***列为本案被告，开庭时出庭的所有费用，我公司将向原告追偿。 山西建投公司辩称，本案存在多种法律关系，本案不属于合并审理的范围，本案与原告之间是买卖合同关系，与物业合同关系，不同的法律关系涉及不同的证据，不同的法律关系，提出相同的诉讼请求，根据民事诉讼法律规定，不属于同法律，不应同案处理，法院应释明，经释明原告拒不分开诉讼，被告作为施工单位，应驳回原告的起诉。被告作为施工单位就施工工程质量向建设单位承担相应义务，原告与被告之间并没有合同关系，原告不能突破合同相对性直接向被告提出维修主张，其要求被告履行维修义务没有法律依据。案涉工程经五方验收合格，交付时不存在工程质量问题，案涉工程在竣工时取得了建设、勘查、设计、施工、监理五方验收证明书，可以证明施工方承建的工程存在质量问题。原告所诉房屋质量不合格的原因，存在多种可能，但其没有提供任何证据证明房屋质量问题是被告施工所致。原告所述第一个请求以及第二个请求，关乎全体业主的权利，缺少必要共同诉讼权利的当事人，人民法院应通知其参加。根据民事诉讼法第七十三条，应作为共同参加人的，人民法院应当追加当事人参加诉讼，涉诉房屋已经过质保期，应启用住宅专项资金进行维修，本案案涉房屋已经过质保期。 中亿物业公司辩称，原、被告是物业服务合同关系，中亿公司已根据该小区的物业服务合同进行了物业巡查和查应义务，并通知开发和建设单位，物业公司对此无任何过错，综上，请求驳回原告对物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：***所有的位于赤峰市红山区系由某甲公司开发销售，由***乙公司承建，某乙公司系该小区的物业管理公司。***于2017年入住，入住后不久主卧室、次卧室、客厅屋顶、墙体漏水、长毛的情况，造成财产损失。 另查明，2024年8月26日和泰家园小区项目部出具证明：和泰家园11号楼1单元1501业主***，2017年7月10日入住，入住后发现客厅、卧室屋顶漏水、墙体长毛等多种问题，屋顶可以看到明显漏水痕迹，房屋装修完毕的壁纸也因为房顶漏水导致长某、起皮、脱落、霉斑味严重，每年雨季都会漏水，给日常生活造成了严重影响，物业多次联系告知施工单位，施工单位2022年进行入户维修，维修后房顶漏雨问题至今未得到解决，望施工方尽快解决漏水问题以及多年漏水被水洇导致的损失。 以上事实有原告提供的照片、证明、不动产权证书、会议录音光盘及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案为商品房买卖合同纠纷，***购买的房屋出现质量问题，且在保修期内经过维修后质量问题依然存在，保修期不应当以表面届满时间为准而应当以问题是否解决为依据，因此房屋的开发销售方某甲公司应当对上述质量问题仍应承担修复责任。对某甲公司已过保修期的主张不予采纳。维修仅视为原保修义务的履行，不自动重启新的5年保修期，对原告要求保修期重新计算的请求本院不予支持。本案商品房买卖合同的双方主体为***与某甲公司，***乙公司系涉案房产的建设方其就施工工程质量向建设单位承担相应义务，原告向***乙公司主张维修没法律依据，本院不予支持，对***乙公司的“原告与被告之间并没有合同关系，原告不能突破合同相对性直接向被告提出维修主张，其要求被告履行维修义务没有法律依据”辩解意见本院予以采纳。某乙公司与***间成立的是物业服务合同关系，承担更多的应当是服务失职导致的责任，而在***发现漏水告知某乙公司后，某乙公司及时排查并找到漏水原因，履行了物业公司应尽的服务义务，故其亦不应承担维修义务。原告所举的会议录音不能证明***甲公司系涉案房屋的承建方亦不能证明是维修方，对原告要求***甲公司承担修复义务本院不予支持。原告主张的律师费双方无约定亦无法律依据本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款及上述法律规定，判决如下： 一、被告赤峰某有限公司于本判决生效后立即对原告***所有的位于赤峰市红山区楼顶漏水部位进行修复； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元（原告***已预交），由被告赤峰某有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可依照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年八月十二日 书记员***