某某电气技术（上海）有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0118民初26426号 原告（反诉被告）：**电气技术（上海）有限公司，住所地上海市闵行区东川路555号戊楼8106室。 法定代表人：***，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，系**电气技术（上海）有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，****（上海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**，女，1988年5月29日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。 委托诉讼代理人：**，北京市**律师事务所上海分所律师。 委托诉讼代理人：**（系**丈夫），男，1976年4月3日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市西湖区。 原告**电气技术（上海）有限公司（以下简称**电气）诉被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年12月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告**向本院提出反诉，本院予以受理。本案于2023年1月12日公开开庭进行审理，原告**电气的委托诉讼代理人***、***，被告**委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**电气向本院提出如下诉讼请求：1.判令**电气和**于2020年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2022年3月30日解除；2.判令**返还押金人民币（以下币种均同）11,000元并支付逾期付款利息（以11,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR标准，自2022年3月30日至实际还清之日止）；3.判令**返还2022年3月30日至2022年4月10日期间的租金4,033元并支付逾期返还利息（以4,033元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR标准，自2022年3月30日至实际还清之日止）；4.判令减免2022年3月14日至3月30日期间的租金5,867元；5.判令减免2021年5月16日至2022年3月14日期间的租金11,000元；6.判令**支付违约金11,000元。 事实与理由：2020年9月26日，**电气和**签订《房屋租赁合同》，约定**电气承租**位于上海市青浦区XX路XX弄XX号XX室别墅（以下简称系争房屋）用于居住，租期为2020年10月9日至2022年10月8日，月租金为11,000元，每三月为一期支付，押金11,000元。合同签订后，**电气按约支付押金，**按约交付房屋。租期内，系争房屋多次出现电线短路、漏水问题。2021年5月16日，房屋发生电线自燃短路。2022年3月14日，房屋再次发生电线短路，大部分电源无法使用。上述问题无法修复，存在严重安全隐患，故双方协商租赁合同于2022年3月30日解除。**未退还押金、剩余租期租金等费用，故**电气诉诸法院，作如上诉请。 被告**辩称，案外人***夫妇虽实际居住于系争房屋内，但案涉合同的承租方系**电气，***未取得**电气授权，无权提出解约。**电气从未向**提出过解除合同，**也未同意解除合同，故租赁合同系履行至租期届满而终止；**对于房屋出现的状况已履行修复义务，未影响房屋正常使用，房屋也不存在安全隐患，故**未违约，**电气主张减免租金、违约金没有依据；押金同意在双方办理房屋交接且结清费用后予以退还。 **认为**电气未按约支付租金，故提出反诉请求：判令**电气支付逾期付款违约金57,462元。 针对反诉，**电气辩称：不同意支付逾期付款违约金。理由如下：1.**接收租金时未提异议，双方在合同履行过程中已对付款时间和金额作出变更；2.系争房屋存在重大质量问题，**存在重大过错；3.**未及时提供2021年10月之后的发票，也未及时配合提供开票所需材料，且未及时回复是否同意**电气关于押金抵扣租金的要求，故**对于**电气迟延付款存在过错。若法院认定**电气应支付违约金，**主张违约金标准过高，请求调整至日万分之一。 经开庭审理查明：2020年9月26日，**（作为出租方、甲方）与**电气（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定系争房屋权利人为**、**，建筑面积182.54平方米；第三条约定甲方于2020年9月28日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2020年10月9日起至2022年10月8日止；第四条约定月租金11,000元，租金按三个月为一期支付，乙方应于2020年9月27日或之前支付甲方第一期租金，以后每期租金支付时间为该期首月的三日前。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金；第五条约定甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为11,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期内，使用房屋所发生的水、电等费用由乙方承担；第六条约定租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方代为维修，费用由甲方承担；第八条约定在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方解除本合同，并依据合同约定追究乙方违约责任；第九条约定甲乙双方同意在租赁期内发生有下列情形之一的，非违约方有权解除本合同，并要求违约方承担相应违约责任：……9.2甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使租赁目的不能实现的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……；第十条约定如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定。本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同另对其他内容作出约定。***在合同落款**电气代理人处签名。 2020年10月9日，**微信向***妻子表示：“公司法人和租房合同签订人不一致，有没有授权书之类的，或者法人与合同签订人的关系？”***妻子回复：“法人是我婆婆”。**表示：“直系亲属，就算了吧。” 2021年5月23日，***妻子微信向**表示：“电闸推上去了，老化的电路没修”，“是那边的灯带电线老化着火了”，“**只能帮我们把电闸推上去”，“其他的他弄不了”。 2021年10月11日，***妻子向**表示：“您的意思是明年合同到期不能让我们续租了吗”，“我们摇号一直没摇中”。 2021年11月5日，系争房屋卧室天花板漏水。经协调后，隔壁邻居装修队、**方和***方代表共同签订《确认书》，载明:“系争房屋漏水等，由于隔壁25D房屋装修导致”，并明确由装修队进行赔偿和维修等事项。 2021年11月8日，***妻子告知**：“我们周末买到房子了，但是得到明年3月份才能搬过去，想和您商量一下，租到明年4月8日”。**回复：“我记得当时合同是两年，到明年10月份吧？等我明天回去看一下哈”。2021年12月21日，***妻子表示：“我们3月30号前那个房子业主就搬出了，提前半年告知您了，我们现在把剩余房租一次性打给您，您看我们打到二月底，押金转为3月份的租金可以吗？” 2021年12月27日，***妻子告知**：“一楼客厅的水晶灯坏掉了，天黑了，我开灯直接砰一声，闪了一下就坏掉了。”**安排人员维修。***妻子表示：“现在好了”。 2022年1月13日，***妻子表示：“3/6到三月底的房租用押金抵扣可以吗？11月份跟您沟通您说考虑但没有答复”，“因为这个房子住起来总会遇到各种问题，您之前也说想让设计师来看一下，打算重新装修，再加上隔壁每天都在钻和敲，即使上次签了协议，周末也还是在装修，此上种种，让我们很难舒心生活”。**回复：“租金按时付”，“押金是作为后续水电费等等费用的押金，和应付租金并没有关系。最后退租的时候，都结清了，交房了，押金我也没有理由扣着呀”，“你们要退租，我也不可能拉着你们不让走啊”，“按合同来说，一般是付违约金，或者你们找到下家来完成原本的合同期限”。 2022年1月14日，***微信向**表示：“到3.8的已付清，我们知道具体搬家时间后会付后续部分”，“到4月的也打了，我们会在4.10之前搬走”。**回复：“好的”。 2022年3月14日，***妻子微信告知**：“**今晚也弄不好，现在车库光纤插座、地下室插座、一层客厅插座、洗衣房插座、二楼所有卧室插座、三楼卧室插座都没有电”。次日，***妻子表示:“我们回来以后联系了电工**，他说他修不了”。 2022年3月16日，**再次安排电工维修。***告知**：“线路太乱了，墙体内部肯定有漏电加上应该是有一路火线和地线外胶皮老化搭在一起了”。**回复：“我跟他老板说了，应该用拖线板最快的吧”，“如果今天买不来的话，我这应该有一个长的，我送过去给你们应急用都行”。***表示：“现在插座电闸推不上去，现在能用的插座，厕所里一个，厨房有，别的都不能用”。 2022年3月30日，***微信告知**已搬完交房，并发送房屋现状及摆放钥匙视频、水电表读数照片。**回复：“已经在陆续封小区了，说不准啥时候就封。安全起见，明天还是先不交接了，房租算到今天为止，水电煤按你今天拍照为准。等解封了，再交接”。 2022年6月4日，**和***夫妇至系争房屋。因双方未就押金、违约金事宜协商一致而致诉。 另查明，合同签订后，**电气向**支付了保证金11,000元和2022年4月8日前的租金。其中，2021年1月9日至2021年4月8日期间的租金**电气于2021年1月7日支付；2021年4月9日至2021年7月8日期间的租金**电气于2021年4月8日支付；2021年7月9日至2021年10月8日期间的租金**电气于2021年7月6日支付；2021年10月9日至2022年1月8日期间的租金**电气于2021年12月27日支付；2022年1月9日至2022年4月8日期间的租金**电气于2022年1月14日支付22,000元，于2022年2月21日支付11,000元。 审理中，**电气和**确认一致：截至2022年3月30日，**电气尚余水电煤气费共计1,647元未支付，**电气同意在押金中予以抵扣。 上述查明的事实，由以下证据证明：原告、被告的陈述，房屋租赁合同、微信聊天记录等，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。 审理中，**电气表示：1.合同解除的原因是系争房屋存在严重质量问题，具有安全隐患，***妻子怀孕无法居住。具体问题如下：针对2021年5月16日短路，未彻底修好，客厅除吊灯外其余灯无法使用；针对2021年11月5日主卧天花板漏水，邻居装修队赔偿床垫损失，但墙面仍有水滴；针对2021年12月27日小范围短路，已维修好；针对2022年3月14日大范围短路，房屋整体家电无法使用，部分房间无法照明。通过拉插线板满足基本用电需求，问题未修好。综上，**电气享有合同解除权，**同意**电气于2022年3月30日搬离，故双方租赁合同于该日解除。在微信聊天中，***夫妇表示已购置新房故需提前解约，仅系委婉之词。为此提供：电费缴费凭证，证明并非系**电气超负荷使用电费导致电线短路;2.**电气为证明**迟延开具房租发票致使**电气迟延支付房屋而提供***和**通话记录。**对两份证据关联性均不予认可，认为和本案无关。 **另表示：1.**电气解约的真实原因系***夫妇购置新房。***夫妇还曾提出过续租，可见房屋不存在严重质量问题。维修人员表示跳闸是超负荷用电所致，为此提供维修方出具的《证明》2份，证明质量问题已检修完毕；2.房屋钥匙**已收回，但**从未同意解除租赁合同关系，房屋空置至租期届满，故水电费用亦应结算至租期届满。**电气对《证明》三性不予认可，与事实不符，水电费仅同意支付至2022年3月30日。 根据庭审查明的事实，本院认为，**电气与**签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。根据**与***夫妇的微信聊天记录，本院有理由相信双方已协商一致租赁合同于2022年3月30日解除，故本院对于**电气的该项诉请予以确认。**主张***未出示授权委托材料，无权代表**电气解除合同，但系争房屋实际由***夫妇居住，双方均是通过***夫妇进行沟通，且**电气已通过诉讼方式对此予以认可，故本院对**的该项主张不予采纳。 在微信聊天中，**明确表示租金及水电煤气费均计算至2022年3月30日，故**理应退还2022年3月31日至2022年4月8日期间的租金3,255元，并在扣除水电煤气费后退还剩余押金。现双方确认一致截至2022年3月30日水电煤费共计1,647元，故扣除上述费用后，**仍需退还押金9,353元。考虑到双方尚有水电煤费等费用未结算完毕，且对于合同的违约责任存有争议，故对**电气主张的逾期返还押金和租金的利息本院不予支持。根据双方陈述及现有证据，系争房屋天花板漏水系因他人原因所致，且**电气已取得相关赔偿。而电线短路问题并未导致**电气根本无法使用房屋，且***夫妇提出解除合同的原因也系其自购房屋，故**不存在根本违约。**电气要求支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考虑到**电气承租期间房屋确实存在电气线路短路的情况，本院结合房屋实际使用情况、影响程度、维修过程等因素，酌情确定减免租金1,000元。 **电气作为承租人，逾期支付租金，理应承担逾期付款违约责任。**电气主张的抗辩意见无充足证据予以证明，本院难以采信。本院根据付款情况，房屋使用情况，实际损失等因素，酌情确定**电气赔偿逾期付款违约金1,000元。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告**电气技术（上海）有限公司与被告**于2020年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2022年3月30日解除； 二、被告**应于本判决生效之日起十日内向原告**电气技术（上海）有限公司返还押金9,353元； 三、被告**应于本判决生效之日起十日内向原告**电气技术（上海）有限公司返还2022年3月31日至2022年4月8日期间的租金3,255元； 四、被告**应于本判决生效之日起十日内返还原告**电气技术（上海）有限公司租金1,000元； 五、驳回原告**电气技术（上海）有限公司其余诉讼请求； 六、反诉被告**电气技术（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告**逾期支付租金违约金1,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费875.50元，减半收取计437.75元，由原告负担367.65元，被告负担70.10元；反诉受理费618.28元，由反诉原告负担593.28元，反诉被告负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员　　金　艳 二〇二三年三月六日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 …… 第五百八十五条…… 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 …… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。