某某、中国某某集团东方地球物理勘探有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河北省保定市中级人民法院 民事判决书 （2025）冀06民终3631号 上诉人（原审被告）：***，女，1979年5月4日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：***，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河北博典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国某某集团东方地球物理勘探有限责任公司，住所地河北省涿州市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，河北路达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河北路达律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人中国某某集团东方地球物理勘探有限责任公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2024）冀0681民初6755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.请求撤销河北省涿州市人民法院（2024）冀0681民初6755号民事判决书第一、二、四项；2.请求撤销河北省涿州市人民法院（2024）冀0681民初6755号民事判决书第三项，依法改判上诉人按原租金70794元／年支付被上诉人至租赁房屋交付完毕之日止或发回重审；3.判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原判决认定上诉人违约并判令解除合同，缺乏事实和法律依据。1、上诉人不存在违约行为。上诉人自2020年1月1日重新签订《房屋租赁合同》，上诉人每年都缴纳了租金。2020年度上诉人交了70794元，应该减免15308元，被上诉人强行让上诉人放弃减免优惠政策违反免承诺书无效，2020年度租金已交清。2、上诉人于2021年12月9日向被上诉人支付60000元。3、上诉人于2022年向被上诉人支付4万元租金。由于河北省相关政府部门印发《河北省应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》明确指出2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋2022年减免六个月租金，故2022年仅支付半年租金，2022年已交清。4、于2023年11月17日向被上诉人支付租金70794元，是按照双方合同约定如数交纳的房租。被上诉人是明知的，并未书面提出异议，故2023年度已交清。5、2024年度，上诉人向被上诉人支付租金，但被上诉人拒收，上诉人不存在违约的行为。6、上诉人在被上诉人许可的情况下，已将承租房屋转租他人，被上诉人为转租户出具房屋租赁手续。如上诉人与被上诉人的合同解除，上诉人与案外人的合同亦需要解除，因此产生的损失应由被上诉人承担，基于对双方利益考虑，上诉人不同意解除合同。二、原判决支持租金涨价一倍缺乏依据，严重损害上诉人合法权益。1、被上诉人租金涨价幅度不合理。被上诉人将租金从原定的70794元／年提高至租金153386元／年，涨幅超过一倍，远超合理范围。上诉人已多次提出异议，双方并未达成补充协议。涨价方案是单方面意愿，原判决认定上诉人“默示同意”涨价，缺乏事实依据。2、被上诉人提供的租金评估价缺乏公正性。被上诉人提交的《资产评估报告》系其单方委托，未经上诉人确认，且评估标准未考虑房屋实际状况（如畸形结构、商业价值低等），缺乏公允性。原判决直接采纳该评估价，显失公平。三、原判决要求上诉人支付违约金缺乏事实依据。如上所述，上诉人承租该房屋后，即使处于疫情艰难的时期亦缴纳租金，三年疫并未享受减免政策，上诉人并无恶意拖欠租金的行为，不应支持违约金。四、被上诉人身为国企，对出租房屋管理混乱，存在乱收费现象，上诉人承租房屋十年来，一直按时交纳租金，2015年由于水管爆裂，给上诉人造成很大损失，经多年交涉，没有得到物业任何补偿。2020至2022年度由于疫情期间上诉人仍然交纳租金，上诉人本应享受减免政策而没有享受任何减免优惠。2023年8月，涿州遭受百年水灾，上诉人所租房屋受淹，损失惨重，没有得到国家任何补偿，上诉人经济困难，还未得到公正判决。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律不当，未能保护上诉人的合法权益。为维护公平正义，上诉人特向贵院提起上诉，恳请贵院支持上诉人的请求。 某某公司辩称，一、一审认定上诉人违约并判令解除合同，事实清楚，法律依据充分。1.上诉人存在长期拖欠租金的违约行为。2.合同解除符合约定及法定条件。二、一审判决对租金调整认定事实无误。1.租金调整已履行充分告知义务。2.评估价公正且有据可依。三、原审法院已酌情对违约金调整。四、上诉人其他上诉理由与本案无直接关联，缺乏法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。 某某公司向一审法院起诉请求：1.解除双方房屋租赁合同关系，判令被告立即搬出位于涿州市某某公司永安小区××号××号××房，恢复房屋原状，并将房屋交还原告；2.判令被告给付原告自2021年7月1日至2024年6月30日租赁费用（包括租金、物业费、采暖费）335236.66元，并判令被告自2024年7月1日起按每日389.33元给付原告租赁费用至实际交还原告门脸房之日止；3.判令被告支付原告违约金1022086.54元。以上共计1357323.20元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：自2013年1月1日起至今，被告***租赁原告所有的位于涿州市双塔办事处甲秀路38号永安小区××号院）1号商业楼门牌号1-29（Ｅ-29）的门店，登记建筑面积335.46㎡。2020年1月1日，原、被告最后一次签订书面房屋租赁合同，该合同约定案涉门店建筑面积331㎡，现有装修及设施、设备为：无，本款作为双方交付和返还房屋时验收依据之一。房屋用途仅作店铺使用，不得用于餐饮。租期一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，被告如要求续租，须在租赁期满一个月前书面通知原告，经原告同意后签订书面租赁合同。租金每年70794元（含税），此费用包括房租费61235元、物业费1946元（0.49元／平方米／月）、采暖费7613元。租金支付方式为按年支付，被告应予本合同年度开始的30日内一次性付清当年租金。被告返还房屋时，应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。否则该留存物品视为被告放弃，原告有权处置。被告对房屋的装修、改善、增设他物应由被告恢复原状，否则原告予以恢复，由此产生的费用由被告承担。经原告同意后，装修、改善、增设他物可归原告无偿所有。合同第九章约定了合同变更、解除、终止，其中第二十七条约定：出现下列情形之一，原告有权解除合同，收回出租房屋：……（六）逾期30日，被告未依约定交纳相关费用、租金的。合同第十章违约责任第三十条约定，被告逾期支付租金的，除仍应及时如数补交外，同时承担违约责任，每逾期1日，违约金数额为季租金的3%。第十一章安全责任第三十三条约定，原告负责房屋的维修（不包括房屋附属设施），除被告人为造成房屋损坏和不可抗力外，保证房屋不漏雨、倾斜、倒塌等。原告应随时检查房屋的使用情况，有无火灾等安全隐患。若被告向原告提出维修请求（应当由原告负责维修的部分），原告应及时提供维修服务……合同到期后，被告继续租赁案涉门店，支付租金至2021年6月30日。另查，2022年8月1日，原告的工作人员通过微信告知被告，该采暖季的采暖费每平方米上涨5元，即变更为28元／平方米。2022年11月15日，原告在微信向被告发送了《房屋出租执行评估价的通知》。2023年4月23日，原告在微信上告知被告，从2023年1月份开始涨房租，房租评估价还没有出，提醒被告转租房屋时租金标明出租方涨价则转租租金随着涨价。被告回复“今年都改了，知道了”。2023年5月8日，原告再次微信告知被告，评估价大约410元／平方米／年，被告回复“哦”。2023年8月26日，原告告知最终租金标准按照417.7425元／平方米／年计算，被告对此提出异议。之后，原告向被告催要拖欠的租金，表示补齐拖欠的租金才能签订新的租赁合同，被告因对租金标准异议，双方并未签订新的租赁合同。现原告诉至本院，要求解除租赁合同关系、被告支付拖欠的租金、腾退返还租赁门店、支付违约金。又查，原告提交其公司制作的《公共事务管理中心文件》《进一步加强公司资产评估管理工作的通知》，以及其公司委托评估公司于2023年8月17日作出的《资产评估报告》，证明经评估，案涉租赁门店租金标准为1.09元／平方米／日（不含税）。原告还提交了涿州市发展和改革局发布的《关于调整冬季供热价格的通知》，证明2022年4月起，采暖季非居民用热价格由23元／㎡调整至28元／㎡。以上事实，还有原告提交的案涉门店房产证、2013年房屋租赁合同、2020年房屋租赁合同、原被告微信聊天记录及通话录音、交费凭证，当事人陈述以及本案庭审同步录音录像，在卷佐证。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于原告主张解除租赁合同关系的诉讼请求。被告自2013年起开始租赁原告的门店，双方于2020年1月1日签订了租期一年的书面租赁合同后，未再签订书面租赁合同，无法确定租赁期限，视为双方成立不定期租赁合同。不定期限的租赁合同，当事人给予合理期限后，可以随时解除合同。另，据庭审查明的事实，原告曾通过微信电话方式多次通知被告交纳租金，但被告仍然拖欠租金，符合法定的合同解除条件，故法院对原告该项诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当支付拖欠的租金、物业费、取暖费用，并将案涉租赁门店腾退、恢复原状后交付给原告。关于租金计算标准，原告主张自2021年7月1日起至2022年12月31日止，参照2020年租赁合同约定计算租金等费用106190元（35396元＋70794元）；自2023年1月1日起至实际腾退交付门店之日止，按照租金评估价计算。被告不同意按照评估价支付自2023年1月1日起的后续租金。对此，法院认为，原告提交的微信聊天记录证据，显示其曾向被告预告租金涨价事宜，后通知了最终租金标准。被告虽对评估价格持有异议，但在原告通知被告房租涨价后至原告起诉后的较长时间里，被告仍然租赁至今，未提出因涨租金而解除合同的请求，且在后续聊天内容中也同意交纳租赁费用，被告以上行为视为其接受按照评估价支付后续租金。关于涨价后租金支付的起始日期，直至2023年8月26日原告才通知最终的租金评估价，故涨价后租金应于2023年9月1日起计算为宜。经计算，2023年1月1日至2023年8月31日的租金等费用47196元（70794元／年÷12个月×8个月），故被告应支付原告自2021年7月1日起至2023年8月31日止的租金等费用共计153386元（106190元＋47196元）。自2023年9月1日起至腾退交付房屋之日止，租金按照评估价1.09元／平方米／日（不含税）标准计算，计算面积按照登记面积335.46平方米计数，物业费标准按照合同约定计算，取暖费按照涿州市发展和改革局发布的《关于调整冬季供热价格的通知》标准计算。关于原告主张违约金的诉讼请求，综合来看，原被告对于租金标准的异议始于2023年前半年，双方存在异议的租金部分不宜认定被告存在严重违约行为，故法院认为被告延迟交付2021年、2022年度租金等费用，该违约行为给原告造成了一定经济损失。原告主张的违约金计算标准过高，法院酌定违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。被告辩称租赁期间水暖管漏水给其造成损失，但未提交证据佐证，法院无法查明，被告可组织证据后另行解决。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、解除原告中国某某集团东方地球物理勘探有限责任公司与被告***成立的租赁合同关系（租赁标的：涿州市双塔办事处甲秀路38号永安小区××号院）1号商业楼门牌号1-29（Ｅ-29）的门店）；二、被告***于本判决生效之日起十五日内腾退本判决第一项所载租赁门店，将门店恢复原状后交付给原告中国某某集团东方地球物理勘探有限责任公司；三、被告***于本判决生效之日起十五日内支付原告中国某某集团东方地球物理勘探有限责任公司自2021年7月1日起至2023年8月31日的租金等费用共计153386元。自2023年9月1日起至租赁房屋交付完毕之日止，租金以1.09元／平方米／天（不含税）标准计算，计算面积按照335.46平方米计数；物业费标准按照0.49元／平方米／月标准计算；取暖费按照涿州市发展和改革局发布的《关于调整冬季供热价格的通知》标准计算；四、被告***于本判决生效之日起十五日内支付原告中国某某集团东方地球物理勘探有限责任公司违约金（违约金以35396元为基数，自2021年7月1日起至清偿之日止；违约金以70794元为基数，自2022年1月31日起至清偿之日止，上述违约金均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17016元，由原告某某公司负担12813元，由被告***负担4203元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人***提交了以下证据：证据一、上诉人与被上诉人于2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》1份，证明上诉人承租了被上诉人位于河北省涿州市××路××号××号院）1号商业楼，门牌号为1-29门店（Ｅ-29），租金为70794元／年（此费用包括房租费61235元、物业费1946元及采暖费7613元）；证据二、***微信首页1份，物探员工微信首页1份，两人微信聊天记录1份，证明***2020年租金70794元已付清；证据三、3、《河北省应对新冠肺炎疫情进步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》1份，证明2020年河北省发改委，省住建厅，省财政厅等九部门联合印发方案，方案第四项第一条明确规定：对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业、小微企业和个体工商户，免除上半年三个月房屋租金。而被上诉人未给上诉人免除，未免除金额为15308元（61235÷12个月×3个月＝15308）；证据四、2021年12月9日上诉人与被上诉人之间的银行转账记录1份，证明上诉人向被上诉人缴纳2021年度房租6万元，加上2020年度被上诉人应减而未免的部分，上诉人己交清2021年度的租金；证据五、2022年12月9日上诉人与被上诉人的微信转账记录1份，中华人民共和国国家发展和改革委员会作出的发改运行【2022】672号《国家发展改革委等部门关于做好2022年降成本重点工作的通知》1份，保定市2022年划分高风险区域通知2页，证明2022年12月9日上诉人分4次向被上诉人微信转账4万元，国家发改委作出的发改运行【2022】672号通知明确提出2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋减免6个月租金，而涿州2022年曾被列为疫情中高风险地区，故2022年度上诉人租金己交清；证据六、2023年11月17日上诉人向被上诉人银行转账70794元的交易明细1份，证明上诉人2023年度租金己付清；证据七、上诉人与被上诉人员工微信聊天记录1页，证明上诉人向被上诉人缴纳2024年度租金时被被上诉人明确拒绝，双方在合同履行过程中上诉人并没有违约；证据八、建科（2021）63号《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》1份，证明中华人民共和国住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》通知明确确保住房租赁市场供需平衡城市住房租金年度涨幅不超过5%，被上诉人房租涨价幅度超过一倍，不符合规定，显失公平；证据九、与***微信聊天记录一份，证明其对水管爆裂的事实认可；证据十、租户一微信聊天记录一份，证明物业公司人员干扰正常使用；证据十一、租户二微信聊天记录一份，证明物业公司人员干扰正常使用。被上诉人某某公司发表质证意见为，本案已经过了一审，上诉人未在法定期限内提供证据，因此上诉人现在提交的所有证据都不属于新证据，不具有证明效力。对第一组证据的真实性无异议，对证明目的不认可，我方与对方从2013年双方就发生了房屋租赁合同关系，上诉人一方只拿出了2020年的合同，其目的是规避从2013年开始长期拖欠租金的事实，我方在2022年已通知了上诉人对所有东方公司在全国的房产都按照评估价进行租金调整，理由是在2022年之前东方公司所有的门脸对外出租基本长达十多年没有涨过租金，上级纪检部门及国家巡视组发现问题要求东方公司对所有门脸的出租严重低于市场价格情况进行调整，按照各地的地段标准进行评估确定，所以自2023年起上诉人所租赁的这间房屋租金已进行了调整，之前我方已通过短信的方式通知了上诉人要调整的事实，评估结果出来后也通知了评估的价格，我方已向法庭提交了相应的一审证据可以佐证。第二组证据的内容不完整，该微信内容第12页在2020年11月24日上诉人表述2021年交清行吗，该内容并不是针对2021年的租金，也不是针对实际欠的租金是多少，并且该内容也不表示2020年的租金就已经交清了，对此我方提供从2013年至2023年上诉人所交的所有租金款项的银行支付凭证可以佐证上诉人的证明目的与事实严重不符，即使2020年11月5日上诉人交了70000元，也并不表示该租金就是2020年的租金，实际是交够了一年的房租，因为上诉人拖欠了长达两年以上的租金，所以上诉人所缴纳的租金都是两年后来补交两年前的租金。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的不认可，该文件的第三条明确规定只有无故意长期拖欠租金的个体工商户才可享受租金减免政策，而上诉人在疫情期间长期拖欠超过两年的租金，根本不适用于该方案。对第四组证据的真实性认可，不认可证明目的，在2021年12月9日缴纳的60000元，实际是补交2019年期间的部分租金。对第五组证据的2022年12月9日的40000元真实性认可，我方记录是2022年12月13日收到，但不认可证明目的，该40000元补交的是2020年拖欠的部分租金及采暖、物业费，对三份通知的真实性认可，与本案无关，保定市重点区域划分需要说明一下，本案的房屋是在涿州市双塔区，而上诉人提交了涿州市有三个高风险区是指的是桃园办事处、东仙坡镇、清凉寺办事处，不包括本案门脸所处的双塔办事处。对第六组证据2022年11月17日的转账凭证真实性认可，我方确实收到了该笔款项，但该笔款项是指上诉人补交的2020年7月1日至2021年6月30日的租金，不认可证明目的。对第七组证据真实性不认可，上诉人所对应的我方职工***已经在该微信内容之前办理了退休手续，***已无权代表我公司，并且我方在2024年已提出了诉讼，上诉人通过微信与退休职工***联系对我方不具有法律效力。对第八组证据的真实性无异议，不认可证明目的，与本案没有关联性，上诉人所租赁的房屋原租金已多年没有变更，而且租赁该房屋的除了上诉人几个特殊的与东方公司无关人员外，大部分都是东方公司的买断职工，所以房屋租金长达十多年没有调整，我方也是在巡视组和纪检部门的监督下按照市场价格进行评估调整的，该通知内容与本案房屋性质不同，租赁的条件和状况也不相同。被上诉人在全国各地享有的出租房屋达到了上千套，2022年的调整是对所有房屋进行了评估，我方在一审也向法庭提供了所有房屋的评估报告，上诉人只是其中的一间房屋。对第九组证据的真实性不认可，***在我公司于2024年已经退休，上诉人明知***已退休，我公司也有专门的人员与上诉人就租赁问题有过联系，但上诉人明知***已不管我公司的事务，还就房屋问题与其进行微信联系，明显该内容不能代表东方公司。对第十、十一组证据的真实性及证明目的均不认可，属于上诉人与第三方的内容，与本案无关。某某公司提交了以下证据：证据一、河北省应对新冠肺炎疫情的进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案一份，证明该方案第三项明确规定对长期拖欠租金的租户不适用该减免方案；证据二、上诉人自2013年与我方签订房屋租赁后至今的所有租金、物业费、采暖费的银行转账凭证及我公司财务对每笔款项的记账凭证，我方根据记账凭证制作出了上诉人自2013年至今的房屋租金、采暖费、物业费的缴纳明细各一份，能够证明上诉人从2013年第一次支付租金之后就长期拖欠租金，到了2020年左右拖欠的租金已长达两年，其后上诉人所有租金都是在补交之前拖欠的租金，我方在一审时提出的诉讼请求，上诉人也明确认可拖欠租金的事实，本案上诉人故意回避长期连续拖欠租金，将2022年及2023年补交之前租金的内容指鹿为马的视为交的当年租金，明显与事实不符。上诉人***发表质证意见为，对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，2020年在签订第二次合同之前，我方并不存在故意拖欠租金的行为，由于水管爆裂对我方造成了损失，被上诉人一直没有解决，我方行使的是抗辩权，是由于被上诉人怠于解决问题，所以我方不存在故意拖欠租金的问题，我方应享受减免租金的政策。对证据二真实性认可，对证明目的不认可，并不存在拖欠租金，后期缴纳前期租金的情况。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人***主张自己并不存在拖欠被上诉人某某公司租金的行为，其中2020年缴纳租金70794元，享受国家有关疫情减免的政策应减免租金15308元，2021年支付租金60000元，2022年支付40000元，享受国家有关疫情减免的政策应减免租金6个月后已交清，2023年支付租金70794元，2024年被上诉人拒收租金。首先，依据上诉人和被上诉人均在二审中提交的《河北省发展和改革委员会等九部门关于印发的通知》可知，该方案适用于无故意长期拖欠房租的小微企业和个体工商户，但结合被上诉人提交的上诉人支付租金、物业费、采暖费的转账凭证可知，上诉人并未按时足额缴纳租金，不符合上述方案规定的减免租金的情形，故对其主张应减免2020年的租金15308元和2022年租金6个月不予支持。其次，因上诉人存在拖欠租金的行为，在其未提交充分有效的证据证明其于2021年支付的60000元、2023年支付的70794元系2021年和2023年的租金且在被上诉人提交了相应反驳证据证明上诉人支付的并非2021年和2023年的租金、物业费、采暖费的情况下，本院不予采信。再次，上诉人于2024年10月23日提出向被上诉人支付租赁费时，被上诉人已经因上诉人长期拖欠租赁费向一审法院提起诉讼，故被上诉人此时拒绝接收上诉人支付租赁费并不存在违约行为。依据被上诉人在一审中提交的微信聊天记录可知，被上诉人告知上诉人房租评估价后，上诉人虽提出房租涨的多，格局不好的是否可以便宜点，但此后仍然一直占有使用案涉租赁房屋，双方也未就调整后的房租价格进行协商，且在上诉人向被上诉人催要房租的过程中，上诉人也同意交纳租赁费用，故一审法院据此认定上诉人的行为可以视为其同意按照评估价支付后续租金符合本案事实。上诉人确实存在未按约定支付租金的行为，构成违约，给被上诉人造成了一定的损失，应当按照法律规定承担相应的违约责任。上诉人仅以经济困难为由主张不应支付违约金，于法无据。上诉人并未提交充分有效的证据证明其在租赁期间因水暖管漏水给其造成了哪些损失以及损失的具体数额，应当承担举证不能的不利后果，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3367.72元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年七月十五日 书记员***