顺大电力建设有限公司、大连永乐宏业集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

大连市金州区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）辽0213执异93号

案外人：曹振珠，男，1951年12月30日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。

委托代理人:刘娟，辽宁信德律师事务所律师。

申请执行人：顺大电力建设有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道五一路****，统一社会信用代码91210213764424145Y。

法定代表人：张治明，系该公司执行董事。

委托代理人：乔双鹏、王怡然，北京市京师（大连）律师事务所律师。

被执行人：大连永乐宏业集团有限公司，住所地，住所地辽宁省大连市金州区光明街道五一路****会信用代码912102007599335947。

法定代表人：吴勇，系该公司董事长。

在本院执行申请执行人顺大电力建设有限公司（以下简称顺大公司）与被执行人大连永乐宏业集团有限公司（以下简称永乐公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人曹振珠对本院查封被执行人永乐公司所有的位于大连市金州区友谊街道古城乙区20-8号1层房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人曹振珠称，要求解除对案涉房屋的查封。事实与理由为，案外人于2008年与被执行人永乐公司达成房屋买卖协议，被执行人将案涉房屋以总价人民币1249305元的价格卖于案外人，并于2010年7月15日向案外人开具了收到全款的发票。案外人取得案涉房屋后，用于出租收益，在此过程中，曾要求被执行人办理产权登记手续。现案外人的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除法院的执行，法院对案涉房屋的查封行为损害了案外人的合法权益，请求解除查封。

申请执行人顺大公司称，案外人曹振珠虽称其于2008年购买了案涉房屋，但至其提出异议申请之时，已逾十一年，案涉房屋仍然登记在被执行人永乐公司名下，显然案外人曹振珠存在过错，其消极的不作为导致其不能成为合法不动产的权利人，其债权不足以对抗法院的执行行为，其异议请求应当驳回。

被执行人永乐公司未提交意见。

本院查明，顺大公司诉永乐公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月28日作出（2017）辽0213民初4309号民事判决，判令：一、永乐公司于本判决生效后十日内给付顺大公司工程款人民币5155215元；二、永乐公司于本判决生效后十日内，以人民币10767500元为基数，自2015年5月31日起至本判决第一项确定的工程款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍，给付顺大公司逾期付款违约金。永乐公司上诉后，大连市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）辽02民终8743号民事判决，对本院一审判决予以维持。

上述判决生效后，经顺大公司申请，本院于2019年1月22日以（2019）辽0213执478号立案执行。执行中，本院于2019年2月27日作出（2019）辽0213执478号之一执行裁定，查封了包括案涉房屋在内的被执行人永乐公司所有的16套房产，查封期限为三年。

另查明，案外人曹振珠为证明其主张，向本院提交了被执行人永乐公司于2010年7月15日向其开具的商品房预收款专用发票1张，2019年9月30日向其开具的增值税普通发票1张，总金额为人民币1249305元；提交了大连永乐物业服务有限公司开具的2010年至2016年间的物业费收款收据6张；提交了2016年5月至2017年8月间的电费收据14张。

本院认为，本案争议的焦点为案外人曹振珠异议请求是否符合法定条件且其权利能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定表明查封标的物是房地产经营者所开发商品房的情况下，房屋消费者物权期待权保护所需要具备的条件，意即本案中案外人曹振珠主张其对本院查封的被执行人永乐公司所有的案涉房屋的情形。首先，案外人曹振珠主张其与被执行人永乐公司于2008年达成房屋买卖协议，但其并未向本院提交相关的合法有效的书面买卖合同，不符合上述司法解释规定的第（一）项条件；其次，上述司法解释第（二）项明确规定，所购商品房系用于居住，意即法律保护的是个人消费者的居住权，购买住房直接用于满足生活居住需要，而不是用于经营，而案外人自述其购买后即用于出租收益，同时其提供的物业费收款收据有载明使用人为“糖尿病健康会所”，故不符合司法解释规定的条件。综上，案外人曹振珠的异议请求缺乏事实与法律依据，不足以排除查封执行，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人曹振珠的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认定原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　张　丽

审　判　员　　郑朝晖

人民陪审员　　白　韧

二〇二〇年十二月三日

书　记　员　　刘正立