某某、某某与中国铁塔股份有限公司上海市分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市黄浦区人民法院 民事判决书 （2021）沪0101民初5799号 原告：***，男，1951年4月3日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。 原告：***，男，1953年7月17日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：***，上海市联诚律师事务所律师。 上列两原告共同委托诉讼代理人：***，上海市联诚律师事务所律师。 被告：中国铁塔股份有限公司上海市分公司，住所地上海市长宁区。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市信能仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市信能仁律师事务所律师。 原告***、***与被告中国铁塔股份有限公司上海市分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***及其共同委托诉讼代理人***、***，被告中国铁塔股份有限公司上海市分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX室房屋租赁事宜签订的《租借协议书》及补充协议于2021年4月18日解除；2.判令被告将上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX室房屋恢复原状；3.判令被告向两原告支付上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX室房屋租金计人民币(币种下同)352,395元(自2018年7月2日起至2021年4月18日止，按日租金345元计算)。如法院认为原、被告未形成不定期租赁合同，则原告诉讼请求为：1.判令被告将上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX室房屋恢复原状；2.判令被告向两原告支付上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX室房屋占有使用费计352,395元(自2018年7月2日起至2021年4月18日止，按每日345元计算)。事实和理由：2003年，上海方正电脑设计印务有限公司(以下简称方正公司)与中国联通有限公司上海分公司(以下简称联通上海分公司)就上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX室房屋(以下简称西藏南路房屋)租赁事宜签订《租借协议书》，由后者向前者租赁该房屋进行改造，用作通信基站，租赁期限十年，自2003年7月2日至2013年7月1日，并负责将该房屋恢复原状。2004年，原告向方正公司购得西藏南路房屋不动产权，房屋结构在此之前即由联通上海分公司进行了改动，作为基站使用。2008年12月，原告以达美社区市民信息咨询服务社(以下简称达美服务社)的名义，与联通上海分公司签订《补充协议》，继续履行2003年的《租借协议书》至租期届满。因中国联通有限公司更名，在此前协议的基础上，原告以达美服务社的名义与中国联合网络通信有限公司上海市分公司(以下简称网通上海分公司)于2013年另签订《租借协议书》，由后者向前者租赁西藏南路房屋用作通信基站，租赁期限五年，自2013年7月2日至2018年7月1日。因铁塔相关资产转让，网通上海分公司和被告共同致函原告，告知自2015年11月1日起，2013年的《租借协议书》中网通上海分公司的权利义务转让给被告，原、被告对此无异议。2016年，原、被告及达美服务社签订《营改增补充协议》，约定2013年的《租借协议书》中达美服务社的权利义务转让给原告。2013年的《租借协议书》租期届满后，被告继续使用原告房屋用作通信基站，双方形成不定期租赁合同，但经原告多次催要，被告始终未支付租金。原告起诉来院后，经法院组织，被告于2021年4月18日搬离设备，返还原告房屋，双方租赁合同应于该日解除，但被告仍未支付租金及恢复房屋原状，故原告要求判如所请。 中国铁塔股份有限公司上海市分公司辩称，不同意原告诉请。网通上海分公司将其在2013年的《租借协议书》中的权利义务转让给被告，原、被告租赁关系于2018年7月1日该协议租期届满时即终止。被告明确表示不再继续使用原告房屋作通信基站，亦未支付租金，双方不存在不定期租赁合同。事实上，因居民有意见，涉案基站早已停止供电，停止使用多年，故双方未结算电费。根据原、被告之间的协议，涉案基站仅占用房屋部分面积，对楼顶部位使用的约定涉及到建筑物共用部位，未约定被告需恢复房屋原状。因被告无房屋入户门钥匙，而原告要求被告支付租金并恢复房屋原状，故意拖延，致使被告无法进入房屋搬离设备，被告不应支付房屋占有使用费。即使法院判令被告支付该费用，亦应考虑协议约定内容。按照原告陈述，房屋结构由联通上海分公司进行改动，不清楚之前的状况。因公众并不希望在住房楼内设置基站，故第一份租借协议中所谓恢复房屋原状的约定，仅指基站在建设过程中如受阻则恢复房屋原状，被告亦并非该协议的缔约主体。被告作为第二份租借协议的受让方，未对房屋进行改动，应按房屋作为基站使用后的状况返还。2021年3月16日，被告已拆除屋顶的天线等设备。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2003年7月1日，方正公司与联通上海分公司就西藏南路房屋租赁事宜签订《租借协议书》，约定内容主要如下：1.方正公司将房屋出租给联通上海分公司作为移动电话项目基站用房，使用面积约45平方米，并提供大楼楼顶水箱供安装天线及走线架，不再支付费用。2.合同有效期十年，从2003年7月2日起至2013年7月1日止，房屋及楼顶使用费每年70,000元，先付后用，前两年一次付清，第三年起按年支付。3.方正公司应向联通上海分公司提供进入机房的门钥匙。4.联通上海分公司在使用房屋装修及设备安装过程中，确保大楼现有结构和设施不受损坏，使用期间，房屋及其附属设备自然损坏，由方正公司负责维修，属联通上海分公司过失造成房屋及其附属设备损坏，联通上海分公司应负责修复和赔偿。5.基站先行进行施工，后付租金，如因其他不可预见因素未能实施，联通上海分公司承诺无条件撤离，并负责复原。该协议尾部另附有手写内容：“附协作大厦物业与方正公司关于配合联通建成基站合作协议书。” 2004年9月28日，两原告登记为西藏南路房屋不动产权人，建筑面积83.76平方米，类型为公寓。此后，达美服务社与联通上海分公司就以上《租借协议书》签订《补充协议》，约定房屋及楼顶使用费调整为每年110,000元，租借费用支付期为2008年7月2日至2013年7月1日，未涉及的事宜以《租借协议书》的约定为准。 2013年，达美服务社与网通上海分公司另签订《租借协议书》，约定内容主要如下：1.达美服务社将西藏南路房屋出租给网通上海分公司作为移动电话项目基站用房，使用面积约45平方米，并提供大楼楼顶及水箱供安装无线设备、走线架、传输设备、空调室外机。2.合同有效期五年，从2013年7月2日起至2018年7月1日止，房屋及楼顶使用费每年126,000元，先付后用，按年支付。3.达美服务社应向网通上海分公司提供进入机房通道的钥匙。4.使用期间，房屋及其附属设备自然损坏，由达美服务社负责维修，属网通上海分公司过失造成房屋及其附属设备损坏，网通上海分公司应负责修复和赔偿。该协议履行期间，网通上海分公司与被告共同致函达美服务社，表示因铁塔相关资产转让，自2015年11月1日起，网通上海公司在该协议项下权利义务转让给被告。2016年10月，原、被告及达美服务社就以上《租借协议书》签订《营改增补充协议》，约定：由于达美服务社无法向被告开具相关增值税专用发票，三方协商一致，自2015年12月31日起，达美服务社将其在《租借协议书》中的权利义务转让给原告。 2021年4月15日，本院组织双方当事人至西藏南路房屋，当场由原告向被告交付房屋入户门钥匙一把，另查见用作基站的房间门上锁，无法进入，房屋其余部位空置。2021年4月18日，被告腾空并返还原告西藏南路房屋。 审理中，原告提供缔约方为方正公司和上海永协物业管理有限公司(以下简称永协物业公司)的《协议书》复印件一份，落款日期为2003年7月1日，所载主要内容为：1.方正公司将西藏南路房屋出租给联通上海分公司作为移动电话项目基站用房，永协物业公司提供大楼楼顶水箱供安装走线架及天线，提供大楼井道用于通信光缆及电缆的布线。2.方正公司一次性付清井道及楼顶水箱使用费30,000元。3.合同有效期二十年，从2003年7月1日起至2023年6月30日止。4.如因其他不可预见的因素未能实施本方案，方正公司无条件撤离并修复。 审理中，原、被告确认西藏南路房屋室外基站用设施已于2021年3月16日拆除。 上述事实，有双方当事人陈述，以及原告提供的房地产证、租借协议、补充协议、营改增补充协议、函、交接确认书等，被告提供的照片等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方当事人陈述及其他在案证据，原告在取得西藏南路房屋不动产权前，该房屋已经用作基站使用。基于合同转让，原、被告成为系争第二份《租借协议书》的合同主体，该协议应系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且已于2018年7月1日因履行届满而终止。此后，原、被告未签订新的租赁合同，被告虽仍占有房屋，但未支付原告租金，不能视为双方形成不定期租赁合同。审理中，被告于2021年4月18日返还原告房屋，理应向原告支付2018年7月2日至该日的房屋占有使用费。原告主张参照系争第二份《租借协议书》的租金标准，按每日345元计算房屋占有使用费计352,395元，并无不当，本院予以认可。西藏南路房屋长期作为基站使用，使用方理应持有房屋入户门钥匙，被告在受让系争第二份《租借协议书》中原使用方的权利义务时即应完成该钥匙的交接。如被告未取得该钥匙，亦应及时主张相应合同权利，但被告未就此提供相应证据予以证明。现被告辩称因无房屋入户门钥匙，故无法在租赁关系终止后及时搬离，显属牵强，本院不予采信。根据原告陈述，西藏南路房屋在原告取得不动产权之前即由联通上海分公司完成改造作基站使用。在系争第二份《租借协议书》无房屋恢复原状相关约定，原、被告亦未达成补充意思一致的情况下，被告以房屋作基站使用后的状态予以返还，并无不当。原告主张系争第一份《租赁协议书》有房屋复原相关约定，但原、被告并非该协议缔约主体，不受该协议约束，且该协议履行期限早已届满，即使根据其中房屋复原相关条款内容，亦仅涉及基站施工未能实施情况下的房屋复原事宜，故原告该主张，本院不予认可。如原告认为基站施工造成房屋承重结构等不应改动部分受损，可另行向实际侵权人主张权利。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告中国铁塔股份有限公司上海市分公司应于本判决生效之日起十日内向原告***、***支付上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX室房屋占有使用费人民币352,395元； 二、原告***、***的其他诉讼请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6,585元(原告已预交人民币6,025元)，因适用简易程序，减半收取计人民币3,292.50元，由被告中国铁塔股份有限公司上海市分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年五月二十八日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。