上海钛阳线束测试系统有限公司与上海程居投资管理有限公司、深圳天祥质量技术服务有限公司上海嘉定分公司等其他物权保护纠纷二审民事裁定书

上海市第二中级人民法院 民事裁定书 （2021）沪02民终7682号 上诉人(原审原告)：上海钛阳线束测试系统有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海志道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海申渝律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：上海程居投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海和华利盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海和华利盛律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：深圳天祥质量技术服务有限公司上海嘉定分公司，住所地上海市嘉定区。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***。 被上诉人(原审被告)：巴蒙实业(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：***。 被上诉人(原审被告)：上海潮昊实业有限公司，住所地上海市金山区。 法定代表人：***。 被上诉人(原审被告)：中湛检测技术(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***。 被上诉人(原审被告)：上海奇客姆电气有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***。 被上诉人(原审被告)：中国铁塔股份有限公司上海市分公司，住所地上海市长宁区。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市信能仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市信能仁律师事务所律师。 上诉人上海钛阳线束测试系统有限公司(以下简称“钛阳公司”)因与被上诉人上海程居投资管理有限公司(以下简称“程居公司”)、深圳天祥质量技术服务有限公司上海嘉定分公司(以下简称“天祥公司嘉定分公司”)、巴蒙实业(上海)有限公司(以下简称“巴蒙公司”)、上海潮昊实业有限公司(以下简称“潮昊公司”)、中湛检测技术(上海)有限公司(以下简称“中湛公司”)、上海奇客姆电气有限公司(以下简称“奇客姆公司”)、中国铁塔股份有限公司上海市分公司(以下简称“铁塔公司上海分公司”)其他物权保护纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2021)沪0114民初4114号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 钛阳公司上诉请求：撤销一审民事裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。事实与理由：其于2019年12月31日向程居公司等发出律师函要求其搬离上海市嘉定区安亭镇园海路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，后又分别于2020年4月、7月向济南铁路运输中级法院申请去除本案相关的租赁关系，故涉案租赁关系已将解除，钛阳公司有权要求程居公司等搬离，并支付占有使用费。鉴于除去抵押权的时点可以是抵押权实现之时由抵押权人除去，也可以是抵押权实现之后由抵押物受让人除去。拍卖程序结束后，钛阳公司与涉案房屋实际使用人之间产生了新的法律关系，钛阳公司作为出租人同样有权依法行使租赁合同的解除权，钛阳公司的起诉符合民事诉讼法规定的民事案件起诉条件。钛阳公司从未以明示或默示的任何方式承诺承继涉案租赁关系。《拍卖确认书》所载内容与《竞买须知》等文件一并构成拍卖文件，应当进行整体审查认定。法院仅披露租赁关系，并不对租赁的真实性及合法性做担保。钛阳公司基于对拍卖文件披露事实的信赖以正常价格竞得的房地产，有权要求去除租赁关系。 程居公司答辩称，济南铁路运输中级法院发出的《竞买公告》《拍卖成交确认书》中对拍卖标的物存在租赁期限进行了明确记载，时间是2018年8月1日至2028年7月31日，租金已经支付到2021年8月24日。钛阳公司在签署《拍卖成交确认书》时，对上述内容是予以确认的。因此程居公司是合法占有涉案房屋，钛阳公司没有解除合同的权利。程居公司认为一审法院作出的裁定适用法律正确，请求予以维持。 天祥公司嘉定分公司答辩称，同意一审法院的裁定。 巴蒙公司、潮昊公司、中湛公司、奇客姆公司未陈述答辩意见。 铁塔公司上海分公司答辩称，同意一审法院的裁定。 钛阳公司向一审法院起诉请求判令：1．程居公司、天祥嘉定分公司公司、巴蒙公司、潮昊公司、中湛公司、奇客姆公司搬离涉案房屋，并将房屋返还给钛阳公司；2．程居公司支付钛阳公司房屋占有使用费3，530，814.47元(自2019年11月4日起至2021年1月21日止，按每日每平方米1.014元计算)，并支付自2021年1月22日起至实际返还房屋之日止的使用费，以7842.49平方米为基数按每日每平方米1.014元计算，并由天祥公司嘉定分公司、巴蒙公司、潮昊公司、中湛公司、奇客姆公司对前述占有使用费承担连带清偿责任；3．程居公司、铁塔公司支付钛阳公司屋顶使用费133，808.2元(自2019年11月4日起至2021年1月21日止，按年租金110，000元计算)，并支付自2021年1月22日起至与其签约之日止的使用费。 一审法院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖；第二十七条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。故对于拍卖财产上的租赁权是否合法、应否除去等问题，均应通过执行程序解决。钛阳公司在受让过程中未通知济南铁路输运中级人民法院去除租赁权的情况下，租赁权现今还处于有效状态。但钛阳公司去除租赁权的法定解除权并未消灭，故钛阳公司在抵押权实现之后，仍有权通知济南铁路运输中级法院去除租赁权。但该法定解除权由受让人直接行使即可，并不需要法院的实体裁判再行确认。故钛阳公司可依据取得标的物所有权的(2019)鲁71执15号之二执行裁定书，直接向济南铁路运输中级人民法院申请执行去除租赁权。即钛阳公司诉请应仍系该标的执行程序中应当解决的事项，不属于法院民事诉讼受案审理范围。 一审法院据此作出裁定：驳回钛阳公司的起诉。 本院认为，涉案《竞买公告》《竞买须知》和《拍卖成交确认书》中对拍卖标的暨涉案房屋的承租人、租赁期限、租金支付截止时间均做了特别提醒。虽上述拍卖文件中有“法院仅披露租赁关系，竞买人需要现场自行核实”的记载，但仅以此无法否认竞买人在参与竞拍时应明确知晓并接受上述情况的事实。钛阳公司在竞拍取得涉案房屋权利后以拍卖程序已终结，其作为受让人有权要求除去租赁权缺乏法律依据。一审法院以钛阳公司的相关诉请属于该标的执行程序中予以解决的事项并无不当。就钛阳公司主张的房屋占有使用费，因钛阳公司系基于合同已解除作为前提，但依据上述认定，钛阳公司作为出租人与承租人之间的房屋租赁纠纷可另行提出主张。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。