上海钛阳线束测试系统有限公司与上海程居投资管理有限公司、深圳天祥质量技术服务有限公司上海嘉定分公司等其他物权保护纠纷一审民事裁定书

上海市嘉定区人民法院 民事裁定书 （2021）沪0114民初4114号之一 原告：上海钛阳线束测试系统有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海志道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海申渝律师事务所律师。 被告：上海程居投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海和华利盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海和华利盛律师事务所律师。 被告：深圳天祥质量技术服务有限公司上海嘉定分公司，住所地上海市嘉定区。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***。 被告：巴蒙实业(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：***。 被告：上海潮昊实业有限公司，住所地上海市金山区。 法定代表人：***。 被告：中湛检测技术(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***。 被告：上海奇客姆电气有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***。 被告：中国铁塔股份有限公司上海市分公司，住所地上海市长宁区。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市信能仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市信能仁律师事务所律师。 原告上海钛阳线束测试系统有限公司(以下称钛阳公司)与被告上海程居投资管理有限公司(以下称程居公司)、深圳天祥质量技术服务有限公司上海嘉定分公司(以下称天祥公司)、巴蒙实业(上海)有限公司(以下称巴蒙公司)、上海潮昊实业有限公司(以下称潮昊公司)、中湛检测技术(上海)有限公司(以下称中湛公司)、上海奇客姆电气有限公司(以下称奇客姆公司)、中国铁塔股份有限公司上海市分公司(以下称铁塔公司)其他物权保护纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法进行了审理。 原告钛阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令程居公司、天祥公司、巴蒙公司、潮昊公司、中湛公司、奇客姆公司搬离上海市嘉定区安亭镇园海路XXX号房屋，并将房屋返还给钛阳公司；2、依法判令程居公司支付钛阳公司房屋占有使用费人民币3,530,814.47元(以下币种同)(自2019年11月4日起至2021年1月21日止，按每日每平方米1.014元计算),并支付自2021年1月22日起至实际返还房屋之日止的使用费,以7842.49平方米为基数按每日每平方米1.014元计算,并由天祥公司、巴蒙公司、潮昊公司、中湛公司、奇客姆公司对前述占有使用费承担连带清偿责任；3、依法判令程居公司、铁塔公司支付钛阳公司屋顶使用费133,808.2元(自2019年11月4日起至2021年1月21日止，按年租金110,000元计算)，并支付自2021年1月22日起至与其签约之日止的使用费。事实和理由：2019年10月20日,钛阳公司通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得位于上海市嘉定区安亭镇园海路XXX号(不动产权证号为嘉XXXXXXXXXX)的房地产(以下称系争房屋),并于2019年10月27日与委托拍卖人济南铁路输运中级人民法院签署《拍卖成交确认书》[(2019)鲁71执15号]。2019年11月1日该院作出(2019)鲁71执15号之二执行裁定书，裁定系争房屋归钛阳公司所有，所有权自裁定送达钛阳公司时转移。2019年11月4日，钛阳公司收到该裁定书。2020年5月11日，系争房屋变更登记在原告名下，不动产证书编号为沪(2020)嘉字不动产权第012182号。根据竞买公告“一、标的信息”特别提示、“标的物有租赁，承租人：上海程居投资管理有限公司，租赁期10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止，租金已实际支付至：2021年8月24日”,“法院仅披露租赁关系，并不对租赁的真实性及合法性做担保”，以及“六、其他相关条件4.竞买人与租赁人(或使用人)纠纷自行解决”的规定，钛阳公司买受后即向承租人程居公司进行交涉，要求其将系争房屋归还钛阳公司，但遭其拒绝，并发现程居公司已将系争房屋的大部分转租给其他人使用。据钛阳公司竞拍了解，因原房地产所有人上海冈茨电磁线圈有限公司将房屋出租给程居公司之前已设置抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司济南分行。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，程居公司继续占用系争房屋侵犯了钛阳公司的财产权利。2020年3月25日，钛阳公司曾向上海市嘉定区人民法院提起诉讼，要求返还系争房屋并支付房屋占用使用费,但上海市嘉定区人民法院以“钛阳公司诉请应系该标的执行程序中应当解决的事项，不属于本院受理范围”为由，裁定驳回钛阳公司的起诉。钛阳公司不服提起上诉，但二审维持原审裁定。钛阳公司遂于2020年7月18日向济南铁路运输中级法院提出执行异议申请书，要求撤销或变更成交确认书第七条(拍卖标的存在租赁，租赁期限自2018年8月1日起至2028年7月31日止，实际以租赁合同为准)及清场后交付房地产，但该院以拍卖成交确认书对涉案房地产上的租赁关系并未进行司法确认、拍卖程序已终结请求执行法院清场没有法律依据为由于2020年8月11日作出裁定，驳回钛阳公司的执行异议。该院认为，“综合本案拍卖成交确认书全部条款来看,对涉案房地产上的租赁关系并未进行司法确认，拍卖成交确认书第七条作为该确认书的条款之一也没有对涉案房地产上的租赁关系进行确认。”；“在拍卖程序已经终结，竞买的房地产已经办理过户的情形下请求执行法院清场并交付没有法律依据”。据此，钛阳公司认为，钛阳公司提出的其诉请主张或与承租人之间的纠纷并非“执行程序中应当解决的事项”，而是依据“竞买公告”及相关法律规定通过协商或应通过诉讼解决的事项。钛阳公司认为，程居公司等当事人占用系争房屋，侵犯了钛阳公司的财产权利；程居公司等当事人以“买卖不破租赁”为由拒绝返还系争房屋，缺乏法律依据。为此，钛阳公司来院起诉，遂再次起诉。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖；第二十七条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。故对于拍卖财产上的租赁权是否合法、应否除去等问题，均应通过执行程序解决。钛阳公司在受让过程中未通知济南铁路输运中级人民法院去除租赁权的情况下，租赁权现今还处于有效状态。但钛阳公司去除租赁权的法定解除权并未消灭，故钛阳公司在抵押权实现之后，仍有权通知济南铁路输运中级人民法院去除租赁权。但该法定解除权由受让人直接行使即可，并不需要法院的实体裁判再行确认。故钛阳公司可依据取得标的物所有权的(2019)鲁71执15号之二执行裁定书，直接向济南铁路运输中级人民法院申请执行去除租赁权。即钛阳公司诉请应仍系该标的执行程序中应当解决的事项，不属于本院民事诉讼受案审理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第(三)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告上海钛阳线束测试系统有限公司的起诉。 本案保全费5,000元，由原告上海钛阳线束测试系统有限公司负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由；…… （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： …… （三）驳回起诉； …… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条 …… 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。