上海市长宁区教育局与上海信腾投资管理有限公司企业承包经营合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市长宁区人民法院 民事判决书 （2021）沪0105民初15357号 原告：上海市长宁区教育局，住所地上海市长宁区长宁路599号。 法定代表人：***，局长。 委托诉讼代理人：***，上海市新华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市新华律师事务所律师。 被告：上海信腾投资管理有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇民实路91号3227室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海全程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海全程律师事务所律师。 第三人：中国铁塔股份有限公司上海市分公司，住所地上海市长宁区定西路1118号12幢北半幢4楼。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市信能仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市信能仁律师事务所律师。 原告上海市长宁区教育局与被告上海信腾投资管理有限公司企业承包经营合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月10日进行证据交换。审理中，因不适宜适用简易程序，裁定转为普通程序，依法适用普通程序独任制审理。经原告申请，本院追加中国铁塔股份有限公司上海市分公司作为第三人参与诉讼，并于2022年1月20日、2月17日公开开庭进行了审理。原告上海市长宁区教育局的委托诉讼代理人***、***，被告上海信腾投资管理有限公司的委托诉讼代理人***、***，第三人中国铁塔股份有限公司上海市分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与两个月调解期限。本案现已审理终结。 原告上海市长宁区教育局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付其占据涉讼房屋期间所产生的电费人民币276,364.79元；2.判令被告向原告偿付因其逾期支付电费所发生的利息损失暂计人民币34,529.48元（从2018年8月22日起，按照人民银行基准利率和LPR暂算至2021年6月21日，余款要求算至被告实际付款之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月6日，原、被告双方签订《关于延安西路房屋（场地）使用权提前终止和收回事宜之协议书》一份，就被告取得的位于上海市延安西路1289弄10号第一、二、三、四、七层房屋和场地（以下简称“涉讼房屋”）使用权的提前终止和收回事宜达成一致。根据协议书的约定，从2014年8月31日起，被告不再对涉讼房屋享有使用权及其他权益，原告将取得涉讼房屋包括使用权在内的完整的所有权。被告应于2014年8月31日之前将涉讼房屋移交给原告，并由双方办理交接手续。在交接手续办理之前，涉讼房屋所发生的包括但不限于水、电、煤等费用均由被告承担。协议书签订后被告却迟迟没有按约履行其交还涉讼房屋的义务。为此，原告依法向上海市长宁区人民法院提起诉讼。法院于2017年3月15日做出（2016）沪0105民初19328号民事判决书，判令被告将涉讼房屋清空并交还给原告，并承担相应的房屋占有使用费，以及支付2014年9月至2016年9月份的水费4,759元，支付2014年9月至2016年8月的电费82,494元。然而，因被告却未能自觉履行判决书所确定的义务，依然占据涉讼房屋没有交还。为此，原告不得不向法院申请强制执行，直至2018年8月21日在法院的强制执行下被告才将涉讼房屋全部交还给原告。但是，对于被告占据涉讼房屋期间所发生的电费，被告在2018年8月21日将涉讼房屋交还给原告之后却一直未予原告结算。由于被告曾将涉讼房屋中的部分场地转租给联通公司和移动公司用于通讯基站，而基站又是耗电大户，为了保证周边居民的正常通讯使用，原告下属机构不得不为之垫付相应的电费。经原告最终结算后，确认截止2018年8月21日，被告所占据区域发生的电费总额为人民币276,364.79元。原告认为，在涉讼房屋移交之前发生的电费应由被告承担，故涉讼。 被告上海信腾投资管理有限公司辩称，房屋移交时，水电移交的对象是丹青置业公司，如有垫付电费，原告并非适格主体，应当是丹青公司。房屋移交给原告时，双方曾有口头协议，费用已结算完毕，物业费和水电费都不再收取。对原告主张的电费金额不认可，也超过了诉讼时效。故不同意原告诉讼请求。 第三人中国铁塔股份有限公司上海市分公司述称，第三人曾接受移动公司委托与原告的委托方丹青公司就2018年4月27日至2019年3月25日期间的电费进行结算，之前的费用与第三人无关。经第三人调查核实，联通基站于2017年12月31日拆除并搬离，移动基站于2019年3月25日拆除并搬离，除第三人与丹青公司结算的电费外，之前的电费已与被告结算完毕。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对（2016）沪0105民初19328号民事判决书、房屋交接书、发票、情况说明、银行业务回单，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 原告是上海市长宁区延安西路1289弄10号房屋登记的产权人，房屋建筑面积6,296.58平方米。 2014年8月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《关于延安西路房屋（场地）使用权提前终止和收回事宜之协议书》，约定如下内容：1、1995年7月，上海信宏实业有限公司（以下简称信宏公司）与乙方下属的竞申电线线材厂签订的《关于改建勤工俭学楼、承包经营的合同》及1995年10月8日，信宏公司与上海竞申电线线材厂、上海延安西路第二小学签订的《有关的补充协议》的约定，由信宏公司负责投资改建延安西路1289弄10号的厂房为教学综合楼，并取得部分建筑面积的30年使用权，同时信宏公司应支付相应的承包金并以投入改建的全部资金冲抵30年的承包金。此后，信宏公司实际取得了改建后延安西路1289弄10号第一、二、三、四、七层房屋（3,073.985平方米）和405平方米场地的30年使用权，具体使用期限从1996年3月至2026年3月。2、上海竞申电线线材厂、上海延安西路第二小学均为乙方下属单位，且乙方于1997年8月18日取得涉讼房屋产权证。3、根据信宏公司与甲方提供的文件显示，信宏公司与甲方于2007年11月22日签订《协议书》，约定信宏公司将取得的上述房屋及场地30年使用权转移给甲方，并由甲方承担对乙方的义务。之后，甲方已实际从信宏公司处取得了上述房屋和场地的使用权。4、甲乙双方均有意提前终止甲方对上述房屋和场地的使用权，由乙方提前收回。为此双方达成如下协议：第一，甲方同意于2014年7月30日前提前终止对延安西路1289弄10号第一、二、三、四、七层房屋（3,073.985平方米）和405平方米场地的使用权。从2014年8月31日起，甲方不再享有上述房屋的使用权，乙方将取得包括使用权在内的完整所有权。第二，甲方应于2014年8月31日前将房屋移交给乙方，并由双方办理交接手续。在交接手续办理之前，上述房屋所发生的包括但不限于水电煤等费用均由甲方承担。第三，甲方移交房屋给乙方时，应确保房屋内已无任何占用、使用的第三方，也不存在任何承租人、承包人。房屋的建筑结构没有遭受任何破坏和损害。房屋保持安全、正常可使用状态。等。……第七，房屋移交乙方之前，甲方在使用、经营或租赁房屋期间所发生的任何费用、对外债务及相应法律责任均由甲方自行负责承担。如因此导致乙方损失的，甲方应负责赔偿。…… 2016年9月，因原、被告就涉讼房屋中的部分楼层返还事宜产生争议，原告诉至本院，要求被告返还涉讼房屋第三层、部分第七层房屋和场地、支付房屋使用费、2014年9月至2016年9月期间的水费、2014年9月至2016年8月期间的电费及滞纳金、20014年9月至房屋返还之日的物业管理费。本院经审理后于2017年3月15日作出（2016）沪0105民初19328号民事判决，判决中载明，在该案审理中，本院对现场进行了查看，涉讼房屋七楼电梯西侧部位加装了铁门，701、702室之间走廊上也加装了铁门。701、702室处于关闭状态，无法开启。716室敞开，室内放置了办公桌椅、纸盒等物品。715、717、718室门上贴有“上海众泉工贸有限公司”字样。710室南侧和北侧房间均为机房。708室及东侧房间处于关闭状态，无法进入查看。717室西侧房间有人居住使用，使用人自称是众泉公司人员，并称716室内的物品为众泉公司所有。东北间仓库为可开启状态，东南间为关闭状态。双方确认，涉讼房屋每层面积基本相同，为618平方米，其中三楼整层由兴宏公司占用，但对七楼的使用情况无法确认一致。该案中，对于水电费，双方确认，被告付至2014年8月；涉讼房屋第五、六两层为原告自用。原告主张的水费、电费是涉讼房屋整栋的费用，原告认为，涉讼房屋第一、二、四层虽然收回，但一直处于空置状态，并不产生水电费，同意在电费中扣除第五、六两层2014年9月至2016年7月的电费42,474.30元，同时原告确认，滞纳金针对的是整栋房屋的电费所产生。被告经对账后，对原告诉请中水电费金额无异议，但认为不应当由被告承担，且原告主张整栋的费用缺乏依据，即使确定需要被告承担，也应当按照第三、七层占涉讼房屋整栋面积的比例计算。判决认为，对于水电费，双方确认，被告付至2014年8月；涉讼房屋第五、六两层为原告自用。原告主张的水费、电费是涉讼房屋整栋的费用，原告认为，涉讼房屋第一、二、四层虽然收回，但一直处于空置状态，并不产生水电费，同意在电费中扣除第五、六两层2014年9月至2016年7月的电费42,474.30元，同时原告确认，滞纳金针对的是整栋房屋的电费所产生。被告经对账后，对原告诉请中水电费金额无异议，但认为不应当由被告承担，且原告主张整栋的费用缺乏依据，即使确定需要被告承担，也应当按照第三、七层占涉讼房屋整栋面积的比例计算。判决主文为：一、被告上海信腾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区延安西路1289弄10号第三层整层及第七层除东南间及仓库以外的部分房屋清空并返还给原告上海市长宁区教育局；二、被告上海信腾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市长宁区教育局支付房屋占有使用费（自2014年9月1日起，按照每天每平方米1.5元的标准，面积1,154平方米计算至实际返还之日止）；三、被告上海信腾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市长宁区教育局支付2014年9月至2016年9月的水费4,759元、2014年9月至2016年8月的电费82,494元。等。 判决后，双方均未上诉。因被告未履行判决，原告申请执行。2018年8月21日，原、被告签署《房屋交接书》，载明，关于申请人上海市长宁区教育局申请执行被执行人上海信腾投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，现被执行人同意于2018年8月21日将延安西路1289弄10号第三层房屋交换给申请人一方，房屋内部所有物品等均没有残值，一同交给申请人，由申请人自行处置，被执行人放弃对内部所有物品的所有权、使用权。 2016年9月至2018年4月，上海丹青置业有限责任公司（以下简称丹青公司）持续支付涉讼房屋电费。 后原告提起本案诉讼。 审理中，丹青公司出具《情况说明》一份，确认，该公司系原告下属全资子公司上海长宁教育企业有限公司全资出资设立的有限公司，受原告委托，主要负责原告名下产权房屋（包括涉讼房屋）的运营管理，产权房屋发生的水电费亦由该公司支付。 另查明，延安西路1289弄10号房屋2016年9月27日至2018年4月26日期间，丹青公司已付电费为323,627.70元。原告认为，该费用系整栋楼的电费，五、六两层为原告自用，同意扣除该两层楼同期电费。原告提供2016年10月至2018年4月期间五楼和六楼的电表数明细表，显示该期间五楼、六楼电费金额为47,728.63元，总电费扣除五楼、六楼电费后应为275,899.07元；原告认为其余楼层在收回后空置，并无电费产生，电费主要是七楼的两个机房产生；与被告之间并未约定电费单价，据实结算。被告对丹青公司支付的总电费无异议，但不认可原告提供的五楼、六楼电费情况，且认为一楼二楼及七楼已返还部分也有电费产生，应当扣除。 各方当事人确认，七楼的两个机房系移动、联通的两个基站，移动基站于2019年3月25日搬离，联通基站于2017年12月31日搬离。移动基站所在房屋承租人向被告支付了2016年9月1日至2017年7月2日的电费79,600元（用电数72400），联通基站所在房屋承租人向被告支付了2016年7月8日至2017年12月31日的电费203,496元（用电数169360）。被告确认，两个基站2018年4月26日之前的电费被告已收到；在房屋移交给原告之前，每月电费约15,000元左右。 因各方各执己见，致调解未成。 本院认为，双方主要争议焦点在于：一、关于原告是否适格。丹青公司已明确其系受原告委托管理涉讼房屋，代付相关水电费用，原告主体适格。被告的该项抗辩意见，本院不予采信。二、双方是否就电费达成口头协议。原告对口头协议不予认可，被告就该主张并未提供证据予以证明，故本院不予采信。三、被告应当承担的电费如何确定。双方对涉讼房屋所在楼宇在2016年9月27日至2018年4月26日期间的总电费无异议，本院予以确认。关于五楼、六楼的电费，原告提供的电费清单完整，被告未能提供其他证据予以反驳，本院依法予以采信原告提供的证据。关于是否应当扣除其他楼层的电费，本院认为，按照已查明的两个基站的电费使用情况，其余楼层并无大量电费产生，考虑到一楼、二楼或已返还部分需要公共照明，在原告主张的电费中本院酌情予以扣除一部分其他楼层的电费，被告应向原告支付的电费金额为275,000元。原告主张的利息损失，于法不悖，本院予以支持。四、原告的诉请是否超过诉讼时效。原告认为，双方在2018年8月最终完成房屋交接，诉讼时效应当自此计算。被告认为，应当自电费产生之时起算。本院认为，双方在2017年就房屋交换、费用结算产生争议，直至2018年9月通过执行程序原告收回房屋，按照双方约定，房屋移交前产生的费用应当由被告承担，原告主张就后续电费自房屋交还开始计算诉讼时效并无不当，故被告的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告上海信腾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市长宁区教育局支付电费275,000元； 二、被告上海信腾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市长宁区教育局支付利息损失（以257,000元为本金，自2018年8月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至被告实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,963.40元，由原告上海市长宁区教育局负担29.40元，被告上海信腾投资管理有限公司负担5,934元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年三月二十三日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。