某某、某某等建设用地使用权转让合同纠纷民事一审民事判决书

福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0425民初947号 原告：***，男，1968年2月6日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：***，女，1969年4月22日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：**向，男，1977年11月24日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：***，女，1980年6月19日出生，汉族，住福建省大田县。 上述四原告共同委托诉讼代理人：***，***城律师事务所执业律师。 被告：福建省诚通房地产开发有限公司，住所地福建省大田县石牌镇后溪坂，统一社会信用代码：91350425746382631H。 法定代表人：陈**英，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，福建协胜律师事务所执业律师。 第三人：福建兴田城市建设投资有限责任公司，住所地福建省大田县均溪镇银山北路2号1幢，统一社会信用代码：913504255616932147。 法定代表人:***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，福建宏岩律师事务所执业律师。 原告***、***、**向、***与被告福建省诚通房地产开发有限公司（以下简称诚通公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。2020年12月9日，本院作出（2020）闽0425民初1794号民事判决:一、***、**向与诚通公司于2013年3月17日签订的《国有土地使用权转让合同》（编号：201300317）合法有效；二、驳回***、***、**向、***的其他诉讼请求。原告***、***、**向、***不服，上诉于三明市中级人民法院（以下简称三明中院）。2021年4月13日，三明中院作出（2021）闽04民终410号民事裁定，其认为福建兴田城市建设投资有限公司(以下简称城投公司)为案涉土地的使用权人，其与本案处理存在利害关系，本案应当追加福建兴田城市建设投资有限公司为当事人参加诉讼。另要求对诚通公司是否与他人存在类案纠纷亦应一并查明。故撤销（2020）闽0425民初1794号民事判决，并将本案发回本院重审。2021年5月6日，本院重新立案后，依法追加城投公司为本案第三人，并另行组成合议庭，于2021年6月29日公开开庭进行了审理。原告***与各方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***、**向、***向本院提出诉讼请求：1.确认***、**向与诚通公司签订的《国有土地使用权转让合同》（编号：201300317）合法有效；2.诚通公司应协助***、***办理位于大田县××镇××楼××段××房××层××层××层××层××层××层××等房屋的不动产权证；3.诚通公司应协助**向、***办理位于大田县××镇××楼××段××房××层××房屋的不动产权证；4.本案诉讼费用由诚通公司承担。事实和理由：2006年8月16日，***欲向诚通公司受让坐落于大田县××镇××街××号××＃××＃××平方米地块的土地使用权，双方签订一份《选址预定单》，***支付给诚通公司预付金5万元。2013年3月17日，***、**向与诚通公司签订《国有土地使用权转让合同》，受让上述预定地块，因重新规划，地块编号改为温泉街5Ｂ幢16＃,17＃，土地面积108平方米，转让价格2280元／平方米，总计246240元。合同签订后，***与**向按约支付了全部土地使用权转让款。同年5月13日，***向诚通公司缴纳了上述地块的建筑施工保证金10000元、地质钻探费1500元、建筑工程设计费6160元。次日，诚通公司向***、**向出具了土地转让款的税务通用机打发票。同月15日，***、**向向税务机关缴纳税款7543.56元，税务机关开具了完税证及土地使用权权属转移涉税证明给***、**向。后***、**向依法取得了建设工程规划许可证，并在该地块上建房，该自建房于2014年6月竣工。2015年2月11日，经各原告申请，大田县房地产管理所向各原告核发了房屋所有权证，其中大田县金象温泉城5Ｂ楼Ｂ段房屋一层03、04、二层02、三层02、五层02、六层02登记在***、***名下（夫妻共同共有），四层02登记在**向、***名下（夫妻共同共有）。后各原告多次要求诚通公司协助办理上述房产的国有土地使用权变更登记，诚通公司均不予配合。因此，***、**向与诚通公司签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效，诚通公司拒不配合各原告办理国有土地使用权证的行为构成违约，故各原告具状起诉，要求判决上述请求。 诚通公司辩称，对原告方陈述的事实无异议，但对其主张的第2、3项诉讼请求有异议。因诚通公司于2012年12月12日向中国工商银行股份有限公司大田支行（以下简称大田工行）借款4300万元，并以包括案涉地块在内的国有土地使用权提供抵押担保，因诚通公司无法偿还贷款，大田工行诉至法院，后该地块被依法拍卖，并由城投公司竞得，故案涉地块的国有土地使用权人现为城投公司，诚通公司无法协助原告方办理不动产权变更登记手续。另外，城投公司同意办理土地转让相关产权的手续，但原告方应支付城投公司案涉土地的接拍成本（含接拍款、税费和利息等）。 城投公司述称：1.城投公司不是本案《国有土地使用权转让合同》的主体，根据合同相对性原则，城投公司与各原告的诉讼主张不具有关联性，各原告主张诚通公司履行合同义务，未要求城投公司承担法律责任，故请求依法裁定城投公司退出本案诉讼。2.城投公司取得本案诉争土地与各原告向诚通公司主张的请求，分别属于两个不同的法律关系，城投公司取得涉诉土地使用权，并不属于本案审理范围。首先，城投公司在取得诉争土地使用权之前与原、被告双方无债权债务关系或者其他利害关系。城投公司是遵循大田县委、县政府的要求，为化解诚通公司在金象温泉城投资所产生的债务风险，通过法院依法参加竞拍所得。故城投公司取得涉诉土地使用权合法、合规，在法律上属于物权法律关系。其次，各原告基于与诚通公司所签订的《国有土地使用权转让合同》的买卖合同行为，要求确认合同合法有效并要求其协助办理不动产权证的请求权，属于合同债权法律关系。3.城投公司认为，因涉诉土地使用权已经办理在城投公司名下，原、被告可以通过执行异议程序主张撤销生效裁判，后由法院依法返还有关接拍款、税费、利息等费用。考虑到案涉土地上已经由各原告建造了房产并办理了房产证，城投公司同意与各原告协商解决，由各原告支付城投公司已经向法院支付的案涉土地有关接拍款、税费、利息等费用，尔后由城投公司配合各原告办理不动产变更登记手续。 ***、***、**向、***围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.***、***、**向、***居民身份证复印件四份、诚通公司企业基本信息一份，拟证实***、***、**向、***的身份信息和诚通公司的企业基本信息。2.《选址预定单》、《国有土地使用权转让合同》、福建省三明市地方税务局通用机打发票（代开）记账联、《完税证》、《大田县地税局土地使用权权属转移涉税证明》各一份，拟共同证实***、**向向诚通公司受让金象温泉城5B楼B段地块的土地使用权，土地面积108平方米，总价款246240元。诚通公司（甲方）与***、**向（乙方）签订的《国有土地使用权转让合同》第八条约定“乙方应协助甲方办理土地使用权证。”同时,***、**向已向诚通公司交清土地转让款246240元及税款7543.56元。3.《收款收据》二份，拟证实2013年5月13日***向诚通公司缴纳施工保证金10000元、地质钻探费1500元、建筑工程设计费6160元。4.《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》各一份，拟证实***、**向于2013年6月4日取得案涉地块的建设用地批准书，于同年9月5日取得案涉地块的建设工程规划许可证，***、**向在案涉地块建房的行政审批手续合法。5.案涉地块的自建房一至六层《房屋所有权证》十二份，拟证实坐落于案涉地块的自建房已办理了房屋所有权证，其中一层03、04；二层02、三层02、五层02、六层02登记在***、***名下，四层02登记在**向、***名下。6.[2017]13号大田县政府常务会议纪要、告知书各一份，拟证实诚通公司通知***、**向,需由自建地用户向城投公司交清自建地接拍成本（含接拍款、税费、利息）后，城投公司才配合办理相关土地使用权转让手续。 诚通公司质证认为，对上述***、***、**向、***提供的证据1至证据4均无异议;对证据5真实性无异议，但诚通公司仅与***、**向签订合同，与***、***无关;对证据6真实性无异议，但自建地接拍款不是诚通公司收取，而是城投公司代表大田县政府收回国有资产的代垫款项。诚通公司在法院拍卖时已经无权处理涉案房产及土地使用权，当时政府相关部门召开金融风险化解会议，对相应问题进行了协商并作出该方案，即由各原告向城投公司缴纳相应的费用后，由城投公司、诚通公司协助办理不动产变更登记手续。 城投公司质证认为，对证据1至证据5的真实性、合法性无异议，但认为与城投公司无关，也无法证实与城投公司有利害关系。对证据6真实性无异议，从证据内容可以看出，会议纪要主要涉及如何将被抵押的土地使用权通过司法拍卖进行转让以及相关程序上的问题，与城投公司无关。 本院经审查认为，诚通公司对上述***、***、**向、***提供的证据1至证据4无异议,对证据5和证据6的真实性无异议，予以确认并在卷佐证。诚通公司对证据5和证据6的证明内容有异议，应综合举证质证情况在争议焦点论证时再予以认定。 诚通公司围绕抗辩主张依法提交以下证据：1.田国用（2005）字第0××8号国有土地使用证一份，拟证实案涉地块的国有土地使用权原属于诚通公司；2.（2015）三民初字第586、599号民事判决书各一份，拟证实2012年12月13日，诚通公司以其所有的位于大田县石牌镇金象温泉城的土地使用权（包含案涉地块）作为抵押物***工行借款，***中院判决，大田工行对包含案涉地块在内的上述国有土地使用权享有优先受偿权；3.（2016）闽0425执710号执行裁定书一份，拟证实经大田县人民法院执行拍卖诚通公司所有的位于大田县石牌镇金象温泉城的土地使用权（包含案涉地块），后由城投公司以最高价竞得，现案涉地块的土地使用权归城投公司所有。 ***、***、**向、***、城投公司质证认为，对上述诚通公司提供的证据无异议。 本院经审查认为，各原告及第三人对上述诚通公司提供的证据均无异议，且该证据与本案待证事实具有关联性，予以确认并在卷佐证。 城投公司围绕其述称事由向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明各一份，拟证实城投公司的身份信息及诉讼主体资格。2.成交确认书复印件一份，拟证实城投公司遵循县委、县政府要求，为化解金象温泉城的债务，通过法院依法参加竞拍，并中标取得金象温泉城包括本案涉诉土地使用权。3.民事裁定书、不动产证书复印件各一份，拟证实城投公司依法中标取得涉诉土地使用权，并已办理在城投公司名下。 ***、***、**向、***、诚通公司质证认为，对上述城投公司提供的证据无异议。 本院经审查认为，原、被告对上述城投公司提供的证据均无异议，且该证据与本案待证事实具有关联性，予以确认并在卷佐证。 在审理过程中，本院依法向诚通地产金融风险化解领导小组和大田县人民政府办公室分别调取了（2019）5号领导小组会议纪要和（2019）13号常务会议纪要各一份，一并交由各方当事人进行质证。 ***、***、**向、***对证据的真实性、合法性无异议，对证据与本案的关联性由法院依法认定。 诚通公司、城投公司对上述证据无异议。 本院经审查认为，上述证据真实、合法、有效，与本案待证事实具有关联性，予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月16日，诚通公司（甲方）与***（乙方）签订选址预定单［通定字（2006）073号］，主要约定：甲方将位于大田县××镇××街××号××＃××＃共计120平方米地块,以每平方米2000元预定给***；预付金应在预定单双方签字后付清。2013年3月17日，诚通公司（甲方）与***、**向（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》（编号：201300317），主要约定：甲方转让给乙方的地块位于大田县××镇××开发区××街××幢××＃××＃号，土地面积为108平方米；该地块的土地使用权转让价款为每平方米2280元，总额为246240元；本合同经双方签字后三日内,乙方须以现金支票或现金方式向甲方缴付土地使用权转让价款;乙方向甲方付清全部土地使用权转让价款后二十日内,甲方应给予办理交地手续,乙方备齐有关资料一个月内向有关部门共同申请办理本协议所指土地使用权相关手续;乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权转让费以及承担该部分土地转让所产生的所有税费;乙方在取得土地使用权后,在动工时应及时通知甲方和规划部门到场放样,基础浇筑混凝土和底层定位时应经甲方和规划部门审核认定后方可进行,房屋主体建设完成后，并完成外立面装修，经有关部门验收合格后，乙方应协助甲方办理土地使用权证；有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权出现权利争议或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约；甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益等。2013年5月13日，***向诚通公司缴纳了案涉土地的建筑施工保证金10000元、地质钻探费1500元、建筑工程设计费6160元,合计17660元。次日，***、**向向诚通公司支付在田国用（2005）字第0××8号国有土地使用证范围之内案涉土地的转让款246240元。同月15日，***、**向向税务机关缴纳税款7543.56元，同日,税务机关向***、**向出具完税证及土地使用权权属转移涉税证明。同年6月4日，***、**向取得案涉地块的土地建设用地批准书。同年9月5日，***、**向取得案涉地块的土地建设工程规划许可证，并在该地块上建房，该自建房于2014年6月竣工。2015年2月11日，***、***、**向、***至大田县房地产管理所办理房产登记手续，其中大田县金象温泉城5Ｂ楼Ｂ段房屋一层03、04、二层02、三层02、五层02、六层02登记在***、***名下（夫妻共同共有），四层02登记在**向、***名下（夫妻共同共有）。 另查明，2005年8月17日,诚通公司取得田国用（2005）字第0××8号国有土地使用证,该地块坐落于大田县××镇××村;用途为商业、住宅；使用权类型为出让；该地块的使用权面积为5502.5平方米，案涉土地在上述国有土地使用证范围内。2012年12月12日，抵押权人大田工行（甲方）与抵押人诚通公司（乙方）签订《最高额抵押合同》［合同编号为：2012年大田（抵）字0021号］，诚通公司以其名下位于大田县××镇××村的商住用地［国有土地使用证号为田国用（2005）字第0××8、0××2号］作为抵押物，***工行申请贷款,乙方所担保的主债权为自2012年12月13日至2015年12月12日期间,在人民币4300万元的最高余额内。同月13日，双方***县国土资源局办理抵押登记手续，土地他项权证为田他项（2012）第6××7号。同日，大田工行与诚通公司签订《房地产借款合同》［合同编号：2012年（大田）字0031号］，合同约定：本合同项下借款种类为住房开发贷款，借款资金用于“金象温泉城”项目，金额为4300万元，借款期限三年等。从2014年8月20日起，诚通公司未支付利息，2015年6月11日，大田工行根据约定通知诚通公司宣布贷款立即到期。后大田工行诉至三明中院，同年12月14日，三明中院作出（2015）三民初字第586号民事判决，该判决主文第五项的内容为：“大田工行对2012年12月13日至2015年12月12日期间的本案债权，在4300万元的最高余额范围内，对诚通公司提供抵押的位于福建省大田县××镇××村《土地他项权证》［田他项（2012）第6××7号］项下的土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”。上述民事判决书生效后，大田工行申请强制执行，三明中院指定本院执行。本院依法对被执行人诚通公司所有的位于大田县石牌镇金象温泉城土地使用权证号为：田国用（2005）字第0××2、0××6、0608、0××9、0610、0××6、0593、0××2、0607、0××3、0615、0××9、0590、0××8、0605、0××8、0581、0××2、0584、0××4、0580、0××5、0587号，田国用（2010）字第1××8、1××9、1770号，田国用（2011）字第1××8号的土地使用权及地面建筑进行评估，于2017年11月1日在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖上述财产。同月18日，买受人城投公司以203938952元的最高价竞得。同年12月26日，本院作出（2016）闽0425执710号执行裁定，裁定包括田国用（2005）字第0××8号在内的上述土地使用权及部分地面建筑归城投公司所有。 再查明，2017年9月25日，大田县人民政府（以下简称县政府）作出（2017）13号常务会议纪要，其中对诚通公司金象温泉城项目信贷风险化解方案进行了研究，由城投公司按照“不盈利、不亏损”的原则参与接拍和扫尾，作为诚通公司地产项目金融风险化债的“通道”和“过桥”。 2019年12月11日，诚通地产金融风险化解工作协调组(以下简称诚通协调组)召开会议，专题研究诚通地产金融风险化解工作有关问题。上述会议形成（2019）5号诚通协调组会议纪要。其中关于诚通公司涉自建地债务化解问题形成如下具体议定：1.同意方案中《关于诚通公司涉自建地债权审核的报告对申报的未建自建地债权人分为五类的处理意见》。2.确认为真实购地自建户55户，总数75宗地，另1户2宗地待资料齐全后确认，由他们按每平方米建筑面积分摊425.13元（包含城投公司接拍款、税费、2017年11月19日至2019年12月31日期间的利息，规划方案调整为道路、绿地的自建地的接拍款按“金象温泉城”计容面积297436.8平方米予以均摊，每平方米分摊39.07元）。3.已建自建地超面积问题，会议议定面积误差在规定许可范围以内，超出部分面积按每平方米2500元，向诚通公司补交超面积价款。4.真实购地款项差额处理问题。在承担接拍款、税费、利息后，按照实际交地建筑面积由城投公司配合给予办理证件；未足额交清的，根据实际交地建筑面积补交原合同约定购地款后，并承担上述各项费用后由城投公司配合给予办理证件；对同一户有已自建地和未建自建地的，要求一并补交税费和利息后给予供地和办理证件。5.供地程序和办理期限问题，自建户向城投公司、诚通公司交清上述各项价款后，经诚通公司、协调组、城投公司三方确认后，由城投公司配合其办理用地批准手续；与其交清价款按照尚欠金额和逾期时间再计算利息（从2020年1月1日起至缴纳之日，按年利率10%计息）。 2019年12月19日，县政府召开常务会议并形成会议纪要。其中关于金象温泉城项目涉自建地债务化解方案问题，会议认为城投公司在“不盈利、不亏损”的原则下依法介入接拍金象温泉城项目在大田工行的整体抵押物（包括自建地），为解决金象温泉城项目涉自建地原债权债务问题，维护社会稳定，有必要厘清城投公司依法接拍的自建地与自建地原债权人权利义务关系问题。城投公司接拍后金象温泉城项目已经两次规划调整，原31#35#和44#号楼6块自建地调整为道路和绿地等公共设施，该部分接拍款按项目计容面积共同分摊，涉自建地接拍成本（含接拍款、税费和利息等）应由涉自建地债权人共同承担。会议要求，城投公司要严格按照“不盈利、不亏损”原则解决涉自建地债务化解问题，及时收回接拍成本，并配合办理相关产权手续。 截至2021年10月28日，城通公司在本院被执行案件336件，执行标的总额60209.19万元，尚有20644.49万元无法执行到位。城投公司接拍后的土地上，自建地有113宗，已建50宗地，未建63宗地。截至2021年11月20日，已建50宗地，已完成过户交易并办完土地使用权变更登记的17宗地，未办过户的33宗地；未建的63宗地，已办理变更登记的42宗地，未办过户的21宗地；已建宗地上存在多户共建情形。 本案各方当事人对原告***、**向与诚通公司于2013年3月17日签订的《国有土地使用权转让合同》合法、有效无异议。各方当事人的争议焦点：诚通公司、城投公司是否应当协助、配合各原告办理涉诉房产的土地使用权变更登记手续。 本院经审理认为，诚通公司与***、**向签订的《国有土地使用权转让合同》，系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。***、**向已履行付款义务，诚通公司理应按合同规定协助***、**向办理土地使用权变更登记手续。但鉴于涉案土地的使用权在原、被告双方签订合同之前已依法抵押给大田工行并办理了抵押登记手续，且经法院裁定，由城投公司通过司法拍卖取得该土地的使用权，现诚通公司已不是涉案土地的使用权人,即便本案房产已经办理了房屋产权证，各原告要求诚通公司履行协助土地使用权变更登记义务已成为不可能，其只能向诚通公司主张相应违约赔偿责任。因此，各原告要求诚通公司协助办理案涉土地的不动产权变更登记手续的诉讼请求，其理由不成立，不予支持。而城投公司作为涉诉房产土地使用权的接拍人，已经依法取得涉案涉房产土地使用权，其没有义务因诚通公司对各原告的违约行为承担相应法律责任。根据县政府关于诚通地产金融风险化解相关会议纪要精神和要求，城投公司以“不盈利、不亏损”原则接拍诚通公司金象温泉城土地使用权后，必须按照程序将对应的接拍款予以收回再配合各原告办理相关不动产变更登记手续。各原告属于已付土地使用权转让款的已建自建房原债权人，***通协调组（2019）5号会议纪要中涉自建地债务化解中的第二种情形，其可向城投公司支付接拍款、税费、逾期利息后，再由城投公司配合办理案涉房产不动产变更登记手续。因庭审中各原告明确不同意交清上述费用给城投公司，诚通公司也无缴付费用的能力，则各原告要求城投公司将涉诉房产的不动产权变更登记在各原告名下，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，经过本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、***、**向与福建省诚通房地产开发有限公司于2013年3月17日签订的《国有土地使用权转让合同》（编号：201300317）合法有效； 二、驳回***、***、**向、***的其他诉讼请求。 案件受理费4994元，由福建省诚通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年十二月二十日 书　记　员　　*** 附本案适用的相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。