佛山市汇恒物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤06民终3471号 上诉人（原审原告）：佛山市汇恒物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，****律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1995年6月29日出生，住广东省佛山市三水区。 委托诉讼代理人：***，广东信征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东信征律师事务所律师。 上诉人佛山市汇恒物业管理有限公司（以下简称汇恒公司）与上诉人***因物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初11206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇恒公司上诉请求：1.变更一审判决第一项为：***于判决发生法律效力之日起十**支付物业服务费418509.92元及违约金69112.70元、公摊水费416.80元和公摊电费79434.71***恒公司；2.诉讼费用由***承担。事实和理由： 一、一审判决错误认定汇恒公司主张2017年5月前的物业服务费、2018年3月前的公摊水电费超过诉讼时效。上述费用不存在超过诉讼时效的情形。（一）本案诉讼时效应从最后一期物业服务费的履行期限（即2021年5月）起算。如同一审判决认定，涉案《前期物业管理服务协议》属于继续性合同，合同项下的物业服务费具有连续性债务的特点，虽然每期债务具有独立性，但每期债务亦具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务，债务的整体性和关联性大于独立性。因此，汇恒公司要求***支付物业服务费的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。汇恒公司至今仍为涉案物业所在的佛山市电力科技产业中心提供物业管理服务，而***与佛山市汇某达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇某达公司）就涉案物业办理退房的事宜是在2021年5月底，即***至少在2021年5月之前作为业主享受了汇恒公司提供的物业管理服务，故最后一期物业服务费的履行期限为2021年5月，诉讼时效也应从该时起算。（二）如果认定每期物业服务费具有可分性，则汇恒公司数年来持续不间断的催收行为也构成诉讼时效中断。1.汇恒公司在一审提交了分别于2019年6月、2019年12月邮寄《物业管理费催缴通知书》的两份EMS快递单，虽然***否认收到，但结合《收楼通知书》《收楼催告函》等文件的邮寄地址和邮寄方式，在没有证据证明汇恒公司邮寄错误或被退件的情况下，可推定***已收到上述两份通知书。然而，一审判决未对该两份证据进行论述。2.一审判决送达后，汇恒公司取得证明***签收了上述两份《物业管理费催缴通知书》的新证据-中国邮政速递物流股份有限公司佛山市南海分公司出具的《邮寄详情反馈函》，该反馈函附件清楚记载上述两份快递已妥投。3.虽然汇恒公司于2020年5月20日邮寄给***的《物业管理费催缴通知书》是其在（2021）粤0605民初3971号案中要求汇某达公司赔偿物业服务费损失的证据之一，但汇恒公司向***催收物业服务费不仅只有2020年5月20日、2019年6月及11月邮寄的《物业管理费催缴通知书》，另外还有2018年4月、2019年1月邮寄的《物业管理费催缴通知书》，汇恒公司二审已提供该两份《物业管理费催缴通知书》以及EMS快递单，足可证明本案诉讼时效一直中断。（三）***一直知道其自2015年5月11日开始拖欠物业服务费。首先，***确认收到汇某达公司于2015年5月15日向其送达的《收楼催告函》，知道涉案物业从2015年5月11日起计算物业服务费与房屋保修期。其次，通过生效的（2021）粤0605民初3971号民事判决可知，***一直提出要求汇某达公司支付从2015年5月11日起计算的物业服务费损失和滞纳金损失的主张。因此，***对其欠付汇恒公司从2015年5月11日起的物业服务费及物业服务费收费标准、违约金计付标准是明知且认可。 二、对于公摊水电费同样因汇恒公司的不间断催收而未超过诉讼时效。 三、违约金计算的起止日期应从2015年6月1日起至2021年2月28日止。（一）依照涉案《前期物业管理服务协议》约定，***须于每月5日前缴交物业服务费，若在当月最后一日仍未缴纳，则从下月1日起计收滞纳金，结合《交楼通知书》明确载明期限的最后一日视为交付使用日期，***在无正当理由迟延收楼的情况下，则2015年5月11日应视为涉案物业交付使用日期。（二）从汇某达公司交付涉案物业给***至生效判决解除《商品房买卖合同》，***将涉案物业交付给汇某达公司前，涉案物业一直由***拥有占有使用权、收益权，虽然2018年2月政府发文对涉案物业暂停办理不动产权证，但并不影响***对涉案物业的使用、出租收益等权利。（三）汇恒公司作为涉案物业的管理服务公司，已按质按量提供物业管理服务，一直支出管理运营费用，无论***是否实际使用涉案物业或是否暂停办理不动产权证，对汇恒公司而言，均没有任何过错，且相关管理运营费也未因此而减少或降低。 二审中，汇恒公司补充如下上诉意见，计算物业服务费应按测绘报告中的物业面积为依据，而非按合同约定。 针对汇恒公司的上诉，***辩称，1.关于物业服务费部分，与***的上诉意见一致。2.关于水、电费部分，汇恒公司的主张没有依据。汇恒公司一审时已明确未向***追讨过该费用，且其计算方式亦完全错误。另外，汇恒公司称其与汇某达公司是不同的两个公司，但却将汇某达公司及广东汇某通集团有限公司（以下简称汇某通公司）所有的水、电费计算至涉案四处物业内，***对此不予认同。 ***上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判***向汇恒公司支付2017年5月21日至2020年1月8日的物业服务费62034元；2.一、二审诉讼费用***公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。 一、***并非适格业主，参照支付62034元为宜。（一）***自2020年1月9日已丧失缴纳物业服务费的主体身份，故无需向汇恒公司支付2020年1月9日及之后的物业服务费。佛山市自然资源局南海分局于2020年1月9日出具的《关于（2018）粤0605民初24748号之一函的复函》载明：“责成项目开发方汇某达公司与购买人协商，解除合同备案，并妥善做好相关业主购房款的退赔工作”，即2020年1月9日起***已不是适格买受人，更不可能是业主，丧失缴纳物业服务费的主体身份。虽然复函的义务人是汇某达公司，但汇恒公司和汇某达公司均为汇某通公司的全资子公司，故而无论是汇某达公司还是汇恒公司对此均是明知。另外，复函发出后无论是汇某达公司还是汇恒公司，均继续蒙骗***，不仅不积极与***协商退房事宜，还于2020年5月20日向***发送《物业管理费催缴通知书》，其采取欺诈手段主张的费用不应得到法律支持。（二）2017年5月21日至2020年1月9日期间参照的物业服务费为62034元。2018年2月11日佛山市南海区桂城街道不动产登记中心已发出通知，明确项目买受人的资格有待进一步明晰，即***业主身份处于待定状态，缴纳物业服务费的身份也处于待定状态。更为重要的是，交楼标准是毛坯房，***在业主身份未定的情况下，不便进行装修，客观上无法使用涉案物业。因此，从公平原则出发，不宜参照涉案合同约定计算物业服务费，应参照就近商业用房的物业服务费7元/平方米标准，以汇恒公司主张的10.98元/月的三分之一即3.66元计算为宜，***签约的物业总面积为546.75平米，即为62034元（546.75元×31个月×3.66元/月）。 二、***依法无须向汇恒公司支付违约金。***与汇恒公司签订的涉案《前期物业管理服务协议》于2016年4月30日期满，其后未就合同条款进行任何协商，更没有约定逾期付款违约金，更为重要的是，因汇某达公司的原因***无法办理房产证，并非适格的买受人，更不是物业服务费的适格缴纳方，***并非有意拖欠物业服务费,不存在主观恶意，因此，汇恒公司要求***支付违约金，没有法律依据。 三、汇恒公司一直参与***要求与汇某达公司解除《广东省商品房买卖合同》并退房的事宜，且双方就***无须缴纳公摊水、电费一事已达成共识。***自购买涉案物业以来，一直无法办理不动产权登记，直至佛山市南海区桂城街道不动产登记中心于2018年2月11日向桂城街道行政服务中心发出《通知》明确指出：“因土地出让合同的条款约定，项目买受人的资格有待进一步明晰，自通知发出之日起，暂缓办理***路33号佛山市汇某达电力科技产业园所有不动产登记业务”，***才得知汇某达公司在出售涉案物业时故意隐瞒涉案物业的土地出让存在瑕疵，才导致无法办理不动产权登记。此后，***不断向汇某达公司提出解除合同并退房的要求，汇恒公司也参与其中，对***要求退房一事十分清楚，故一直未向***催收公摊水电费。综上，一审判决***向汇恒公司支付2018年4月至2020年12月期间的公摊水电费，明显与事实相违背，应予以纠正。 针对***的上诉，汇恒公司辩称：***上诉陈述的事实和理由没有依据。 一、从汇某达公司交付涉案物业给***至生效判决解除《广东省商品房买卖合同》，且***将涉案物业交付给汇某达公司前，***一直是涉案《前期物业管理服务协议》的委托方，有义务缴纳物业服务费。汇恒公司作为佛山市电力科技产业中心的物业服务企业，在汇某达公司将涉案物业交付给***之前，便为电力园的业主提供物业管理服务，而***在购买涉案物业之时便签订了涉案《前期物业管理服务协议》，成为委托方，其作为缔约主体，有权获取且已获得了汇恒公司提供的物业管理服务，当然有义务依照涉案《前期物业管理服务协议》约定缴纳物业服务费。 二、***认为其从2020年1月9日丧失缴纳物业服务费的主体身份，与事实不符。（一）***与汇某达公司商品房预售合同纠纷一案中，其向汇某达公司主张自2015年5月11日起计算至《广东省商品房买卖合同》解除之日止的物业服务费损失，即证明***明知其至合同解除之日仍负有缴纳物业服务费的义务。（二）***一直是涉案物业的实际处分人，享受汇恒公司提供的物业管理服务直至2021年5月其与汇某达公司办理退房手续之时。（三）汇恒公司持有的《广东省商品房买卖合同》已在佛山市南海区房产交易所登记备案，***是涉案物业的购买人，至于***后续是否办理不动产权证，并不影响汇恒公司对涉案物业提供物业管理服务。 三、***主张业主身份待定没有依据，且业主身份待定与否与其作为涉案《前期物业管理服务协议》的委托方享受物业管理服务没有关联性，其以此为由主张无须缴纳物业服务费，没有任何依据。（一）自汇恒公司成为涉案物业的管理服务公司后，按质按量提供物业管理服务，根据《广东省物业管理条例》第42条规定，***应按照涉案《前期物业管理服务协议》约定缴纳物业服务费。（二）***与汇某达公司的商品房预售合同纠纷一案中，法院已依法作出生效判决，***达公司承担违约责任，对***就涉案物业的损失进行赔偿，但在本案中，汇恒公司已按质按量提供物业管理服务，不存在不履行合同义务及法定义务的情形。 四、***要求降低物业服务费的理由不成立。（一）根据《佛山市发展和改革局佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业管理服务收费管理的通知》（佛发改价[2019]4号）第一条的规定，涉案物业为写字楼，物业管理费收费标准实行市场调节价，在汇恒公司与***签署的六份《前期物业管理服务协议》合法有效的情形下，***应受该协议约束。同时，在***未能提供证据证明涉案《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费收费标准不合理的情况下，其应如约缴纳物业服务费。（二）根据涉案《前期物业管理服务协议》第五章第十条约定以及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，***接收涉案物业后是否实际使用物业是其对自身权利的处分，不能以此拒交、减免物业服务费。 五、汇恒公司主张违约金以每月管理费为一期，计算至2021年2月28日合法有据。（一）涉案《前期物业管理服务协议》合法有效，协议第五章第八点对于欠缴物业服务费收取标准约定清楚，虽然名为“滞纳金”，但实为***逾期付款的违约责任，是双方的真实意思表示，应受法律保护。（二）通过***与汇某达公司就涉案六处物业的商品房预售合同纠纷案可见，***对于计收物业服务费起算日、物业服务费收费标准以及违约金标准是予以认可。（三）汇恒公司作为涉案物业的管理服务公司，已按质按量提供物业管理服务，一直支出涉案物业管理运营费，***能否实际使用涉案物业，汇恒公司对此没有过错，***拖欠长达六年物业服务费的行为，属于严重违约行为，应承担违约责任。 六、汇恒公司主张的公摊水、电费合法有据。（一）根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款的规定，物业服务企业可以按照实际费用和约定的方式向全体业主合法分摊，如没有约定或约定不明确，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。（二）***占用涉案六处物业长达六年，房屋建筑面积合共542.32平方米，汇恒公司在本案中主张2015年8月1日至2020年12月31日期间的公摊水费416.18元，公摊电费79434.71元，分摊至每一处物业的公摊水费为1.06元/月，电费为203.67元/月，合情合理。 汇恒公司向一审法院起诉请求：1.判令***向汇恒公司支付2015年5月11日至2021年2月28日期间的物业服务费418509.92元；2.判令***向汇恒公司支付逾期付款违约金437338.97元；3.判令***向汇恒公司支付2015年8月1日至2020年12月31日期间的公摊水费416.18元；4.判令***向汇恒公司支付从2015年8月1日至2020年12月31日期间的公摊电费79434.71元；5.判令***承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2014年2月16日，汇某达公司（出卖人）与***（买受人）签订六份《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人向买受人出售位于佛山市南海区桂城街道***路33号佛山市××座××室，上述六处物业的建筑面积分别为80.41平方米、63.84平方米、148.04平方米、42.87平方米、52.62平方米、154.54平方米。出卖人应当在2014年8月31日前将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用。双方另约定其他权利义务。 同日，汇恒公司（甲方）与***（乙方）签订六份《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为涉案六处房产所在的大厦提供物业管理服务。合同期限自2014年2月16日起至2016年4月30日止。物业服务费收费标准按照乙方使用物业的建筑面积计算，写字楼为10.98元/月/平方米，此费用不包括公共区域水电、空调等能耗费用。物业服务费自发展商发出的《交楼通知书》中注明的房屋交付使用之日起开始计算。乙方如有其它原因未按约定时间办理房屋交付使用手续，但已与发展商另行约定的，物业服务费缴纳时间按与发展商另行约定交楼日期开始计算。业主或物业使用人必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下月1日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的0.1%收取滞纳金，直至业主或物业使用人缴清欠费为止。业主或物业使用人公共分摊水电费用需要甲方代收代付时，甲方不得收取任何手续费，但业主或物业使用人必须按时足额向甲方支付其应承担的水电费。业主或物业使用人每月在甲方派发《公共水电费缴费通知单》后7天内足额缴清费用。如业主或物业使用人未缴清上述费用，甲方将从发出《公共水电费缴费通知单》后第8天起，每逾期一天甲方将按欠交金额的0.1%向业主或物业使用人收取滞纳金，直至业主或物业使用人缴清欠费为止。 2016年1月31日，汇某达公司（甲方）与***（乙方）签订六份《补充协议》，协议载明：甲方已于2015年4月9日发函通知乙方收楼，乙方于2016年1月31日办理涉案六处房产收楼手续。 2019年2月28日，佛山市南海区国土城建和水务局作出南建信（2019）0025号《佛山市南海区国土城建和水务局关于***反映佛山市电力科技产业中心退房纠纷问题的回复》。 2020年5月20日，汇恒公司向***发送《物业管理费催缴通知书》，通知***缴纳自2015年5月11日至2020年4月30日的未付物业管理费及滞纳金。 法院于2021年2月9日立案受理***诉汇某达公司等商品房预售合同纠纷六案，案号为（2021）粤0605民初3959号、3960号、3962号、3967号、3971号、3975号。案经审理，法院查明包括以下事实：2018年2月11日，佛山市南海区桂城街道不动产登记中心向桂城街道行政服务中心发出《通知》，载明：因土地出让合同的条款约定，项目买受人的资格有待进一步明晰，自本通知发出之日起，暂缓办理***路33号佛山市汇某达电力科技产业园所有不动产登记业务（包括一手、二手办证、抵押、租赁备案登记等），待有关部门明晰后再开通办理。2020年1月9日，佛山市自然资源局南海分局出具关于（2018）粤0605民初24748号之一函的复函（补充函），载明关于佛山市电力科技产业中心房屋办理不动产权登记的问题，对于已办理登记备案但未办理不动产权登记的96套非居住用房，责成项目开发方汇某达公司与购买人协商，解除合同备案，并妥善做好相关业主购房款的退赔工作；如购买人不同意解除合同备案，不动产登记部门可按照正常不动产登记程序予以办理，允许其进行市场流通，在二次转让时买受人不受资格限制。对于其余未办理登记备案的非居住用房，汇某达公司不得再向市场销售，全部改为自持。2021年5月8日，法院作出相应的六份判决，判项主要为：确认***与汇某达公司于2014年2月16日签订的六份《广东省商品房买卖合同》于2021年3月17日解除，汇某达公司应退还相应的购房款及支付违约金予***。 ***未支付过涉案六处房产的物业管理费及公摊水电费。涉案六处房产建筑面积共为542.32平方米（80.41+63.84+48.04+42.87+52.62+154.54）。2017年5月21日至2021年3月16日期间的物业服务费为273146.64元（542.32平方米×10.98元/月/平方米×45个月+542.32平方米×10.98元/月/平方米÷31天×27天）。涉案六处房产在2018年4月至2020年12月期间的公摊水费为149.4元、公摊电费为39967.2元（详见附表）。 2021年4月14日，汇恒公司向法院提交本案的起诉材料。 一审法院认为，汇恒公司为涉案六处房产所在的大厦提供物业管理服务，在涉案六份《广东省商品房买卖合同》被确认解除前，***应根据六份《前期物业管理服务协议》的约定支付物业管理费用。虽上述协议约定的服务期限已届满，但汇恒公司继续为涉案大厦提供物业管理服务，***与汇恒公司已经形成了事实上的物业服务合同关系，上述协议对双方仍具有拘束力。法院根据汇恒公司、***的诉辩意见，对相关争议问题分析如下： 第一，关于汇恒公司主张的部分物业管理费、公摊水电费是否已经超过诉讼时效的问题。物业服务合同虽属于继续性合同，每一起债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间相互有关联性，但具有可分性，每一期物业管理服务费、公摊水电费均为独立的，诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。根据汇恒公司的举证，汇恒公司于2020年5月20日向***发送《物业管理费催缴通知书》，通知***支付2015年5月21日起的物业管理费及相应的滞纳金。但是，汇恒公司并无证据证明其在此前已向***催收过涉案六处房产的物业管理费，且汇恒公司并无证据证明其在提起本案诉讼之前向***催收过公摊水电费，汇恒公司对此应承担举证不能的法律后果。***认为2017年5月20日前的物业服务费因已超过诉讼时效，其不应支付的相关抗辩，因理据充足，法院予以采纳。法院于2021年4月14日收到汇恒公司起诉***催收涉案公摊水电费的起诉材料，故2018年3月前的公摊水电费因已超过诉讼时效，汇恒公司主张此前的公摊水电费，法院亦不予支持。 第二，关于***应支付的物业服务费、公摊水电费的金额问题。2017年5月20日前的物业服务费、2018年3月前的公摊水电费，因均已过诉讼时效，对上述两时间之前的相关费用，法院不予支持。（2021）粤0605民初3959号、3960号、3962号、3967号、3971号、3975号的生效判决已确认***与汇某达公司签订的《广东省商品房买卖合同》已于2021年3月17日解除。在合同解除前，***实际占用涉案六处房产，其应支付2017年5月21日起至合同解除前的物业服务费273146.64元及2018年4月至2020年12月期间的公摊水费为149.4元、公摊电费为39967.2元。涉案六处房产所在大厦的正常运转必定会产生相应的公摊水电费，《前期物业管理服务协议》亦约定公摊水电费由业主或物业使用人负担。庭审后，汇恒公司对公摊水电费如何计算作出了合理的说明。为此，对于汇恒公司举证的公摊水电费明细，法院予以采信。***认为无需支付公摊水电费的相关抗辩，因依据不足，法院不予采纳。汇恒公司诉请的物业服务费、公摊水电费超出法院核算的部分，法院不予支持。 第三，关于汇恒公司主张的逾期支付物业服务费产生的违约金问题。***逾期支付物业服务费，汇恒公司根据《前期物业管理服务协议》的约定，其有权计收违约金，但汇恒公司主张按欠交金额的0.1%收取违约金，该标准过高。因***逾期支付物业服务费只是造成汇恒公司资金占用的损失，从公平原则及填补损失的角度考虑，法院酌定汇恒公司有权按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%（即年利率5.78%）的标准计收违约金。另外，根据（2021）粤0605民初3959号、3960号、3962号、3967号、3971号、3975号的生效判决查明的事实，佛山市南海区桂城街道不动产登记中心于2018年2月11日向桂城街道行政服务中心发出《通知》，可证实涉案六处房产在当时能否办理不动产权登记尚不确定，***未支付2018年2月后的物业服务费，亦符合常理。为此，法院酌定***无需支付2018年2月至2021年3月17日期间的物业服务费所产生的违约金，其应支付2017年5月21日至2018年1月期间的物业服务费产生的违约金。经核算，计至2021年2月28日的违约金合计为9748.09元。汇恒公司主张的违约金超出法院核算的部分，法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，第五百零九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、***应于判决发生法律效力之日起十**支付2017年5月21日至2021年3月16日期间的物业服务费273146.64元及2021年2月28日前的违约金9748.09元、2018年4月至2020年12月期间的公摊水费149.4元和2018年4月至2020年12月期间的公摊电费39967.2***恒公司；二、驳回汇恒公司的其他诉讼请求。***如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13157元、财产保全费5000元，合计18157元，***公司负担9877元，***负担8280元。 二审中，汇恒公司围绕上诉请求依法提交了证据，***没有提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。 汇恒公司提交如下证据： 证据1.ＥＭＳ邮寄单（单号：10678274Ｘ××××）及对应的《物业管理费催缴通知书》（2019年1月5日）、邮寄详情反馈函、邮寄详情信息（单号：10058418ＸＸＸ33、10678273ＸＸＸ29、10678274Ｘ××××）、邮寄信息查询申请书、中国邮政快递包裹（单号：96201595Ｘ××××）及对应的《物业管理费催缴通知书》（2018年4月5日），拟证明：1.***签收了2019年6月、12月《物业管理费催缴通知书》的邮件，其一审时否认上述事实，违反诚实信用原则；2.汇恒公司不间断地向***催收物业服务费，有2020年5月20日、2019年6月及11月、2018年4月、2019年1月邮寄的《物业管理费催缴通知书》佐证，本案诉讼时效一直中断； 证据2.佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书、测绘成果面积明细表，拟证明佛山市南海区房地产测绘中心测绘出涉案物业面积共546.72平方米，按照涉案《前期物业管理服务协议》第五章第四条约定，物业服务费按每户建筑面积计收，在政府产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后以政府产权部门核定的建筑面积为准，即涉案物业每月的物业服务费应为6002.98元，而非一审判决认定的5954.67元； 证据3.催告函及对应的ＥＭＳ邮寄单（单号：10264774Ｘ××××）、投递处理情况表、企业查询函（2018年12月16日）及对应的顺丰快递单、企业询证函（2020年12月21日）及对应的ＥＭＳ中国邮政速递物流小程序查询截图，拟证明公摊水电费同样因汇恒公司不间断催收，没有超过诉讼时效； 证据4.委托代收水电费协议，拟证明涉案物业的开发商汇某达公司委托汇恒公司代收公摊的水电费； 证据5.用电记录表、电表读数统计表、电水表、电表度数统计表、测绘报告书、电费分摊计算表、电费发票、水费分摊计算表、水表读数统计表、水费发票，拟证明以1608室为例，汇恒公司提供2016年-2020年每年4月和7月分摊水电费的计算数据和凭证。 本院经审查认为，***对汇恒公司提交的证据1、证据2真实性没有异议，本院对上述证据真实性予以确认，本院在下文对关联性进一步论述。因证据3中的快递单未载明快递内容为催收公摊水电费，故证据3不足以证明汇恒公司所主张的证明内容，本院对该证据不予采信。证据4与本案的审理结果并无关联，本院对该证据不予采信。证据5与本案处理结果无关，本院对该证据不予采信。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 另查明：汇恒公司于2019年1月16日向***邮寄《物业费催款通知书》，该邮件于2019年1月18日妥投；汇恒公司于2019年6月12日向***邮寄《物业费催款通知书》，该邮件于2019年6月13日妥投；汇恒公司于2019年11月15日向***邮寄《物业费催款通知书》，该邮件于2019年11月19日妥投。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合双方当事人在二审的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.汇恒公司所主张2015年5月11日至2017年5月20日期间的物业服务费、2015年8月1日至2018年3月期间的公摊水电费是否已超过诉讼时效期间；2.***应否向汇恒公司支付2020年1月9日之后的物业服务费、逾期付款违约金、公摊水电费，以及物业服务费的计付标准。 关于争议焦点一。汇恒公司上诉主张物业服务费是整体债务，诉讼时效应从最后一期物业服务费的履行期限即2021年5月起计算；若认定物业服务费具有可分性，则汇恒公司数年来持续不间断的催收也构成诉讼时效中断，汇恒公司提起本案诉讼主张物业服务费未超过诉讼时效期间。经审查，涉案六份《前期物业管理服务协议》仅约定每月物业服务费的计付标准，没有约定物业服务费的总额，故上述合同约定的每月物业服务费均为独立的，诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。虽然汇恒公司提交了其于2018年4月向***催收物业服务费的快递单，但未能举证证明该快递已妥投，故不能认定汇恒公司于该时曾向***催收物业服务费。汇恒公司最早于2019年1月18日向***催收物业服务费，之后持续向***催收该费用，故物业服务费的诉讼时效应自2016年1月18日起算，汇恒公司主张的2015年5月11日至2016年1月17日期间的物业管理费已超过诉讼时效期间。一审判决认定2017年5月20日前的物业服务费超过诉讼时效期间，处理不当，本院予以纠正。汇恒公司上诉主张其持续向***催收公摊水电费，故2015年8月1日至2018年3月期间的公摊水电费未超过诉讼时效期间。经审查，汇恒公司在一审中陈述其在提起本案诉讼之前未向***催收公摊水电费，其在二审中提交的证据不足以证明其曾向***催收公摊水电费，故一审判决认定自收到汇恒公司起诉材料之日即2021年4月14日，倒推三年即从2018年4月起算公摊水电费的诉讼时效，并无不当，本院予以维持。汇恒公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二。***上诉主张佛山市自然资源局南海分局出具的复函已明确其不是适格买受人，其已丧失支付物业服务费的主体身份，汇恒公司对此是明知的，因此其无须向汇恒公司支付2020年1月9日之后的物业服务费。经审查，佛山市自然资源局南海分局的复函仅表明开发商与业主之间可以解除合同备案或继续办理不动产权登记，并未明确***非适格买受人。***与汇某达公司签订的六份《广东省商品房买卖合同》于2021年3月17日才解除，在合同解除前***仍是涉案房产的业主，其实际占用涉案房产，汇恒公司也实际提供了物业管理服务，故***仍应向汇恒公司支付2020年1月9日之后的物业服务费。***上诉主张双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的履行期限于2016年4月30日届满，其后双方未就合同条款进行任何协商，更加没有约定逾期付款违约金。且***因开发商原因导致其非适格买受人和物业服务费的适格支付方，其非恶意拖欠物业服务费，故其无须支付逾期付款违约金。经审查，虽然涉案《前期物业管理服务协议》约定的履行期限于2016年4月30日届满，但汇恒公司仍继续为该园区提供物业管理费服务，***仍应向汇恒公司支付物业服务费，其逾期支付该费用，应依据上述协议向汇恒公司支付逾期付款违约金。***的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。汇恒公司上诉主张***应向其支付逾期付款违约金的期间为2015年6月1日至2021年2月28日。经审查，如前所述，2016年1月17日前的物业服务费已超过诉讼时效期间，故***支付逾期付款违约金的起算时间为2016年1月18日。但由于2018年2月起涉案房产是否能办理不动产权登记尚不确定，故一审判决酌定***无须支付2018年2月之后的逾期付款违约金，并无不当，本院予以维持。汇恒公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。***上诉主张汇恒公司参与***要求汇某达公司解除合同并退房事宜，双方就***无须支付公摊水电费达成共识，故其无须支付公摊水电费。经审查，涉案《前期物业管理服务协议》约定公摊水电费由业主或物业使用人负担，***未能提供证据证明其与汇恒公司就无需缴纳公摊水电费一事已达成共识，***的该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。汇恒公司上诉主张涉案六处房产的物业服务费应按测绘报告中的物业建筑面积计算，***则上诉主张由于其业主身份待定，其客观上并未实际使用涉案房产，因此不宜按照合同约定的标准计算物业服务费。经审查，虽然涉案《前期物业管理服务协议》第五章第四条约定，物业服务费按每户建筑面积计收，在政府产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后以政府产权部门核定的建筑面积为准，汇恒公司在二审提交的测绘报告书、测绘成果面积明细表为佛山市南海区房地产测绘中心出具，非合同约定的政府产权部门出具，且涉案房产尚未取得不动产权证，故一审法院以《广东省商品房买卖合同》约定的建筑面积计算认定涉案六处房产的总面积为542.32平方米，并以此计算得出涉案物业管理费为5954.67元/月，并无不当，本院予以维持。综上，***应向汇恒公司支付2016年1月18日至2021年2月28日期间物业服务费365924.08元、2016年1月至2018年1月期间逾期付款违约金34174.48元。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。汇恒公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初11206号民事判决第二项； 二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初11206号民事判决第一项为：***应于本判决发生法律效力之日起十**支付2016年1月18日至2021年2月28日期间的物业服务费365924.08元及2021年2月28日前的违约金34174.48元、2018年4月至2020年12月期间的公摊水费149.4元和2018年4月至2020年12月期间的公摊电费39967.2**佛山市汇恒物业管理有限公司； 三、驳回佛山市汇恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13157元、财产保全费5000元，合计18157元（佛山市汇恒物业管理有限公司已预交），由佛山市汇恒物业管理有限公司负担9623.21元，***负担8533.79元并应于本判决发生法律效力之日起十**迳付予佛山市汇恒物业管理有限公司，一审法院不另收退。二审案件受理费10181.60元（佛山市汇恒物业管理有限公司已预交4966.94元，***已预交5214.66元），由佛山市汇恒物业管理有限公司负担2533.14元，***负担7648.46元。***欠交纳的2433.8元应在本判决发生法律效力之日起七**向本院交纳。逾期交纳的，本院将依法强制执行。佛山市汇恒物业管理有限公司多预交的案件受理费2433.8元，由本院予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长　　卢　海 审 判 员　　翁丰好 审 判 员　　*** 二〇二二年六月二十日 法官助理　　*** 书 记 员　　许佩珊 一审判决附件1 公共水费情况 时间 1608室 1609室 1610室 1611室 1612室 1613室 2018年4月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 2018年5月 0 0 0 0 0 0 2018年6月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 2018年7月 0 0 0 0 0 0 2018年8月 0 0 0 0 0 0 2018年9月 0 0 0 0 0 0 2018年10月 0 0 0 0 0 0 2018年11月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 2018年12月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 2019年1月 0 0 0 0 0 0 2019年2月 0 0 0 0 0 0 2019年3月 0.5 0.4 0.8 0.2 0.3 0.9 2019年4月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 2019年5月 0 0 0 0 0 0 2019年6月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 2019年7月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 2019年8月 0.5 0.4 0.8 0.2 0.3 0.9 2019年9月 0 0 0 0 0 0 2019年10月 0.5 0.4 0.8 0.2 0.3 0.9 2019年11月 0.5 0.4 0.8 0.2 0.3 0.9 2019年12月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 2020年1-2月 0.3 0.3 0.6 0.2 0.2 0.6 2020年3月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 2020年4月 1.4 1.1 2.5 0.7 0.9 2.6 2020年5月 1.6 1.2 2.9 0.9 1 3 2020年6月 1.4 1.1 2.5 0.7 0.9 2.6 2020年7月 2.3 1.8 4.1 1.2 1.5 4.3 2020年8月 3.6 2.8 6.5 1.9 2.3 6.8 2020年9月 3.4 2.6 6.1 1.8 2.2 6.4 2020年10月 4.1 3.2 7.3 2.2 2.6 7.7 2020年11月 0.5 0.4 0.8 0.2 0.3 0.9 2020年12月 0.2 0.2 0.4 0.1 0.1 0.4 22.6 18.1 40.5 11.6 14.1 42.5 合计 149.4 公共电费情况 时间 1608室 1609室 1610室 1611室 1612室 1613室 2018年4月 176.4 136.8 318.2 94.1 112.5 332 2018年5月 284.3 220.6 513 151.6 181.3 535.3 2018年6月 323 250.6 582.9 172.3 206 608.2 2018年7月 340.4 264 614.2 181.5 217.1 640.8 2018年8月 286.8 222.5 517.5 152.9 182.9 540 2018年9月 283.5 219.9 511.6 151.2 180.8 533.8 2018年10月 206 159.8 371.8 109.9 131.4 387.9 2018年11月 146.7 113.8 264.7 78.2 93.6 276.2 2018年12月 123.6 95.9 223.1 65.9 78.8 232.7 2019年1月 84.9 65.8 153.2 45.3 54.1 159.8 2019年2月 85.7 66.5 154.7 45.7 54.7 161.4 2019年3月 139.3 108 251.3 74.3 88.8 262.2 2019年4月 170.6 132.3 307.8 91 108.8 321.2 2019年5月 204.4 158.5 368.8 109 130.3 384.8 2019年6月 240.6 186.7 434.2 128.3 153.5 453.1 2019年7月 278.5 216.1 502.6 148.6 177.7 524.4 2019年8月 277.7 215.4 501.2 148.1 177.1 522.9 2019年9月 245.6 190.5 443.2 131 156.6 462.4 2019年10月 178.8 138.7 322.7 95.4 114.1 336.7 2019年11月 126.9 98.5 229 67.7 80.9 238.9 2019年12月 93.1 72.2 168 49.7 59.4 175.3 2020年1月 99.8 77.4 180.2 53.3 63.7 188 2020年2月 42.7 33.1 77.1 22.8 27.3 80.5 2020年3月 73.8 57.3 133.3 39.3 47.1 139 2020年4月 88.4 68.6 159.4 47.1 56.3 166.4 2020年5月 174.5 135.3 314.9 93.1 111.3 328.5 2020年6月 183.9 142.6 331.7 98.1 117.2 346.1 2020年7月 255.8 198.4 461.6 136.5 163.2 481.6 2020年8月 225.9 175.3 407.6 120.5 144 425.3 2020年9月 252.4 195.8 455.4 134.6 160.9 475.1 2020年10月 147.9 114.8 267 78.9 94.3 278.6 2020年11月 85.7 66.4 154.6 45.7 54.6 161.3 2020年12月 96.8 75.2 174.8 51.7 61.8 182.4 6024.4 4673.3 10871.3 3213.3 3842.1 11342.8 合计 39967.2元 一审判决附件2 逾期支付物业服务费的违约金 财务 月份 费用 违约金 物业 管理费 合计 计算违约金时间 年利率 金额（元） 起算时间 结束时间 天数 2017-5 2112.95 2112.95 2017-6-1 2021-2-28 1369 5.78% 458.07 2017-6 5954.67 5954.67 2017-7-1 2021-2-28 1339 5.78% 1262.62 2017-7 5954.67 5954.67 2017-8-1 2021-2-28 1308 5.78% 1233.39 2017-8 5954.67 5954.67 2017-9-1 2021-2-28 1277 5.78% 1204.16 2017-9 5954.67 5954.67 2017-10-1 2021-2-28 1247 5.78% 1175.87 2017-10 5954.67 5954.67 2017-11-1 2021-2-28 1216 5.78% 1146.64 2017-11 5954.67 5954.67 2017-12-1 2021-2-28 1186 5.78% 1118.35 2017-12 5954.67 5954.67 2018-1-1 2021-2-28 1155 5.78% 1089.12 2018-1 5954.67 5954.67 2018-2-1 2021-2-28 1124 5.78% 1059.89 每月的物业管理费5954.67元（542.32平方米×10.98元/月/平方米），2017年5月共11日的物业管理费为2112.95元（5954.67元÷31天×11天） 9748.09 二审判决附件 逾期支付物业服务费的违约金 财务 月份 费用 违约金 物业 管理费 合计 计算违约金时间 年利率 金额（元） 起算时间 结束时间 天数 2016-1-18 2689.21 2689.21 2016-2-1 2021-2-28 1855 5.78% 789.96 2016-2 5954.67 5954.67 2016-3-1 2021-2-28 1826 5.78% 1721.84 2016-3 5954.67 5954.67 2016-4-1 2021-2-28 1795 5.78% 1692.61 2016-4 5954.67 5954.67 2016-5-1 2021-2-28 1765 5.78% 1664.32 2016-5 5954.67 5954.67 2016-6-1 2021-2-28 1734 5.78% 1635.09 2016-6 5954.67 5954.67 2016-7-1 2021-2-28 1704 5.78% 1606.80 2016-7 5954.67 5954.67 2016-8-1 2021-2-28 1673 5.78% 1577.57 2016-8 5954.67 5954.67 2016-9-1 2021-2-28 1642 5.78% 1548.34 2016-9 5954.67 5954.67 2016-10-1 2021-2-28 1612 5.78% 1520.05 2016-10 5954.67 5954.67 2016-11-1 2021-2-28 1581 5.78% 1490.82 2016-11 5954.67 5954.67 2016-12-1 2021-2-28 1551 5.78% 1462.53 2016-12 5954.67 5954.67 2017-1-1 2021-2-28 1520 5.78% 1433.30 2017-1 5954.67 5954.67 2017-2-1 2021-2-28 1489 5.78% 1404.07 2017-2 5954.67 5954.67 2017-3-1 2021-2-28 1461 5.78% 1377.66 2017-3 5954.67 5954.67 2017-4-1 2021-2-28 1430 5.78% 1348.43 2017-4 5954.67 5954.67 2017-5-1 2021-2-28 1400 5.78% 1320.14 2017-5 5954.67 5954.67 2017-6-1 2021-2-28 1369 5.78% 1290.91 2017-6 5954.67 5954.67 2017-7-1 2021-2-28 1339 5.78% 1262.62 2017-7 5954.67 5954.67 2017-8-1 2021-2-28 1308 5.78% 1233.39 2017-8 5954.67 5954.67 2017-9-1 2021-2-28 1277 5.78% 1204.16 2017-9 5954.67 5954.67 2017-10-1 2021-2-28 1247 5.78% 1175.87 2017-10 5954.67 5954.67 2017-11-1 2021-2-28 1216 5.78% 1146.64 2017-11 5954.67 5954.67 2017-12-1 2021-2-28 1186 5.78% 1118.35 2017-12 5954.67 5954.67 2018-1-1 2021-2-28 1155 5.78% 1089.12 2018-1 5954.67 5954.67 2018-2-1 2021-2-28 1124 5.78% 1059.89 每月的物业管理费5954.67元（542.32平方米×10.98元/月/平方米），2016年1月共14日的物业管理费为2689.21元（5954.67元÷31天×14天） 34174.48