石狮市爱乐皇冠假日酒店有限公司、晋江爱乐假日酒店等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0581民初978号 原告：中国电信股份有限公司泉州分公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐南路西侧电信大楼，统一社会信用代码9135050075736499XL。 负责人：***，该公司负责人。 委托诉讼代理人：***，福建师友律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：***，福建师友律师事务所执业律师。 被告：晋江爱乐假日酒店，住所地福建省晋江市阳光路76号，统一社会信用代码91350500611910011M。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，***迈律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：***，***迈律师事务所执业律师。 第三人：石狮市爱乐皇冠假日酒店有限公司，住所地福建省泉州市石狮市湖滨街道东港路618号，统一社会信用代码913505816628126575。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，***时律师事务所执业律师。 原告中国电信股份有限公司泉州分公司（以下简称电信泉州分公司）与被告晋江爱乐假日酒店（以下简称晋江爱乐酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，2021年3月9日，本院依职权追加石狮市爱乐皇冠假日酒店有限公司（以下简称****酒店）为本案第三人，另因本案案情较为复杂，本院裁定将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告电信泉州分公司的委托诉讼代理人***、***、被告晋江爱乐酒店的委托诉讼代理人***、第三人****酒店的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 电信泉州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令晋江爱乐酒店向电信泉州分公司支付2020年2月至4月的房屋租金共计1042326.54元；2.判令晋江爱乐酒店按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向电信泉州分公司支付逾期付款期间(自2020年2月21日起算至实际付清之日止)的违约金(以房屋租金1042326.54为基数，暂计至起诉日为37565.74元)；3.本案诉讼费由晋江爱乐酒店承担。事实和理由：2007年11月5日，电信泉州分公司与晋江爱乐酒店签订了《石狮电信大厦租赁合同》，就乙方(晋江爱乐酒店)租用甲方(电信泉州分公司)拥有的石狮市电信大厦及该大厦部分设备事宜订立合同。合同第二章第2条约定：租赁标的物包括：(1)石狮电信大厦主楼(包括地下第1层部分、地上第1层部分、地上第2-4层、地上第13-32层)和裙楼(包括地下1层部分、地上1层部分、地上2-4层)，租用面积45809平方米；(2)石狮电信大厦、裙楼的相关配套设备设施。第六章第16条约定：租金：自本合同签订之月当月起算，每12个月为一个租赁年度，从本合同签订之日起至2008年11月4日为乙方装潢及开业准备期，该期间甲方不向乙方收取租金；第二个租赁年度的年租金以每月每平方米***角的租金标准收取，从第三个租赁年度起，每年度的租金在上一年度年租金标准的基础上递增2%；租金按季支付，乙方应在每季度首月的20日前将该季度的租金支付给甲方。第十五章第50条约定：乙方逾期支付租金的，每日按中国人民银行同期银行贷款利率对逾期支付的租金部分支付违约金。合同签订后，电信泉州分公司已依约履行了合同义务，将房屋及相关配套设备设施交付给晋江爱乐酒店使用。但在双方合同履行期间，晋江爱乐酒店却未能按照合同约定支付2020年2月至4月的房屋租金共计1042326.54元，该部分租金自2020年2月21日起拖欠至今，经电信泉州分公司多次催收，晋江爱乐酒店均以各种理由推脱。晋江爱乐酒店逾期付款的行为已经构成违约，应按照法律规定和双方合同的约定承担违约责任。 晋江爱乐酒店辩称，一、涉案租赁合同承租方，租赁物使用、收益、支付租金主体均为****酒店；晋江爱乐酒店非承担本案租金的适格主体。2007年间，答辩人与***共同出资（答辩人占70%，***占30%）***狮市爱乐皇冠假日酒店有限公司，原工商核准名称为“****大酒店有限公司”。因酒店经营之需，2007年3月1日****大酒店有限公司就石狮市电信大厦及大厦部分设备租赁事宜与电信公司签订了《协议书》一份。因****酒店刚成立，又处于筹建阶段，电信公司担心****酒店的履行能力。2007年11月5日应电信公司要求先由****酒店的大股东晋江爱乐酒店代为签订涉案《石狮电信大厦租赁合同》，合同内容同2007年3月1日****大酒店有限公司与电信公司签订《协议书》是一样的。涉案合同第66条约定：“乙方（晋江爱乐假日酒店）设立控股公司成立后，本合同项下乙方的权利义务转由乙方设立的控股公司概括承受……，对因履行本合同产生的权利义务由乙方承担连带担保责任”，****酒店为晋江爱乐假日酒店在石狮设立的控股公司（晋江爱乐假日酒店占70%），即涉案合同项下承租方的权利义务按合同约定自动转由****酒店概括承受，而答辩人作为合同相对方，承担合同责任即对****酒店履行本合同产生的权利义务承担连带担保责任。涉案合同签订后，****酒店正式运营时，答辩人即通知电信公司“涉案合同项下承租方的权利义务由****酒店概括承受”，电信公司未有异议，也以其行为表示对“概括承受”的认可及接受，主要体现为电信公司收取租金后是向****酒店出具税票，而且所开具《福建增值税专用发票》中“购买方”即履行支付租金主体为****酒店（详见答辩人提交证据3）。这充分印证了答辩人及****酒店已按合同第55条约定履行通知的义务。****酒店“概括承受”涉案合同项下承租方的权利义务还体现在：1.涉案租金是由****酒店支付的（详见答辩人提交证据3）。2.****酒店注册地为租赁物所在地，酒店经营主体（租赁物使用人）、纳税主体、物业管理主体均是****酒店。3.租赁物的所有收益归****酒店所有。例如，租赁期间****酒店将部分租赁物与新华都、***等单位合作，收益权方为****酒店。4.电信公司就涉案租赁事宜所发出函件都将****酒店列为合同履行的主体[详见中电信石狮函（2020）10号、16号以及律师函]。如前所述，涉案合同项下承租方的权利义务在****酒店正式运营时已变更为****酒店概括承受，即****酒店为涉案租赁合同承租人，成为该租赁物使用、收益及租金缴纳主体。因此，答辩人非承担本案租金的适格主体。二、因****酒店与本案有重大利害关系，为了查明案件事实，请求法院依法追加****酒店为必要共同诉讼人，参加本案诉讼活动。三、2020年2月至4月因新冠肺炎疫情，承租人要求租金免除租金于法有据，应当得到支持。因新冠肺炎疫情影响，酒店积极主动执行市新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部发布的各项通告，自2020年1月24日起停止营业造成租赁合同无法实际履行。疫情防控措施导致酒店没有营业收入，如果继续按照原租赁合同支付租金对承租人明显不公平。****酒店于2020年2月12日向电信公司提交了因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，要求电信公司按规定减免租金《申请报告》，又分别于2020年5月12日、2020年8月10日针对电信公司发来中电信石狮函[2020]10、16号《关于催缴石狮电信大楼房租的函》作出回复，说明****酒店已按《石狮市电信大厦租赁合同》约定概括承受涉案合同租赁合同乙方权利和义务，****酒店属***企业，按电信集团相关规定，应当给予****公司减免2020年2-4月期间租金。根据《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题指导意见（一）》第二条规定对于新冠肺炎疫情“依法准确适用不可抗力规则……”，第三条第一款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”；以及《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题指导意见（二）》第6条“承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”等规定。涉案合同承租人因受新冠肺炎疫情影响，全面停止营业，没有营业的收入，且租赁用途为酒店，即属于影响较大的行业。承租人请求适用不可抗力的规则处理，符合有关法律法规。因此，****酒店请求全部免除承担疫情期间（2020年2月至4月）租金的责任，理由充分，应予以支持。综上所述，电信泉州分公司诉求与法律相悖，请求法院依法驳回。 第三人****酒店述称，我方是被追加的第三人，电信泉州分公司并未对我方提出诉请。1.根据事实，目前案涉租赁物是我方在占有使用、经营。2.案涉房屋租金也是我方支付。3.****公司在2020年疫情发生时有发函给电信泉州分公司要求根据合同约定及相关法律规定即相关政策要求予以免除2020年2月份至2020年4月份租金。4.电信泉州分公司也有回复我方。5.****公司属***企业，根据法律规定，新冠疫情属于不可抗力事实，按照民法典及合同法规定，双方签订的也有对不可抗力进行约定，对于租金可以免除。退一步讲，即使****公司需要支付租金，新冠疫情属于不可抗力，根据法律规定及双方约定，符合可以免除租金的约定，****公司不用支付租金。综上所述，我方认为电信泉州分公司诉请晋江爱乐酒店及****公司支付租金及承担违约金均没有事实依据，应当予以驳回。案涉合同66条有约定晋江爱乐酒店的权利义务由****公司承受。 当事人围绕诉讼请求依法提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提供的证据，本院认定如下：一、电信泉州分公司提交以下证据。1.企业信用信息，可以证明电信泉州分公司、晋江爱乐酒店工商登记情况。2.《石狮市电信大厦租赁合同》，可以证明2007年11月5日电信泉州分公司、晋江爱乐酒店签订上述合同，双方约定租赁标的物范围和用途、租赁期限和续租、租金及支付方式等。3.《不动产权证》、《情况说明》，可以证明案涉房屋虽登记于中国电信股份有限公司石狮分公司（以下简称电信石狮分公司）名下，但电信泉州分公司有权作为出租人出租该房产。二、晋江爱乐酒店提交以下证据：1.企业信用信息公示报告，可以证明****酒店的工商登记情况。其中晋江爱乐酒店系****酒店的股东。2.《协议书》，可以证明2007年3月1日****大酒店有限公司与电信石狮公司签订上述协议。3.《石狮电信大厦租赁合同》，可以证明2007年11月5日电信泉州分公司、晋江爱乐假日酒店签订上述合同，双方约定租赁标的物范围和用途、租赁期限和续租、租金及支付方式等。该合同第66条约定“乙方设立控股公司成立后，本合同项下乙方的权力义务转由乙方设立的控股公司概括承受……”。4.中国农业银行《电子银行交易回单》和《进账单》、《福建省泉州市房租专用发票》，可以证明案涉房屋租金缴交情况。收付款双方为电信石狮分公司与****酒店、石狮市爱乐大酒店有限公司（系****酒店的曾用名）。5.《关于的补充合同》，可以证明电信石狮分公司在与****酒店的另一租赁合同中，为****酒店减免2020年2-4月期间的租金。6.《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》，可以证明****酒店企业所得税年度纳税申报信息情况。7.《申请报告》、快递单，可以证明****酒店向电信石狮分公司申请减免案涉房屋租金。8.《关于对中国电信石狮分公司的回函》两份，可以证明****酒店向电信石狮分作出回复称，该酒店已概括承受涉案合同乙方权利和义务，取得承租人资格，按规定应予减免2020年2-4月期间的租金。9.《告知函》及快递单、回执单，证明2020年10月21日晋江爱乐酒店和****酒店共同发函给电信泉州分公司，说明****酒店自设立之日起概括承受涉案合同乙方权利和义务，取得承租人资格。10.《关于电信（2020）***所函第50号律师函的回复》及回执单，证明2020年10月28日****酒店回复称，该酒店为案涉合同的承租人，按规定应予减免2020年2-4月期间的租金。11.编号为中国电信(2020)169号的《关于做好服务业中小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》，可以证明中国电信集团有限公司出台做好服务业中小微企业和个体工商户房租减免工作的相关政策。三、****酒店提交以下证据：1.中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类），可以证明****酒店2019年10月1日-2019年12月31日的纳税情况。2.****酒店提交的其他证据，因与晋江爱乐酒店提交的证据完全一致，故不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于石狮市××路××号的房屋产权人系电信石狮分公司，产权证号为闽（20XX）石狮市不动产权第XX号。2007年11月5日，电信泉州分公司作为出租方（甲方）与晋江爱乐酒店作为承租方（乙方）签订《石狮电信大厦租赁合同》一份，主要约定：“第二章租赁标的物第2条租赁标的物包括：（1）石狮电信大厦主楼（包括地下第1层部分、地上第1层部分、地上第2至第4层、地上第13至第32层）和裙楼（包括地下1层部分、地上1层部分、地上2-4层），租赁标的物总面积（建筑面积，下同）、各部分的面积、范围具体见附件一。（2）石狮电信大厦、裙楼的相关配套设备设施，该等配套设备、设施的清单和安装完成情况具体见附件二。第五章租赁期限和续租第11条租期，本合同项下的租赁期限为二十年，自本合同签订之日起至2027年11月4日止，生效之日起算（以下简称“起租日”）。第六章租金及支付方式第16条租金。自本合同签订之月当月起算,每12个月为一个租赁年度，从本合同签订之目起至2008年11月4日为乙方装潢及开业准备期，该期间甲方不向乙方收取租金；第二个租赁年度的年租金以每月每平方米人民币***角（￥6.10元／月）的租金标准收取，从第三个租赁年度起，每年度的租金在上一年度年租金标准的基础上递增2%。租金按季支付，乙方应在每季度首月的20日前将该季度的租金支付给甲方，同时甲方应向乙方出具正式租金发票。第十七章其他第55条通知。与本合同有关的任何通知应用中文书写，并应由专人交付我挂号邮递方式发出。根据本合同的规定发出的通知或通讯的收件日期，如有专人交付则为交付当日，如以邮寄方式发出则为信件寄出后两日、通和地址如下：甲方：福建省电信有限公司泉州市分公司地址：福建石狮东港路电信大楼收件人：***联系电话：059××××3666乙方：晋江爱乐假日酒店地址：苏江市青阳镇青莲小区收件人：***联系电话：059××××5500若在租赁期限内，甲乙双方变更上列明的通知地址中的任何事项，均应提前5日通知对方，否则造成无法接收通知的后果由未履行告知义务的一方承担。第66条乙方设立控股公司成立后，本合同项下乙方的权利义务转由乙方设立的控股公司概括承受，概括承受时间以甲方接到乙方正式书面通知的时间为准。对因履行本合同所产生的权利义务由乙方承担连带保证责任”。租赁合同同时约定其他权利义务。合同签订后，电信泉州分公司依约交付出租房屋及相关配套设施给晋江爱乐酒店使用。2021年1月28日，电信泉州分公司以晋江爱乐酒店拖欠2020年2-4月期间租金1042326.54元为由，诉至本院。 另查明，****酒店于2007年6月7日成立，类型为有限责任公司，法定代表人为***，曾用名为石狮市爱乐大酒店有限公司，晋江爱乐酒店系****酒店的股东之一。 本案争议的焦点为：一、案涉合同的租赁主体（承租方）是否有发生变更。二、案涉合同2020年2月-4月期间的租金是否应当减免。 本院认为，电信泉州分公司与晋江爱乐酒店于2007年11月5日签订的案涉《石狮电信大厦租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己义务。根据案涉合同第66条：“乙方设立控股公司成立后，本合同项下乙方的权利义务转由乙方设立的控股公司概括承受，概括承受时间以甲方接到乙方正式书面通知的时间为准。对因履行本合同所产生的权利义务由乙方承担连带保证责任”，在租赁合同履行过程中，电信泉州分公司将案涉房屋交付晋江爱乐酒店使用，但晋江爱乐酒店并未实际承租使用，而是由其设立的控股公司****酒店实际承租使用并缴纳租金，电信泉州分公司并未提出任何异议，可以认定晋江爱乐酒店已将案涉合同下所有的权利和义务转由其设立的控的****酒店概括承受，****酒店已成为案涉合同相对方及实际承租方，同时晋江爱乐酒店对因履行合同所产生的权利义务承担连带保证责任。诉讼过程中，经本院释明以后，电信泉州分公司坚持以晋江爱乐酒店是案涉合同相对方为请求权基础，电信泉州分公司的诉讼请求，没有事实根据，本院不予支持。对于第2个争议焦点，因不影响本案处理结果，故不再予以审查处理，电信泉州分公司可另行主张。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百九十条第二款、第五百零九条第一款、第五百五十五条、第五百五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回中国电信股份有限公司泉州分公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费14519元，由中国电信股份有限公司泉州分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年七月十七日 书　记　员　　*** 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、**或者按指印时合同成立。在签名、**或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第五百五十六条合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。