鞍山市政修建有限责任公司
某某、辽宁东川房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）辽0114民初8030号
原告：林伟东，男，1963年1月11日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：夏青，系辽宁奉仁律师事务所律师。
被告：辽宁东川房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：宋道宏，系该公司经理。
委托诉讼代理人：程晓峰，男，1965年6月18日出生，汉族，系该公司员工，住址：沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：李敏，女，1976年2月8日出生，汉族，系该公司员工，住址：沈阳市皇姑区。
被告：鞍山市政修建有限责任公司，住所地：鞍山市铁东区。
法定代表人：庞庆沛，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐盛，男，1976年1月21日出生，汉族，住址：鞍山市铁东区。
原告林伟东诉被告辽宁东川房地产开发有限公司（以下简称“东川公司”）、鞍山市政修建有限责任公司（以下简称“鞍山市政公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林伟东及委托诉讼代理人夏青到庭参加了诉讼。被告东川公司委托诉讼代理人程晓峰、李敏，被告鞍山市政公司的委托诉讼代理人唐盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认位于沈阳市于洪区的房屋系原告所有；2、判令被告配合原告办理位于沈阳市于洪区的房产证；3、判令被告返还代收的契税、维修基金费及赔偿逾期办理房屋产权登记产生的违约损失20000元；4、判令诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告于2011年1月26日与被告签订了《购买工程顶账房意向书》，该房屋位于沈阳市于洪区，建筑面积90.22平方米，每平方米4850元，总房款437567元，系顶账房源。2011年1月26日，被告东川公司向原告提供了办理入住手续即《东川.文欣澜庭文件》，原告正式入住，原告依约缴纳了各项应由业主缴纳的房屋相关费用。合同签订后，被告东川公司于2011年2月21日向原告出具的428815.66元的顶账收款收据。被告东川公司未按照约定与原告签订《商品房买卖合同》，但房屋买卖关系已通过双方的实际行为确立，房屋的所有权应归原告所有，被告东川公司未按照约定为原告办理房屋产权证，实属违约行为，应承担相应的违约责任。原告自2011年1月26日居住在该房屋至今，缴纳了多年的采暖费、煤气费、物业费等费用，足以证明原告系该房屋的所有权人，被告东川公司官司缠身，涉诉诸多，原告的房屋非本人原因被多重查封，现原告依法维护自身的合法权益，故诉至法院。
被告东川公司辩称，涉案房屋是顶账房，与正常商品房买卖合同不同，相关内容以顶账协议为准，所以不存在所谓的延期办证赔偿的问题。不能办证是因为有查封，在顶帐的过程中我方已释明。因此请求驳回原告诉讼请求。
被告鞍山市政公司辩称，涉案房屋是东川公司开发的，因为欠我方工程款，所以把房子顶账给我公司，之后我方出售给原告的，应该按照正常的房屋买卖合同办理相关手续，东川公司可以配合办理相关手续。涉案房屋应按照顶帐协议、房屋买卖协议正常办手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告鞍山市政修建有限责任公司原名为“鞍山市市政设施修建总公司”，2017年10月12日，变更为现名称。
2009年9月12日，被告东川公司与被告鞍山市政公司签订《文欣澜庭道路施工合同》。由鞍山市政公司对东川文欣澜庭住宅园区的道路及雨水排水工程进行施工。
2010年6月23日，东川公司与鞍山市政公司签订《预抵房协议书》，约定：东川公司欠鞍山市政公司工程款，东川公司将包括涉案房屋在内的四套房屋抵顶给鞍山市政公司。
2011年1月26日，原告与被告签订了《购买工程顶帐房意向书》，原告购买该涉案抵账房屋，该房屋位于沈阳市于洪区，建筑面积90.22平方米，每平方米4850元，总房款437567元。还约定：原告在签订本协议时已明确知晓本房为顶账房源；东川公司负责协助原告办理正式签订《商品房买卖合同》后的一些相关手续，费用由原告自负。同日，原告向东川公司交纳了“代收契税、维修基金”18315元。
《购买工程顶帐房意向书》签订后，被告东川公司于2011年2月21日向原告出具的428815.66元的顶账收款收据。
2011年1月26日，被告东川公司向原告提供了办理入住手续即《东川.文欣澜庭文件》，原告正式入住涉案房屋。原告自2011年1月26日居住在该房屋至今。
另查明，被告东川公司未与原告签订《商品房买卖合同》，由于东川公司与他人存在经济纠纷，涉案房屋的所有权仍然登记在东川公司名下，涉案房屋有抵押登记，被司法查封。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《购买工程顶帐房意向书》，系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效的，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。
关于原告提出的要求确认位于沈阳市于洪区的房屋归原告所有及判令被告配合原告办理位于沈阳市于洪区的房产证的诉讼请求，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。根据已查清的事实，由于现涉案房屋存在抵押登记及司法查封，没有登记在原告名下，在现有情况下，原告的该请求本院无法支持。
关于原告提出的要求被告返还代收的契税、维修基金费的请求，根据已查清的事实，原告向东川公司交纳了“代收契税、维修基金”18315元，但被告东川公司未与原告签订《商品房买卖合同》，更没有为原告办理合同备案及所有权变更登记等手续，该款在东川公司处，没有交给相关部门，因此原告要求返还的请求本院予以支持。
关于原告提出的要求被告赔偿逾期办理房屋产权登记产生的违约损失20000元的请求，因双方对逾期办理房屋产权登记没有约定，原告的该请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第209条、《最高人民法院关于适用的解释》第90条之规定，判决如下：
一、被告辽宁东川房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日之内，返还给原告代收的契税、维修基金18315元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费150元，由被告辽宁东川房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 荣国峰
二〇二一年八月二十日
书记员 李雪威
