四川省古川实业有限公司与成都市新都城建勘察测绘有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

成都市新都区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)川0114民初5445号

原告四川省古川实业有限公司，住所地成都市邛崃市临邛镇西郊路下段24-26号，统一社会信用代码915101837978408582。

法定代表人杨明，董事长。

委托诉讼代理人谭红英，四川众旺律师事务所律师，特别授权。

委托诉讼代理人陈晓东，女，1990年9月25日出生，汉族，住四川省乐山市市中区，该公司员工，一般授权代理。

被告成都市新都城建勘察测绘有限公司，住所地成都市新都区新都镇桂湖东路157号，统一社会信用代码91510114720330649C。

法定代表人李兵，总经理。

委托诉讼代理人ＸＸ，四川原则律师事务所律师，一般授权代理。

委托代理人李中华，四川原则律师事务所律师，一般授权代理。

第三人成都吉利安实业有限公司，住所地成都市二环路西三段119号金港湾酒店4楼28号，统一社会信用代码91510106728089781C。

法定代表人宋维伦。

第三人四川席尔诺科技有限公司，住所地成都市武侯区成科东路2号（新棕北大夏）8楼20号，注册号510000000216971。

法定代表人李勇，执行董事。

委托诉讼代理人赵敏，四川众旺律师事务所律师，特别授权代理。

原告四川省古川实业有限公司（以下简称古川公司）诉被告成都市新都城建勘察测绘有限公司（以下简称新都城建测绘公司）、第三人成都吉利安实业有限公司（以下简称吉利安公司）、四川席尔诺科技有限公司（以下简称席尔诺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法由审判员陈永珑、人民陪审员欧阳春、马春荣组成合议庭适用普通程序于2016年11月2日在第三法庭公开开庭进行了审理。原告古川公司委托代理人谭红英、被告新都城建测绘公司委托诉讼代理人ＸＸ、李中华，第三人席尔诺公司委托诉讼代理人赵敏到庭参加诉讼，第三人吉利安公司经本院送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告古川公司诉讼请求为：1、请求停止对成都市××街××号房屋的执行；2、确认坐落于成都市××街××号的房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：第三人吉利安公司系案涉房屋开发公司。2011年，第三人吉利安公司将其开发的位于成都市××街××号的商品房出售给第三人席尔诺公司。第三人席尔诺公司法定代表人涉嫌诈骗，骗取原告现金200余万元。2015年4月，原告与第三人席尔诺公司及其法定代表人李勇达成赔偿协议。席尔诺公司将该房屋退赔给原告抵偿部分赃款。原告与第三人吉利安公司、席尔诺公司签订了《三方协议》，约定由第三人吉利安公司直接将案涉房屋过户到原告名下。协议签订后，因第三人吉利安公司未按约将房屋过户至原告名下，2015年10月原告向成都市武侯区人民法院起诉第三人，要求第三人将房屋交付并过户给原告。2015年11月第三人席尔诺公司将房屋交付给了原告，原告撤回对第三人席尔诺公司的起诉，与第三人吉利安公司达成（2015）武侯民初字第8969号《民事调解书》，确认第三人吉利安公司于2015年11月30日前协助原告将房屋过户到原告名下。但第三人吉利安公司一直未履行此义务，2016年4月20日，原告向成都市武侯区人民法院提起强制执行申请，发现房屋已于2016年4月15日被新都区人民法院查封。2016年5月，成都市武侯区人民法院向成都市房管局签发了协助执行通知书，要求成都市房管局将房屋过户到原告名下。2016年9月7日，原告向新都区人民法院提出执行异议申请，新都区人民法院于2016年9月14日下达了（2016）川0114执异24号《执行裁定书》裁定驳回了原告的执行异议申请。案涉房屋为商品房，于2011年被第三人吉利安公司出售给第三人席尔诺公司，同年，第三人席尔诺公司即支付了全部价款，并占有使用该房屋。原告又于2015年从第三人席尔诺公司取得该房屋，并于2015年11月占有使用该房屋。

被告新都城建测绘公司辩称，原告关于被告债权案件的陈述不属实。物权法第九条明确规定，未经登记不发生效力，原告与第三人的房屋买卖未办理过户登记，故新都区人民法院能够查封；原告与吉利安公司在武侯区人民法院达成的民事调解书是以物抵债，不能直接导致物权变动，未办理过户手续前房屋所有权属于吉利安公司；在法院查封前，原告并未合法占有案涉房屋，且双方一直未办理过户手续，故原告的异议申请不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人席尔诺公司辩称，案涉房屋系公司于2011年向吉利安公司购买的商品房，已支付全部房款，自2011年占有使用至2015年。2015年公司将案涉房屋抵偿给原告，并交付原告使用；公司法定代表人李勇一直在羁押之中，且公司营业执照被吊销，无法配合吉利安公司将案涉房屋过户至原告名下。

第三人吉利安公司未到庭答辩。

原告古川公司为证明其主张的事实举出下列证据：

1.（2016）川0114执异24号、（2016）川0114执保189号，房屋信息摘要，证明新都区法院对案涉房屋进行查封，且被告申请执行的被执行人有6人；

2.三方协议、买卖合同、退赔协议、收据、（2015）武侯民初字第8969号民事调解书、（2016）川0107执2095号，证明吉利安公司于2011年将该房屋出售给第三人席尔诺，由席尔诺公司占有使用，后第三人席尔诺公司将从吉利安公司处购买的房屋赔偿给原告；

3.证明、情况说明、移交清单、发票，证明案涉房屋第三人席尔诺公司已实际占有，后交付给原告占有使用，原告交付物业费；

4.（2015）武侯刑初字第80号刑事判决书，证明案涉房屋已在武侯区法院、公安的主持下将该房屋作为赃款退赔给原告，该房屋是否归属原告所有对该判决有重大影响，判决书中本院认为第三条中因房屋退赔，故法院未支持其219.793万元的指控意见；

5．公安查封照片，证明该房屋作为席尔诺公司财产被查封，解封后由原告占有使用，该房屋不属于吉利安公司所有；

6.（2015）武侯民初字第8969号民事裁定书，证明原告申请查封吉利安公司案涉房屋。

被告新都城建测绘公司对证据1三性无异议，房屋信息说明原告在查询前案涉房屋仍然登记在吉利安公司名下，证明原告的异议理由不能成立，保全裁定也说明房屋的所有权人为吉利安公司，不能达到原告的证明目的；对证据2三性无异议，但不能证明原告异议理由成立，不能达到原告的证明目的。对于原告与第三人签订合法有效的合同被告无异议，第三人席尔诺公司向第三人吉利安公司不仅购买了一套房屋，一共购买两套，其中一套办理了过户登记，案涉房屋没有办理过户登记，一直在吉利安公司名下，证明案涉房屋不存在不能办理过户的障碍，是席尔诺公司自己的原因未过户，故涉案房屋办理过户没有障碍。对于调解书三性无异议，但不能达到原告的证明目的，调解书仅能证明2015年10月17日原告与第三人达成过户约定，但约定一直到2016年4月查封时也未落实，证明原告未过户行为责任在于自己，故异议不成立；对证据3真实性有异议，均是原告在执行异议败诉后作出的虚假证据，在申请执行异议时没有发票等证据，实际业主是吉利安公司，房屋所有权人是吉利安公司，在签订第三方协议后，席尔诺公司无权作出房屋交接，且无其他证据证明房屋交接，2016年查封时房屋处于吉利安公司名下，且案涉房屋是处于锁门状态，并无人居住；对证据4真实性和关联性有异议，与本案无关；对证据5无异议，但公安并未查封该房屋，而是查封了席尔诺公司的物品，当时是将位于成××武侯区磨子街7号5层5号（以下简称505，房屋建筑面积129.55平方米，所有权证书号3904588）和位于成都市××街××号（以下简称507，房屋建筑面积129.52平方米，所有权证书号2236033）两套房屋一起查封，但房屋的查封只针对505，针对507只是查封房内的物品，而非房屋本身，证明房屋不属于席尔诺公司及其法定代表人，房屋的所有权人为吉利安公司；对证据6有异议，原告不能提供（2015）武侯民初字第8969号民事裁定书原件，若裁定成立，证明当时房屋所有权人是吉利安公司，而不是席尔诺公司，也证明案涉房屋具备查封和过户的条件。

第三人吉利安公司对证据中第三人未参与的复印件真实性不予质证，对于第三人的参与均认可。

被告新都城建测绘公司提交了一份吉利安公司于2016年10月21日出具的情况说明，证明吉利安公司多次配合原告过户，但一直到房屋被查封依然没有过户，吉利安公司一直未交付过案涉房屋，原告的执行异议请求不符合法律规定。

原告古川公司对证据的真实性有异议，吉利安公司承认案涉房屋卖给席尔诺公司，后席尔诺公司将案涉房屋退赔给原告，但吉利安公司协助办理过户不真实，吉利安公司一直未交20余万元税费，导致不能办理过户，吉利安公司将案涉房屋交付给席尔诺公司，原告又从席尔诺公司处得到该案涉房屋。

第三人吉利安公司对证据的真实性不予认可，情况说明上的席尔诺公司名字是错误的，陈述的事实与真实情况不符，是吉利安公司应被告要求出具的。

被告新都城建测绘公司辩称公司名称应是笔误，吉利安公司的情况说明客观真实，原告的异议不能成立。

第三人席尔诺公司未向法庭提交证据。

综合举证、质证、认证及到庭当事人陈述，本院查明以下事实：

本院在执行新都城建测绘公司申请执行吉利安公司、宋玉田、宋洁琼、四川升钟湖农业开发有限公司、陈丹容、宋庆林商品房预售合同纠纷一案过程中，于2016年4月13日作出（2016）川0114执保189号民事裁定书，裁定将吉利安公司名下的位于成都市××街××楼××号的房屋（业务件号：权2236033，面积129.52平方米）予以查封，查封期限为三年，该裁定书于同年4月15日送达房产管理部门。2016年8月24日，本院立案受理（2016）川0114执1761号城建勘察公司申请执行吉利安公司、宋玉田、升钟湖公司一案，执行过程中，古川公司以其为该房屋的实际的所有权人为由，于2016年9月7日向本院提出执行异议。2016年9月14日，本院作出（2016）川0114执异字24号执行裁定书，裁定驳回古川公司的异议。古川公司不服该裁定，于2016年9月28日向本院提起案外人执行异议之诉。

另查明：一、涉案房屋位于成都市××街××楼××号，建筑面积129.52平方米，业务件号为权2236033号，登记权利人为吉利安公司，共有方式为单独所有。该房屋于2013年1月10日办理同一所有权人房屋分割登记，于2013年1月15日办理换证登记。

二、吉利安公司与席尔诺公司于2011年12月21日签订《房屋买卖合同》一份，约定席尔诺公司向吉利安公司购买案涉房屋。在吉利安公司全额支付了购房款后，席尔诺公司将案涉房屋交付给吉利安公司。吉利安公司自2011年3月起至2015年11月3日将案涉房屋作为办公用地一直占有并使用。因席尔诺公司法定代表人李勇涉嫌合同诈骗，古川公司作为受害人于2015年4月14日与席尔诺公司、李勇达成退赔协议，该协议约定将登记在李勇名下的位于成××武侯区磨子桥街7号5楼5号的房屋和登记在席尔诺公司名下的案涉房屋退赔给古川公司，以赔偿古川公司的2102511元损失。同日，古川公司、席尔诺公司、吉利安公司签订《三方协议》，该协议约定的主要内容有：一、解除吉利安公司与席尔诺公司之间签订的关于案涉房屋的《房屋买卖合同》；二、由吉利安公司与古川公司签订关于案涉房屋的《房屋买卖合同》，吉利安公司在双方签订的《房屋买卖合同》约定的期限内为古川公司办理产权登记；三、将吉利安公司应退给席尔诺公司的1105360元中的1036160元抵扣给古川公司；四、古川公司将上述1036160元作为购买案涉房屋的购房款，故吉利安公司无需再退还席尔诺公司1036160元，古川公司也无需向吉利安公司支付1036160元。同日，吉利安公司与古川公司另签订《房屋买卖合同》，约定吉利安公司将涉案房屋以1036160元价格出售给古川公司，合同签订生效后即进行交付，由古川公司委托吉利安公司办理涉案房屋权属转移登记，并约定，如因吉利安公司原因导致古川公司未能在合同签订后365个工作日内取得该房屋所有权证书的，古川公司有权终止合同，吉利安公司配合古川公司在房屋产权过户手续办理完毕后两年内将国土证过户到古川公司名下。吉利安公司开具落款日期为2015年4月14日的财务收据，载明收到古川公司交纳的购房款1036160元，收款方式为从席尔诺公司转支。古川公司在完成上述事宜后，向成都市武侯区人民法院出具了退赔证明，并请求免于对李勇的刑事处罚。成都市武侯区人民法院作出的（2015）武侯刑初字第80号刑事判决书中，认定了该事实。

三、2015年11月3日席尔诺公司将古川公司案涉房屋交付给古川公司，同日席尔诺公司、古川公司在案涉房屋的物业管理公司也办理了房屋交接手续，古川公司补交了席尔诺公司占有房屋期间拖欠的物业管理费，并以古川公司的名义缴纳了2015年11月3日至2016年12月的物业管理费。

四、因吉利安公司未按照其与古川公司签订的《房屋买卖合同》约定的期限为古川公司办理案涉房屋的权属证明，古川公司诉至成都市武侯区人民法院，请求吉利安公司交付涉案房屋并协助办理过户登记手续，武侯法院于2015年10月8日立案受理，经调解于2015年11月17日作出（2015）武侯民初字第8969号民事调解书，确定吉利安公司于2015年11月30日前协助古川公司将涉案房屋过户至古川公司名下。因吉利安公司未履行该调解书确定的义务，古川公司即向武侯法院申请强制执行，武侯法院于2016年4月20日立案受理，案号为（2016）川0107执2095号。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋的所有权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记债与不动产登记薄时发生法律效力”的规定，房屋为不动产，其物权的确立，属于依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。但这是法律的一般性规定，同时，《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，以及《中华人民共和国物权法》第二十八条“经人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，即是对特殊情形物权的确认。具体到本案中，虽然至今案涉房屋仍登记在吉利安公司名下，但该房屋已经由原购买人席尔诺公司退赔给古川公司，且吉利安公司、席尔诺公司、古川公司已经就该权利转让事宜签订了三方协议，并按协议履行了解除吉利安公司与席尔诺公司之间的购房合同，同时签订了吉利安公司与古川公司的购房合同。经审查，上述协议及合同均为有效合同。吉利安公司超过期限未与古川公司办理案涉房屋的权属登记，但并非古川公司自身原因所致。为此，古川公司还积极向人民法院起诉请求尽快完成案涉房屋的权属登记。成都市武侯区人民法院作出的（2015）武侯民初字第8969号民事调解书已经生效，该调解书明确了案涉房屋为古川公司所有，这一事实，在成都市武侯区人民法院作出的已经生效的（2015）武侯刑初字第80号刑事判决书中也有认定。因此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，以及第八条“依照物权法第二十八条至三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权，根据物权法第三十四条至三十七条的规定，请求保护其物权的，应于支持”的规定，古川公司主张其享有案涉房屋的所有权，停止对案涉房屋的执行的请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条之规定，判决如下：

一、确认坐落于成都市××街××号的房屋（业务件号：权2236033，面积129.52平方米）归原告四川省古川实业有限公司所有；

二、停止对成都市××街××号房屋的强制执行；

案件受理费6900元，由被告成都市新都城建勘察测绘有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　陈永珑

人民陪审员　　欧阳春

人民陪审员　　马春荣

二〇一七年三月二十日

书　记　员　　毛　敏