福州新榕城市建设发展有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽01民终1023号

上诉人（原审被告）：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路99号元一小区15#楼6层01室内。

法定代表人：游易楚，董事长。

委托诉讼代理人：董惠文，该公司员工。

委托诉讼代理人：丁智敏，该公司员工。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1988年9月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟明，男，1985年12月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：中汽联（福建）投资管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇秀峰路溪里村委大楼东侧。

法定代表人：陈勇，执行董事。

委托诉讼代理人：林仪荧，福建建达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈爱玲，福建建达律师事务所律师。

上诉人福州新榕城市建设发展有限公司（以下简称新榕公司）因与被上诉人***、张伟明、中汽联（福建）投资管理有限公司（以下简称中汽联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院(2020)闽0121民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

新榕公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回***、张伟明一审诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院判决缺乏事实依据，属事实认定错误。1.案涉商品房买卖合同项下房屋如确有装修添附，***、张伟明应自行拆除或收回，一审法院判决新榕公司接收该房屋装修添附，实有“强买强卖”之嫌，无合同依据，亦无事实和法律依据。2.一审法院无视***、张伟明自愿与新榕公司就原《商品房买卖合同》项下款项结清、了结债权债务关系的承诺，强行判决支付补偿金毫无事实依据，显属违背“意思自治原则”。3.一审法院在无相关专业评估机构评估依据的情况下，径行判决支付7万元毫无事实依据，***、张伟明举证不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。二、一审法院判决属违背公平原则，严重缺乏事实和法律依据。本案中新榕公司不存在任何违约行为，***、张伟明自愿与中汽联公司签订房屋装修及委托经营协议是一种投资行为，其应对自身投资行为存在的风险承担责任，而非无故将投资风险转嫁至新榕公司身上。一审法院在***、张伟明无证据证明该装修添附实际价值，又未考虑该装修添附实际对新榕公司来说已无使用价值且拆除还需支付费用的情况下判决，属违背公平原则，严重缺乏事实和法律依据。三、一审法院超越当事人诉请，存在多案并审，有违诉讼程序。该装修款项与租金收取及支付均与新榕公司无关，新榕公司也非前述认购书或委托经营协议书的合同当事人。且中汽联公司也针对前述认购书及委托经营协议提起反诉。一审法院既然认定中汽联公司已经完全履行前述合同，应当驳回***的诉讼请求，而一审法院却以新榕公司与***、张伟明商品房买卖纠纷为由，判决新榕公司向***、张伟明支付装修款损失，属超越当事人诉请，存在多案并审，有违诉讼程序。

***、张伟明辩称，一、案涉商铺系新榕公司统一开发，统一招商，统一管理运营和统一宣传，并非***、张伟明在未交房的情况下擅自委托装修。***、张伟明与中汽联公司于2013年1月14日签署《海峡汽车文化广场国际汽车精品商场6#7#中心商城认购书》，约定通过中汽联公司认购新榕公司开发的案涉商铺，约定总价，购房款及装修费，以及向中汽联公司承诺按照开发商通知并指定的时间、地点签署《商品买卖合同》等，同日，中汽联公司与***、张伟明明确了案涉商铺的房屋价款构成，具体分为购房款首付，贷款，装修，及包租三年回报等等。2013年6月10日，***、张伟明与中汽联公司签署了《委托经营协议书》，约定委托中汽联公司统一装修经营管理。2013年9月10日***、张伟明与新榕公司签署《商品房买卖合同》。上述时间轴线说明，案涉商铺是新榕公司开发，与中汽联公司合作，以统一装修，统一运营管理的模式对外销售，商铺虽未办理交接手续，但实际上在购房者交付了装修运营款及首付款后直接由中汽联公司统一运营。故，新榕公司所主张的***、张伟明未交房即自行委托经营装修应自行承担损失与事实不符。二、一审判令新榕公司支付补偿款程序并无不当，符合事实，也符合公平原则。1.***、张伟明与新榕公司签署的《商品房买卖合同》是毛坯房，***、张伟明购买后委托中汽联公司运营管理装修，已支付装修款。《商品房买卖合同》解除后，新榕公司收回的是附带装修的商铺，该不动产添附是无法移动、不适合拆除的。根据《民法典》第五百六十六条规定，一审判令新榕公司支付装修补偿并无不当。2.***、张伟明已在一审时提交装修价值鉴定申请，但无相关评估机构作出评估结论。一审酌情判令补偿款为7万元，该程序并无不当。***、张伟明基于节约诉讼资源考虑，同意一审判决，不再上诉。三、新榕公司与***、张伟明之间就逾期支付购房款事宜经法院审理及强制执行阶段，纠纷已了，但该纠纷了结指的仅是逾期支付购房款，并不及于所有与案涉商铺相关的纠纷。新榕公司收回已装修商铺统一经营管理，向***、张伟明支付适当补偿也符合公平原则。

中汽联公司辩称，一、一审法院认定***、张伟明与新榕公司的《商品房买卖合同》解除后，中汽联公司支付的租金应当由房屋所有权人即新榕公司另案主张，是事实认定错误。2016年8月1日中汽联公司与张伟明、***签订了第二份五年期限的《委托经营协议书》，中汽联公司也依约支付了租金。福州市中级人民法院（2019）闽01民终253号民事判决书依法判令解除张伟明、***之间的《商品房买卖合同》后，***、张伟明已经不是案涉房屋的所有权人却仍然收取租金，中汽联公司当然有权要求返还，一审法院认定应当由新榕公司向张伟明、***主张返还租金，是事实认定错误。二、一审法院在未经评估机构评估的情况下，认定新榕公司应当补偿张伟明、***7万元的装修款损失，是事实认定错误。一审法院认为案涉房屋因不动产装修添附而具有装修价值，那么现存的装修价值应当由专业的评估机构评估，在未经评估的情况下即认定装修损失为7万元，显然没有事实依据。且根据《民法典》第五百六十六条的规定，新榕公司作为案涉房屋的所有权人，可以要求张伟明、***恢复原状、采取其他补救措施等。三、一审中***、张伟明诉请返还装修款200511元及三年租金79175元，无任何事实依据与法律依据。1.中汽联公司已经依据双方的约定履行完装修义务，装修款已经支出，不可能返还。2.三年租金79175元中汽联公司已经以抵扣***、张伟明应当继续缴纳的装修费及市场运营管理费的方式支付完毕，***、张伟明已经实际收取了三年租金却诉请中汽联公司返还，没有任何依据。而***、张伟明与新榕公司的《商品房买卖合同》被判令解除，***、张伟明自始不是合法的收租主体，才应当向中汽联公司返还三年租金。

***、张伟明向一审法院提出诉讼请求：1.判令中汽联公司、新榕公司向***、张伟明返还279686元；2.判令中汽联公司、新榕公司自2019年6月2日起按照人民银行同期贷款利率向***、张伟明支付利息至实际还款之日止；3.本案诉讼费由中汽联公司、新榕公司承担。

中汽联公司向一审法院提出反诉请求：1.判令***、张伟明立即向中汽联公司支付购房定金人民币2万元；2.判令解除中汽联公司与***、张伟明之间的《委托经营协议书》；3.判令***、张伟明立即向中汽联公司退还租金人民币105134元；4.判令***、张伟明赔偿中汽联公司因本案花费的律师费29000元；5.依法判令***、张伟明承担本案全部反诉费用。

一审法院认定事实：2013年1月14日，***、张伟明与中汽联公司签订《海峡汽车文化广场国际汽车精品商场6＃7＃中心商城认购书》一份，约定***、张伟明通过中汽联公司自愿认购由新榕公司开发的位于福州市闽侯县××镇××路××号××广场××国际汽车精品商场6-7幢中心商场二层247号店铺；产权面积35.45平方米，销售总价561528元整，其中购房款248150元、装修费及市场运营管理费313378元整；承诺按照新榕公司通知并指定的时间、地点与开发商签署《商品房买卖合同》；***、张伟明同意由中汽联公司收取装修费和运营管理费统一对商城进行设计、规划精装修和运营管理、提升商城的品牌效应和业主的投资收益。同日，中汽联公司向***、张伟明出具加盖有中汽联公司公章的购房款明细一份，主要内容为：247商铺，面积35.45平方米，单价15840元每平方米，总价561528元，按揭首付30万元（装修部分不开发票）9.4折，折后总价527836元。包租三年，年回报5%，三年一次性返租，返租后总价448661元，其中购房款为7000元每平方米，合计248150元，购房款首付部分13万元，贷款118150元，装修部分200511元，装修部分首付17万元。***、张伟明向中汽联公司支付30万元作为装修费和运营管理费。后中汽联公司又向***退回款项99489元。2013年6月30日，***、张伟明与中汽联公司签署《委托经营协议书》，约定***、张伟明将商铺委托被告统一管理，托管期限自2013年9月15日起至2016年9月14日止。托管期限内租金合计79175元等。2013年9月10日，***、张伟明与新榕公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120030198）一份，约定***、张伟明向新榕公司购买由新榕公司开发的位于福州市闽侯县××镇××路××号××广场××国际汽车精品商场6-7幢中心商场二层247号店铺。上述合同签订后，***、张伟明依约向新榕公司支付购房首付款、向中汽联公司支付装修费和运营管理费。中汽联公司依约对***、张伟明所购买的247号铺位进行统一经营管理。***、张伟明未及时办理247号店铺的银行按揭贷款也未偿还剩余的购房款。新榕公司向法院提起诉讼，要求解除与***、张伟明签署的《商品房买卖合同》。2019年2月20日，福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终253号《民事判决书》一份，判决：一、撤销福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初310号民事判决；二、福州新榕城市建设发展有限公司与张伟明、***于2013年9月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号:20120030198）于本判决生效之日解除；三、张伟明、***应于本判决生效之日起十日内协助福州新榕城市建设发展有限公司办理闽侯县××镇××路××号××广场××市场××＃××＃楼连接体（商业）2层247商业号房的商品房买卖合同（合同编号20120030198）备案注销和预告登记注销的手续；四、福州新榕城市建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向张伟明、***返还购房首付款128150元；五、张伟明、***应于本判决生效之日起十日内向福州新榕城市建设发展有限公司支付违约金24815元；六、驳回福州新榕城市建设发展有限公司的一审其他诉讼请求及其他上诉请求。福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终253号判决已经生效并已执行完毕。本案讼争的位于闽侯县××镇××路××号××广场××市场××＃××＃楼连接体（商业）2层247商业号房的商品房所有权已归属新榕公司。另，一审法院将本案讼争房屋的装修费通过摇号先后两次委托相关评估机构进行评估，但评估机构均未接受委托。

一审法院认为，本案纠纷系张伟明、***与新榕公司于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120030198）被生效法律文书判决解除后，涉案商品房装修价值的归属问题引起的争议。本案的纠纷因案涉商品房买卖引起纠纷，案由应定为商品房买卖合同纠纷。张伟明、***向新榕公司购买本案讼争的商品房并委托中汽联公司进行装修和运营管理。根据***、张伟明与中汽联公司于2013年1月14日签订《海峡汽车文化广场国际汽车精品商场6#7#中心商城认购书》约定，中汽联公司投入的装修费及市场运营管理费为313378元。中汽联公司自2013年9月至2016年9月向张伟明、***支付租金，2016年10月至2019年8月，中汽联公司及委托酷车地带商业运营管理有限公司向张伟明、***支付房屋租金。上述事实可以证实张伟明、***所购买的案涉房屋进行装修。由于张伟明、***的存在违约行为，致使***、张伟明与新榕公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120030198）被生效法律文书判决解除。案涉房屋的装修价值作为不动产添附也随之转移至新榕公司所有。新榕公司出售张伟明、***为毛坯房，收回为张伟明、***装修后的房屋，明显获得装修添附的利益。案涉房屋为商铺，其装修风格与其他店铺的装修基本一样且装修范围还包括有店铺周边的公共部分。新榕公司对张伟明、***投入的装修费用仍有使用和存在的价值。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，新榕公司应对张伟明、***的装修款适当予以补偿。本案讼争房屋的装修费经一审法院委托相关评估机构进行评估，均无评估结论，现存的装修价值无法确认。根据公平原则和本案的实际情况，新榕公司应对张伟明、***的装修款损失予以适当补偿7万元。中汽联公司已按约定全部完成了合同约定的义务，并不存在违约行为。张伟明、***对中汽联公司的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。新榕公司在《商品房买卖合同》履行过程中并无过错，不承担本案的案件受理费。张伟明、***诉请新榕公司负担本案案件受理费，一审法院不予以支持。张伟明、***所购买的案涉房屋虽未办理取得所有权证据，但根据张伟明、***与新榕公司签订的《商品房买卖合同》约定而取得所有权。中汽联公司应当向张伟明、***支付其在租赁运营案涉房屋的租金。至于中汽联公司向张伟明、***支付张伟明、***与新榕公司签订的《商品房买卖合同》解除后的租金，应由房屋所有权人即新榕公司或房屋实际租赁者福州酷车地商业运营管理有限公司另案主张。中汽联公司对张伟明、***的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。新榕公司认为其与张伟明、***之间的《商品房买卖合同》经生效法律文书确认并已履行完毕，双方之间不存在债权债务关系的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福州新榕城市建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张伟明、***支付7万元补偿金；二、驳回张伟明、***的其他诉讼请求；三、驳回中汽联（福建）投资管理有限公司的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9078元，由张伟明、***负担，反诉案件受理费3382.6元，由中汽联（福建）投资管理有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，***、张伟明与新榕公司签订的《商品房买卖合同》已经生效法律文书判决解除，并判决新榕公司退还购房首付款、***、张伟明就履行该《商品房买卖合同》中的违约行为承担违约责任。合同解除后，案涉房屋的装修价值作为不动产添附随之转移至新榕公司。因无法对装修现值进行评估，根据张伟明、***以300000元价格、并实际支付200511元委托中汽联公司对案涉房屋进行装修、运营的装修费支出情况，结合案涉房屋装修后的使用年限、案涉房屋作为铺位的经营属性等，一审法院酌定由新榕公司向***、张伟明支付70000元作为补偿合情合理，亦未超出***、张伟明诉请。新榕公司关于一审法院超越当事人诉请、多案并审的上诉理由无事实依据，不予采信。新榕公司主张系张伟明、***擅自委托装修，应自行承担相应风险，该主张与其在一审诉讼阶段关于将案涉房屋所在楼栋商铺委托给中汽联公司团购的陈述相悖，亦与其直至2019年解除合同前长达6年多时间均未提出异议的行为矛盾，不能成立。

综上所述，福州新榕城市建设发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1550元，由福州新榕城市建设发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　余秋萍

审 判 员　张　敏

审 判 员　张力群

二〇二一年二月二十四日

法官助理　贲丹丹

书 记 员　林　舒