福州新榕城市建设发展有限公司、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

福建省闽侯县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0121民初658号

原告：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路99号元一小区15#楼6层01室内。

法定代表人：游易楚，董事长。

委托诉讼代理人：薛沁梅、丁智敏，系公司员工。

被告：**，男，1994年4月28日出生,汉族，住福建省闽侯县。

第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。

负责人：黄惠玲，行长。

委托诉讼代理人：毛国槟、陈岚，系银行员工。

原告福州新榕城市建设发展有限公司（以下简称新榕公司）与被告**、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新榕公司的委托诉讼代理人薛沁梅、丁智敏，第三人建行福建省分行的委托诉讼代理人毛国槟到庭参加诉讼，被告**经公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新榕公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新榕公司与**签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20181000301）；2.判令**协助新榕公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20181000301）的备案及预告登记注销手续；3.判令**向新榕公司支付合同总价款15%的违约金计为160596.15元；4.判令**向新榕公司返还欠款34356.35元及滞纳金5761.46元（以15726.47元为基数，按照日千分之二自2020年9月19日计算至2020年9月25日止，按照日千分之三自2020年9月26日起计算至款项付清之日止；以18629.88元为基数，按照日千分之二自2020年12月29日计算至2021年1月5日止，按照日千分之三自2021年1月6日计算至款项付清之日止）；5.请求判令**承担本案全部诉讼费。

事实和理由：2019年2月28日,新榕公司与**签订《商品房买卖合同》（合同编号：20181000301），由**购买新榕公司开发的位于××镇××路××号××（金江首府小区）9＃3003单元房屋，房屋总价为1070641元。合同约定付款方式为按揭贷款，即**在合同签订当日向新榕公司支付购房首付款220641元，余额850000元向建行福建省分行申请贷款。2019年6月1日，**与建行福建省分行签订《个人住房借款合同》（合同号：350896408-2012-20194596299），约定建行福建省分行向**贷款850000元，借款期限360个月，新榕公司承担阶段性保证责任。同时依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第一款第二项约定：出卖人在保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之二的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按出卖人代其向贷款银行还款金额的千分之三的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日其超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款15%的违约金及由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费、律师费等），该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追索；出卖人可以从应退还买受人的房价款中直接扣除上述违约金以及出卖人因担保责任代买受人向贷款银行偿还的全部款项。

2020年1月1日，新榕公司将房屋交付给**，但**至今未办理产权证。2020年9月18日，**未按期偿还到期贷款，第三人建行福建省分行以新榕公司承担保证责任为由扣划了新榕公司15726.47元。之后又于2020年12月28日扣划了19366.86元，于次日退回款项736.98元。截至目前为止，建行福建省分行总共扣划新榕公司款项34356.35元。新榕公司多次向**催促，但至今未还款。

**未作答辩。

建行福建省分行述称，其为案涉房产预告抵押权人，应保证抵押权人对案涉房产享有的合法权利。若法院判决解除商品房买卖合同后涉及购房款返还问题，则根据商品房买卖合同第七条第三款，其中首付20%是客户的,剩下的80%购房款是由其以贷款形式提供的，因此应将该部分的购房款直接用于归还贷款。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。**未到庭应诉，也未向本院提交证据，视为放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年2月28日,新榕公司与**签订《商品房买卖合同》（合同编号：20181000301），由**购买新榕公司开发的位于××镇××路××号××（金江首府小区）9＃3003单元房屋，房屋总价为1070641元。合同第七条约定，买受人应于合同签订当日向出卖人支付首付款220641元；余额850000元整，由买受人向贷款银行申请贷款。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第一款第二项约定，出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之二的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按出卖人代其向贷款银行还款金额的千分之三的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日其超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款15%的违约金及由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费、律师费等），该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追索；出卖人可以从应退还买受人的房价款中直接扣除上述违约金以及出卖人因担保责任代买受人向贷款银行偿还的全部款项。

2019年6月10日，**与建行福建省分行签订《个人住房借款合同》，约定**向建行福建省分行借款850000元用于购买案涉房屋，由新榕公司承担阶段性保证责任，**提供案涉房屋作为抵押。新榕公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。

**向新榕公司付清全部购房款后，新榕公司于2020年1月1日将案涉房屋交付**使用，但**至今未办理案涉房产的产权证。2020年7月9日，新榕公司向**发出《还款通知书》，要求**于收到函件之日起立即偿还建行福建省分行8304.73元，若怠于履行还款义务，新榕公司将采取进一步法律措施。**签收该函件后，未向建行福建省分行偿还欠款，且在新榕公司被扣划款项后，**仍持续拖欠银行按揭贷款。2020年9月18日，因**未按期偿还到期贷款，建行福建省分行扣划新榕公司15726.47元。2020年12月28日，建行福建省分行再次扣划了新榕公司19366.86元，于次日退回款项736.98元，两次总共扣划款项为34356.35元。

本院认为，新榕公司、**之间签订的《商品房买卖合同》及其附件，以及与建行福建省分行之间签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。**作为买受人及借款人，在《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》履行过程中持续发生拖欠银行贷款行为，致使新榕公司承担连带保证责任，被建行福建省分行扣划相应的款项，经新榕公司催告后，**仍未向新榕公司偿还代垫款，且至今仍持续拖欠银行按揭贷款，**行为已构成违约。新榕公司要求解除与**之间签订的《商品房买卖合同》，并要求**返还代垫款、支付总房价款15%的违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于新榕公司要求**支付代垫款滞纳金的诉求，因该损失已经从解除合同的违约金中得到弥补，故本院对此不予支持。合同解除后，**应将案涉房屋交还给新榕公司，并配合新榕公司办理案涉房屋的《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续，新榕公司应于上述备案及预告登记注销手续办理完毕后十五日内将收取的购房款返还给**。**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,依法缺席审理和判决。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下:

一、解除福州新榕城市建设发展有限公司与**签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20181000301）；

二、**应于本判决生效之日起十日内协助福州新榕城市建设发展有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20181000301）的备案及预告登记注销手续；

三、**应于本判决生效之日起十日内向福州新榕城市建设发展有限公司返还代垫款34356.35元；

四、**应于本判决生效之日起十五日内向福州新榕城市建设发展有限公司支付违约金160596.15元；

五、**应于本判决生效之日起十日内将位于××镇××路××号××（金江首府小区）9＃3003单元房屋交还给福州新榕城市建设发展有限公司，福州新榕城市建设发展有限公司应于前述备案及预告登记注销手续办理完毕后十五日内将购房款1070641元返还给**；

六、驳回福州新榕城市建设发展有限公司其他诉讼请求。

案件受理费14436元，减半收取计7218元，由**负担7000元，由福州新榕城市建设发展有限公司负担218元。公告费560元由**负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审 判 员　刘长其

二〇二一年六月十七日

法官助理　陈　丽

书 记 员　陈　丽

附：

本案适用法律条文和申请执行提示

《中华人民共和国合同法》

第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。

第一百四十四条：被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。

第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。