某某与云南集成广福房地产开发有限公司、昆明新华书店连锁有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

云南省昆明市西山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云0112民初5619号

原告：**，女，汉族，1978年3月7日生，居民身份证登记住址：云南省曲靖市麒麟区。

委托诉讼代理人：徐东升，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

被告：云南集成广福房地产开发有限公司

统一社会信用代码：915300007535953521

法定代表人：于雄

住所：云南省昆明市

委托诉讼代理人：李坤隆、李萍，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。

被告：昆明新华书店连锁有限公司

统一社会信用代码：91530100216581748B

法定代表人：黄杰

住所：云南省昆明市西山区

委托诉讼代理人：徐文学、赵仙，云南一成律师事务所律师，特别授权代理。

原告**诉被告云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称“集成广福”）、新华书店（以下简称“新华书店”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理并于2020年9月27日进行了补充质证。原告的委托诉讼代理人徐东升，被告集成广福的委托诉讼代理人李坤隆、李萍，被告新华书店的委托诉讼代理人徐文学、赵仙到庭参加了诉讼。原告的委托诉讼代理人徐东升，被告集成广福的委托诉讼代理人李坤隆，被告新华书店的委托诉讼代理人徐文学到庭参加了补充质证。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告新华书店签订的《前卫20号团购商品房约定书》《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》；2.判令解除原告与被告集成广福的商品房买卖合同关系；3.判令被告立即向原告返还已付购房款303800元及利息171763.95元（以308300元为基数，按银行同期贷款利率，分段计算至退还之日止，暂计算至2020年4月30日为171763.95元）；4.判令被告向原告支付赔偿款308300元；5.判令被告赔偿原告损失15000元；6.判令被告承担本案案件受理费等全部诉讼费用。事实及理由：新华书店与被告集成广福合作，由新华书店职工团购被告开发的商品房。案外人袁剑锋作为团购人缴纳意向金，签订《前卫20号团购商品房约定书》。后袁剑锋将该项团购名额转让与原告，原告与袁剑锋及团购方补充签订《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》《变更房屋购买权协议书》。至此，原告作为团购人，参与了被告组织的团购房项目，袁剑锋已经支付的15万元意向金确认视为原告缴纳。2011年，原告作为团购人，按照团购程序继续支付团购房款，向被告支付购房意向金158300元。后根据被告通知，于2013年7月21日通过抽取确认原告认购房屋为广福城“雅福园A3地块4栋502号”，认购车位为“A3地块-2层B223号”。根据补充约定，房屋交房时间为2013年底至2014年初，但截至目前，被告仍未能按合同约定交付房屋，办理过户手续，且2019年原告催问过程中，被告销售人员表示该房屋已因抵押被银行另案查封，仍推脱不予办理交房手续。综上所述，被告作为商品房开发商，拖延履行合同，长时间占用原告购房款，导致原告无法另行购买房屋，因房价上涨已无力另购房屋，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。

被告集成广福答辩称：首先原告主张的《前卫20号团购商品房约定书》以及《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》签订的主体均为原告和被告新华书店，集成广福不是合同的签订主体。针对原告的第二项诉讼请求，原告和被告之间不存在商品房买卖关系，双方也没有签订商品房买卖合同，所以也不存在解除一说。针对原告的第三项诉讼请求，因原告购房款是直接支付新华书店，并不是向集成广福支付，所以让集成广福返还购房款以及利息没有相应的依据。针对第四、五项诉讼请求，原告没有提供相应的证据支撑，不应得到支持。

被告新华书店答辩：首先，针对原告的第一项诉讼请求，被告新华书店认为没有任何的法定解除以及合同解除的事由，因为被告新华书店并没有向原告出售房屋，其与原告之间构成委托关系，代原告向被告集成广福就团购商品房相关事宜进行协商、沟通，代为收取购房款，将购房款支付给被告集成广福。《前卫20号团购商品房约定书》是被告新华书店与案外人袁剑锋进行签订，并非和原告签订的。《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》虽然是原告和被告新华书店签订的，但是昆明新华书店已经履行完了约定，原告也进行了对选房确认，没有法定解除和合同约定解除的事由。被告新华书店不同意解除。针对第三项请求被告新华书店认为没有事实和法律依据。因为昆明新华书店有限公司的工会委员会是受本单位购房户的共同委托，将购房户支付的购房意向金支付给集成广福，在《前卫20号团购商品房约定书》以及《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》明确约定，只是负责团购商品房的相关事宜，和开发商携协商沟通工作，不承担与购房有关的任何纠纷和法律责任。而且在《前卫20号团购商品房约定书》以及《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》，明确约定提示购房户有风险，自愿承担风险。从法律性质上，新华书店的工会只是购房户的代理人，所产生的风险及相关的法律应当由购房户自行承担，针对原告的第四项和第五项请求被告新华书店认为没有事实和依据。第五项从事实和理由当中来看，150000元支付给案外人袁剑锋，并不是被告新华书店，所以被告新华书店认为应当找袁剑锋进行起诉。对于事实理由部分，被告新华书店认为是不客观真实的，歪曲了案件事实。原告的事实理由，只是挑选了对自己有利的部分进行陈述，对《前卫20号团购商品房约定书》以及《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》明确约定和提示购房风险由购房者自行承担，没有进行陈述，而且在11年中，被告新华书店没有听到原告向新华书店进行过追问这个事情，原告没有继续签订商品房购销合同是什么原因，在事实理由当中没有进行明确的陈述，所以被告新华书店请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

本院认定事实如下：

2009年9月16日，集成广福（甲方）与新华书店（乙方）签订《预购商品房协议书》，约定乙方受新华书店购房干部职工的委托与甲方签订协议。甲乙双方对预购商品房概括、基本情况、物业价格、付款情况等进行约定。

2011年8月1日，集成广福（甲方）与新华书店（乙方）签订《〈预购商品房协议书〉补充协议》，约定物业位置：乙方团购的住宅甲方尽量规划集中在同一地块，但最终购买的住宅位置以政府规划部门审批通过后的设计方案进行分配为准。物业价格：住宅均价：4790元/每平方米（按建筑面积计），地下车位均价3200元/每平方米（按建筑面积计），以上价格不包含房价以外的配套费及其他相关税、费。付款约定：按上述约定价格乙方组织购房者进行第二次交款、交款金额为补交至总房款的40%包括住宅和车位，具体约定如下：付款时间2011年8月20日前，付款方式：由乙方同意收取后支付给甲方。

新华书店工会委员会与袁剑锋签订《前卫20号团购商品房约定书》，约定本次团购商品房为个人行为，限本系统职工参加。购房原则自愿参与，一房一价，自愿认购，抽签认房，风险自负，如不满意抽签结果，放弃购房，若已交纳了购房意向金的，建设方将不退还意向购房定金，后果由认购人自负。本次团购商品房的日常工作及抽签组织有团购工作领导小组组织实施，工作小组只负责就团购商品房相关事项与开发商的协调、沟通工作，但不承担与购房有关的任何经济纠纷和法律责任。2009年9月28日，新华书店工会委员会出具收据，载明收到袁剑锋的15万元，事由为代云南集成广福房地产开发公司收团购意向金。

2011年8月19日，袁剑锋（甲方）与**（乙方）签订《变更房屋购买权协议书》，约定：1.甲方于2009年9月，按新华书店工会委员会组织的前卫20号团购商品房的购房约定，取得了购房资格，并且按规定交纳了团购商品房意向金150000元。2.甲方由于自身原因，自愿放弃团购商品房的购房权，自愿将团购商品房的购买权转让给乙方购买。今后无论发生什么变化，甲方自愿放弃一切主张之权利，不再对乙方提出任何要求。3.乙方自愿承接甲方自愿放弃的团购商品房的购房权，并且履行新华书店工会组织的前卫20号团购商品房约定书的条款。同时签订新的补充约定书，交纳第二次团购商品房意向金。4.甲方于2009年9月所交团购商品房的意向金，乙方于签订本协议之前已经如数支付给甲方，并且取得甲方的收款凭证。5.甲方已将2009年9月的团购商品房约定书和交款收据一并移交给乙方，并且取得乙方的收款凭证。备注:甲方与乙方的关系为姐弟。

2011年8月19日，原告**与新华书店工会委员会签订《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》，本次团购商品房补充约定的签订范围必须是2009年9月与新华书店工会委员会签订过《前卫20号团购商品房约定书》的购房人。第一次签约编号388。购房原则自愿参与，自愿认购，一房一价，按住宅户型抽签认房，风险自负。凡有认购资格的购房人，请于2011年8月19日前（含19日）进行第二次交款，交款额度可分别为40%、60%、80%三种，均包括车位在内。（1）40%为本次团购商品房交款的必交基础额度；（2）交款60%、80%可得到一定的住宅价格优惠，即交款额度到60%的住宅均价为4690元，每平方米优惠100元；交款额度到80%的住宅均价为4590元，每平方米优惠200元。车位无优惠价格。选择的住宅建筑面积140平方米，选择的交款额度为40%。住宅家车位应交款308300元。第一次已经交款150000元，第二次补交款158300元。收据号码2052006。退房：第一次已经交款的购房人，由于种种原因，第二次交款时间则选择了退房。按集成广福与新华书店本次团购房的退房约定，集成广福除全额退还购房者已交的购房款外（不计利息），按已交款项的30%给予补偿。办理退款手续时间为2011年9月至2011年10月。退房人签名处有袁剑锋签字。由于多种原因，第一次交款购房人袁剑锋，现自愿申请变更购房人为**。第二次交款购房人**自愿履行2009年的团购约定书及本补充约定。双方签订《变更房屋购买权协议书》。购房人与集成广福签订《商品房购销合同》时间，预计为2012年10月至12月间。该房屋交付使用时间，预计为2013年底至2014年初。工作小组只负责就团购商品房相关事项与开发商的协调、沟通工作，但不承担与购房有关的任何经济纠纷和法律责任。

2011年8月11日，袁剑锋出具收条载明今收到**集成广福房屋转让款现金150000元。2011年8月19日，新华书店工会委员会出具《收据》载明兹收到**交来的购房意向金158300元。

广福城住宅认购卡确认认购人为**，认购房号雅福园A3地块4栋502号，认购卡上盖有集成广福公章。2013年7月21日，集成广福出具广福城地下车位确认单，载明姓名为**，房号A3地块4栋502号，车位A3地块-2层B223号。

2017年6月28日，云南省高级人民法院作出（2017）云民初91号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告集成广福公司的财产，保全价值以609966512.72元为限。本案涉案雅福园A3地块4栋502号房屋以及A3地块-2层B223号车位都在上述查封范围内。2019年1月21日，云南省高级人民法院作出（2018）云执18号《民事裁定书》，裁定执行（2017）云民初91号《民事判决书》。

庭审中，原告陈述向新华书店工会委员会共计支付购房款308300元，其中158300元是原告直接支付，交付时间为2011年8月19日，另外150000元是案外人袁剑锋支付，交付时间为2009年9月28日。原告没有和被告集成广福签订商品房购销合同的原因是被告集成广福的销售人员以原告延期接房为由要求原告支付违约金，原告认为是被告集成广福违约，不愿意支付违约金，之后双方一直处于僵持状态，直到2019年被告集成广福销售人员告知原告，涉案房屋已经被查封，原告与被告集成广福已无法签订《商品房购销合同》。第三项诉讼请求主张的利息为资金占用损失，自2009年9月28日起算。第四项诉讼请求是参照海南省高院对此情况下可要求开发商支付购房款一倍的损失的规定进行主张。第五项诉讼请求是原告支付给案外人袁剑锋150000元的转让费。

被告集成广福陈述，已经收到被告新华书店支付的包含原告支付的购房款项308300元在内的团购房的购房款。原告具备与被告集成广福签订商品房购销合同的条件。除原告之外，其他团购者的商品房购销合同签订手续及网签备案手续已全部处理完毕。已通知原告可以签订商品房购销合同。若法院最终认定与原告之间存在合同关系，同意解除合同，并退还款项至新华书店。

被告新华书店陈述，已通知原告签订商品房购销合同需要的资料以及办理流程，除原告外，其他团购者的商品房购销合同已全部签订完毕。不同意被告集成广福将购房款退至新华书店。

以上事实有《变更房屋购买权协议书》《前卫20号团购商品房约定书》《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》《预购商品房协议书》《预购商品房协议书》补充协议、收条、广福城住宅认购卡、广福城地下车位确认单、云南省高级人民法院（2017）云民初91号民事裁定书、（2018）云执18号民事裁定书及当事人陈述在卷予以佐证。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，法律行政法规规定，采用书面形式的应当采用书面形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。相对商品房买卖合同来说，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。本案中，原告通过与案外人袁剑锋签订《变更房屋购买权协议书》以及与被告新华书店签订《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》，变为被告新华书店订购的团购房的购房人之一。根据被告新华书店与被告集成广福签订的《前卫20号团购商品房约定书》的内容，现原告已缴纳了部分购房款，且认购的房屋及车位已经确定，待具备签订商品房买卖合同条件之后，原告与被告集成广福之间便可签订商品房买卖合同。由此可认定，原告与被告集成广福构成预约合同关系。上述各项协议系各协议方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。

原告与被告集成广福的预约合同成立后，在商品房买卖合同签订条件具备时，被告集成广福应当通知原告与其最终订立正式的、条款完备的本约合同。就本案查明的事实来看，被告集成广福已通知原告签订合同事宜，但双方最终未完成合同的签订。而认购房屋及车位因被告集成广福涉及执行案件，已被云南省高级人民法院查封。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告与被告集成广福之间一直未签订本约合同，无论双方是基于何种原因未签订，但最终是由于被告集成广福的原因导致认购房屋及车位被查封，致使双方无法签订本约合同，预约合同的目的不能实现，故对原告主张解除与被告集成广福之间的预约合同关系，本院予以支持。

原告要求被告集成广福退还购房款并赔偿相应损失的主张，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，首先，对原告主张返还的购房款及相应的利息，本院认为，原告与被告集成广福的预约合同解除后，原告有权要求被告返还购房款。至于利息，原告庭审中明确为资金占用损失，原告主张自2009年9月28日起算没有事实依据，原告购房款308300元支付完毕的时间为2011年8月19日，本院判令自2011年8月20日起至2019年8月19日以308300元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项实际付清之日止以实际未付款为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。其次，对原告主张的赔偿款308300元，没有事实及法律依据，本院不予支持。再者，对原告主张的损失150000元，原告自行陈述该款系原告支付给案外人袁剑锋转让款，本院认为，此系原告与案外人之间的约定，不属于原告因本约合同无法签订造成的损失，原告要求被告承担，没有事实及法律依据，本院不予支持。

对原告要求解除与被告新华书店签订的协议以及被告新华书店对款项退还承担连带责任的主张，本院认为，根据《前卫20号团购商品房约定书》及补充约定的约定来看，双方构成委托关系，新华书店代原告向被告集成广福就团购商品房相关事宜进行协商、沟通，代为收取购房款，将购房款支付给被告集成广福。现被告新华书店已完成了委托事项，原告主张解除协议的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。另，购房款虽由被告新华书店收取，但新华书店仅是代收款项，其收到款项后便支付给被告集成广福，原告要求被告新华书店对款项退还和资金占用损失承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告**与被告云南集成广福房地产开发有限公司之间就广福城雅福园A3地块4栋502号房屋及车位A3地块-2层B223号车位成立的预约合同关系；

二、被告云南集成广福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告**购房款308300元，并支付资金占用损失（自2011年8月20日起至2019年8月19日以308300元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项实际付清之日止以实际未付款为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；

三、驳回原告**要求解除与被告昆明新华书店连锁有限公司签订的《前卫20号团购商品房约定书》以及《〈前卫20号团购商品房约定书〉补充约定》的诉讼请求；

四、驳回原告**对被告昆明新华书店连锁有限公司的诉讼请求；

五、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12684元（原告已预交），原告**负担7684元，被告云南集成广福房地产开发有限公司负担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

审判员　　周媛媛

二〇二〇年十一月十日

书记员　　徐宏娟