上海复瑞物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2023）沪0115民初66914号 原告：上海复瑞物业管理有限公司，住所地上海市宝山区沪太路1717号1-2楼。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市金钟律师事务所律师。 被告：***，男，1975年10月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。 原告上海复瑞物业管理有限公司与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2023年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2023年6月28日公开开庭进行了审理。原告上海复瑞物业管理有限公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海复瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2016年1月至2023年6月期间物业管理费20,039.40元（人民币，下同）；二、判令被告支付原告拖欠物业管理费的违约金2,003.94元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）业主。涉讼房屋建筑面积49.48平方米，物业管理费每月每平方米4.50元。原告是涉讼房屋所在项目的物业服务企业，根据《前期物业服务合同》进行物业管理。在原告管理期间，按照合同约定履行了对该物业的管理服务义务，但被告没有如约支付物业管理费。经原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。 被告***辩称，对欠费时间段无异议。不交物业费是因为走道的消防喷淋爆掉，原告没有及时处理，引起被告家中泡水，家具损坏，共计损失17,915元。被告认为原告应当在物业费中扣减被告的损失。此外原告未经业主允许在大堂内设置酒店的服务台，公共区域内木门破烂未予处理，卫生工作不到位，电梯内垃圾无人处理。被告是有原因才不交物业费，故对违约金不认可。 经审理查明，2013年12月1日起，原告与案外人上海XX有限公司陆续签订《浦东泥城商业广场项目前期物业管理委托合同》《前期物业服务合同》，约定由原告为泥城商业广场项目（即涉讼房屋所在项目）提供物业服务，收费标准为公寓用房4.50元/月/平方米、商业用房11.80元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的10日前履行交纳义务，每逾期一日按应缴欠费总额的千分之三作为滞纳金等等。原告为涉讼房屋所在项目提供物业管理服务至今。 被告系涉讼房屋业主，该房屋建筑面积为49.48平方米，物业管理费收费标准为4.50元/月/平方米。 被告尚未支付原告2016年1月至2023年6月期间物业管理费20,039.40元，原告为此诉至本院，要求判如所请。 上述事实，由浦东泥城商业广场项目前期物业管理委托合同，前期物业服务合同，客户情况登记表，上海市不动产登记簿，原、被告的陈述等证据所证实。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为涉讼房屋所在项目的物业管理服务公司，在履行合同义务的同时，依法享有向业主收取物业管理费的权利，被告作为业主亦应按约定交纳物业管理费。对于被告提出的消防喷淋爆掉造成家中损失的问题，与本案非同一法律关系，如情况属实，被告可以通过其它合法途径予以解决，但不能以此作为拒付物业管理费的正当理由。现无证据证明原告未履行基本的物业管理服务义务，故对于原告提出的要求被告支付2016年1月至2023年6月期间物业管理费20,039.40元的诉请，本院予以支持。考虑到被告未按期支付物业管理费事出有因，非属恶意拖欠，故对于原告提出的违约金的诉请，本院不予支持。需要指出的是，原告作为物业服务企业，应将向业主提供优质服务放在首位，对于业主反映的问题应积极沟通处理，避免引发后续矛盾。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第九百四十四条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告上海复瑞物业管理有限公司2016年1月至2023年6月期间物业管理费20,039.40元； 二、驳回原告上海复瑞物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费351元，减半收取计175.50元，由原告上海复瑞物业管理有限公司负担25元，由被告***负担150.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年七月二十一日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 …… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。