武汉市东西湖区春辉门窗有限公司与武汉楚风新型绝热材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市东西湖区人民法院 民事判决书 （2018）鄂0112民初2144号 原告（反诉被告）：武汉市东西湖区春辉门窗有限公司，住所地武汉市东西湖区东吴大道20号（10）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北凌枫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北凌枫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武汉楚风新型绝热材料有限公司，住所地武汉市东西湖区东山办事处十家零村60号（16）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北瑞通天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北瑞通天元律师事务所律师。 原告（反诉被告）武汉市东西湖区春辉门窗有限公司（以下简称春辉公司）与被告（反诉原告）武汉楚风新型绝热材料有限公司（以下简称楚风公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，适用简易程序，审理中，楚风公司提起反诉，本院依法公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）春辉公司委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）楚风公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告春辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告300,000元（其中租房押金80,000元、预付租金220,000元），并承担相应利息（以300,000元为本金，按同期人民银行贷款利率从起诉之日计算至实际付清之日止）；2、判令被告赔偿原告损失298,300元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年5月2日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于武汉市东西湖区东山办事处十家零村X号的空置厂房（约6725平方米），双方对合同租期、租金标准、租金支付方式等作了明确约定。合同签订后，原告依约向被告支付租房押金80,000元并预付租金220,000元，原告在取得被告同意的情况下对空置厂房进行了部分清理和整顿，同时对外进行了部分厂房的招租并收取相应招租费用。此后，被告认为原告系靠转租牟利，无视自己同意原告方可转租的约定，擅自终止了与原告签订的租赁合同，并书面明确告知终止与原告履约。现原告因此产生损失，包括向他人赔偿的违约金60,000元、购买装修材料50,000元、购买租赁物内部钢棚100,000元、律师费15,000元、因不能及时入驻租赁物而产生的停产、周转搬迁费用73,300元，共计298,300元的损失。 被告楚风公司辩称：1、因原告没有足额交纳押金并逾期支付租金，已构成违约，故被告按合同约定不应退还押金，在原告承担被告相应损失后，租金如有剩余，被告同意退还；2、律师费15,000元及其他损失均因原告造成，即使该损失真实发生，也是合同解除后产生的，依法应由原告自行承担。3、诉讼费用应由原告承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告楚风公司向本院提出反诉请求：1、判令确认反诉原告与反诉被告签订的《厂房租赁合同》已于2018年5月17日解除；2、判令因反诉被告违约，反诉原告已收取的押金80,000元不予退还；3、判令反诉被告赔偿反诉原告因逾期交付租金产生的违约金6,600元；4、判令反诉被告支付反诉原告2018年5、6、7三个月房屋空置期间的损失110,000元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告损失130,000元；6、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的厂房租赁合同明确约定了租金及押金的支付方式，但反诉被告未依约足额支付押金且逾期拒绝支付租金，经反诉原告催告后仍未支付，反诉原告已于2018年5月17日通知反诉被告解除双方合同。因反诉被告违反合同约定应当承担违约责任，反诉原告收取的押金80,000元不予退还，反诉被告逾期支付租金220,000元，自逾期之日起每日按应交付租金的1%向反诉原告支付违约金6,600元。因反诉被告根本违约且不能提供环评手续，致租赁合同无法履行，造成诉争房屋自2018年5月起闲置至今，反诉被告应赔偿反诉原告厂房空置期间的损失110,000元。钢棚系租赁合同中的租赁物，在合同附图中亦有标注，钢棚系反诉原告的所有物，反诉被告将其据为已有侵犯了反诉原告的财产权益，应赔偿反诉原告损失100,000元。同时，因反诉被告违反租赁合同约定，应赔偿反诉原告为维护自身权益而支付的律师代理费30,000元，合计130,000元。 反诉被告春辉公司针对反诉辩称：1、租金及押金延迟支付的时间极短，并且是因为周六、周日银行无法转帐才导致延迟，根据双方租赁合同第八条的规定，拖欠租金达到三十日以上才算严重违约、出租方才有权解除合同收回厂房，因此反诉被告本案中的租金、押金延迟支付不属于严重违约，反诉原告单方以此为由解除合同的行为属于违约；2、因反诉原告系违约方，故不管是否有损失及损失大小，均由其自行承担，与反诉被告无关。综上，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。 本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下： 位于武汉市东西湖区东山办事处十家零村X号（16）的厂房所有权人为楚风公司。2018年5月2日，春辉公司与楚风公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：楚风公司出租区域为所有车间、车间过道棚、简易棚、废品库、办公楼办公室10间等；租赁期限为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止；年租金为440,000元（不含税），5年内租金不变，若续租从第6年起每年租金按头一年租金上调5%，春辉公司应于本合同生效之日向楚风一次性支付一个季度租金作为押金，即110,000元，租金按半年一交，先交后使用，即5月15日前和11月15日前支付到位；春辉公司不得未经楚风公司同意擅自进行转租，一经发现视为违约。经楚风公司同意转租或合租，需提供春辉公司与第三方单位转租或合租协议书、保证书；因楚风公司所处地段为农业生态底线区，春辉公司生产项目必须符合国家有关环保政策，且不产生任何废气废水及有毒物质，如有违反，楚风公司有权解除合同并按春辉公司违约处理；春辉公司未履行协议约定的任何一项条款均被视为违约，楚风公司所收押金不予退还；如果因楚风公司非正当原因致使本合同无法履行，楚风公司应返还春辉公司多支付的租金及交纳的押金，并无偿给予春辉公司一个月的时间搬迁。春辉公司逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的1%向楚风公司支付违约金，春辉公司如拖欠租金达30天以上的，则属违约，楚风公司有权收回厂房并追究春辉公司的违约责任；如果双方在履行本合同产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同还约定了其他事项。 合同签订当天，春辉公司向楚风公司提交书面申请，称因公司承租厂房面积过大，剩余部分申请楚风公司允许其二次转租。楚风公司法定代表人***签字同意。同日，春辉公司支付了楚风公司租房押金80,000元，楚风公司开具收据。2018年5年17日，楚风公司口头通知春辉公司解除租赁合同，次日，春辉公司银行转帐支付了楚风公司租金220,000元。同月21日，春辉公司给楚风公司去函称：由于我公司工作人员疏忽导致支付租金时间与合同约定不符，并非公司故意拖延，现贵公司有意解除租赁关系，我公司不同意，我公司已采购大量材料用于装修厂房，并与第三方签订了转租协议，一旦贵公司解除合同，则我公司采购材料无法利用造成大量损失，同时我公司还要对次承租人进行赔偿，因此希望继续履行双方签订的租赁合同。同月22日，楚风公司回函称：春辉公司未按合同约定足额支付押金、逾期支付租金，且低价租入、高价转租。此后，在2018年5月22日、23日、31日、2018年6月8日春辉公司与楚风公司相互发出多份来往函件，春辉公司要求楚风公司继续履行合同，楚风公司则认为春辉公司骗取信任高价转租牟利、解除双方租赁合同。2018年6月1日，系双方租赁合同起租日，春辉公司未进驻上述厂房。 审理中，春辉公司认可双方租赁合同已实际解除。 本院认为，根据春辉公司、楚风公司双方的诉辩意见，并结合双方当事人的庭审陈述，本案争议焦点可归纳为：1、厂房租赁合同是否已解除，合同解除的违约责任应由谁承担；2、双方损失如何认定。 第一、关于厂房租赁合同是否已解除，合同解除的违约责任应由谁承担的问题。 审理中，春辉公司、楚风公司对双方签订的《厂房租赁合同》效力均不持异议，但在谁先违约及谁应当承担违约责任问题上存在较大分歧。春辉公司与楚风公司签订的《厂房租赁合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订当日，春辉公司即支付了楚风公司租赁押金80,000元，少于合同约定的110,000元，楚风公司未提出异议，收取并开具了收据。同时，春辉公司支付第一次租金的时间为2018年5月18日，比合同约定的5月15日晚了3天，根据双方合同第八条第2款的约定，春辉公司拖欠租金达30天以上的，则属违约，楚风公司有权收回厂房并追究春辉公司的违约责任。显然，春辉公司确实存在押金支付金额不足、未如期支付租金的行为，但属于履行合同的瑕疵，并不构成根本违约。因此，楚风公司单方面解除双方租赁合同，应承担违约责任。春晖公司未于2018年6月1日进入厂房，系以自己的实际行动表示同意解除合同，本院认定双方租赁合同已于2018年6月1日解除，故本院对反诉原告楚风公司主张确认《厂房租赁合同》于2018年5月17日解除的诉请不予支持。 第二、关于损失计算问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。春辉公司请求楚风公司赔偿其损失的主张，本院根据案件具体情况及当事人提供的证据予以综合认定： 1、关于春辉公司要求楚风公司返还租房押金80,000元、预付租金220,000元并承担利息的诉讼请求。由于双方合同已解除，且楚风公司存在违约，楚风公司依据合同约定取得的上述款项均应返还春辉公司，并赔偿春辉公司资金被占用利息损失，利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从支付之日计算至全部返还之日。 2、关于春辉公司要求楚风公司赔偿其已支付转次承租人张X损失60,000元的诉讼请求。春辉公司提供了与第三人张X于2018年5月18日签订《厂房租赁合同》、《解除租赁合同协议书》、收款收据及双方帐户往来凭证，证实其依据合同约定收取了张X100,000元房屋租赁定金，因楚风公司先书面同意春辉公司转租，后违约解除合同，导致春晖公司向张X赔偿60,000元，对春辉公司要求楚风公司承担上述60,000元损失的请求本院予以支持。 3、关于春辉公司要求楚风公司赔偿其购买装修材料损失50,000元的诉讼请求。春辉公司提交了其与罗X签订的《装修厂房协议书》、支付***工程款50,000元的付款凭证、购买涂料电线等材料收据等证据，《装修厂房协议书》签订日期为2018年5月25日，付款日期为5月29日，购买涂料收据日期为同年6月1日，均发生在楚风公司2018年5月17日提出解除合同之后，且上述材料未实际投入使用，不能认定为春辉公司的损失。本院对春辉公司的上述诉请不予支持。 4、关于春辉公司要求楚风公司赔偿其购买楚风公司院内钢棚损失100,000元的诉讼请求。春辉公司提供了其于2018年5月6日与孝感市宏发废旧回收有限责任公司签订的《协议书》，内容为孝感市宏发废旧回收有限责任公司原应拆除的大门右侧钢构仓库暂不拆除，留给春辉公司使用，春辉公司现金支付20,000元取得使用权。该协议书未明确钢构仓库地理位置，春辉公司未提交支付对价的凭证，且春辉公司与楚风公司厂房租赁合同所附平面图已包含上述钢构仓库，故春辉公司上述诉请缺乏有效证据支撑，本院不予支持。 5、关于春辉公司要求楚风公司承担律师费15,000元的诉讼请求。春辉公司提供了委托代理合同及发票，且代理律师确实出庭参加诉讼，该项诉请有合同约定且符合法律规定，本院予以支持。 6、关于春辉公司要求楚风公司赔偿其因不能及时入驻租赁物而产生的停产、周转搬迁损失73,300元。针对该项诉请，春辉公司未提交任何证据予以印证，且该损失尚未发生，本院不予支持。 楚风公司反诉要求不予返还押金并要求春辉公司赔偿其相关损失的诉讼请求，由于其单方解除合同行为构成违约，除春晖公司逾期三天支付租金的违约金外，相关损失均应由其自行承担，本院均不予支持。春晖公司逾期支付租金的违约金，应以220,000元为本金，按合同约定且春晖公司并未提出约定过高辩称意见的每日1%的标准，从2018年5月16日计算至2018年5月18日，为6,600元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、本院确认原告（反诉被告）武汉市东西湖区春辉门窗有限公司与被告（反诉原告）武汉楚风新型绝热材料有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月1日解除； 二、被告（反诉原告）武汉楚风新型绝热材料有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）武汉市东西湖区春辉门窗有限公司押金80,000元、房屋租金220,000元，共计300,000元； 三、被告（反诉原告）武汉楚风新型绝热材料有限公司支付原告（反诉被告）武汉市东西湖区春辉门窗有限公司资金占用利息（以本金80,000元计算，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月3日计算至实际返还之日止；以本金220,000元计算，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月18日计算至实际返还之日止）； 四、被告（反诉原告）武汉楚风新型绝热材料有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）武汉市东西湖区春辉门窗有限公司损失共计75,000元； 五、原告（反诉被告）武汉市东西湖区春辉门窗有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）武汉楚风新型绝热材料有限公司赔偿逾期支付租金的违约金6,600元。 六、驳回原告（反诉被告）武汉市东西湖区春辉门窗有限公司其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）武汉楚风新型绝热材料有限公司其他反诉请求。 本诉案件受理费4,892元（已减半收取），原告武汉市东西湖区春辉门窗有限公司负担1,429元，被告武汉楚风新型绝热材料有限公司负担3,463元；反诉案件受理费3,100元，被告（反诉原告）武汉楚风新型绝热材料有限公司负担3,050元，原告（反诉被告）武汉市东西湖区春辉门窗有限公司负担50元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年十二月十三日 书记员***