武汉楚风新型绝热材料有限公司、武汉市东西湖区春辉门窗有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2019）鄂01民终2825号 上诉人(原审被告、反诉原告）：武汉楚风新型绝热材料有限公司，住所地武汉市东西湖区东山办事处十家零村60号（16）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北瑞通天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北瑞通天元律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告）：武汉市东西湖区春辉门窗有限公司，住所地武汉市东西湖区东吴大道20号（10）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北多能律师事务所律师 上诉人武汉楚风新型绝热材料有限公司（以下简称楚风公司）因与被上诉人武汉市东西湖区春辉门窗有限公司（以下简称春辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。 楚风公司上诉请求：1.撤销原判第一、二、三、四、七项；2.改判驳回春辉公司的全部诉讼请求，支持楚风公司的全部诉讼请求；3.一二审诉讼费由春辉公司承担。事实与理由：1.原判既认定春辉公司违约，又没有判决春辉公司承担违约责任，判决结果与认定事实自相矛盾。2.原审认定合同解除的原因不正确，应认定上诉人有权依法解除合同，即5月17日电话通知春辉公司解除合同后，春辉公司的损失应该自担。3.春辉公司有先履行合同的义务，没有履行就应当承担责任。4.一审判决春辉公司的律师费由我公司承担，而我方的律师费春辉公司未承担，这不合理。 春辉公司辩称，我公司已履行了合同主要义务，即已付8万元押金，还付了进场前的22万元租金。我公司是在上诉人同意的情况下转租，一审已经对此进行了举证。上诉人提出了新的方案，说只租给我公司一半，我公司不同意，引起了本案的纠纷。我公司已实际入场，押金也退不回了，故我公司起诉到法院。 春辉公司向一审法院起诉请求：1、判令楚风公司立即返还春辉公司300,000元（其中租房押金80,000元、预付租金220,000元），并承担相应利息（以300,000元为本金，按同期人民银行贷款利率从起诉之日计算至实际付清之日止）；2、判令楚风公司赔偿春辉公司损失298,300元；3、判令楚风公司承担诉讼费用。 楚风公司向一审法院院提出反诉请求：1、判令确认楚风公司与春辉公司签订的《厂房租赁合同》已于2018年5月17日解除；2、判令因春辉公司违约，楚风公司已收取的押金80,000元不予退还；3、判令春辉公司赔偿楚风公司因逾期交付租金产生的违约金6,600元；4、判令春辉公司支付楚风公司2018年5、6、7三个月房屋空置期间的损失110,000元；5、判令春辉公司赔偿楚风公司损失130,000元；6、反诉费用由春辉公司承担。 一审法院认定事实：位于武汉市东西湖区东山办事处十家零村60号（16）的厂房所有权人为楚风公司。2018年5月2日，春辉公司与楚风公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：楚风公司出租区域为所有车间、车间过道棚、简易棚、废品库、办公楼办公室10间等；租赁期限为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止；年租金为440,000元（不含税），5年内租金不变，若续租从第6年起第年租金按头一年租金上调5%，春辉公司应于本合同生效之日向楚风一次性支付一年季度租金作为押金，即110,000元，租金按半年一交，先交后使用，即5月15日前和11月15日前支付到位；春辉公司不得未经楚风公司同意擅自进行转租，一经发现视为违约。经楚风公司同意转租或合租，需提供春辉公司与第三方单位转租或合租协议书、保证书；因楚风公司所处地段为农业生态底线区，春辉公司生产项目必须符合国家有关环保政策，且不产生任何废气废水及有毒物质，如有违反，楚风公司有权解除合同并按春辉公司违约处理；春辉公司未履行协议约定的任何一项条款均被视为违约，楚风公司所收押金不予退还；如果因楚风公司非正当原因致使本合同无法履行，楚风公司应返还春辉公司多支付的租金及交纳的押金，并无偿给予春辉公司一个月的时间搬迁。春辉公司逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的1%向楚风公司支付违约金，春辉公司如拖欠租金达30天以上的，则属违约，楚风公司有权收回厂房并追究春辉公司的违约责任；如果双方在履行本合同产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同还约定了其他事项。合同签订当天，春辉公司向楚风公司提交书面申请，称因公司承租厂房面积过大，剩余部分申请楚风公司允许其二次转租。楚风公司法定代表人***签字同意。同日，春辉公司支付了楚风公司租房押金80,000元，楚风公司开具收据。2018年5年17日，楚风公司口头通知春辉公司解除租赁合同，次日，春辉公司银行转帐支付了楚风公司租金220,000元。同月21日，春辉公司给楚风公司去函称：由于我公司工作人员疏忽导致支付租金时间与合同约定不符，并非公司故意拖延，现贵公司有意解除租赁关系，我公司不同意，我公司已采购大量材料用于装修厂房，并与第三方签订了转租协议，一旦贵公司解除合同，则我公司采购材料无法利用造成大量损失，同时我公司还要对次承租人进行赔偿，因此希望继续履行双方签订的租赁合同。同月22日，楚风公司回函称：春辉公司未按合同约定足额支付押金、逾期支付租金，且低价租入、高价转租。此后，在2018年5月22日、23日、31日、2018年6月8日春辉公司与楚风公司相互发出多份来往函件，春辉公司要求楚风公司继续履行合同，楚风公司则认为春辉公司骗取信任高价转租牟利、解除双方租赁合同。2018年6月1日，系双方租赁合同起租日，春辉公司未进驻上述厂房。一审审理中，春辉公司认可双方租赁合同已实际解除。 一审法院认为：根据春辉公司、楚风公司双方的诉辩意见，并结合双方当事人的庭审陈述，本案争议焦点可归纳为：1、厂房租赁合同是否已解除，合同解除的违约责任应由谁承担；2、双方损失如何认定。第一、关于厂房租赁合同是否已解除，合同解除的违约责任应由谁承担的问题。春辉公司、楚风公司对双方签订的《厂房租赁合同》效力均不持异议，但在谁先违约及谁应当承担违约责任问题上存在较大分歧。春辉公司与楚风公司签订的《厂房租赁合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订当日，春辉公司即支付了楚风公司租赁押金80,000元，少于合同约定的110,000元，楚风公司未提出异议，收取并开具了收据。同时，春辉公司支付第一次租金的时间为2018年5月18日，比合同约定的5月15日晚了3天，根据双方合同第八条第2款的约定，春辉公司拖欠租金达30天以上的，则属违约，楚风公司有权收回厂房并追究春辉公司的违约责任。显然，春辉公司确实存在押金支付金额不足、未如期支付租金的行为，但属于履行合同的瑕疵，并不构成根本违约。因此，楚风公司单方面解除双方租赁合同，应承担违约责任。春晖公司未于2018年6月1日进入厂房，系以自己的实际行动表示同意解除合同，一审法院认定双方租赁合同已于2018年6月1日解除，故一审法院对反诉原告楚风公司主张确认《厂房租赁合同》于2018年5月17日解除的诉请不予支持。第二、关于损失计算问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。春辉公司请求楚风公司赔偿其损失的主张，一审法院根据案件具体情况及当事人提供的证据予以综合认定：1、关于春辉公司要求楚风公司返还租房押金80,000元、预付租金220,000元并承担利息的诉讼请求。由于双方合同已解除，且楚风公司存在违约，楚风公司依据合同约定取得的上述款项均应返还春辉公司，并赔偿春辉公司资金被占用利息损失，利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从支付之日计算至全部返还之日。2、关于春辉公司要求楚风公司赔偿其已支付转次承租人***损失60,000元的诉讼请求。春辉公司提供了与***于2018年5月18日签订《厂房租赁合同》、《解除租赁合同协议书》、收款收据及双方帐户往来凭证，证实其依据合同约定收取了***100,000元房屋租赁定金，因楚风公司先书面同意春辉公司转租，后违约解除合同，导致春晖公司向***赔偿60,000元，对春辉公司要求楚风公司承担上述60,000元损失的请求一审法院予以支持。3、关于春辉公司要求楚风公司赔偿其购买装修材料损失50,000元的诉讼请求。春辉公司提交了其与***签订的《装修厂房协议书》、支付***工程款50,000元的付款凭证、购买涂料电线等材料收据等证据，《装修厂房协议书》签订日期为2018年5月25日，付款日期为5月29日，购买涂料收据日期为同年6月1日，均发生在楚风公司2018年5月17日提出解除合同之后，且上述材料未实际投入使用，不能认定为春辉公司的损失。一审法院对春辉公司的上述诉请不予支持。4、关于春辉公司要求楚风公司赔偿其购买楚风公司院内钢棚损失100,000元的诉讼请求。春辉公司提供了其于2018年5月6日与孝感市宏发废旧回收有限责任公司签订的《协议书》，内容为孝感市宏发废旧回收有限责任公司原应拆除的大门右侧钢构仓库暂不拆除，留给春辉公司使用，春辉公司现金支付20,000元取得使用权。该协议书未明确钢构仓库地理位置，春辉公司未提交支付对价的凭证，且春辉公司与楚风公司厂房租赁合同所附平面图已包含上述钢构仓库，故春辉公司上述诉请缺乏有效证据支撑，一审法院不予支持。5、关于春辉公司要求楚风公司承担律师费15,000元的诉讼请求。春辉公司提供了委托代理合同及发票，且代理律师确实出庭参加诉讼，该项诉请有合同约定且符合法律规定，一审法院予以支持。6、关于春辉公司要求楚风公司赔偿其因不能及时入驻租赁物而产生的停产、周转搬迁损失73,300元。针对该项诉请，春辉公司未提交任何证据予以印证，且该损失尚未发生，一审法院不予支持。楚风公司反诉要求不予返还押金并要求春辉公司赔偿其相关损失的诉讼请求，由于其单方解除合同行为构成违约，除春晖公司逾期三天支付租金的违约金外，相关损失均应由其自行承担，一审法院均不予支持。春晖公司逾期支付租金的违约金，应以220,000元为本金，按合同约定且春晖公司并未提出约定过高辩称意见的每日1%的标准，从2018年5月16日计算至2018年5月18日，为6,600元。一审判决：一、确认武汉市东西湖区春辉门窗有限公司与武汉楚风新型绝热材料有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月1日解除；二、武汉楚风新型绝热材料有限公司于本判决生效后十日内返还武汉市东西湖区春辉门窗有限公司押金80,000元、房屋租金220,000元，共计300,000元；三、武汉楚风新型绝热材料有限公司支付武汉市东西湖区春辉门窗有限公司资金占用利息（以本金80,000元计算，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月3日计算至实际返还之日止；以本金220,000元计算，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月18日计算至实际返还之日止）；四、武汉楚风新型绝热材料有限公司于本判决生效后十日内赔偿武汉市东西湖区春辉门窗有限公司损失共计75,000元；五、武汉市东西湖区春辉门窗有限公司于本判决生效后十日内向武汉楚风新型绝热材料有限公司赔偿逾期支付租金的违约金6,600元。六、驳回武汉市东西湖区春辉门窗有限公司其他诉讼请求；七、驳回武汉楚风新型绝热材料有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费4,892元（已减半收取），武汉市东西湖区春辉门窗有限公司负担1,429元，武汉楚风新型绝热材料有限公司负担3,463元；反诉案件受理费3,100元，武汉楚风新型绝热材料有限公司负担3,050元，武汉市东西湖区春辉门窗有限公司负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审时，当事人没有提交新的证据。 原审查明的事实属实，本院予以确认。 上诉人的上诉理由是否有理是本案争议的焦点。 关于上诉人的第一点上诉理由，原审查明的事实表明，春辉公司的违约之处体现在迟延3天支付租金，原审已判了春辉公司承担相应的违约金。双方当事人在《厂房租赁合同》中没有约定延迟3天缴纳租金就构成根本违约，故春辉公司的违约与楚风公司单方要求终止合同的违约性质有本质区别。《厂房租赁合同》虽然约定了经楚风公司同意转租或合租，需提供春辉公司与第三方单位转租或合租的协议书、保证书，本院认为，即使春辉公司没有附上转租的合同，但本约定的核心要义是转租要经过楚风公司同意，没有附转租合同不影响楚风公司同意转租的实质。 关于上诉人的第二点上诉理由，本院认为，双方当事人签订的合同应当对双方都有约束力，不经对方同意，不得单方面提前终止履行合同。上诉人提到其于2018年5月17日电话通知春辉公司解除合同，因该电话通知并未得到对方同意的回应，是一种单方行为，不是双方合意的结果，故合同的解除时间不能以上诉人主张的为准。 关于上诉人的第三点上诉理由，本院认为，春辉公司承租后按时缴纳租金固然是其义务，并且春辉公司在实际履行中确有延迟交租的行为，但如上所述，该行为不构成根本违约，且春辉公司及时补交了应付款项。 关于上诉人的第四点上诉人理由，经查，双方当事人所签合同中明确约定“春辉公司如拖欠租金达30天以上的，则属违约，楚风公司有权收回厂房并追究春辉公司的违约责任”，本案中春辉公司逾期交租只有3天，不构成违约，故上诉人认为对方应承担律师费的请求没有合同依据。 综上所述，楚风公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计15,984元，由上诉人武汉楚风新型绝热材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年五月六日 书记员***