上海融通延安饭店有限责任公司与上某某信息科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0104民初10945号 原告：上海融通延安饭店有限责任公司，住所地上海市静安区延安中路1111号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，北京瀛和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京瀛和（南京）律师事务所律师。 被告：上***信息科技发展有限公司，住所地上海市闵行区南横沙河路63号。 法定代表人：**兢，董事长。 委托诉讼代理人：**，上海市尚实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐**，上海市尚实律师事务所律师。 原告上海融通延安饭店有限责任公司与被告上***信息科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2022年9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、被告的委托诉讼代理人唐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海融通延安饭店有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付拖欠的房屋租金776,000元及水电燃气停车费共计284,970.22元；2、要求被告向原告支付违约金5,038,547.57元（按欠款金额的日千分之三计算，自应缴日期2017年8月30日计算至2021年12月31日）；3、要求被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：南京军区空军第三招待所与被告于2015年12月25日签订了《军队房地产租赁合同》，约定被告承租上海市徐汇区XX路XX号XX号楼及附属房地产。租赁期限自2016年3月1日至2018年2月28日止。根据合同第四条的约定：租金（不含水、电暖、气、设备、物业费等费用）150万元，租金按半年结算。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业费等公共事业费用，按当地主管部门规定的价格另行计算，由被告承担。双方合同已于2018年2月28日自然到期终止，并无贴封条阻碍被告使用房屋的情况，也未提前解除合同。被告已向原告交还承租房屋，但截至起诉之日尚拖欠原告房屋租金776,000元、公用事业费284,970.22元，合计为1,060,970.22元。双方合同约定，被告逾期交付租金及相关费用，每逾期一日，原告有权按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金。根据中共中央、国务院、中央军委的重要指示精神，上述《租赁合同》原出租方南京军区空军第三招待所的权利义务已由原告全部**。2018年2月，南京军区空军第三招待所向被告发送《告知函》，要求被告尽快缴纳欠付款；2019年9月24日，南京军区空军第三招待所向被告发送《往来账项征询函》，被告对欠租予以认可；2021年5月起，原告以《催款通知》、《律师函》、电话联系等方式，多次向被告催收欠付款，被告依旧怠于履行付款义务。故原告诉至法院，要求判如所请。 上***信息科技发展有限公司辩称，不同意原告的诉请。第一，原告的主体不适格，原告并非本案租赁合同的相对方，案涉租赁合同系被告与南京军区空军第三招待所签署、并经上级主管批准，租赁合同的相对方为南京军区空军第三招待所，被告与原告没有案涉房屋租赁法律关系，也从未通知过关于原告的事。故即使被告存在欠款也是欠南京军区空军第三招待所。第二，合同约定的租赁期限是2018年2月28日止，但实际上南京军区空军第三招待所在2017年8月表示按照相关文件精神要求提前终止履行合同、要求被告迁出租赁房屋，为此还在门上张贴封条，不让被告继续使用房屋，自此除了搬离物品东西，被告已无法进入房屋或使用房屋，故被告实际使用租赁房屋至2017年8月，此后的费用不应再由被告承担。第三，关于违约金，违约金计算时间不予认可，债权转移并未有效送达通知，该债权转让对被告不发生效力，故违约金尚未产生，且违约金标准过高，要求调低。 本院认定事实如下： 合同编号：南空【2013】XXXXXX号《军队房地产租赁合同》记载：南京军区空军第三招待所（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方），甲方将位于上海市徐汇区XX路XX号XX号楼三层独栋楼房（坐落号：空南沪字第XX号）的房屋建筑面积360平方米出租给乙方使用。租赁用途商务办公。租赁期限2013年3月1日至2018年2月28日。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）375万元。年租金75万元。租金按半年结算。乙方于每年2月20日、8月20日的前10日内交付甲方。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、/等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金75,000元。乙方违约责任：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同双方签字**后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同另有其他约定。落款日期2012年11月28日。军队房地产管理部门意见：同意，2013年4月11日。 2013年7月5日《中国人民解放军资金往来结算票据》记载被告支付“长包房押金”75,000元。 合同编号：空南【2015】XXXXXX号《军队房地产租赁合同》记载：南京军区空军第三招待所（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方），甲方将位于上海市徐汇区XX路XX号附房三房屋（坐落号：空南沪字第**）（以下简称附房三）的房屋建筑面积25.4平方米出租给乙方使用。租赁用途理发、擦皮鞋。租赁期限2015年9月1日至2018年2月28日。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）127,000元。2015年9月1日至2016年8月30日年租金为5万元。2016年9月1日至2017年8月30日年租金为5.1万元。2017年9月1日至2018年2月28日年租金为2.6万元。租金按年结算。乙方于每年9月1日前10日内交付甲方。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、/等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之/向甲方支付房地产租赁保证金10,000元。乙方违约责任：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同双方签字**后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同另有其他约定。落款日期2015年5月20日。军队房地产管理部门意见：同意，2015年9月24日。 2015年10月13日《中国人民解放军资金往来结算票据》记载被告支付“租房押金”10,000元。 合同编号：空南【2015】XXXXXX号《军队房地产租赁合同》记载：南京军区空军第三招待所（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方），甲方将位于上海市徐汇区XX路XX号XX号楼（坐落号：空南沪字第XX号）（以下简称三号楼）的房屋建筑面积360平方米出租给乙方使用。租赁用途商务办公。租赁期限2016年3月1日至2018年2月28日。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）150万元。年租金75万元。租金按半年结算。乙方于每年2月28日、8月30日的前10日内交付甲方。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、/等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金75,000元。乙方违约责任：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同双方签字**后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同另有其他约定。落款日期2015年12月25日。军队房地产管理部门意见：同意出租，2016年6月12日。 2018年2月28日，南京军区空军第三招待所向被告发送《告知函》：根据中央军委[2016]58号文件《关于军队和武警部队 全面停止有偿服务活动的通知》及近期上级机关电话通知要求，贵单位必须于2018年3月1日前搬离占用的房屋。并向南空三招支付XX路XX号XX号楼2017年3月1日至2018年2月28日的房屋使用费750,000元；XX路XX号附房三2017年9月1日至2018年2月28日的房屋使用费26,000元……请贵单位立即着手做好搬离清场工作…… 2019年9月24日，南京军区空军第三招待所向被告发送《往来账项询证函》，本公司聘请的立信会计师事务所有限公司正在对本公司2018年12月31日和2019年8月31日财务报表进行审计，按照中国注册会计师审计准则的要求，应当询证本公司与贵公司的往来账项等事项。下列信息出自本公司账簿记录，如与贵公司记录相符，请在本函下端“信息证明无误”处签章证明；如有不符，请在“信息不符”处列明不符项目。如存在与本公司有关的未列入本函的其他项目，请在“信息不符”处列出这些项目的金额及详细资料。截止日期2018年12月31日，贵公司欠1,060,970.22，本公司科目应收账款。截止日期2019年8月31日，贵公司欠1,060,970.22，本公司科目应收账款……下方显示：被告在“信息证明无误”栏**。 审理中，双方一致称，三号楼租赁合同、附房三租赁合同是两份独立的合同，但水电等公共事业费是两份合同一起计算，已无法区分每个房屋的公共事业费金额，故要求在本案中对两份合同一并予以处理。两份合同中被告已支付的租赁押金75,000元、10,000元，要求在本案中予以一并处理。 审理中，原告提交2021年5月27日向被告寄送的《催款通知》、2021年7月19日向被告寄送的《律师函》。被告称并未收到以上函件，且其中并无债权人变更的信息。 审理中，为证明原告主体适格，原告提交了2022年9月7日南京军区空军第三招待所《关于上***信息科技发展有限公司欠房租款等事宜的情况说明》，其中记载：本单位原南京XX部队改制，于2019年11月将资产等（含债权及债务）移交给上海融通延安饭店有限责任公司（即本案原告）管理。南空第三招待所曾于2015年12月25日与上***信息科技发展有限公司（即本案被告）签订合同编号为空南（2015）XXXXXX号《军队房地产租赁合同》，上述合同已履行完毕；在合同履行期间，**公司未按照合同约定向南空第三招待所支付相关款项，其中包含：XX路XX号XX号楼2017年3月1日至2018年2月28日的房屋使用费750,000元；XX路XX号附房三2017年9月1日至2018年2月28日的房屋使用费26,000元；**公司另拖欠租赁期间公共事业费284,970.22元。上述款项合计1,060,970.22元。本单位也曾多次催促**公司偿还上述款项，并支付相应违约金、滞纳金。在此，本单位南空第三招待所说明，与**公司因上述房产租赁产生的债务纠纷，由上海融通延安饭店有限责任公司作为债权人向**公司追讨，本单位将不再以自己的名义向**公司追讨上述债务。 审理中，被告提交对账日期2019年9月17日《会所明细》，其中记载：**欠南空：1、房租3号楼、750000、2017.03.01-2018.02.28；2、房租剃头间、26000、2017.09.01-2018.02.28；小计776000；3、水电费、245859.95、2015.4-2018.4；4、水电费、20330.88、2018.5-2018.11；5、水电费、739.39、2018.12；6、停车费、12600、2017.12-2018.5；7、停车费、3440、2018.06-2018.11；8、停车费、2000、2016.03；小计284970.22；小计1060970.22；南空欠友信：1、房租押金、85000；2、陆所饭钱、143860、2013.6-2014.3、86700、2014.4-2014.12、56020、2015.1-2015.12、97770、2016.1-2016.12、167110、2017.1-2017.12、50950、2018.1-2018.03；小计602410；小计687410；合计373560.22。下方签署“情况属实，***”。被告称，此系被告向南京军区空军第三招待所提交的对账明细，对方负责人***认可并签字确认，其中“友信”是笔误，应为“**”。原告称，不清楚是否有此份材料，但是其中记载的“**欠南空”1-8项的项目、金额、期间均属实，与原告证据的结算票据可对应，原告诉请房屋租金776,000元即对应其中1-2项、水电燃气停车费284,970.22元即对应其中3-8项；租赁押金85,000元属实，原告同意返还被告，但在执行时应先抵扣被告欠付的费用；“陆所饭钱”602,410元不予认可，被告经营范围不含餐饮类，且饭钱仅是被告自行统计的表格，即使真实存在，也仅是***个人产生的钱款，与本案无关，是不同的法律关系，不应在本案房屋租赁的费用中抵扣。 以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有军队房地产租赁合同、结算票据、告知函、往来账项询证函、情况说明等证据证实，本院予以确认。 本院认为，南京军区空军第三招待所、被告之间关于“三号楼”、“附房三”的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。 本案中，南京军区空军第三招待所确认，其与被告的房屋租赁纠纷由原告作为债权人向被告主***，并明确不会再以自己的名义向被告主***，此于法无悖，本院予以认可，故上海融通延安饭店有限责任公司作为本案原告的主体适格。 现双方均表示“三号楼”、“附房三”两个合同的公共事业费系合并计算、无法区分，故要求在本案中对两个房屋的租赁合同一并予以处理。考虑到公共事业费混同、无法区分，且两个房屋租赁合同的履行主体相同，租赁事宜亦存在关联，为避免当事人讼累，本院采信双方意见，在本案中对“三号楼”、“附房三”的租赁合同事宜予以一并处理。 依据2018年2月28日《告知函》、2019年9月24日《往来账项询证函》以及被告自认的2019年9月17日《会所明细》可知，被告已经确认尚欠租赁期间三号楼房屋2017年3月1日至2018年2月28日租金750,000元、附房三房屋2017年9月1日至2018年2月28日租金26,000元、水费电费燃气费停车费284,970.22元。被告辩称因南京军区空军第三招待所的要求，自2017年8月之后被告已无法使用租赁房屋，但被告对此未能提供任何证据予以证明，原告对此亦不予认可，故被告该意见本院难以采信。原告现要求被告支付三号楼房屋2017年3月1日至2018年2月28日租金750,000元、附房三房屋2017年9月1日至2018年2月28日租金26,000元、水费电费燃气费停车费284,970.22元，具有事实与法律依据，本院予以支持。 根据三号楼房屋租赁合同“租金按半年结算，乙方于每年2月28日、8月30日的前10日内交付甲方”、附房三房屋租赁合同“租金按年结算，乙方于每年9月1日前10日内交付甲方”，同时合同约定了逾期支付租金、有关费用应承担的违约责任。现被告未按期支付租金，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，具有事实与合同约定之依据，本院予以支持。被告抗辩违约金起算日期有误，且标准过高、应予调低，被告该意见于法有据，本院予以采信。综合考虑被告逾期情况、原告损失、公共事业费产生期间等因素，酌情确定被告按每日万分之一点五的标准支付逾期违约金，其中以750,000元为基数自2017年8月30日起算（该款被告本应于2017年2月28日前、2017年8月30日前各支付1/2，原告现自愿从2017年8月30日主张逾期违约金，本院予以认可），以26,000元为基数自2017年9月2日起算，以284,970.22元为基数自2018年12月1日起算，均计算原告主张的2021年12月31日。据此计算被告尚应支付逾期付款违约金共计232,656.50元（750,000元X1585天X0.00015+26,000元X1582天X0.00015+284,970.22元X1127天X0.00015）。 原告确认被告已支付三号楼房屋、附房三房屋租赁押金75,000元、10,000元，并同意将该保证金返还被告，由双方在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，本院予以准许，在本案中对此一并予以处理。 综上，依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、上***信息科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海融通延安饭店有限责任公司上海市XX路XX号三号楼房屋2017年3月1日至2018年2月28日租金750,000元、上海市XX路XX号附房三房屋2017年9月1日至2018年2月28日租金26,000元； 二、上***信息科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海融通延安饭店有限责任公司上海市XX路XX号三号楼、附房三房屋水费、电费、燃气费、停车费共计284,970.22元； 三、上***信息科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海融通延安饭店有限责任公司逾期支付上述款项的违约金232,656.50元（计算至2021年12月31日）； 四、上海融通延安饭店有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还上***信息科技发展有限公司上海市XX路XX号三号楼、附房三房屋租赁保证金共计85,000元； 五、驳回上海融通延安饭店有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费54,497元，由上***信息科技发展有限公司负担11,560元，由上海融通延安饭店有限责任公司负担42,937元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员　** 二〇二二年十月二十日 法官助理　** 书 记 员　** 附：相关的法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 审判员** 二Ｏ二二年十月二十日 法官助理** 书记员** 附：相关法律条文