国网福建省电力有限公司某供电公司;某置业发展有限公司;林某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

福建省莆田市中级人民法院 民事判决书 （2025）闽03民终2207号 上诉人（原审原告）：林某，女，1993年11月3日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：***，福建众益律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：某置业发展有限公司，住所地福建省莆田市涵江区，统一社会信用代码913503xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：许某，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，公司员工。 委托诉讼代理人：唐某，女，公司员工。 原审第三人：国网福建省电力有限公司某供电公司，住所地福建省莆田市城厢区，统一社会信用代码913503xxxxxxxxxxxx。 负责人：李某，总经理。 委托诉讼代理人：***，公司律师。 上诉人林某因与被上诉人某置业发展有限公司（以下简称某公司）、原审第三人国网福建省电力有限公司某供电公司（以下简称莆田某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2024）闽0303民初7437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林某上诉请求：1、撤销莆田市涵江区人民法院（2024）闽0303民初7437号民事判决，并改判支持林某的一审第二、三项诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由某公司承担。事实和理由：一、本案基础设施设备未达交付条件和公共服务及其配套设施不完善的证据充分，显然导致房屋价值的贬损而造成业主的损失，且因一审法院的评估程序违法，造成本案损失未能评估，一审以缺乏依据为由驳回该诉求，明显不当。即便确实无法评估，一审也应酌情判决。（一）林某在一审中提供了某公司基础设施设备未达交付条件和公共服务及其配套设施不完善的充分证据，一审对上述证据也予以认定，尤其某公司直到本案审理过程中（2025年1月底）迫于压力才刚将用电纳入城市供电网络并正式供电，多年来违法使用工地线路供电时常停电、线路着火、电压不稳致电梯掉层，给业主造成极大的不便和巨大的安全隐患，且宽带网络约2022年6月30日才通，燃气直至2022年12月29日才办理通气手续，也充分说明业主客观上遭受了损失。而绿化、道路等的不完善以及三栋高层（B区）被全面隔开，容积率高达15以上等的问题，至今仍未解决，必然直接导致业主房屋价值的贬损而造成业主的损失。一审以无实际损失为由驳回该诉求，判决明显不当。（二）林某曾向一审法院申请评估，但一审法院未进行评估，导致林某无法通过合法途径举证，丧失了证明案件关键事实的机会，一审程序违法。（1）林某于2024年12月9日向一审法院提交书面申请，对因基础设施设备未达交付条件和公共服务及其配套设施不完善造成的损失进行评估。庭审中也再次申请，但一审最终也未进行评估。（2）该评估属于需要专业知识判断的专门性问题，超出一般人的认知范围，且直接关系到损失的认定。由于一审法院未予评估，导致能够证明案件事实的关键证据缺失。（3）即便另案（2024）闽0303民初7438号中评估被退案，但林某也向人民法院指出另案摇号选择评估机构时存在评估机构的类别选择错误导致未能评估的问题并申请二次评估，因此一审更应通过本案评估进行纠错，但最终也未进行评估并直接判决，直接导致林某无法通过合法途径举证，丧失了证明案件事实的机会，实质剥夺了林某的诉讼权利，程序违法。（三）本案即使确实无法评估鉴定，人民法院也应酌情予以判决。即使本案无法评估，林某等众多业主遭受损失是显而易见的，人民法院也应酌情予以判决，以切实起到化解矛盾、定分止争作用，实现法律效果与社会效果的统一，但一审却一刀切予以驳回，明显不当！二、入户门进水问题林某提供了充分的证据证明，其属于质量问题，某公司应予保修，一审以格式条款认定林某认可规划设计，判决错误。1、林某在一审中提供了充分证据证明因连廊无防护措施导致下雨天业主入户门进水的问题，一审对上述证据也予以认定，但判决却故意视而不见，明显缺乏公正性。2、林某只诉求对入户连廊采取防护措施，确保雨水不进入房屋，并非一定要改变原房屋设计，一审认定明显有误。无论连廊是否属于设计缺陷，但入户门进水属于质量问题，案涉合同第十六条商品房质量第(二)点其他质量问题约定：……发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：(1)及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。附件七第(一)条第2点约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：保修期限为：5年(不得低于5年)。还约定该商品房的保修期自房屋交付之日起计算。故某公司应按上述约定进行保修，否则属于违约行为。3、一审依据附件十一补充协议第七条第9点认定林某接受房屋时即视为认可该商品房及项目的所有规划设计，明显不当。该条款系格式条款，约定无论何种原因均视为林某认可规划设计，免除某公司责任，排除林某主要权利，但某公司无任何证据证明其尽到注意提示和说明义务，故该条款不成为合同内容或属于无效条款。同样，一审认定的附件十一补充协议第十条第10点关于因尚未竣工造成的交付时实际平面布局与宣传展示等的平面布局不符，买受人自愿放弃主张权利的约定，以及第十一条第4点关于出卖人于约定交付日后365天达到交付使用条件便不承担任何责任的约定，也属于格式条款，不成为合同内容或无效。三、本案属于群体性纠纷案件，一审采用审判员一人独任审理，程序违法。本案中，案涉小区的广大业主权益均长期受到侵害，基于相同的法律关系向一审法院提起诉讼，第一批立案6户但实际目前已有二十多户业主提起诉讼，明显属于群体性纠纷。因某公司的上述违法违约问题，业主多年以来向住建局、信访局等相关政府部门多次信访投诉，12345平台投诉件更是数不胜数，社会影响较大。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条的规定：人民法院审理下列民事案件，不得由审判员一人独任审理：……（二）涉及群体性纠纷，可能影响社会稳定的案件……但一审仍采用审判员一人独任审理，程序明显违法。综上，一审认定林某因基础设施设备未达交付条件和公共服务及其配套设施不完善而造成损失主张缺乏依据为由驳回该诉求，判决明显错误。一审评估程序违法，造成本案损失未能评估，且未酌情判决也明显不当；入户门进水属于质量问题，某公司应予保修，一审以格式条款约定认定林某认可规划设计不能成立；一审采用审判员一人独任审理，程序违法。为此，林某特提起上诉，请求二审法院依法维护合法权益并支持林某的上诉请求。 某公司辩称，一、关于基础设施设备及公共服务配套设施问题，基础设施设备已符合交付条件，绿化、道路及容积率问题不构成违约，评估程序合法，林某损失无依据。1.案涉房屋的基础设施设备符合交付条件，林某主张的损害或房屋价值贬损并不存在。某公司在房屋交付时已取得案涉项目的《竣工验收报告》，证明案涉房屋符合法定交付条件。根据某公司提交的《房屋交接单》，案涉房屋某公司已经按约交付给林某，林某确认房屋符合交付条件。林某所称的“临时供电”系因商城东路多年未施工这一不可抗力导致，非某公司主观恶意阻却正式电力接入小区。该临时过渡措施，未造成林某的实质性损害，更无证据证明其导致房屋价值贬损。林某提出的“时常停电、线路着火、电压不稳致电梯掉层，给业主造成极大的不便和巨大的安全隐患”，在一审时除了提供部分证据试图证明多次停电外，对于其他事实也未进行举证，有夸大描述的嫌疑，某公司不予认可。更何况某公司还承担了过渡期间案涉项目业主使用电力的所有费用，林某主张的损害或房屋价值贬值损失并不存在。最后，某公司也已经于2025年1月底将案涉项目纳入了城市的正式供电。综上，案涉房屋的基础设施设备符合交付条件，林某主张的损害或房屋价值贬值损失并不存在。2.绿化、道路及容积率问题不构成违约。案涉小区规划已通过行政主管部门审批，某公司严格按批准的设计方案施工，容积率等指标合法合规。林某主张的“绿化、道路不完善”及“B区隔离”问题，均属于项目分期开发的正常现象，且已在购房合同补充协议中明确提示，林某签约时已自愿接受相关规划条款。同时，目前因其他区域正在保交付施工，“隔离”也是基于安全施工，落实我国安全生产法规的正常举措。3.评估程序合法，林某损失无依据。林某指出本案一审中其有提出“房屋价值损失”的评估申请，但一审法院未进行评估。就某公司所知：一方面，因为该批次6个案件为同一类型案件，出于节约司法资源的角度考虑，无需每个案件都进行评估，只需一个案件的评估做出后，其他案件完全可以参照适用。故一审法院只就(2024)闽0303民初7438号案组织了评估。以上情况，在一审过程中，法院均有向林某、某公司双方进行交流、释明，故林某以其提出评估申请但未被准许为由，提出程序违法，无法成立。另一方面，在评估之前及评估过程中，一审法官有向林某、某公司双方进行沟通，提示林某提出的“房屋价值损失”的评估申请在真正评估时存在无法评估的风险。林某坚持评估，最后评估机构也确实因为无法评估纷纷退案。以上相关事实及评估的相关过程，请二审法院依职权查明。一审法院在评估过程中完全合法合规，不存在程序违法。林某提出的所谓“房屋价值损失”评估，本身就是一个伪命题，两次评估均未顺利完成本身就已经充分说明林某的评估申请不合常理和逻辑，是一个永远都无法量化和估算的命题。再者，根据民事诉讼的相关举证规则，如果林某所谓的房屋价值损失通过评估无法获得证实，又无法自身举证时，林某应该承担举证不利的后果，而不是要求法院采取“和稀泥”式的做法进行酌情裁判。案涉小区的业主将近400户，如在业主主张损失的事情不成立、证据缺失的情况下，为了林某所谓的“化解矛盾”而“酌情裁判”，将引发后续大量的业主跟风诉讼，严重影响社会的和谐稳定，且损害某公司的合法权益。综上，一审法院两次启动评估程序均因林某申请评估的“房屋价值损失”缺乏具体评估标的等原因被专业机构退案，程序并无不当，且其未提供任何初步证据证明损失金额，一审驳回其诉求符合法律规定。二、关于入户门进水问题，连廊设计符合规范，进水问题非质量问题，案涉补充协议的相关条款不属于格式条款，某公司已经尽到充分的告知和提示义务，条款合法有效，一审法院据此判决并无不当。1.连廊设计符合规范，进水问题非质量问题。案涉项目的连廊设计经施工图审查合格，符合《民用建筑设计通则》等国家标准。案涉项目已完成五方竣工验收备案，勘察、设计、施工、监理及建设单位等专业机构和单位全面细致检查评估后，确认项目符合竣工条件。连廊作为项目一部分，也经过严格验收流程，若设计或施工有问题则不可能通过备案，案涉房屋包括连廊在质量和设计方面均达标。雨水进入入户门系极端天气下的偶发现象，非房屋主体结构或防水工程缺陷，不属合同约定的保修范围。林某要求增设防护措施实为变更设计，超出合同义务。此外，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，改建建筑物及其附属设施需由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。改造属于业主共同决定事项，林某无权以个人代表全体业主。退一步而言，即使全体业主同意设计变更，也超出案涉合同某公司应承担的义务，费用应由案涉项目业主自筹，某公司无义务负责变更施工。2.补充协议第7条第9点、第10条第10点、第11条第4点等条款不属于格式条款，某公司已经尽到充分的告知和提示义务，条款合法有效。该条款不属于免除某公司责任的格式条款，且内容不违反法律强制性规定，依法有效。在案涉合同补充协议签订过程中，某公司已经尽到充分的告知和提示义务：补充协议的前言部分（即第一段）载明“出卖人提示买受人认真阅读本补充协议”；补充协议第一条第一款约定“出卖人在买受人签订本合同之前，已向买受人明示了……《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》(含所有附件及补充协议)……示范文本，买受人已明晰示范文本的内容，且对本合同内容无异议”；补充协议第一条第二款约定：“买受人在签署本合同前，出卖人已经向买受人出示了《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》。买受人确认已仔细阅读过本合同各条款，对其在合同中的权利、义务已清楚了解。该合同是经甲、乙双方充分协商后确定的内容，并非出卖人单方制订的格式条款合同”；补充协议尾部约定：“受人确认，已经认真阅读本合同及本补充协议所有内容，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同及本补充协议对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任何一方权利的条款，买受人理解这些约定并自愿签署”。综上，某公司已经在补充协议中多次、明确的提醒和告知买受人认真阅读协议并确认知晓自身权利义务。补充协议系经双方当事人协商确定，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人交付房屋主要责任、加重买受人义务的情形，补充协议和上述相关条款合法有效。三、关于审理程序问题，本案不构成群体性纠纷，且林某在整个一审过程中，均同意采用独任审理，也未就独任审理提出任何异议。林某提及的“二十多户业主诉讼”与本案无直接关联，各业主案件均独立审理，且争议标的、法律事实不同，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条规定的“群体性纠纷”情形，一审采用独任审理程序合法。同时，同类案件目前诉至涵江法院的总共只有6个案件（含本案），并非20多户，林某陈述与事实不符。更何况，林某在整个一审过程中，均同意采用独任审理，一审法庭也充分告知了其各项权利义务，林某也未就独任审理提出任何异议，故林某以此为由提出上诉，并无法律和事实依据，应予驳回。综上所述，请求法院依法驳回林某的诉讼请求，以维护某公司的合法权益。 莆田某公司述称，一、用电人某公司向莆田某公司申请临时用电，某公司擅自改变临时用电用途，直接供业主生活用电使用，莆田某公司通知整改情况。某公司为建设施工用电需要，与莆田某公司签订《临时供用电合同》，双方约定临时用电地址为涵江区涵某街，用电用途为施工用电，临时用电户号为*****，户名为某公司。鉴于该小区当时尚未竣工完成，为充分保障小区正常施工需求，某公司在临时用电期满后，便与莆田某公司进行续签。先后签订6次《临时供用电合同》。其中，最后一次续签合同于2024年10月24日签订，约定用电期限自2024年10月25日起至2025年4月24日止。依据双方所签订的《临时供用电合同》相关条款规定，用户配备的临时用电变压器仅被允许用于临时施工用电，严禁用于居民生活用电。然而，在临时用电期间，某公司存在擅自将临时用电改作居民用电的情况。截至目前，该小区业主（含林某在内）已经陆续入住，这种行为不仅构成了违约用电，还在用电安全方面埋下隐患。莆田某公司在察觉这一情况后，秉持负责的态度，积极履行通知义务。分别于2023年8月16日及2024年11月11日，向某公司正式发出“通知函”；于2023年7月25日及2024年11月11日，正式送达“用电检查结果通知书”。在这些函件及通知书中，明确要求用电人就上述违约用电情况进行整改。由此可见，莆田某公司已经充分尽到了合理的整改通知义务。二、2024年10月29日，莆田某公司因某公司存在欠费情况经告知后仍不缴纳才实施中止供电举措，此行为完全合法合规。无论是双方签订的《临时供用电合同》第22条，还是《中华人民共和国民法典》第654条以及《电力供应与使用条例》第39条，均明确规定用电人负有支付电费的义务。若用电人经供电企业催交后，依然未能交付电费，那么供电企业有权按照国家规定的程序停止供电。某公司此前已存在多次拖欠电费的情形，经莆田某公司通过短信、电话以及现场等多种方式催缴电费后，仍然未缴纳拖欠的电费。其最后缴费期限设定为2024年9月15日，但截至该日期仍未缴纳。鉴于此，莆田某公司于2024年10月21日正式向某公司送达了《中止供电告知书》。在告知书中明确指出，若到2024年10月29日某公司依旧未缴纳所欠电费，供电公司将依法对其实施中止供电措施。同时，供电公司还将这份“告知书”在小区楼房内的显著位置进行了公示，以确保相关信息传达到位，充分保障各方的知情权。然而，直至10月29日，某公司依旧没有缴纳所欠电费，于是莆田某公司按照既定程序，对其临时用电实施中止供电操作。值得注意的是，某公司将临时用电转供用于居民生活使用，才直接导致小区业主遭遇停电。三、案涉小区的新建住宅小区“一户一表”供配电设施多次检查仍存在缺陷，故莆田某公司前期无法进行供电。案件发生后，莆田某公司已督促某公司完成供配电设施缺陷整改，并在2025年1月23日完成“一户一表”送电。某公司向莆田某公司按照新建住宅“一户一表”申请用电，并委托福建某有限公司进行施工。于2020年9月26日、2020年12月23日、2021年1月12日、2021年3月17日、2021年4月26日向莆田某公司提出受电工程中间检查申请，对受电工程的开闭所、配电室及配电室隐蔽工程进行中间检查，检查结果均为“不合格”。针对这一情况，莆田某公司均严格按照相关要求，及时向其送达“缺陷整改通知单”明确指出问题所在，并要求其尽快完成整改。2024年12月23日，该小区供配电设备申请竣工报验，莆田某公司次日进行验收，验收结果为不合格，并送达竣工验收缺陷整改通知单，通知其对存在的问题进行全面整改。一审开庭后，莆田某公司积极督促某公司完成供配电设施缺陷整改，并在2025年1月23日完成“一户一表”送电。综上所述，莆田某公司已充分履行自身义务不存在任何过错行为。恳请法院在全面审查本案事实的基础上，维持原判。 林某向一审法院起诉请求：1、判令某公司立即将林某用电纳入城市供电网络并正式供电，且由某公司负责办理开通手续并承担相关费用；2、判令某公司赔偿给林某因基础设施设备未达交付条件和公共服务及其他配套设施不完善而造成林某的损失暂定3万元（实际损失据评估结果确定）；3、判令某公司在不影响采光、通风的情况下，对入户连廊采取防护措施，确保雨水不进入林某的房屋，并承担相关费用或者由林某自行或委托他人进行维修，费用由某公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月14日，某公司与林某签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定林某向某公司购买案涉小区商品房一套，预测建筑面积107.9平方米，总价款为****元，合同第十一条约定了商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：…2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；…4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；…7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）详见附件十一补充协议约定。（二）公共服务及其配套设施（以建设工程规划许可为准）。未达到约定条件的，双方同意按照附件十一补充协议约定。 附件十一补充协议主要约定如下内容：七、关于本合同第六章（规划设计变更）的补充规定…9、若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及项目的所有规划和设计（包括任何变更）。…十、关于本合同第（十一）条（交付时间和手续）的补充约定。1、买受人按照交房书面通知规定的交房期限到指定地点办理该商品房之交付手续的，双方签署完成《房屋交接单》视为出卖人已将该商品房正式交付给买受人。…10、买受人确认，鉴于本项目系分期开工建设，如出卖人按本合同约定的时间向买受人交付房屋时，本项目的其他工程可能尚未竣工，商品房所在项目区域尚未整体开发完成，对于由此所造成的交付时项目区域实际平面布局与出卖人在任何宣传、陈述、承诺、展示、陈列、或文件中提及的区域平面布局有任何不符，整个项目还不具备完全建成的条件，及由此可能给买受人造成的影响，买受人已知悉，自愿放弃因上述原因对出卖人的任何主张和权利。十一、关于本合同第九条（商品房交付条件）、第十条（商品房相关设施设备交付条件）的补充约定：…4、如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人采取适当措施保证相关设施于约定交付日后365日内达到交付使用条件，出卖人不承担其他任何责任。案涉房屋所涉项目工程于2020年12月8日经竣工验收合格。案涉房屋于2022年1月10日交付林某。2022年12月29日，案涉项目完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接。2025年1月底，案涉项目工程已纳入城市供电网络并正式供电。 一审法院认为：某公司与林某签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实性意思表示，合同合法有效。合同第十一条约定了商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：…2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。某公司已于2025年1月底将林某的家庭用电纳入城市供电网络并正式供电，林某请求判令某公司立即将林某用电纳入城市供电网络并正式供电，且由某公司负责办理开通手续并承担相关费用，因某公司已在判决前履行该项义务，故该诉求已无支持的必要，应予驳回。林某主张因基础设施设备未达交付条件和公共服务及其配套设施不完善而造成的损失3万元，因某公司已承担临时用电的费用，且燃气也已经在约定的宽限期内完成敷设及管网连接，林某并无实际损失，该主张缺乏依据，不予支持。林某主张连廊设计不规范，要求某公司对连廊采取防护措施或者由林某自行或委托他人进行维修，费用由某公司承担，该主张改变原房屋设计，并无证据证实该连廊设计存在缺陷或者存在质量问题，且附件十一补充协议约定：“七、关于本合同第六章（规划设计变更）的补充规定…9、若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及项目的所有规划和设计（包括任何变更）。”，即林某接受房屋时即视为认可该规划设计，林某的该项请求依据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回林某的诉讼请求。案件受理费550元，由林某负担。 本院二审期间，某公司、莆田某公司均没有提供新的证据。林某提供以下证据：当庭提交人民网领导留言板群众给某市委书记的投诉/求助件复印件，欲证明：莆田市涵江区住房和城乡建设局确认涵江区某路于2022年6月份才开始动工，系在约定交房时间的一年半之后。某公司将交房时无法正式供电、通气、通网络等基础设施设备不符合交付条件的原因归咎于某路施工，不能成立。 某公司质证认为：对真实性没有异议，对证明对象有异议，根据莆田市涵江区住房和城乡建设局的回复载明，某路于2022年6月动工，但同时也载明因为房屋拆迁历史遗留土地审批手续等问题导致该工程的进度缓慢。同时，该留言板的问题是“某路什么时候可以修好通车？有没有确切的时间？”但莆田市涵江区住房和城乡建设局在该回复中也未明确具体的时间表，可见某路施工的影响因素众多且复杂，因为这一情况导致案涉项目的电力施工也长期受到影响。且林某在一审时提交的证据4《诉求件详情——某小区电表未立户》莆田市涵江区住房和城乡建设局回复意见载明：“经了解，电缆原规划从某路过，因某路尚未建好，导致无法正式通电，无法立户”。根据林某自身提供证据和相关事实，充分证明案涉项目电力施工和某路的施工存在直接因果关系。 莆田某公司质证认为：三性由法院依法认定，案涉小区的供配电设施竣工验收应由某公司提供，其长时间未向莆田某公司申请，故莆田某公司无法供电，与莆田某公司无关。 本院经审查认为，某公司对林某提供的证据真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以确认。 经审理查明，林某、某公司、莆田某公司对一审法院认定的事实均没有异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。但林某主张一审法院遗漏认定以下事实：1、某公司长期违规给案涉小区提供附近工地施工的临时用电、频繁停电、因拖欠电费屡次被莆田某公司发出中止供电告知书；以及停电又导致高层断水，业主基本生活都无法保障实；还有电压不稳导致电梯经常掉层、临时电缆过载着火，危及业主生命财产安全。2、宽带网络约2022年6月30日才开通。3、别墅区（A、C、D区）的绿化、道路等迄今迟迟未能完成，配套设施至今仍非常不完善。4、别墅区与58#、59#、60#三栋高层（B区）全面隔开，使得三栋高层的业主无法进入，迄今无法享受整个小区的配套的事实。以及三栋高层的业主目前的活动范围仅限于B区，导致实际容积率远远高于规划的1.2的容积率，严重降低业主的生活质量。5、连廊设计未采取防护措施，使得一下雨雨水便长驱直入连廊，并且业主的入户门均为内开门，导致业主入户门极易进水。 本院认为，依据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，本案二审争议的焦点问题为：1.林某主张因案涉房产的基础设施设备未达到交付条件、公共服务及其配套设施不完善导致房屋价值的贬损而造成业主损失有无事实和法律依据；2.案涉连廊设计是否存在缺陷，是否属于质量问题，某公司是否应承担维修责任。关于焦点1,房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。引起房地产价值损失的原因主要有以下几种：因规划修改、环境污染、工程质量缺陷、异议登记不当等情况导致房地产权利人的合法权益遭受损失；因在相邻土地建造建筑物或施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损给相邻房地产造成损失。本案中，林某主张的基础设施未达到交付条件主要是指某公司将案涉房产交付给林某时，某公司未提供正式用电。关于案涉房屋供电问题。某公司交房时虽未能按照合同约定按时开通电，供电不符合合同约定的条件，但案涉房屋已具备法定的强制性交付标准，且某公司以免费提供临时用电的方式满足了林某的日常使用。林某亦未提交证据证明其因所在建筑为临时用电期间而遭受损失及损失的数额，或其主张的损失与案涉房屋系临时用电存在直接因果关系。且案涉房屋的宽带网络、燃气通气手续均已完成。2025年1月底，案涉项目工程已纳入城市供电网络并正式供电，因此，林某主张案涉房产因基础设施设备未达到交付条件、公共服务及其配套设施不完善导致房屋价值的贬损没有事实和法律依据，本院不予支持。故一审申请鉴定损失，没有必要，其上诉称一审鉴定程序违法，本院不予审查。至于绿化、道路及“B区隔离”问题。附件十一补充协议明确约定“买受人确认，鉴于本项目系分期开工建设，如出卖人按本合同约定的时间向买受人交付房屋时，本项目的其他工程可能尚未竣工，商品房所在项目区域尚未整体开发完成，对于由此所造成的交付时项目区域实际平面布局与出卖人在任何宣传、陈述、承诺、展示、陈列、或文件中提及的区域平面布局有任何不符，整个项目还不具备完全建成的条件，及由此可能给买受人造成的影响，买受人已知悉，自愿放弃因上述原因对出卖人的任何主张和权利。”因此，林某要求针对绿化、道路及“B区隔离”不到位进行赔偿的主张不能成立。关于焦点2，依据在案《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉项目已完成竣工验收备案，符合交付条件。林某主张连廊设计不规范，要求某公司对连廊采取防护措施，该主张系要求改变原房屋设计，并非属于林某主张的房屋质量问题。据此，林某主张应由某公司承担维修责任一审法院不予支持并无不当。 综上所述，林某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费550元，由林某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年九月三十日 法官助理*** 书记员*** 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。