黄某某、广州某有限公司等申请执行人执行异议之诉二审判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2025）粤01民终1305号 上诉人（原审原告）：广州建某质检中心有限公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：陈某，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东品泓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东品泓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1939年11月13日出生，汉族，身份证住址浙江省浦江县。 被上诉人（原审被告）：***，女，1975年12月31日出生，汉族，身份证住址浙江省浦江县。 被上诉人（原审被告）：***，男，2000年3月27日出生，汉族，身份证住址浙江省浦江县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：***，广东南国德赛律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：***，广东南国德赛律师事务所律师。 原审第三人：广州某达文化旅游城投资有限公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：严某。 委托诉讼代理人：周某，女，1989年10月14日出生，身份证住址广东省广州市，系该公司员工。 上诉人广州建某质检中心有限公司（以下简称建某质检公司）因与被上诉人***、***、***及原审第三人广州某达文化旅游城投资有限公司（以下简称某达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2024）粤0114民初7732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。本案现已审理终结。 建某质检公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判准许对位于广州市花都区某街5号8栋3梯1801房继续采取查封、拍卖、变卖等执行措施；二、本案一审和二审诉讼费用由***、***、***及某达公司承担。事实和理由：一、原审过程中无论是***、***、***还是某达公司均未能举证其双方之间具备法定生效要件的书面购房合同，***、***、***亦未举证***曾主动采取过申请网签、备案等措施，因此，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。二、退一步讲，即便***购房及支付房款等行为被某达公司认可，***及***、***、***仍不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。根据***、***、***一审当庭出示的***《放弃继承声明书》可知，***死后遗留的财产除案涉房屋外，还有“某澜庭自编A2区第2区8栋3梯幢18层1802房，商品房预售合同草签编号为：XXX”，由此可见，***因违反限购政策购买案涉房屋，导致案涉房屋无法网签，其也不符合前述第二十九条第二项规定“买受人名下无其他房屋”的条件。该《放弃继承声明书》经广州市公证处进行公证，并盖有公证处公章，但***、***、***却称该公证书与其手头上所持公证书记载内容不一致，在一审庭后重新提交了***另一份放弃继承声明书的公证书。可见***、***、***故意隐瞒***遗产的真实情况，其遗产范围还应包括登记在同一小区的另一套房屋。原买受人***遗产范围内存在其他房屋，并且另一套房屋购买时间也是2016年，因此，其购买案涉房屋并非为了满足基本居住需求，并不符合法律规定排除执行的条件。一审法院仅依据2016年5月的不动产登记查册表而作出原买受人名下无其他可居住房屋的认定，明显错误。三、***、***、***未提供充分证据证明其实际居住在案涉房屋内。前述第二十九条第二项规定的立法宗旨在于保护买受人的基本居住需求，对买受人的生存权加以特殊保护，才给予其优先于普通债权人以排除执行的权利。依据一审判决书的记载，***、***、***仅提供了2018年1月12日至2019年1月11日期间物业管理费缴费记录，但收楼并缴纳物业管理费不代表已实际居住在内，不动产买受人对不动产的占有必须是公开、和平和持续的，以表明不动产买受人对不动产的实际控制和管理，一审法院曾要求***、***、***补充实际居住产生的水电费等证据，但其至今仍未能提供，因此，现有证据不足以证明案涉房屋用于居住。此外，***、***、***提出执行异议时称，案涉房屋系用于***在读期间居住的，但案涉房屋购买时间是在2016年，***直到2020年才入读广州的大学，时间根本无法对应，故***、***、***关于为了满足生活的需要购买案涉房屋的说法根本不成立。综上，***、***、***并不符合法律规定可以排除执行的条件，恳请二审法院支持建某质检公司的上诉请求。 ***、***、***二审答辩称，一、案涉《商品房预售合同》虽未加盖某达公司公章，但***已全额支付购房款1256028元及住房维修基金9268元，某达公司出具收据并实际交付房屋。根据我国民法典第四百九十条，当事人一方已履行主要义务且对方接受的，合同成立。某达公司在执行异议过程中及一审诉讼中均确认合同真实有效，足以证明合同合法有效。案涉房屋于2022年6月27日被查封，而合同签订及房款支付均发生于2016年，远早于查封时间，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一、三项的要求。二、***及其家人名下无其他居住房屋，符合前述规定第二十九条第二项的规定。不动产应当以不动产登记中心公示信息作为最终的权属认定标准，根据广州市不动产登记信息显示，***、***、***在广州市辖区内均无房产登记。建某质检公司提及的“某澜庭A2区1802房”也并未登记与***名下，且无证据证明其实际归属或用于居住。一审法院已核实该房产与本案无关，建某质检公司的主张缺乏事实依据。案涉房屋套内面积仅仅67.81平方米，属基本居住需求范围。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》〔2019〕254号第125条对于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋已经作出了明确审判标准，即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，或商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案中，***、***、***已经提供了相关广州市自然人不动产信息查册表，证明***及其配偶、子女在广州均没有房产。***于2018年收房后实际占有使用，生前在广州市花都区设立广州南隆贸易有限公司，同时其参保单位也在广州市花都区，因工作需要经常往返于国内外，***生活、工作重心以及对子女的学业规划均放置于广州，为便于在广州定居，在广州市花都区购置房产符合生活常理。目前案涉房产由***儿子***占有使用。退一步讲，案涉房屋套内面积67.81平方米，即使加上1802房，在房屋面积上仍然属于满足家庭基本居住需要，亦符合规定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于名下无其他用于居住的房屋的要求。三、未办理过户登记非因***过错。含同约定某达公司应在交付后210个工作日内办理产权登记，但因其内部人员变动及拖延，长期未履行义务。***多次催促未果，已尽合理注意义务，未办理过户登记不可归责于买受人。建某质检公司主张***违反限购政策，但***长期缴纳广州社保，且根据前述规定第二十九条，购房资格并非排除执行的法定要件。四、案涉房屋购买时间为2016年，***虽于2020年入学，但房屋的购买系基于家庭长期居住规划，***在购买房产前已经在花都区设立公司、缴纳社保足以证明其生活、工作重心以及对子女对学业规划均放置于广州，***的升学计划与***的居住规划也可相互印证该房屋是用于家庭居住。***、***、***已提交2018年至2019年物业管理费缴费记录，足以证明对案涉房屋的合法占有。合法占有不要求持续实际居住，而是对房屋的实际控制和管理。建某质检公司将“占有”等同于“居住使用”系法律理解错误。综上，一审判决严格依据法律规定及《九民纪要》精神，保护商品房消费者生存权，裁判理由充分，请求二审法院予以维持。 某达公司二审无提交书面陈述意见。 建某质检公司于2024年6月5日向一审法院起诉请求：一、驳回***、***、***“解除广州市花都区某街5号8栋3梯1801房查封”的申请，判决确认广州市花都区某街5号8栋3梯1801房为某达公司所有，某达公司为该房屋的产权所有人。二、判决继续对广州市花都区某街5号8栋3梯1801房进行查封、拍卖、变卖等执行措施。三、本案诉讼费由***、***、***及某达公司承担。 一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区某街5号8栋3梯1801房，用途为住宅，开发商是某达公司。某达公司已取得商品房预售许可证，预售案涉房屋。 一审法院在审理建某质检公司与某达公司合同纠纷一案中，根据建某质检公司的申请，于2022年6月27日以（2022）粤0114民初9919号民事裁定书及（2022）粤0114执保1653号协助执行通知书保全查封案涉房屋。一审法院于2022年10月31日作出（2022）粤0114民初9919号民事判决，判决某达公司向建某质检公司支付款项266718.4元及利息等。某达公司不服上述判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院立案受理，于2023年4月27日作出（2023）粤01民终4381号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因某达公司未履行上述生效法律文书确定的义务，建某质检公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2023年7月12日以（2023）粤0114执7543号立案执行，对案涉房屋的查封转为执行中的查封。 ***、***、***、***作为案外人向一审法院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的强制执行及解除对案涉房屋的查封，一审法院于2024年2月23日作出（2024）粤0114执异41号执行裁定，裁定：一、中止（2023）粤0114执7543号案对位于广州市花都区某街5号8栋3梯1801房的执行；二、解除（2023）粤0114执7543号案对位于广州市花都区某街5号8栋3梯1801房的查封。建某质检公司不服该裁定，遂诉至一审法院成讼。 《商品房认购协议》签订时间为2016年5月20日，约定某达公司作为甲方，***作为乙方，乙方自愿认购案涉房屋，购房款总价1322135元，乙方在签订本认购协议3日内持本认购协议等资料及全部购房款到广州某达文化旅游城售楼处，向甲方交纳全部购房款后，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件等。 《商品房预售合同》约定某达公司作为甲方、卖方，***作为乙方、买方，乙方向甲方购买案涉房屋，建筑面积为88.26平方米，按套出售，总价款为1256028元，乙方在2016年5月20日前支付全部房价款。甲方应当在本合同网上签订之日起30日内，为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应当在2017年12月30日前将房屋交付乙方使用。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。合同附件七为本合同补充协议，第二条第2点约定：乙方承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供信息和资料，并保证所提供信息、资料真实准确。如因乙方不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理商品房买卖合同网签手续、备案手续、预告登记手续或其他相关手续的，均视为乙方违约，乙方应承担所有相关责任且甲方有权解除本合同。甲方据此解除本合同的，甲方有权另行出售该房屋，乙方应按照本补充协议的约定承担违约责任。合同及补充协议还对交房条件、房屋交付时的有关资料、违约责任等内容进行约定。 某达公司出具收据确认收取***案涉房屋的定金50000元、房款1206028元、住房维修基金9268元，POS机刷卡存根显示***于2016年5月20日向某达公司支付上述款项。 2018年1月4日，***办理收楼手续，并向深圳市万象美物业管理有限公司广州某达城分公司缴纳2018年1月12日至2019年1月11日期间的物业管理费。 ***的父亲为***、母亲为***，***与***系夫妻关系，二人生育了***。 厄瓜多尔共和国瓜亚基尔民事登记处及中华人民共和国驻瓜亚基尔总领馆出具的文书载明：***于2021年9月30日死亡。 广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果显示：在广州市辖区内***、***、***名下查无不动产登记。 2024年4月11日，浦江第二医院出具《居民死亡医学证明（推断）书》，载明***的死亡日期是2024年4月10日。 ***、***、***提供的《情况说明》载明，***居住在本村上宅一区48号，于2024年4月11日去世，其父母均先于其死亡，其丈夫***，双方共育有二子二女，二子分别为***、***，二女分别为***、***。浦江县黄宅镇一心村民委员会在该《情况说明》上加盖印章。 浙江省浦江县公证处分别出具（2024）浙浦证民字第1094号、第1085号、第812号《公证书》三份，证明***、***、***在该公证处公证员的公证见证下在《放弃继承权声明书》上签名、捺指印，并表示知悉放弃继承权声明的法律意义和法律后果。***、***、***均声明其作为***的转继承人，放弃对***遗留的座落于广州市花都区某澜庭自编A2区第2区8栋3梯幢18层1801号房（商品房预售合同草签编号：XXX，商品房预售合同记载房屋地址为广州市花都区某街5号8栋3梯1801房）的继承权利。 浙江省浦江县公证处分别出具（2024）浙浦证民字第1092号、第1081号《公证书》两份，证明***、***在该公证处公证员的公证见证下在《放弃继承权声明书》上签名、捺指印，并表示知悉放弃继承权声明的法律意义和法律后果。***、***均声明其作为***的继承人，放弃对***遗留的座落于广州市花都区某澜庭自编A2区第2区8栋3梯幢18层1801号房（商品房预售合同草签编号：XXX，商品房预售合同记载房屋地址为广州市花都区某街5号8栋3梯1801房）的继承权利。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议处理。”第一千一百二十四条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示。”第一千一百二十七条规定：“遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。”第一千一百五十二条规定：“继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，并没有放弃继承的，该继承人应当继承的遗产转给其继承人，但是遗嘱另有安排的除外。”本案中，***生前无订立遗嘱或遗赠扶养协议，故对于***的遗产即案涉房屋应按照法定继承办理，由其法定第一顺序继承人***、***、***、***依法继承。***晚于***去世，其可继承的财产份额由其配偶***及子女***、***、***转继承，***、***、***作为转继承人已声明放弃继承，因此，***、***、***是本案适格的被告。 本案的争议焦点为***、***、***就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条第一款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”***、***、***可依据上述规定主张排除执行。首先，《商品房预售合同》及附件上虽然没有某达公司的签章，但***于2016年5月20日向某达公司已全额支付案涉房屋的购房款，某达公司亦出具收款收据确认收到购房款、住房维修基金，某达公司亦予以接受。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，《商品房预售合同》及附件至少在2016年5月20日时已经成立，此时为案涉房屋被查封的2022年6月27日之前。因此可认定在案涉房屋被查封之前，***已与某达公司签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据***、***、***的陈述及现有证据，可以证明在案涉房屋被查封前，某达公司已将房屋交付给***使用。再次，***及其家庭成员名下在广州市辖区范围内无其他可用于居住的房屋。 综上，***、***、***提出的异议满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，其权利可以排除执行，其要求中止对案涉房屋的执行并解除查封，合法有据，一审法院据此作出（2024）粤0114执异41号执行裁定，并无不当。建某质检公司主张继续查封、拍卖、变卖案涉房屋，并确认案涉房屋为某达公司所有，没有事实依据和法律依据，不予支持。 某达公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第一千一百二十三条、第一千一百二十四条、第一千一百二十七条、第一千一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款的规定，于2024年11月19日判决如下：驳回建某质检公司的全部诉讼请求。一审案件受理费16104元，由建某质检公司负担。 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审中，建某质检公司向本院提交（2024）浙浦证民字第812号公证书，拟证明***、***、***在一审过程中曾提交经浙江省浦江县公证处公证的***《放弃继承权声明书》，显示***的遗产范围除案涉房屋外，还有“某澜庭自编A2区第2区8栋3梯幢18层1802房，商品房预售合同草签编号为：XXX”，一审法院遗漏该重要事实，错误认定***名下无其他房屋，故***作为案涉房屋的原买受人并不符合的排除执行的条件。 经组织质证，***、***、***表示：对该证据的三性均不予认可。首先，建某质检公司于2025年2月27日才向法院提交该证据，明显已经超过本案举证期限，且该证据并非在二审期间生成的新证据，二审法院不应当采纳该证据。其次，***、***、***在一审中已经向法院提交了由广州市不动产登记中心出具的查册表，用以证明***及***、***、***名下均无其他可用于居住的房产。即便***曾签订预售合同，该合同仅产生债权债务关系，该公证书仅能证明***放弃继承***遗产的事实，根据我国民法典第二百零九条，不动产物权变动以登记为生效要件，建某质检公司未能举证证明该房产已登记至***名下，其主张***名下存在其他房屋缺乏事实依据。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对当事人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：***、***、***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案证据、当事人陈述以及查明的事实，本院分析如下： 首先，案涉房屋于2022年6月27日被查封，而***与某达公司签订《商品房预售合同》的时间为2016年5月20日，虽然该合同上无某达公司的签章，但***、***、***提供的POS机刷卡存根及某达公司出具的收款收据显示***已于2016年5月20日付清案涉房屋的购房款，《交付确认书》显示***于2018年1月4日办理了收楼手续，可见，***与某达公司之间已实际履行了合同主要内容，且履行时间早于房屋被查封的时间，某达公司对该合同的真实性亦予以确认，故可以认定***在案涉房屋被查封前已与某达公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款。其次，案涉房屋的性质为住宅，***购买案涉房屋用于居住，合情合理。建某质检公司二审提交经公证的***《放弃继承权声明书》，拟证明***还另签订合同购买了其他房屋，据此主张***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项中关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。但根据查询结果显示，***及其配偶***、儿子***名下在广州市辖区范围内无不动产登记结果记录，故建某质检公司该主张缺乏依据，本院不予支持。因此，一审法院认定***、***、***提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，合法有据。 再者，办理房屋过户手续并非买受人单方的合同义务，而是需要出卖人的配合，本案现有证据不能显示某达公司要求***办理案涉房屋的产权过户手续而***无故拖延，无法认定是因***自身原因导致未办理过户登记，故***、***、***的情形亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。因此，***、***、***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对建某质检公司的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，建某质检公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16104元，由广州建某质检中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长***审判员***审判员*** 二〇二五年三月十七日 法官助理钟 辜 书记员黄