广州某有限公司、广州某有限公司等申请执行人执行异议之诉二审判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2025）粤01民终1307号 上诉人（原审原告）：广州建某质检中心有限公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：陈某，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东品泓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东品泓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1975年6月26日出生，汉族，身份证住址浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：***，广东永哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东永哲律师事务所律师。 原审第三人：广州某达文化旅游城投资有限公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：严某。 委托诉讼代理人：周某，女，1989年10月14日出生，身份证住址广东省广州市，系该公司员工。 上诉人广州建某质检中心有限公司（以下简称建某质检公司）因与被上诉人***、原审第三人广州某达文化旅游城投资有限公司（以下简称某达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2024）粤0114民初14309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。本案现已审理终结。 建某质检公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判准许对位于广州市花都区某街5号9栋2901房继续采取查封、拍卖、变卖等执行措施；二、本案一审和二审诉讼费用由***及某达公司承担。事实和理由：一、原审过程中无论是***还是某达公司均未能举证其双方之间具备法定生效要件的书面购房合同，***亦未举证其曾主动采取过申请网签、备案等措施，因此，***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。二、退一步讲，即便***购房及支付房款等行为被某达公司认可，***仍不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”可以排除执行的条件。***在一审过程中并未提交直接有力的证据证明***本人或其近亲属已实际居住在案涉房屋。***在一审过程中补充提交的物业费、公摊水电费交费明细表记载“无盖本单位财务章无效”。因此，仅凭***提供的未经官方财务章确认的自制表格,不能作为有效的法律证据来证明物业管理费、公摊水电费的支付情况。而且，表格记载物管费的缴纳时间是2021年10月，公摊水电费的交费时间为2021年11月至2024年8月，均无法证实***于2017年年底即办理收楼手续且房屋已为其实际占有。另外，缴纳物业管理费并不代表***已实际使用并长期居住在案涉房屋，其中水电费项目均为“楼道照明分摊”、“路灯照明电费分摊”、“二次供水电费分摊”等公摊水电费项目，并非案涉房屋产生的室内水电费等实际居住证明，根本无法证明***实际居住在内。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对“消费者生存权”优先保护所作的例外规定，首先，从时间点来看，是指案外人即***应在购买房屋时至执行异议之诉案件判决作出时，为了满足基本居住需要而购买房屋，且名下均无其他用于居住的房屋。另外，结合***目前提交证据，其长期在克罗地亚经商，与妻子在国外缔结婚姻，儿子也在国外出生与生活，其户籍所在地也并非广州市，由此可见其购买案涉房屋并非用于满足基本居住需要。其次，对于“买受人名下无其他房屋”的因素，应当作宽泛的理解，应以家庭为单位进行理解，将其他家庭成员作一并考虑。但目前***仅举证其配偶、儿子名下在广州市内无登记有其他住房，而未能举证同一户口下的父母名下登记房产情况，应视为不符合该条件。综上，***目前证据根本无法证明其是否实际居住案涉房屋以及购买房屋目的等事实，其并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项“所购商品房系用于居住”的条件。三、***在一审过程中自认其在签订购房合同时并不具备购房资格，以及在国外经商，因疫情原因无法办理合同网签备案手续，由此可见，***存在对政策限制的忽略以及怠于行使合同网签、登记过户的权利，其对案涉房屋被查封的不利后果存在过错，故其也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可以排除执行的条件。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，恳请二审法院支持建某质检公司的上诉请求，继续对案涉房屋采取执行措施。 ***二审答辩称，一、***与某达公司签订的合同真实、合法、有效，案涉房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部购房款。***与某达公司于2016年5月25日签订《商品房预售合同》。合同签订后，***已向某达公司支付全部房款，且某达公司向***出具对应购房款的《收款收据》。虽然某达公司没有在购房合同上盖章签名，但根据我国民法典第四百九十条关于“在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”的规定，本案购房合同是成立且生效的。二、案涉房屋系***用于居住，且***及其配偶、儿子名下在广州无其他用于居住的房屋。***在一审中补充提交的物业费、公摊水电费交费明细表是***委托代理律师去某达公司的物业服务中心打印的，因代理律师不是业主本人，故某达公司的物业服务中心未向代理律师提供盖章版本的交费明细表。正是因为***已实际占有案涉房屋，所以才需要承担公摊水电费项目。***是做皮具皮革生意的，常常往返于广州和克罗地亚，广州花都是其主要的供货地，购买案涉房屋是其用于满足回国时的基本居住需要。***在一审中已提供***及其配偶、儿子的《广州市不动产信息查询结果》证明三人名下在广州无其他用于居住的房屋，符合“买受人名下无其他房屋”的条件。与父母在同一户口本只是父母与儿子的家庭之间没有拆分户口本，并不代表整个户口本的家庭成员一起生活，***无须举证同一户口下的父母名下登记房产情况。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，该表述并未要求购买商品房的买受人需要长期居住在内。***虽然长期在克罗地亚经商，但广州花都是其主要的供货地，其需要常常往返于广州和克罗地亚，购买案涉房屋用于满足回国时的基本居住需要，合情合理。四、***在一审中不仅对购房过程、目的、使用情况进行了陈述，还提供了购房合同、收款收据、发票、物业费交费明细等等证据予以证明，***已承担相应的举证责任。五、***在一审中主张适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审法院亦在审理后根据第二十九条的规定认定***对涉案房屋的权利可以排除执行。建某质检公司上诉理由第三点所提及的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并非本案的适用法律，与本案无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 某达公司无提交书面陈述意见。 建某质检公司于2024年7月22日向一审法院起诉请求：一、驳回***“解除广州市花都区某街5号9栋2901房查封”的申请，判决确认广州市花都区某街5号9栋2901房为某达公司所有，某达公司为该房屋的产权所有人；二、判决继续对广州市花都区某街5号9栋2901房进行查封；三、本案诉讼费由***及某达公司承担。一审法庭调查过程中，建某质检公司明确第二项诉讼请求为：判决在执行案件中对广州市花都区某街5号9栋2901房进行查封、拍卖、变卖等执行措施。 一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区某街5号9栋2901房，开发商为某达公司，于2019年6月21日首次登记于某达公司名下，规划用途为住宅，无抵押和预告登记信息。 一审法院在审理（2022）粤0114民初9867号建某质检公司与某达公司服务合同纠纷一案过程中，建某质检公司向一审法院申请了财产保全，一审法院依法作出相关民事裁定，并以（2022）粤0114执保1668号协助执行通知书于2022年6月29日查封案涉房屋。一审法院经审理作出（2022）粤0114民初9867号民事判决，判令判决某达公司向建某质检公司支付330930.3元及利息。某达公司不服上述判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院经审理作出（2023）粤01民终14623号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因某达公司未履行上述生效法律文书确定的义务，建某质检公司向一审法院申请强制执行，一审法院以（2024）粤0114执2315号立案执行，对案涉房屋的查封转为执行中的查封。 一审法院在审理（2022）粤0114民初9542号建某质检公司与某达公司服务合同纠纷一案过程中，建某质检公司向一审法院申请了财产保全，一审法院依法作出相关民事裁定，并以（2022）粤0114执保1658号协助执行通知书于2022年7月15日轮候查封案涉房屋。该案民事判决发生法律效力后，建某质检公司向一审法院申请强制执行，一审法院以（2023）粤0114执13952号立案执行，对案涉房屋的轮候查封转为执行中的轮候查封。 （2023）粤0114执13952号案执行过程中，***向一审法院提出执行异议，要求解除案涉房屋的查封，一审法院经审查作出（2023）粤0114执异548号执行裁定书，裁定在（2022）粤0114执保1658号案中解除对位于广州市花都区某街5号9栋2901房的查封。建某质检公司不服上述裁定，向一审法院提起执行异议之诉。一审法院经审查认为：由于案涉房屋在该案中处于轮候查封状态，即尚未产生查封的效力，故***针对该案提出执行异议尚不符合受理条件，一审法院作出的（2023）粤0114执异548号执行裁定存在错误，不发生法律效力，由于***针对该案提出执行异议不符合受理条件，相应的执行异议之诉亦不符合受理条件，因此应驳回建某质检公司的起诉。一审法院作出（2024）粤0114民初2111号民事裁定，裁定驳回建某质检公司的起诉。 （2024）粤0114执2315号案执行过程中，***在一审法院作出上述（2024）粤0114民初2111号民事裁定后，向一审法院提出执行异议，要求解除案涉房屋的查封，一审法院经审查于2024年6月19日作出（2024）粤0114执异372号执行裁定，裁定在（2022）粤0114执保1668号案中解除对位于广州市花都区某街5号9栋2901房的查封。建某质检公司不服该裁定，为此提起本案诉讼。 （2024）粤0114执异372号案件在审查中查明：2016年5月25日，某达公司作为出卖人，***作为买受人签订了《商品房预售合同》，约定买受人向出卖人购买案涉房屋，建筑面积为88.45平方米，按套出售，总价款为1190670元，付款方式为一次性付款，在2016年5月25日前支付商品房全部价款。出卖人应当在2017年12月30日前将房屋交付买受人使用。出卖人应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日）为买受人办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付买受人。出卖人应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为买受人办妥产权登记，并将以买受人为产权人的房地产权证交付买受人。合同还对交房条件、房屋交付时的有关资料、违约责任等内容进行了约定。***还向一审法院提供了如下证据：1.案涉房屋购房付款凭证，其中四笔转账记录，分为50000元、250000元、890670元、9288元，某达公司就此分别于2016年5月21日、2016年5月25日、2016年5月25日出具了收款收据，分别确认收到定金50000元、购房款1140670元、住房维修基金9288元；2.***及其配偶***名下的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，显示广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询的结果系***、***在广州市名下查无不动产登记；3.***户口本、结婚证，显示***于2006年1月16日与***在意大利佛罗伦萨市登记结婚；4.房地产（住宅）质量保证书及使用说明书、物业管理费发票，拟共同证明其已于2017年12月31日收楼。建某质检公司质证认为***所有的材料均未能提交原件进行核对，对所有证据的真实性均不予认可。某达公司确认***已经付清全部购房款，并已实际收楼。 本案一审诉讼中，***主张：其在克罗地亚经商多年，经常返还国内，其与配偶及儿子在国内均无房产，回国居留地主要在花都，因此在2016年回国期间购置案涉房屋用于居住，在购房现场签署《商品房预售合同》，某达公司未现场盖章；其已支付全部购房款并在收楼后委托朋友装修，装修完成后使用至今；因购房时尚无购房资格及疫情原因无法回国办理手续，故尚未办理网签备案。***补充提供如下证据：1.广东增值税电子普通发票，由某达公司于2024年10月28日出具，为案涉房屋价税合计为1190670元的购房款发票；2.物业费交费明细，***称由物业提供，显示2021年10月至2024年6月期间的住宅物业服务费、水电分摊费等情况；3.户口本、《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，显示***与金某为父子关系，***在广州市名下查无不动产登记；4.账户交易记录表格。建某质检公司质证认为上述证据无法证明***在案涉房屋查封前已付清购房款、已办理收楼手续，亦无法证明***是为满足基本居住需要而购房。某达公司对上述证据三性无异议。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”申请执行人执行异议之诉，是指申请执行人对人民法院中止对特定标的执行的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制执行的权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。故本案审查处理的焦点为，***对案涉房屋是否享有排除建某质检公司申请强制执行的民事权益。根据各方确认及查明事实，案涉房屋登记在某达公司名下，各方就此不存在争议，故亦无需对案涉房屋权属进行确认，且建设检测公司作为申请执行人，亦无权在执行异议之诉案件中提出确权的诉讼请求，故对建设检测公司的该项诉请，不作处理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”***在（2023）粤0114执13952号案执行过程中针对案涉房屋提出的执行异议不符合受理条件，一审法院并未经实质审查作出终局的实体裁判，因此，***在（2024）粤0114执2315号案执行过程中再次针对案涉房屋提出的执行异议，并非撤回异议或者被裁定驳回异议后再次就同一执行标的提出异议，不属于重复提起执行异议。建某质检公司以***重复提起执行异议为由主张法院应不予受理，不予采纳。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对消费者购房人物权期待权的保护。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行，可以选择适用上述第二十八条或第二十九条的规定，故***只要符合上述第二十八条的四项要件或者第二十九条的三项要件均可以排除执行。本案中，第一，根据查明事实，《商品房预售合同》的签署时间在一审法院查封案涉房屋之前，虽合同上无某达公司的印章，但某达公司在执行异议案件中确认该合同的真实性，故上述合同是***与某达公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建某质检公司主张上述合同真实性、合法性存疑，但未提供相应证据予以证明，不予采纳。第二，***就其已向某达公司付清全部购房款，提供有某达公司盖章确认的收据以及付款凭证予以证明，某达公司亦予以确认，且该等证据亦相互印证，形成证据链足以证明***已付清购房款事实。建设检测公司不予认可，但未提交相应证据予以反驳或推翻，不予采纳。第三，案涉房屋位于广州市花都区，规划用途为住宅，***主张其购买案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，提供***及其配偶***、儿子***在广州市名下均查无不动产登记的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》予以佐证，且对购房过程、目的、使用情况作出合理陈述，一审法院予以采信。综上，***对案涉房屋提出的异议满足上述第二十九条规定的情形，其权利可以排除建某质检公司申请的金钱债权强制执行。建某质检公司请求继续查封案涉房屋，于法有悖，不予支持。 某达公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。 为此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条的规定，于2024年11月26日判决如下：驳回建某质检公司的全部诉讼请求。一审案件受理费15516元，由建某质检公司负担。 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对当事人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，结合本案证据、当事人陈述以及查明的事实，本院分析如下： 首先，案涉房屋于2022年6月29日被查封，而***与某达公司签订《商品房预售合同》的时间为2016年5月25日，虽然合同上无某达公司的签章，但***提供的付款凭证及某达公司出具的收款收据显示***已于2016年5月付清案涉房屋的购房款，***提供的房地产（住宅）质量保证书及使用说明书显示***于2017年12月31日办理了收楼手续，可见，***与某达公司之间已实际履行了合同主要内容，且履行时间早于房屋被查封的时间，某达公司对该合同的真实性亦予以确认，故可以认定***在案涉房屋被查封前已与某达公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款。其次，案涉房屋的性质为住宅，***及其配偶***、儿子***名下在广州市辖区范围内均查无不动产登记结果记录，***主张其购买案涉房屋用于居住，并对其购房过程、目的、使用情况作出了合理陈述。因此，***的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院不予支持建某质检公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，建某质检公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15516元，由广州建某质检中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月十七日 法官助理钟 辜 书记员黄