广州某有限公司、王某等申请执行人执行异议之诉二审判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2025）粤01民终1306号 上诉人（原审原告）：广州建某质检中心有限公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：陈某，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东品泓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东品泓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王某，女，1989年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市。 委托诉讼代理人：何某，男，1984年9月13日出生，身份证住址广东省广州市白云区。 原审第三人：广州某达文化旅游城投资有限公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：严某。 委托诉讼代理人：周某，女，1989年10月14日出生，身份证住址广东省广州市，系该公司员工。 上诉人广州建某质检中心有限公司（以下简称建某质检公司）因与被上诉人王某、原审第三人广州某达文化旅游城投资有限公司（以下简称某达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2024）粤0114民初11873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。本案现已审理终结。 建某质检公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判准许对位于广州市花都区某街5号8栋1梯1603房继续采取查封、拍卖、变卖等执行措施；二、本案一审和二审诉讼费用由王某及某达公司承担。事实和理由：一、原审过程中无论是王某还是某达公司均未能举证其双方之间具备法定生效要件的书面购房合同，王某亦未举证主动采取过申请网签、备案等措施，因此，王某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。二、退一步讲，即便王某与某达公司存在合法有效的书面合同，王某仍不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”可以排除执行的条件。王某提供的《商品房预售合同》第十一条约定“某达公司应当在本合同签订之日起30日内，为王某办有预告登记”、第二十一条约定“某达公司应当在案涉房屋交付支付其210个工作日内为王某办理产权登记”。合同附件七第十条关于办理产权登记手续的补充约定：“5、……该房屋交付后第360个工作日，乙方应当自行到甲方处或甲方指定的房屋权属转移登记手续，无须甲方另行通知。”结合建某质检公司一审中提供的查册表显示，某达公司于2019年6月21日便已对案涉房屋进行初始产权登记，且同小区同楼栋的房屋均能正常办理过户登记，可以证明案涉房屋不存在办理产权登记的障碍。依据合同补充约定，王某无须开发商通知，应自行到不动产登记中心办理过户登记手续，既然某达公司已完成初始登记，即表明须由出卖人提供的初始登记的基础资料已经提供完毕，但王某长达七年的时间未能去办理预告登记和产权登记，即负有不可归责于他人的义务。另外，王某至今未能举证其采取措施办理相关手续，也未能举证其具备广州市购房资格，由此可见王某及其家庭成员因购买房屋时并不具备广州市购房资格或违反限购政策购买房屋，导致案涉合同无法办理网签，或办理过户登记手续。综合上述情况，王某明显系因自身原因未办理过户登记，不符合排除执行的条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定，王某应对其已签订书面合同，并对已采取相关措施办理合同网签、备案或房屋过户登记负有举证责任，若其无法提供，应承担举证不能的后果。另外，自2015年起王某名下就登记有多套房屋，其理应明确知晓房屋未能办理过户登记的风险，且其在同一小区拥有的另外一套房屋已办理网签及过户登记，故其辩称“由于登记制度不完善及第三人的过错导致房屋无法网签备案”的理由并不成立。王某明显系怠于行使权利，其对房屋被采取查封措施的结果明显存在过错。三、王某在一审过程中提供的第二期426088元购房款凭证完全空白，而且所有购房款均无对应购房款发票予以证明。王某应当提供对应的银行流水以证明支付房款的真实性，仅凭该空白凭证及收据不能作为其支付完毕购房款的合理、合法依据。综上，王某并不符合法律规定可以排除执行的条件，恳请二审法院支持建某质检公司的上诉请求。 王某二审无提交书面答辩意见。 某达公司二审无提交书面陈述意见。 建某质检公司于2024年8月27日向一审法院起诉请求：一、驳回王某“解除广州市花都区某街5号8栋1梯1603房查封”的申请，判决确认广州市花都区某街5号8栋1梯1603房为某达公司所有，某达公司为该房屋的产权所有人；二、判决继续对广州市花都区某街5号8栋1梯1603房进行查封；三、本案诉讼费由王某、某达公司承担。 一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区某街5号8栋1梯1603房，开发商为某达公司，于2019年6月21日首次登记于某达公司名下。 一审法院在执行建某质检公司与某达公司合同纠纷一案的财产保全【案号：（2022）粤0114执保1669号】过程中，依据建某质检公司提供的财产线索，于2022年6月29日查封案涉房屋。王某向一审法院提出异议，要求停止对案涉房屋的执行，并解除全部执行措施，一审法院受理并审查后于2024年3月12日作出（2024）粤0114执异164号执行裁定书，裁定：在（2022）粤0114执保1669号案中解除对位于广州市花都区某街5号8栋1梯1603房的查封。建某质检公司不服该裁定，提起本案诉讼。 王某提交的《商品房预售合同》记载签订日期为2016年5月29日，约定某达公司作为甲方、卖方，王某作为乙方、买方，乙方向甲方购买案涉房屋，建筑面积为98.03平方米，按套出售，总价款为1420290元，付款方式为分期付款，第一期款426088元自本预售合同网上签订之日起0日内支付（不超过5日），第二期款426088元在2016年11月25日前支付，第三期款568114元在2017年5月25日前支付。甲方应当在本合同网上签订之日起30日内，为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应当在2017年12月30日前将房屋交付乙方使用。甲方应当在房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。合同附件七为本合同补充协议，第二条第2点约定：乙方承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供信息和资料，并保证所提供信息、资料真实准确。如因乙方不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理商品房买卖合同网签手续、备案手续、预告登记手续或其他相关手续的，均视为乙方违约，乙方应承担所有相关责任且甲方有权解除本合同。甲方据此解除本合同的，甲方有权另行出售该房屋，乙方应按照本补充协议的约定承担违约责任。合同及补充协议还对交房条件、房屋交付时的有关资料、违约责任等内容进行约定。等等。出卖人处没有签名盖章，买受人处由王某签名。 （2024）粤0114执异164号案中查明：王某主张已付清全部购房款并已于2018年7月7日办理了收楼手续，为此提交了收款收据、银行交易凭证、物业管理费发票、房屋移交确认单予以证明。收款收据载明王某向某达公司支付的购房款总额为1420290元。房屋移交确认单载明房屋交付使用时间为2018年7月7日。某达公司对王某提交的证据无异议，亦确认王某已经付清全部购房款，并已收楼。 另查明，2016年5月20日的收款收据载明，收到王某收款方式POS机50000元某澜庭A2区8栋1梯1603定金；2016年5月29日的收款收据载明，收到王某收款方式POS机376088元某澜庭A2区8栋1梯1603房款；2016年11月25日的收款收据载明，收到王某收款方式POS机426088元某澜庭A2区8栋1梯1603房款；2017年5月25日的收款收据载明，收到王某收款方式POS机568114元某澜庭A2区8栋1梯1603房款。上述收款收据均加盖某达公司财务专用章。王某另提供银行小票证明其已支付购房款。 本案中，王某陈述，其于2016年5月在售楼处签订了《商品房预售合同》，购房款为1420290元；当时工作人员说合同都不盖章，故没有某达公司的章；王某向某达公司于2016年5月20日支付了5万元定金，于2016年5月29日支付10万元、276088元，于2017年5月29日支付268114元、30万元，于2016年11月25日支付426088元，王某支付的小票因为时间久远，热敏字体逐渐褪色，只能在光照处看见；收款收据加盖了某达公司财务章与付款小票相对应。 一审法院认为，本案的争议焦点为王某就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王某提出的异议是否成立，须审查其是否同时符合上述规定的四个条件。对此，分析认定如下： 第一，案涉房屋于2022年6月29日被查封，王某提交的《商品房预售合同》签订的日期为2016年5月29日，虽合同上无某达公司盖章，但某达公司在执行异议案件中确认该合同的真实性。王某也提交了付款凭证及收款收据、房屋移交单等证据，结合其付款行为和房屋交付行为，足以认定王某与某达公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。而建某质检公司认为上述合同真实性、合法性存疑，但未提供相应证据予以证明，不予采纳。 第二，王某提交了房屋移交确认单、水电费支付发票、物业费发票，能够相互印证案涉房屋于查封前已交付王某使用。由此，认定王某的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项所规定的要件。 第三，王某就其已向某达公司付清全部购房款，提供有某达公司盖章确认的收款收据以及银行交易小票予以证明，虽银行交易小票字迹不清晰，但王某已对此作出解释。某达公司也对付款情况予以确认，且该等证据亦相互印证，形成证据链足以证明王某已付清购房款事实。 第四，根据《商品房预售合同》的约定，办理案涉房屋预告登记及过户手续为某达公司的义务，现并无证据显示系因王某自身原因未办理过户登记。 综上，王某对案涉房屋满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利可以排除建某质检公司申请强制执行。建某质检公司请求继续查封案涉房屋，不予支持。 此外，建某质检公司在本案中诉请要求确认案涉房屋归某达公司所有，不属于本案处理范畴，且根据各方确认及查明事实，案涉房屋登记在某达公司名下，各方就此不存在争议，故亦无需对案涉房屋权属进行确认，对建某质检公司的相应诉请，本案不作处理。 某达公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条的规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于2024年10月25日判决如下：驳回建某质检公司的全部诉讼请求。一审案件受理费17583元，由建某质检公司负担。 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对当事人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，结合本案证据、当事人陈述以及查明的事实，本院分析如下： 首先，案涉房屋于2022年6月29日被查封，而王某与某达公司签订《商品房预售合同》的时间为2016年5月29日，虽然该合同上无某达公司的签章，但根据王某提供的付款凭证、收款收据、房屋移交确认单等证据显示的付款和房屋交付情况，王某与某达公司之间已实际履行了合同主要内容，且履行时间早于房屋被查封的时间，某达公司对该合同的真实性亦予以确认，故可以认定王某在案涉房屋被查封前已与某达公司签订了合法有效的书面买卖合同。其次，王某主张其已办理收楼手续，为此提交了房屋移交确认单、物业管理费发票等证据可知，其中房屋移交确认单载明的房屋交付时间为2018年7月7日，故可以认定王某在案涉房屋被查封前已合法占有使用案涉房屋。再者，某达公司加盖公章出具的收款收据显示的王某已付购房款情况与《商品房预售合同》中约定的房屋总价款相符，且王某也提供了银行交易小票予以佐证，故可以认定王某已支付案涉房屋的全部购房款。最后，办理房屋过户手续并非买受人单方的合同义务，而是需要出卖人的配合，本案现有证据不能显示某达公司要求王某办理案涉房屋的产权过户手续而王某无故拖延，故无法认定是因王某自身原因导致未办理过户登记。 因此，王某的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院不予支持建某质检公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，建某质检公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17583元，由广州建某质检中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 (此页无正文) 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月十七日 法官助理*** *** 书记员***