厦门市胤辉建筑劳务有限公司、国网福建省电力有限公司厦门供电公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0203民初2715号 原告：国网福建省电力有限公司厦门供电公司，住所地厦门市思明区湖滨南路21号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈碰有，男，该公司律师。 委托诉讼代理人：***，福建天翼律师事务所律师。 被告：厦门市胤辉建筑劳务有限公司，住所地厦门市湖里区仙岳路41-51号之2号楼203。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所实习律师。 原告国网福建省电力有限公司厦门供电公司（以下简称厦门供电公司）与被告厦门市胤辉建筑劳务有限公司（以下简称胤辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告厦门供电公司的委托诉讼代理人陈碰有、***，被告胤辉公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门供电公司向本院提出诉讼请求：1．胤辉公司向厦门供电公司支付逾期退还房屋的占有使用费1008997.88元；2．胤辉公司向厦门供电公司支付因逾期支付占有使用费所产生的利息（自2018年11月1日起至2020年4月30日期间每月占有使用费的利息，分别自次月1日起计算，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清占有使用费之日止）；3．胤辉公司退还厦门供电公司代垫的物业管理费、公共维修金、公摊水电费及违约金117508.54元。 事实和理由：2013年10月23日，厦门供电公司与厦门市广润发园林市政工程有限公司（后名称变更为厦门市胤辉建筑劳务有限公司，以下均称胤辉公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定：胤辉公司向厦门供电公司承租厦门市思明区XX路XX号一至二层的房屋（以下均称讼争房屋），一层的面积为313.17平方米，二层的面积为1809.97平方米，租赁面积合计为2123.14平方米；租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日，租金标准为21231.4元/月，自第三年起，租金在前一年的标准上递增5%；***公司未按时支付租金，应按每日千分之五的标准支付违约金；物业管理费、公维金、水电费、公摊水电费等各项费用***公司自行承担。 2018年9月27日，厦门供电公司书面告知胤辉公司租赁期满不再续约，胤辉公司的实际控制人***予以签收并申请续租。因厦门供电公司不同意续租，胤辉公司遂强行占用讼争房屋并恶意拖欠租金。2019年5月13日，厦门供电公司再次书面***辉公司腾退房屋、支付租金，***公司仍以申请续租为由拒绝腾退、拒付租金。2019年8月1日，胤辉公司向厦门供电公司返还839.286平方米的租赁面积，后于2020年4月30日返还剩余的1283.854平方米的租赁面积。但租赁期限届满后，胤辉公司自2018年11月1日起持续占用讼争房屋却未支付过房屋占有使用费。为此，厦门供电公司聘请评估公司就讼争房屋的租金标准进行评估，确定2019年的价格为36.3元/平方米，2020年的价格为36元/平方米。经计算，胤辉公司还应向厦门供电公司支付房屋占有使用费合计1008997.88元。 2018年7月26日，厦门***归物业管理有限公司（以下简称***归公司）向厦门仲裁委员会申请仲裁，以新的收费标准向厦门供电公司索要产权面积4353.74平方米（含讼争房屋的面积2123.14平方米）在2017年8月1日起至2018年7月31日期间的物业管理费、公共维修金、公摊水电费。厦门仲裁委认定胤辉公司已支付的物业管理费40005.5元、公共维修金6667.58元包含在新收费标准的计价面积中予以扣除，裁决厦门供电公司履行相应的付款责任。之后，***归公司向厦门市中级人民法院申请强制执行290000元；该执行金额系以4353.74平方米面积为计算依据，讼争房屋的面积为2123.14平方米，故胤辉公司应承担的差额部分为117508.54元[（40005.5+6667.58+290000）×（2123.14÷4353.74）-40005.5-6667.58]。 胤辉公司辩称，一、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《房屋租赁合同》于2018年10月31日届满，胤辉公司继续使用讼争房屋，厦门供电公司于2019年5月14日才***公司有效发出“腾退房屋通知书”，故2018年11月1日起至2019年5月14日尚在合同的有效期内，应当按《房屋租赁合同》约定的标准支付租金，租金的价格应为12.15元。此外，厦门供电公司并没有证据证明***与胤辉公司之间的关系，故其于2018年9月27日发给***的《告知函》不能对胤辉公司产生效力。即便该《告知函》对胤辉公司发生效力，但该《告知函》是在合同期内发出，并不能视同合同届满后厦门供电公司对胤辉公司继续租赁讼争房屋提出异议。二、2019年5月14日起的房屋占有使用费应当参照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，厦门供电公司要求胤辉公司按《评估报告》支付占有使用费不能得到支持。1．《房屋租赁合同》并未约定合同到期后按照市场评估价支付租金，厦门供电公司的主张没有合同依据。2．《房屋租赁合同》第一条约定“租金每月10元。自第三年，每年租金在前年的标准上递增5%”，可见双方当事人对三年以后的租金标准是有预估的，合同到期后的租金标准参照《房屋租赁合同》约定，符合双方签订合同时对未来租金标准的预期，也体现公平。3．厦门供电公司提交的《资产评估报告》不能作为认定房屋占有使用费的依据。首先，该份《资产评估报告》是厦门供电公司单方委托的，缺乏客观性与公立性。其次，《资产评估报告》中称价值类型为“市场价值”，评估方法为“市场方法”，但《资产评估报告》并未体现市场价值依据或市场价值的参考，何为“市场方法”也未在报告中体现。实际上，讼争房屋批准房屋用途为“变电站”，在未有市场价值参考的情况下，如前所述，双方对讼争房屋第三年后的租金标准已经有了预估，应当以合同约定的租金标准为参考更符合实际情况。第三，讼争房屋批准房屋用途为“变电站”，并非“办公”，而《资产评估报告》却直接以“办公”确定讼争房屋的租金，严重影响租金标准的准确性。《资产评估报告》租金标准高于《房屋租赁合同》约定的两倍，这与双方在签订合同的预期相差甚大。价格相差如此悬殊的因素之一是《资产评估报告》是直接以“办公”性质确定租金标准，而《房屋租赁合同》对租金标准的确定是充分考虑了讼争房屋本身批准的房屋用途，即变电站。从《资产评估报告》也无法看出工作人员有到现场或现场周围进行勘验，报告也未对周围同性质房屋的情况进行分析。第四，《资产评估报告》是于2019年3月8日作出的，而厦门供电公司在2019年5月14日时要求继续租用讼争房屋，厦门供电公司并未予以拒绝，也未告知租金评估情况，更未告知要变更原租金标准，厦门供电公司明显存在恶意。在此情况下，让胤辉公司按《资产评估报告》支付租金明显不公平。三、2020年1月1日至2020年4月期间的房屋占有使用费应当予以减免。2020年1月1日开始，新冠肺炎疫情的防控，严重影响胤辉公司的经营及对讼争房屋的使用，厦门供电公司作为国企应当响应国家的号召给承租者一定程度的租金减免，其也具有减免的法律责任。而且，胤辉公司多次要求厦门供电公司办理房屋的腾退手续，但厦门供电公司知道疫情期间租不出去，故意拖延办理房屋的腾退手续。实际上，2020年2月1日后胤辉公司已未实际使用讼争房屋。四、厦门供电公司要求胤辉公司支付利息不应得到支持。1．《房屋租赁合同》并未对合同期满后的违约责任进行约定，故厦门供电公司要求胤辉公司支付房屋占有使用费的利息，没有合同依据，且也没有法律依据。2．胤辉公司没有不交租金的故意。2020年5月14日厦门供电公司***辉公司腾退房屋时，胤辉公司积极地就讼争房屋的继续使用与厦门供电公司进行沟通，但厦门供电公司未给予任何的答复，既未明确是否延续原合同，也未明确让胤辉公司腾退及新的租金标准。3．厦门供电公司将作为变电站的房屋租赁给胤辉公司作为办公使用，本身就已经改变了房屋批准的用途，厦门供电公司存在重大过错，并且涉及合同效力，其要求胤辉公司支付利息损失没有法律依据。五、厦门供电公司要求胤辉公司根据裁决书承担物业管理费差价，缺乏事实及法律依据，不应支持。1．《房屋租赁合同》约定物业管理***辉公司承担，但并未明确约定物业管理费的标准，厦门供电公司也从未从告知物业管理费为每平方米5元。根据厦门供电公司提交的证据，***归公司按每平方米1.8元收取讼争房屋的物业管理费并按该价格出具收据。因此，厦门供电公司要求胤辉公司承担物业管理费差价，与事实不符，也超过胤辉公司对物业管理费标准的预期。2．即便胤辉公司应承担物业管理费的差价，但厦门供电公司要求胤辉公司承担逾期支付物业管理费的违约金，缺乏事实及法律依据。厦门供电公司未交纳物业管理费所产生的违约金是其放任损失扩大的行为，应当由其自行承担法律后果。综上，胤辉公司仅应向厦门供电公司支付合同期满后即2018年11月1日起至2020年4月30日期间的房屋占有使用费合计379242.24元（其中，2019年8月1日起的面积为1283.85平方米，单价均为12.15元）。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区XX路XX号XX**房屋登记权利人为厦门供电公司，建筑面积为3235.14平方米，批准土地用途及房屋用途为变电站。 厦门市广润发园林市政工程有限公司成立于2011年10月18日，后于2015年5月4日名称变更为厦门广润发建筑劳务有限公司，于2021年8月15日名称变更为厦门市胤辉建筑劳务有限公司。该公司的股东为厦门中胤建筑工程有限公司、***，持股比例分别为51%、49%。厦门中胤建筑工程有限公司的股东为***、***，持股比例分别为98%、2%，法定代表人为***。 2013年10月23日，厦门供电公司（作为出租人、甲方）与胤辉公司（作为承租人、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区XX路XX号一至二层的房屋出租给乙方作为教育培训办公室使用，一层面积为313.17平方米，二层面积为1809.97平方米，合计2123.14平方米；租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日，每月租金为21231.4元（每平方米10元），自第三年起，每年租金递增5%，租金应每季度支付一次，第一季度租金应于本合同签订之日付清，此后于每季度第一个月前15***；若乙方未按时支付租金，则每逾期一日，乙方应按月租金总额的千分之五向甲方支付逾期付款违约金；乙方租赁期间发生的水费、电费、物业管理费等各项费用，均由乙方按实际发生的金额按时交纳；租赁期满后，乙方如需续租，应提前三个月向甲方提出书面续租请求，双方就续租问题另行签订合同，乙方在同等条件下有优先承租权。 上述合同约定的租赁期限于2018年10月31日届满后，胤辉公司继续占有使用讼争房屋，但未向厦门供电公司支付费用。 2019年5月14日，厦门供电公司***公司发出《腾退房屋通知书》，载明：“房屋租赁合同于2018年10月31日到期，已提前书面通知到期后合同不再续签，但贵司至今仍占用我司房产，未将房屋归还我司，截止2019年4月20日累计占用6个月，请贵司于2019年5月30日前将房屋腾空交还我司，并将占用期间的房屋租金转账至我司账户。另请与房产所在物业公司结清同期的物业服务费等相关费用”。胤辉公司备注“文件收悉，***多方考虑综合使用，由我司续租为盼”并加盖公章。 2019年8月1日，胤辉公司将讼争房屋中的面积为839.286平方米的部分移交给厦门供电公司。2020年4月30日，胤辉公司将讼争房屋中面积为1283.854平方米的剩余部分移交给厦门供电公司。 2019年3月8日，中审华国际资产评估（北京）有限公司向厦门供电公司出具编号为中审华评报字（2019）3148号的《资产评估报告》，评估结论为“厦门市思明区XX路XX号第一至二层房屋（办公用房，建筑面积3235.14平方米）在评估基准日2019年1月1日的月租金单价为36.3元/平方米，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效”。 2019年11月22日，中审华国际资产评估（北京）有限公司向厦门供电公司出具编号为中审华评报字（2019）3304号的《资产评估报告》，评估结论为“厦门市思明区XX路XX号第一至二层房屋（办公用房，建筑面积3235.14平方米）在评估基准日2019年11月11日的月租金单价为36元/平方米，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效”。 另**，2018年7月26日，厦门仲裁委员会受理了申请人***归公司与被申请人厦门供电公司之间因《物业管理委托合同》引起的纠纷仲裁案。后厦门仲裁委员会于2019年1月29日作出厦仲裁字20180565号裁决书，**“厦门市思明区XX路XX号XX**、厦门市思明区XX路XX号XX**的权属人均为厦门供电公司，土地用途为变电站，建筑面积分别为3235.14平方米、1118.6平方米。双方确认案涉房屋有部分出租，租户已向***归公司交纳了2017年8月1日至2018年7月31日的物业费40005.5元（备注：应是按1.8元/平方米/月）、公共维修金6667.58元。***归公司同意在相关请求中扣除上述费用”；***意见“（二）关于申请人仲裁请求的认定。申请人主张被申请人应向申请人支付拖欠的物业服务费、公共维修金、水电费公摊。被申请人抗辩其所有的物业变电站属于公共事业服务的房产，不是一般的居民住宅，不属于相关物业法律规范的范围，且申请人没有实际对变电站提供任何服务。……***对被申请人提出的相关抗辩意见不予采纳。被申请人应向申请人支付拖欠的厦门市明区XX路XX号XX**、厦门市思明区XX路XX号XX**项下的物业服务费261224.4元（备注：按5元/平方米/月）、公共维修金15673.46元（备注：按0.3元/平方米/月）、公摊水电费849.67元”；裁决：“一、申请人应自本裁决书送达之日起10日向申请人支付尚欠的厦门市明区XX路XX号XX**、厦门市思明区XX路XX号XX**项下自2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费221218.9元，并支付以221218.9元为基数按月利率2%的标准自2018年7月19日起计至实际付款之日止的逾期付款违约金。二、申请人应自本裁决书送达之日起10日向申请人支付尚欠的厦门市明区XX路XX号XX**、厦门市思明区XX路XX号XX**项下自2017年8月1日至2018年7月31日期间的公共维修金9005.88元，并支付以9005.88元为基数按月利率2%的标准自2018年7月19日起计至实际付款之日止的逾期付款违约金。三、申请人应自本裁决书送达之日起10日向申请人支付尚欠的厦门市明区XX路XX号XX**、厦门市思明区XX路XX号XX**项下自2017年8月1日至2018年7月31日期间的公摊水电费849.67元，并支付以849.67元为基数按月利率2%的标准自2018年7月19日起计至实际付款之日止的逾期付款违约金”。 上述裁决发生法律效力后，***归公司向厦门市中级人民法院申请执行，厦门市中级人民法院于2019年4月5日作出（2019）闽02执402号执行裁定，裁定：“冻结、划拨被执行人厦门供电公司所有的款项人民币29万元，或查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应的等值财产”。 审理中，厦门供电公司还提供《告知函》《退房确认书》《企业信息》为证据，拟证明厦门供电公司已于2019年9月27日***公司发出《告知函》（载明“合同期限届满后我司不再续租，请贵司于2018年11月10日前将房屋腾空并移交给我司”），***辉公司租赁期限届满后不再续租，该《告知函》***公司的实际控制人***签收并申请续租；2020年4月30日，胤辉公司向厦门供电公司退还剩余1283.854平方米的房屋，并由***签订了《退房确认书》。胤辉公司质证认为，对《告知函》《退房确认书》的真实性不予确认，对《企业信息》的真实性无异议，该证据无法证明***是胤辉公司的实际控制人；***无权代表胤辉公司就合同相关事项与厦门供电公司进行磋商。 本院认为，本案纠纷所关联的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。 厦门供电公司与胤辉公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。根据在案事实及证据，应当认定租赁期限届满后，厦门供电公司并未同意胤辉公司继续租赁讼争房屋。具体理由如下：首先，《房屋租赁合同》约定“租赁期满后，乙方（胤辉公司）如需续租，应提前三个月向甲方（厦门供电公司）提出书面续租请求”，***公司并未按照该约定向厦门供电公司申请继续租赁讼争房屋。其次，厦门供电公司在2019年5月14日***公司发出《腾退房屋通知书》，已明确载明：“房屋租赁合同于2018年10月31日到期，已提前书面通知到期后合同不再续签”，***公司在备注意见时并未对该内容提出异议。第三，租赁期限于2018年10月31日届满后，若双方当事人同意续订合同，胤辉公司应按照原《房屋租赁合同》的约定支付租金，***公司并未继续向厦门供电公司支付租金，明显与合同约定及一般交易习惯不符，而胤辉公司对此并无法作出可以令人信服的合理解释。第四，胤辉公司主张***无权代表胤辉公司就合同相关事项与厦门供电公司进行磋商，但并未举证证明在2020年4月30日是如何将面积为1283.854平方米的剩余讼争房屋移交给厦门供电公司的，结合胤辉公司的股东情况，厦门供电公司主张***系代表胤辉公司签订《告知函》《退房确认书》，具有相当的合理性和高度的可能性，本院予以采信；本院认定厦门供电公司在租赁期限届满前即已告知胤辉公司不再续订房屋租赁合同。综上，本院认定在租赁期限于2018年10月31日届满后，厦门供电公司与胤辉公司之间不存在不定期的房屋租赁合同关系。 《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，胤辉公司负有向厦门供电公司返还讼争房屋的义务。***公司迟至2019年8月1日才向厦门供电公司返还面积为839.286平方米的房屋，2020年4月30日才向厦门供电公司返还剩余面积为1283.854平方米的房屋，其行为已经构成违约，且具有较为明显的主观故意，应承担相应的违约责任。因此，现厦门供电公司要求胤辉公司支付逾期返还讼争房屋的房屋占有使用费，具有事实及法律依据，本院酌情予以支持。充分考虑近年来厦门市房屋租赁市场的发展情况、厦门供电公司的预期利益、胤辉公司的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定房屋占有使用费应按每月每平方米18元计算，胤辉公司还应支付给厦门供电公司房屋占有使用费合计551932.38元（2123.14×18×9+1283.85×18×9）。在胤辉公司存在较为明显主观故意的情况下，其要求对新冠肺炎疫情期间的房屋占有使用费予以减免，理据不足，本院不予支持。厦门供电公司要求胤辉公司支付逾期支付房屋占有使用费所产生的利息，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 《房屋租赁合同》约定租赁期间发生的物业管理费等费用***公司负担，按实际发生的金额交纳。在合同履行过程中，胤辉公司系按每月每平方米1.8元的标准支付物业管理费。但根据厦门仲裁委员会作出的厦仲裁字20180565号裁决书，讼争房屋的物业管理费应按每月每平方米5元计算。故现厦门供电公司要求胤辉公司支付2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费差额，符合法律规定，本院予以支持，金额为81528.58元（2123.14×3.2×12）。2017年8月1日至2018年7月31日期间的房屋公共维修金、公摊水电费，结合裁决书的内容，本院认定胤辉公司还应支付房屋公共维修金975.72元（2123.14×0.3×12-6667.58）、公摊水电费414.35元（2123.14÷4353.74×849.67）。根据裁决书的内容，未按每月每平方米5元的标准支付物业管理费应系厦门供电公司的原因所致，故物业管理费所产生的违约金应由厦门供电公司自行负担。厦门供电公司要求胤辉公司支付房屋公共维修金、公摊水电费的违约金，但未能明确具体如何计算，同时充分考虑全案情况，对该部分违约金，本院亦不再予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市胤辉建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内支付国网福建省电力有限公司厦门供电公司房屋占有使用费551932.38元； 二、厦门市胤辉建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内支付国网福建省电力有限公司厦门供电公司物业管理费81528.58元、房屋公共维修金975.72元、公摊水电费414.35元； 三、驳回国网福建省电力有限公司厦门供电公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15402元，由国网福建省电力有限公司厦门供电公司负担7102元，厦门市胤辉建筑劳务有限公司负担8300元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员　*** 二〇二一年十月十二日 代书记员　*** 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。