阜阳市某投资控股集团有限公司、安徽某商贸有限公司民事一审民事判决书

安徽省阜阳市颍州区人民法院 民事判决书 (2022)皖1202民初17161号 原告：阜阳市某投资控股集团有限公司，住所地阜阳市颍州区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，安徽众豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 被告：安徽某商贸有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽蓝邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽蓝邦律师事务所实习律师。 原告阜阳市某投资控股集团有限公司（以下简称：阜阳市某公司）与被告安徽某商贸有限公司（以下简称：某商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2022年12月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阜阳市某公司的委托诉讼代理人***、***，被告某商贸公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阜阳市某公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2020年5月20日原、被告签订的《国有资产租赁合同书》；2、判令被告立即腾退案涉房屋；3、判令被告以年租金3529025.64元标准向原告支付自合同解除之日起至案涉房屋实际腾退之日止期间的房屋占有使用费；4、判令原告有权没收被告已缴纳的履约保证金；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月20日，原告与被告安徽某商贸有限公司（以下称“某商贸公司”）签订《国有资产租赁合同》，被告取得位于滨河花园安置区××＃××＃××＃××＃商住楼××层××楼××层商铺租赁权，合同约定：“第二条：本合同的有效期限为10年，正式租期从2020年11月20日至2030年11月19日”。合同第三条约定：“第一年至第二年年租金为人民币3529025.64元，第三年至第五年度年租金标准为以上一年度年租金为基数每年递增3%......”。因被告违反租赁合同约定擅自转租，根据双方《国有资产租赁合同》第七条第14款约定“未经甲方书面许可，乙方不得转租给第三人，如有擅自转租行为系违约，甲方有权单方解除合同，并没收履约保证金”，特此起诉。为此，为维护原告合法权益，特具状起诉，请贵院依法予以支持原告诉求。 被告某商贸公司辩称，一、某商贸公司不存在违反合同约定擅自转租的违约事实。2020年5月20日，某商贸公司与城投公司签订了《国有资产租赁合同》，承租位于阜阳市南京路滨河花园安置区面积13937.7平方米的商铺（毛坯），该合同系城投公司制作，某商贸公司签订本合同时就提出合同条款中涉及经营不可避免会出现转租的情况，且城投公司的拍租商铺后转租的情形普遍存在。城投公司的答复是可以采取合作经营的方式使用房屋。2020年6月6日，某商贸公司法人***将标有实为出租字样的《商铺合作经营协议》合同模板应城投公司综合业务部***主任要求发送给***审查，2020年7月2日，***经修改后向***发送《合作协议》合同模板，该《合作协议》合同模板1.2、2.2、2.3条文中明确注明“合作经营”及甲方仅提供场地，不参与经营，甲方获取固定回报收益等内容。充分说明城投公司为某商贸公司提供了含有租赁性质的《合作协议》，城投公司在某商贸公司与经营户签订合同前已经明知合作协议的性质即是转租性质，并且仍然要求按照该模式进行经营。后某商贸公司经过不懈的努力进行招商，与包括安徽易珠商贸有限公司在内的众多商户采用城投公司的合同模板签订了《商铺合作经营协议》，且连同装修图纸方案及时报城投公司备案。上述事实说明某商贸公司与实际商户签订转租性质的《商铺合作经营协议》是按城投公司要求且自始是同意认可的，因此某商贸公司不存在未经同意擅自转租的违约行为。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。某商贸公司的行为也符合该法律条文规定。二、《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月没有提出异议的，视为出租人同意转租。本案涉及到与实际经营户《商铺合作协议》于2021年初，某商贸公司已经报给城投公司备案，属于出租人知道或应当知道情形，此后，城投公司每周对经营户进行巡查，提供政府公共服务，配合某商贸公司对商铺进行经营管理（包含检查验收2022年2-7月份租金减免到实际经营户工作完成），从未提出任何异议。本案2022年底城投公司莫名向某商贸公司发出的解除通知及12月12日城投公司起诉，也已经超过法定的六个月期限。三、某商贸公司拍租成功后，多方招商引资，投入了巨额资金，不负城投公司的期望，打造集商超、餐饮、购物、休闲为主体的商业街区（冠以七渔农贸市场名字），是周边居民重要物资供应地，数百人在此就业，为经济发展及财政税收作出了巨大贡献，规模化、集约化均发展强劲。三年疫情以来，在积其艰难的情况下按时足额向城投公司交纳了两年几百万的租金，也帮助了政府度过困难时期，并没有对合同的目的造成任何危险。为了拉动经济发展，国家明确提出重要文件、政策，为企业发展提供保价护航。而此时城投公司的解约行为与自己的承诺、于法律、于政策、于经济发展、于社会稳定均不协调。如果解除一个正在蓬勃发展的项目经济实体，势必会造成巨大经济损失、社会不稳定、众多人员失业等。故此，涉案合同应依法维护。综上，城投公司的诉讼无法律和事实依据，请依法驳回全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，2020年5月20日，原告阜阳市某公司（甲方）与被告某商贸公司（乙方）签订了《国有资产租赁合同》，合同主要约定：“甲方将位于滨河花园安置区××＃××＃××＃××＃商住楼××层××楼××层，建筑面积13937.7平方米，出租给乙方使用；租赁期为10年，装修期从2020年5月20日至2020年11月19日，正式租期从2020年11月20日至2030年11月19日（以房屋移交单为准，没有移交单的，以本合同约定为准）。双方实际于2020年12月29日方对合同项下标的物进行移交并签署移交单。明确从2021年1月1日进入装修期，装修期为6个月，装修期满正式计收租金，正式租期为2021年7月1日至2031年6月30日。租金标准：第一年至第二年年租金为人民币3529025.64元，第三年至第五年度年租金标准为以上一年度年租金为基数每年递增3%，第六年至第八年度年租金标准为以上一年度年租金为基数每年递增4%，第九年至第十年度年租金标准为以上一年度年租金为基数每年递增5%。乙方于本合同签订之日向甲方交纳履约保证金882256.41元（即3个月的租金）。合同第七条14、第八条4.9均约定乙方未经甲方书面许可不得转租，擅自转租的甲方有权单方解除合同，并没收履约保证金。合同签订后，被告按时交纳租金，交纳的租金可使用期限至2023年6月30日。2021年2月7日，阜阳市某公司（甲方）与阜阳市城市资产投资经营有限责任公司（乙方）签订了《阜阳市某投资控股集团有限公司可经营性资产委托管理协议》，约定：甲方将其所属经营性资产（包括商铺、办公楼等）委托乙方运营管理。 另查明，2021年1月1日，某商贸公司与案外人安徽易珠商贸有限公司（以下简称：易珠公司）签订《滨河商铺合作经营协议》，约定:易珠公司(协议甲方)，某商贸公司(协议乙方)，合作商铺为颍州区滨河安居苑集中商业楼S01、滨河安居苑集中商业楼农贸市场，建筑面积8414.06平方米。合作期限为10年，乙方对商铺的装修期为2021年4月30日，正式合作期限从2021年1月1日至2031年4月30日；乙方负责店铺装修、具体经营及相关收支，甲方仅负责提供场地，不参与经营。无论店铺经营收益如何，甲方仅从合作经营中获取固定的回报，如店铺经营收益不足的，则由乙方无条件补足。甲方获取的固定回报金额如下：第一年333万元；第二年333万元；第三年350万元；第四年367.5万元；第五年386万元……。上述转租行为，某商贸公司未按合同约定取得阜阳市某公司书面认可。2022年10月25日，阜阳市城市资产投资经营有限责任公司就某商贸公司转租行为信访问题对某商贸公司进行约谈，告知某商贸公司法定代表人***关于违规转租行为进行全面排查，若存在转租行为将与其解除合同并追究违约责任；阜阳市城市资产投资经营有限责任公司就上述转租事宜于2022年11月16日向某商贸公司送达书面通知，要求其5日内书面反馈结果，如转租问题属实，你公司不能妥善处理，将依据合同第七条、第十一条约定解除合同，并没收履约保证金等；2022年11月20日，某商贸公司作出书面反馈：其与易珠公司签署的是《滨河商铺合作经营协议》，不存在转租。阜阳市城市资产投资经营有限责任公司于2022年11月29日、2022年12月2日向某商贸公司送达解除合同通知书，告知某商贸公司违约转租问题属实，要求其自2022年12月3日起5个工作日内解决与易珠公司相关问题，期满未解决，自动解除双方2020年5月20日签订的《国有资产租赁合同》及按合同第十一条4约定执行等，但某商贸公司拒绝签收。随即原告起诉至本院，请求解除合同，本院2022年12月13日受理后，于2022年12月26日依法向被告送达起诉状副本。 本院认为，原告阜阳市某公司与被告某商贸公司签订的《国有资产租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按照合同约定履行义务。本案中，被告某商贸公司与案外人易珠公司签订的《滨河商铺合作经营协议》，名为合作经营实为租赁法律关系，该转租行为未取得原告的书面同意，违反双方合同约定，原告基于合同约定享有单方解除合同权；另，阜阳市城市资产投资经营有限责任公司在确认存在转租行为后，于2022年11月29日、2022年12月2日向某商贸公司送达解除合同通知书，某商贸公司拒收，随即起诉至本院，请求解除合同等诉讼请求，本院2022年12月13日受理后，于2022年12月26日依法向被告送达起诉状副本。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除；......。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或仲裁的方式依法解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。故，案涉合同即便被告拒收解除通知，原告亦通过诉讼方式请求解除合同，本院经综合考量，确认原、被告2020年5月20日签订的《国有资产租赁合同书》于2022年12月26日解除。关于原告主张的要求被告立即腾退案涉房屋及被告以年租金3529025.64元标准向原告支付自合同解除之日起至案涉房屋实际腾退之日止期间的房屋占有使用费，因案涉租赁合同已解除，当事人可以请求恢复原状，但案涉租赁房屋存在面积较大，商户多的情形，腾退房屋需一定时间，故酌定30日内腾退；逾期腾退房屋所占用期间的费用可在实际发生后另行主张权利。关于原告主张请求原告有权没收被告已缴纳的履约保证金，履约保证金具有履行合同担保的性质，被告未按照合同约定履行义务，导致合同解除，具有过错，原告依据合同约定不予退还该履约保证金，不违反合同约定及法律规定。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百一十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、原告阜阳市某投资控股集团有限公司与被告安徽某商贸有限公司2020年5月20日签订的《国有资产租赁合同》于2022年12月26日解除； 二、被告安徽某商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于滨河花园安置区××＃××＃××＃××＃商住楼××层××楼××层（建筑面积13937.7平方米）房屋并交付给原告阜阳市某投资控股集团有限公司； 三、原告阜阳市某投资控股集团有限公司不予退还已收取被告安徽某商贸有限公司交纳履约保证金882256.41元； 四、驳回原告阜阳市某投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取40元，由被告安徽某商贸有限公司负担。本费用交纳义务应在本判决书生效之日起十日内主动履行，逾期不履行由本院强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年九月十五日 书记员***