宝德照明集团有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省淮北市相山区人民法院 执行裁定书 （2024）皖0603执异21号 异议人（案外人）：宝德照明集团有限公司，住所地江苏省扬州市高邮市送桥镇工业园。统一社会信用代码91321084724440757A（1/10）。 法定代表人：***。 申请执行人：***，男，1970年6月30日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 申请执行人：***，女，1970年5月23日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：***，安徽义函律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽义函律师事务所实习律师。 被执行人：淮北品富房地产开发有限公司，住所地淮北市相山区任圩中心路1号。统一社会信用代码91340600MA2REYFJ5K(1-1)。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 第三人：***，男，汉族，1973年8月25日出生，住淮北市相山区。 第三人：***，女，汉族，1976年10月22日出生，住淮北市相山区。 第三人：***，男，汉族，1990年2月6日出生，住河南省沈丘县。 第三人：***，女，汉族，1985年10月19日出生，住淮北市相山区。 第三人：***，女，汉族，1977年3月29日出生，住淮北市相山区。 第三人：***，男，汉族，1963年9月13日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 第三人：***，女，汉族，1968年10月23日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 本院在执行申请执行人***、***与被执行人淮北品富房地产开发有限公司（以下简称品富公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人宝德照明集团有限公司（以下简称宝德公司）对执行被执行人品富公司的位于淮北市相山区××路××号××幢××室房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 宝德公司称，品富公司名下淮北市相山区××路××号××幢××室房产以房抵工程款，抵偿给了宝德公司。宝德公司于2023年8月22日完成认购，2024年1月17日开具全款票据、收楼物品领用登记表，房屋已于2024年1月18日实际交付。该房屋产权归宝德公司所有，贵院查封涉案房产是错误的，特申请中止执行并解除对淮北市相山区××路××号××幢××室房产的查封及轮候查封。 宝德公司为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、品富公司出具的证明；2、淮北市相山区××路××号××幢××室房产购房款定金收据和全款收据；3、《淮北富力相城府商品房认购书》；4、收楼物品领用登记表；5、抵房两函一书协议及相关线上流程。 ***、***辩称，一、宝德公司未提供其与品富公司签订的房屋买卖合同，不能证明其在2023年8月22日购买了富力相城府房屋，也没有在不动产登记中心备案登记，宝德公司未能证明房屋已实际交付。本案异议系两公司恶意串通进行的虚假诉讼，不足以排除执行。二、宝德公司不是普通购房人，无权要求排除执行。三、对宝德提供的证据三性均有异议，收据不具有唯一性、真实性，认购书没有日期，没有加盖宝德公司印章，银行转账不能认定是定金，抵房两函一书协议及线上流程没有提供原件，不具有真实性。 ***、***、***、***、***、***、***辩称，一、宝德公司未提供其与品富公司签订的房屋买卖合同，不能证明其在2023年8月22日购买了富力相城府房屋，也没有在不动产登记中心备案登记，宝德公司未能证明房屋已实际交付。本案异议系两公司恶意串通进行的虚假诉讼，不足以排除执行。二、宝德公司不是普通购房人，无权要求排除执行。三、对宝德提供的证据三性均有异议，收据不具有唯一性、真实性，认购书没有日期，没有加盖宝德公司印章，银行转账不能认定是定金，抵房两函一书协议及线上流程没有提供原件，不具有真实性。 ***、***未提供证据。 ***、***、***、***、***、***、***未提供证据。 品富公司未作答辩，亦未提供证据。 本院查明，***、***与品富公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年8月2日作出(2023)皖0603民初2790号民事判决：“一、品富公司于本判决生效之日起十五日内支付***、***逾期交房违约金64139.62元（计算至2023年3月16日。自2023年3月17日起以房屋总价款213万元为基数，按年利率5.475%计算至案涉房屋符合交房条件并通知交付房屋之日止），并支付律师费2000元；二、富力南京地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回***、***的其他诉讼请求。” 判决生效后，因品富公司未履行判决书确定的义务，***、***遂向本院申请强制执行。2024年3月7日，本院作出（2024）皖0603执保326号执行裁定：“冻结被保全人品富公司、富力南京地产开发有限公司名下的银行存款人民币66139.62元及利息，或保全查封其等额的收入或等值的财产。”2024年4月18日，淮北市不动产登记中心协助本院查封品富公司名下位于淮北市相山区××路××号××幢××室房产。2024年5月28日，第三人***、***与品富公司诉前财产保全一案，本院轮候查封了涉案房产。同日，第三人***、***与品富公司诉前财产保全一案，本院轮候查封了涉案房产。2024年6月11日，第三人***与品富公司诉前财产保全一案，本院轮候查封了涉案房产。2024年6月17日，***、***与品富公司诉前财产保全一案，本院轮候查封了涉案房产。现宝德公司向本院提出异议，请求中止执行并解除对位于淮北市相山区××路××号××幢××室房产的查封及轮候查封。 另查明，品富公司淮北项目公司发起宝德公司材料款抵房款申请，宝德公司、宝德公司北京分公司、京山金鑫劳务有限公司佛山分公司意向将材料款抵扣房款，已认购淮北富力相城项目房源，确认涉及工程款合计1223801.76元，本次冲抵淮北品富房款1223801.76元，该审批经项目公司总经理***、地区公司总经理***、城市董事长***、区域销售总监***、集团分管区域领导***于2023年11月8日审批同意。此后，宝德公司与品富公司签订了《淮北富力相城府商品房认购书》，约定购买富力相城府涉案房屋，认购优惠价为1411372元，宝德公司支付定金187570.24元，余款以材料款1223801.76抵房款。2024年1月17日，品富公司给宝德公司开具购房款全款收据。2024年1月18日，宝德公司签收收楼物品领用登记表，领取房产钥匙。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，宝德公司与品富公司虽然是以房抵债，但抵偿工程款之债权基础明确，在本院查封之前已签订了合法有效的《淮北富力相城府商品房认购书》，以支付定金、材料款抵偿的形式支付了全部价款，且在人民法院查封之前合法占有该不动产，未办理过户登记亦非基于自身原因。故其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，所提异议理由于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止执行位于淮北市相山区××路××号××幢××室的房产。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月十一日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。