山东力国建安有限公司、沂水县第三中学等确认合同有效纠纷民事一审民事判决书

山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1323民初4685号 原告：山东力国建安有限公司，住所地沂水县东环路以西(老年公寓斜对过)。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东华正义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，职工。 被告：沂水县第三中学，住所地沂水县健康东路73号。 法定代表人：***，校长。 委托诉讼代理人：***，沂***法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：***，男，副校长。 第三人：***，女，1969年1月2日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：**，山东署华律师事务所律师。 原告山东力国建安有限公司与被告沂水县第三中学、沂水县第二中学、第三人***确认合同有效纠纷一案，经山东省临沂市中级人民法院发回重审，本院于2021年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中原告撤回了对沂水县第二中学的起诉，本院予以准许。原告山东力国建安有限公司的委托诉讼代理人***、***，被告沂水县第三中学的委托诉讼代理人***、***，第三人***及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东力国建安有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认合同有效；2.请求法院依法调解或判决被告及第三人立即协助办理房屋、土地转让合同书所确定土地、房屋产权过户手续，将我公司出资购买的现在仍然登记在第三人名下的沂国用（2005）第246号国有土地使用证下的土地及该宗土地上的房权证号为沂房字第0×**房产过户至我公司名下（请求第三人***协助办理涉案土地房产、土地手续过户至被告沂水县第三中学名下，被告沂水县第三中学协助原告山东力国建安有限公司办理涉案土地、房产手续过户至原告山东力国建安有限公司名下）。事实和理由：2006年7月28日，原告与原沂水县第三中学签订了土地、房屋转让合同书，根据合同约定，沂水县第三中学将其购得的位于沂水第三中学校园东侧，东环路以西、矿泉水以北、跋山水库东干渠以东、工业园饭店以南的土地及地上建筑物转让给原告，转让价格为120万元。合同同时约定，沂水县第三中学办理土地等过户手续，并承担过户费用。合同签订后原告履行了付款义务，沂水县第三中学也将合同约定的土地及地上建筑物交付给原告使用。原告使用期间支付了该宗土地及房屋的规划、准建、验收手续及办理房地产的费用，虽然经原告多次催促沂水县第三中学履行其应尽的产权过户义务，沂水县第三中学一直未履行土地房屋的产权过户义务。现该宗土地及地上建筑物仍未过户至我公司名下，因原告所购买的土地及房屋系被告从第三人处购得，被告已经付清合同款项，但至今未及时要求第三人履行过户手续，导致原告权利迟迟得不到保障。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法公正处理，以维护原告的合法权益。 对于原告山东力国建安有限公司的起诉，沂水县第三中学辩称，原告与我校签订的土地转让（出售）合同书为无效合同，我校是由财政拨款成立的公办学校，属于事业单位，学校的全部资产为国有资产，涉案土地及地上建筑物由我校购买后成为国有资产而对于国有资产的处置根据财政部的有关规定应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置而且对于出售价值较高的资产应当通过拍卖等市场竞价方式公开处理，本案中所涉的国有资产未经审批也未通过公开竞价方式进行处理，损害了国家社会公共利益，因此双方签订的合同为无效合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。 对于原告山东力国建安有限公司的起诉，***作为第三人辩称，原告所说与事实不符，第一部分、关于被告第三中学于2006年7月28日与原告签订的土地转让出售合同系无效合同，理由如下首先案涉食品厂的土地房屋国家行政机关已确权在第三人***名下，第三人对案涉房屋和土地拥有合法的所有权和土地使用权，被告沂水第三中学在第三人不知情的情况下，与原告签订该合同纯属恶意串通损害第三人合法权益，其次根据原告与第三中学签订的土地转让出让合同书中的内容看，土地面积3952平大约5.925，土地价格200000元，约合3.37万每亩，而第三人***2002年11月1日与沂水镇工业园管委会签订的协议在给予优惠的政策条件下，每亩6万元，原告与被告第三中学签订合同的时间是2006年7月28日在过去近4年以后该土地的正常市场价格大约20万每亩，被告沂水县第三中学却以远远低于市场正常价格的3.37万每亩转让给原告，致使国家国有资产造成严重损失，该合同同时约定暖气费价格按照供暖价格的一半收取，同时登记手续费用全部由被告第三中学承担，尤其是登记费用中还包括遮阴费，原告与被告第三中学恶意串通已合法形式掩盖非法目的造成国有资产损失，损害国家和社会公共利益，系无效合同，第三、被告第三中学签订该合同时被告第三中学尚未取得土地房屋产权，案涉土地的前身是第三人从沂水镇工业园管委会集体农用，案涉房屋未办理、规划、准建房屋产权手续，系在农用地上建立的违法建筑，俗称小产权房，因此被告沂水县第三中学无权向原告转让案涉房屋及土地，第四、被告沂水县第三中学作为国家事业单位法人，其职责是教书育人，其土地的取得只能通过划拨方式取得，而不能通过出让方式获得，更无权未经国资委批准，买卖倒卖土地，严重违反了《事业单位国有资产处理暂行办法》禁止性规定系无效合同，第五、根据第三人于2005年1月与被告第三中学签订水厂出售协议书，该协议书明确载明出售转让的是水厂的房屋和土地，没有转让食品厂的房屋和土地，水厂和食品厂是两个独立的单位，中间有院墙相隔，国家行政机关分别确权已确认，被告第三中学及原告没有合同、付款凭证等书面证据，证实案涉食品厂的土地房屋被告沂水县第三中学从第三人之处购买。第二部分、关于被告第三中学及第三人是否有协助过户的义务，第三人认为被告第三中学及第三人均没有协助原告办理产权登记手续过户的义务，理由如下：案涉房屋土地直到今天被告沂水县第三中学一直未取得产权，也不可能得到案涉房屋土地的产权，因此被告第三中学因履行不能且案涉合同无效，被告第三中学对原告没有合同义务，也就没有协助办理产权过户登记手续的附随义务。其次第三人与原告被告第三中学均没有就案涉房屋土地订立转让买卖合同，不是案涉合同的一方当事人，没有合同义务，也就没有协助原告办理产权登记过户手续的附随义务，相反第三人作为受害人，更不可能协助作为侵权人的原告办理产权登记过户手续。第三部分、第三人关于上述答辩的法律依据，第一、2005年、2008年2011年山东高院民事审判会议纪要第二合同法第52条。第三房地产管理法第38条，物权法第9条民法通则第85条，民法典第235条、事业单位国有资产处理办法第25条，最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）上述法律规定充分证实原告与被告沂水县第三中学签订的案涉合同系无效合同，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 ***作为有独立请求权的第三人向本院提出诉讼请求：1.请求法庭依法确认原告与被告原沂水县第三中学于2006年7月28日签订的《土地转让（出售）合同书》无效；2.判令原告立即停止侵权，返还第三人所有的案涉房屋及土地，拆除违法建筑；3.本案诉讼费用由原告及被告原沂水县第三中学承担。事实和理由：2006年7月28日，被告原沂水县第三中学与原告在第三人不知情的情况下，签订《土地转让（出售）合同书》，根据案涉合同内容，该合同违反法律禁止性规定，恶意串通，损害国家利益、社会公共利益、及第三人合法权益，以合法形式掩盖非法目的，造成国有资产流失，系无效合同。2005年1月，第三人与被告原沂水县第三中学签订《水厂出售协议书》，该协议书明确载明转让水厂部分的土地及房屋不包括食品厂部分的土地及房屋。水厂和食品厂是两个独立的单位，中间有院墙相隔，国家行政机关分别予以确权。将案涉食品厂的土地及房屋确权在第三人的名下。第三人请求确认合同无效，返还案涉不动产的请求应该得到支持，国家行政机***颁发土地使用权证、房屋所有权证系对第三人***物权的确认，依法登记发生法律效益。未变更登记不发生法律效益，原告无权非法占有案涉不动产，******可以请求返还案涉不动产。特别是国家行政机关颁发的土地使用权和房屋所有权是在原告与被告第三中学订立土地转让出售合同书后仍将案涉房屋确权登记在第三人***名下，这充分表明国家行政机关涉案不动产的产权人系第三人***，原告理应将非法占有的房屋及土地返还第三人，综上，申请人对案涉房屋及土地拥有合法的所有权及使用权，请求法庭依法支持申请人的诉讼请求，维护申请人的合法权益。 对于第三人***的诉求，山东力国建安有限公司辩称，本案涉案土地系被告和第三人签订的水厂出售协议中约定土地的一部分，三中与第三人签订水场出售协议已经过沂水县人民法院裁判合法有效，并在本案一、二审中，三中和第三人也予以认可。力国公司与三中签订的土地转让合同书是在三中与第三人2005年签订的水厂出售协议合法有效的基础上签订的。力国购买的所属三中水厂协议中的土地，所有权系三中并非第三人，本案涉案土地系三中和力国双方自愿依法签订，不存在侵权第三人的行为。第三人的无理累诉行为所产生的诉讼费用，应由其个人自行承担。1.购买水厂出资方式和经营情况。为解决三中师生饮水问题，2005年三中通过教职工集资方式，根据当时的社会情况成立第三产业（山东省沂水县沂蒙雪山矿泉水有限责任公司，法人时任校长***），三中用该项集资款购买了第三人的水厂，以解决全校师生的饮水问题。三中购买该水厂后，第三人仍然在三中校内有其他的一系列的承包经营活动，直到2014年水厂不再供水。2.事实情况。在2006年力国购买所属水厂协议中的涉案土地，至2009年为配合力国办理过户，第三人出具委托书委托力国公司办理我方购买的涉案土地地上房产产权证件，力国接受委托于2009年10月办理了涉案土地地上房产证件，至2010公司向三中提出土地房产过户手续，至2015年通过时任校领导进行从中调解，以上从力国2006年购买到2015年，时间跨度10年之久，十年间公司和三中及第三人为进行涉案土地的过户事宜进行过数次的接触协商往来，第三人陈述对于公司购买涉案土地不知情是违背事实和逻辑的。第三人的真实意图，是在我方办理好涉案地上房产手续后，以配合我方过户为由另行索取30余万元的其他费用。在未达成意愿后，逐而提出了多个不同案由的累诉。3.本案涉案合同签订公平公正。三中购买第三人水厂协议合同价款为285万，协议中自愿达成协议，包括购买水厂占地9.5亩、水厂厂房（有证房产656.9平方米、无证房产1135.2平）、机器设备、商标所有权、使用权。而力国公司与三中签订合同的价款为120万，仅购买了水厂协议中的3952平方米土地和地上无房产证件的正房和偏房1135.2平方米，我方购买合同价款120万是三中购买水厂协议合同总价款285万近一半的费用。根据当时的土地房产价位，本案涉案合同标的金额符合当时的市场物价价位，不存在损害其他利益的行为。4.涉案合同合法有效。根据水厂协议中的第一条第一款，水厂占地面积经土地局丈量，实际面积9.5亩。证实水厂协议中对于水厂出售时，对水厂的使用占地面积是经过土地丈量的，而非仅为水厂占地土地证件上的实有面积。即合法有效的水厂出售协议中的合同面积应为实际测量9.5亩的面积，结合第三人的原始宗地图和土地面积，和我方提交的一系列证据，足以证实水厂出售协议中的土地为水厂土地和我方土地合计的亩数，有事实有依据。综上力国未侵害第三人的任何权益，不存在违反《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》14条违反法律法规的强制性规定；请依法驳回第三人的诉求维护原告的合法权益。 对于第三人***的诉求，沂水县第三中学辩称，一、对于第三人的请求第一项要求确认合同无效我方予以认可，但是第三人所依据的事实与理由与事实严重不符，第三人已将涉案的土地、厂房等资产出售给了我方，我方再次将部分出售给了原告，违反了法律规定处置了国有资产而无效。二、我方与第三人签订的水厂出售协议书明确约定了土地面积为9.5亩，应根据该土地的面积确定实际出售范围。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下： ***与沂水镇工业园管理委员会签订《沂水镇工业园区用地付款协议》，约定对个体私营户入园实行进一步的优惠政策每亩6万元人民币，可分期付款，每年支付20%，5年付清。宗地位置，东环路以西，北环路以南，入园户***从2000年10月1日用地13.4亩（东至东环城路，南至规划路，******），落款时间为2002年11月1日。 《水厂出售协议书》复印件显示，甲方（出卖方）为***，乙方（买方）为沂水县第三中学，约定：一、甲方将自己拥有合法手续，合法经营的“山东沂水东皋泉矿水厂”（位置：学校以东，东环路以西）部分出售给乙方，出售范围包括：1.土地使用权（见土地使用权证及评估报告），水厂占地面积经土地局丈量，实际面积9.5亩，并经评估后价格为每亩6万元；2.厂房（见确权证，厂房平面图及评估报告）；3.机器设备（见交接表及评估报告）；4.“东皋泉”商标所有权、使用权（见商标所有权、使用权证书及评估报告）；5.其他。……三、甲乙双方经双方认可的评估机构对所涉标的物进行评估，由甲方一次性买断，价格以评估价格并经双方认可后确定。水厂经评估协商后总价值为（贰佰捌拾伍）万元人民币，不含水桶款。四、水厂出售价格（贰佰捌拾伍）万元人民币，由乙方分三批支付……，落款时间为2005年1月。 《土地转让（出售）合同书》复印件显示，甲方为沂水县第三中学，乙方为力国建安公司。约定：沂水三中校园东侧，水厂北侧土地一块及上面建筑若干，现属三中所有，现转让（出售）。力国建安公司购买上述土地及地上建筑物，双方本着自愿原则，签订本合同，并共同遵守。1.土地在水厂北侧，东环路西侧，具体的大小、位置，见土地部门确权附表。2.甲方将上述土地及地上建筑物一次性全部转让给乙方。3.经双方协商价格为120万元，大写壹佰贰拾万元。地上建筑物价格100万元，土地价格20万元。……落款时间为2006年7月28日。 **和与***曾起诉要求确认***与沂水县第三中学签订的水厂出售协议无效，本院（2017）鲁1323民初59号民事判决书，判决驳回**和、***的诉讼请求。**和、***上诉至临沂市中级人民法院，山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终2532号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。***曾向本院起诉沂水县第三中学，山东力国建安有限公司作为第三人参加诉讼，***要求确认其与沂水县第三中学签订《水厂出售协议书》无效，本院（2018）鲁1323民初3887号民事判决书，判决驳回***的诉讼请求。***不服上诉至临沂市中级人民法院，山东省临沂市中级人民法院（2019）鲁13民终4116号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 沂国用（2005）第246号土地使用权人登记为***，座落东环路以西，地类（用途）工业用地，使用权类型出让，面积3952㎡。房房权证沂房字第0×**屋所有权人登记为***，房屋坐落沂水县东环路以西，登记时间2009年10月，规划用途工业。 沂国用（2005）第202号土地使用权人登记为***、座落东环路以西，地类（用途）工业，使用权类型为出让，面积4622㎡。 现状为案涉争议房地产现由山东力国建安有限公司使用，产权登记在***名下，争议房地产南侧第一部分现由沂水县第三中学使用，再南侧部分由***夫妇对外出租，争议房产南侧第一部分和第二部分土地登记在***之夫***名下。 本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 关于案涉地块问题。***是否出售给沂水县第三中学，***主张其出售给沂水县第三中学的为***夫妇对外出租的部分【南侧部分，根据原始宗地图计算（34.30+58.80）×59.7÷2=2779.035㎡≈4.17亩】及现由沂水县第三中学使用的部分【中间部分，根据原始宗地图计算58.80×38.60=2269.68㎡≈3.4亩】，两处合计面积约为7.57亩，***与沂水县第三中学的出售协议书写明面积9.5亩，两者面积相差较大，故对***主张其出售给沂水县第三中学的为***夫妇对外出租部分及现由沂水县第三中学使用部分的意见，不予采信。沂水县第三中学主张***出售给沂水县第三中学的为现由沂水县第三中学使用的部分【中间部分，根据原始宗地图计算58.80×38.60=2269.68㎡≈3.4亩】及案涉争议地产部分【北侧部分，现由山东力国建安有限公司使用，根据原始宗地图计算74.30×52.40=3893.32㎡≈5.84亩】，两处合计面积约为9.24亩，***与沂水县第三中学的《水厂出售协议书》载明面积9.5亩，两者相差不大，且沂水县第三中学于2006年7月28日将案涉争议地产出售给山东力国建安有限公司后已将涉案地产交付山东力国建安，由山东力国建安有限公司进行建设并占有使用至今十六年，原告在购买土地上建设建筑物期间未有证据证明第三人***提出异议，虽然房产登记在第三人***名下，但由山东力国建安有限公司办理支付了相关费用，且沂水县第三中学原校长***作为当时的经办人陈述案涉地产***出售给沂水县第三中学后，沂水县第三中学又出售给了原告山东力国建安有限公司，故对沂水县第三中学案涉地产部分的意见予以采信，即案涉争议地产由***出售给沂水县第三中学，沂水县第三中学又出售给了山东力国建安有限公司。 关于合同效力问题。山东力国建安有限公司与沂水县第三中学签订的《土地转让（出售）合同书》系双方当事人的真实意思表示，故对山东力国建安有限公司请求确认合同有效的诉讼请求，予以支持。 关于协助过户问题。案涉争议地产由***出售给沂水县第三中学，沂水县第三中学又出售给了山东力国建安有限公司，***起诉要求确认其与沂水县第三中学签订的《水厂出售协议书》无效，经一、二审判决驳回***的诉讼请求，故对原告要求被告及第三人协助办理土地、房屋产权过户手续的诉讼请求，予以支持，该房地产现登记在第三人***名下，由第三人***过户至被告沂水县第三中学名下，再由被告沂水县第三中学过户至原告山东力国建安有限公司名下。原告自愿承担第三人将涉案土地、房产过户至被告名下的产权过户所有税费和被告将涉案土地、房产过户至原告名下的产权过户所有税费，予以准许。案件审理过程中，原告撤回部分诉讼请求系对其自身权利的处分，本院予以准许。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对第三人***请求确认原告与沂水县第三中学于2006年7月28日签订的《土地转让（出售）合同书》无效并判令原告立即停止侵权，返还第三人所有的案涉房屋及土地，拆除违法建筑的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条、第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告山东力国建安有限公司与被告沂水县第三中学于2006年7月28日签订的《土地转让（出售）合同书》有效； 二、第三人***于本判决生效之日起三十日内协助配合将沂国用（2005）第246号国有土地使用证下的土地及该宗土地上的房权房权证号为沂房字第0×**过户至被告沂水县第三中学名下；被告沂水县第三中学于本判决生效之日起三十日内协助配合原告将沂国用（2005）第246号国有土地使用证下的土地及该宗土地上的房权证房权证号为沂房字第0×**户至原告山东力国建安有限公司名下； 三、驳回第三人***的全部诉讼请求。 案件受理费200元，由原告山东力国建安有限公司负担100元，由第三人***负担100元；保全费5000元，由原告山东力国建安有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年九月二十日 书　记　员　　武　瑶