浙江大千建筑规划设计有限公司、宁波巨榭能源有限公司等合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省衢州市**区人民法院 民事判决书 （2023）浙0802民初212号 原告：浙江大千建筑规划设计有限公司，统一社会信用代码91330802739210532A，住所地衢州市**区***道***苑7幢1516室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，浙江***师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑利成，浙江***师事务所律师。 被告：宁波巨榭能源有限公司，统一社会信用代码913302015805458747，住所地衢州市**区花园街道通衢街8号1区3楼。 法定代表人：周**。 委托诉讼代理人：***，浙江**风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江**风律师事务所实习律师。 第三人：***，男，1975年10月6日出生，汉族，住衢州市**区。 原告浙江大千建筑规划设计有限公司（以下简称大千公司）与被告宁波巨榭能源有限公司（以下简称巨榭公司）及第三人***合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2023年3月10日公开开庭进行了审理。原告大千公司的委托诉讼代理人郑利成，被告巨榭公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大千公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付两个年度租金收益58506元。事实与理由：衢州规划设计院有限公司（以下简称衢州规划设计院）于2014年3月变更为大千公司，该公司2009年前设计了开明机电设备市场的建筑图纸，因委托单位衢州开明贸易有限公司（以下简称开明公司）31.2万元设计费未付，2009年5月签订了以房抵债协议书、《营业房、商务房加盟协议书》，开明公司以市场1区3号门面房折价32万元抵偿给衢州规划设计院。2012年衢州规划设计院与开明公司签订委托书，约定开明机电市场1区3号店由市场统一对外出租，实际原告直到2012年才收到扣除8000元房款及手续费后的第一期房租2854元，2013年收到第二期12301元租金。2015年委托租赁期限延长到2019年5月19日，此后，原告数年找开明公司要租金不得。巨榭公司系巨化股份公司100％投资的子公司，2017年12月巨榭公司通过司法拍卖整体取得包括原告所属通衢街1区3号房屋在内的开明机电市场房产（登记地名为衢州市**区花园街道通衢街8号），衢州规划设计院的3号店铺之后也由被告对外出租。原告2020年知悉由被告对外出租3号店铺后，遂与被告交涉，双方考虑到**区法院已有同类案件的生效判决，规划设计院经与被告协商，约定3号店铺由原告自行管理。因被告与第三人的租赁合同2020年5月29日到期，为顺利过渡约定2020年5月30日起由原告直接与承租户签订租赁合同、收取租金。经征求原承租户（本案第三人）意见其愿意继续租赁，因此在被告配合下，2020年5月30日原告以设计院工会名义与第三人***签订了2020年5月30日至2021年5月29日为期一年的租赁合同，也收取了第三人***一年的租金。2021年5月原告找第三人***协商下一年度租赁事宜，第三人告知，2021年5月30日后的租金已交被告，经了解被告违反与原告达成的由原告自行管理3号店铺的口头约定，通过欺骗方式收取了***2021年5月30日后的一年租金28017元。原告2021年9月起诉要求***腾退房屋，因考虑当事人如列有不当之处，2022年5月撤诉，被告又在2022年5月收取***2022年5月30日后一年租金30489元。原告认为，原告取得3号店铺的使用权、收益权合法有据，被告在同意并协助原告自行管理3号店铺后，又出尔反尔，向承租户收取租金严重违背诚实信用原则。因双方协商不成，现依民诉法规定提起诉讼。 被告巨榭公司答辩称，1．案涉房屋是被告从法院公开拍卖所得，其他合法有效租赁已经公示，但是名单中没有本案原告。2．被告作为案涉房屋的所有权人，有权收取租金。3．原告收取***的一年租金，缺乏依据，是被告被原告所误导。4．案涉房屋是以租抵债，原告并未实际占有、使用房屋。 原告大千公司围绕诉讼请求向本院提供下列证据： 1．协议书、加盟协议书各1份，证明开明公司欠原告设计费312000元，原告一次性买断开明公司一区3号店面房（含夹层）38年使用权，买断费用为320000元。被告认为真实性无法确认。 2．委托书1份，证明原告将案涉房屋委托给衢州开明机电市场出租，委托期限五年（自2009年5月20日至2014年5月19日）。被告认为不清楚，且委托期限已过。 3．商铺租赁协议书（原告与***）1份，证明原告与***签订租赁协议，租期自2020年5月30日至2021年5月29日。被告表示签合同时其不在场，不清楚。 4．房屋租赁合同复印件（被告与***）2份，证明被告与***签订房屋租赁合同，租赁期限为2021年5月30日至2022年5月29日；2022年5月30日至2023年5月29日。被告对真实性无异议，但认为因疫情影响，每年各免除了***3个月的租金。 5．衢州市**区人民法院关于**区花园街道通衢街8号房地产（第二次拍卖）的公告、网络竞价成功确认书各1份，证明被告通过司法拍卖整体取得包括原告所属通衢街道1区3号房屋在内的开明机电市场房产。被告对该证据无异议。 被告巨榭公司围绕诉讼请求向本院提供下列证据： 1．执行裁定书（**法院）、产权证各1份，证明被告以司法拍卖形式获取案涉房屋所有权。原告对上述证据真实性无异议，但认为拍卖公告中已提示拍卖物可能存在瑕疵。 2．民事裁定书（最高人民法院）2份，证明以租抵债不适用买卖不破租赁原则。原告对真实性无异议，但认为裁定书与本案情况不一样。 本院组织当事人进行了质证，第三人***未到庭质证。被告对原告提交的除协议书、加盟协议书、委托书、商铺租赁协议书（原告与***）以外的证据真实性无异议；原告对被告提交的证据真实性无异议。经本院审查，原告提交的协议书、加盟协议书、委托书、商铺租赁协议书均为原件，本院对真实性予以确认。综上，本院对原、被告提供的证据，真实性均予以确认，证明对象在说理部分予以综合评析。 本院经审理认定事实如下：2009年5月18日，衢州规划设计院（乙方，2014年3月21日名称变更为浙江大千建筑规划设计有限公司）与衢州开明机电设备市场服务有限公司（甲方，以下简称开明市场公司）签订《衢州开明机电设备市场营业房、商务房加盟协议书》，约定：本协议中营业房、商务房经营权的转让是指甲方将具有该物业土地证确定年限内的使用权、租赁权和经营权，有偿转让给乙方自主经营；物业经营权转让费按间（套）计算，每间（套）320000元；按揭付款方式为与设计费用冲抵方式支付。同时合同附言：本市场房产按国家规定，明确只有使用权、租赁权、经营权，我公司现已向当地政府申请分割到户产权证，如申请成功给各加盟户带来极大的利益，其所补交款项及相关费用按各户分摊（117户），如有各方面原因申请不成功按原计划执行。2009年5月19日，衢州规划设计院（乙方）与开明公司（甲方）签订《协议书》，约定：甲方未支付给乙方设计费（含规划、建筑、市政）共计312000元；乙方一次性买断甲方一区3号店面房（含夹层）38年使用权，买断费用共计320000元；以上两厢冲抵，不足部分（8000元）由甲方在乙方租金收益中扣抵；自本协议签署生效后，双方以前所有相关合同同时作废。2012年2月15日，衢州规划设计院与开明公司签订《委托书》，约定：将位于开明机电市场一区3号店面67平方米（隔层不计面积），全权委托开明机电市场代理出租；委托期限五年（自2009年5月20日至2014年5月19日），期限届满双方如无异议本委托自动续租五年。 2017年12月4日，衢州市**区人民法院发布关于**区花园街道通衢街8号房地产（第二次拍卖）的公告，载明：拍卖标的为**区花园街道通衢街8号房地产；特别告知：因本标的物用于开办经营性场所，原所有权人已将部分房产分别以出租、加盟、经营权转让等不同形式交付他人使用，经本院多次核查，现将目前已经查明的标的物使用情况进行公示（详见附件中的《标的物使用情况表》），但不排除存在对相关标的物使用情况遗漏的可能；如有遗漏情况发生，由买受人依法自行处理。标的物使用情况清单载明了租赁情况和营业房、商务房加盟协议统计情况，其中一区3号房情况为***租赁，租赁期限自2017年4月30日至2018年4月29日。2017年12月22日，巨榭公司在司法拍卖中以最高应价胜出。2017年12月25日，衢州市**区人民法院作出（2017）浙0802执2568号之二执行裁定书，裁定坐落于衢州市**区花园街道通衢街8号不动产所有权归巨榭公司所有。2018年1月9日，衢州市国土资源局出具《不动产权证书》，载明衢州市花园街道通衢街8号权利人为巨榭公司单独所有。 2020年5月30日，大千公司以公司工会名义与***签订《商铺租赁协议书》，约定：将位于开明机电设备市场一区3号店面房屋出租给***使用，租期1年，自2020年5月30日至2021年5月29日；租金按年支付，租金为26984元。 2020年11月20日，巨榭公司与***签订《房屋租赁合同》，约定：巨榭公司将其所有的位于衢州市花园街道通衢街8号1区3号房屋一间共68.67平方米出租给***经营餐饮；租赁期限1年，自2021年5月30日至2022年5月29日；房屋租金28017元。 2022年5月16日，巨榭公司与***签订《房屋租赁合同》，约定：巨榭公司将其所有的位于衢州市花园街道通衢街8号1区3-5号房屋二间共137.34平方米出租给***经营餐饮；租赁期限1年，自2022年5月30日至2023年5月29日；房屋租金60979元。 另查明，衢州开明贸易有限公司曾用名为衢州开明机电设备市场服务有限公司。 本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。本案原告主张其基于与原所有权人的租赁关系取得案涉房屋收益权，虽然被告通过司法拍卖取得案涉房屋所有权，但基于“买卖不破租赁”原则，原告仍享有案涉房屋收益权，且被告已认可，故第三人***的租金应由原告享有。被告主张原告与原所有权人之间是以租抵债关系，不适用“买卖不破租赁”原则，被告也从未认可原告具有收益权。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。债务人开明公司以案涉房屋使用权、租赁权和经营权抵偿原告欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。被告的抗辩意见具有事实与法律依据，本院予以采纳。原告主张被告认可其就案涉房屋具有收益权，但未能提供证据予以证明，且被告亦未予认可，本院不予采信。原告要求被告支付两年度租金收益，但未能提供证据证明其就案涉房屋享有收益权，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 驳回原告浙江大千建筑规划设计有限公司的诉讼请求。 案件受理费1263元，减半收取631.5元，由原告浙江大千建筑规划设计有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省衢州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员    *** 二〇二三年四月十七日 法官助理    *** 书记员    **