某某、常州梁兴房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏04民终4717号 上诉人（原审原告）：**，男，1981年12月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 被上诉人（原审被告）：常州梁兴房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进国家高新技术产业开发区新雅路18号542室。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司法务。 委托诉讼代理人：***，该公司法务。 被上诉人（原审被告）：江苏溧阳城建集团有限公司，住所地江苏省溧阳市竹箦镇***12号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：江苏**工程咨询集团有限公司，住所地江苏省南京市江宁区科学园兴民南路88号。 法定代表人：***。 上诉人**因与被上诉人常州梁兴房地产开发有限公司（以下简称***司）、江苏溧阳城建集团有限公司（以下简称城建公司）、江苏**工程咨询集团有限公司（以下简称**公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2022）苏0412民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销一审判决，改判支持**的诉讼请求；本案诉讼费由***司、城建公司、**公司承担。事实和理由：一、2019年4月26日和2019年7月3日**与***司分别签订了两套商品房购买合同，购买***司开发的常州市武进区南夏墅南塘路与新仪路交汇处的（中***城：x花园x-x室和x-x室）两套房屋。**于2021年6月30日接房开始装修，在装修的过程中，发现房屋有严重的质量问题，直接影响**装修进度，后来**到住建局部门投诉，住建局部门提出让***司出一份详细的房屋维修方案签字盖公章后，由**确认无误后才能开始维修，***司一直拖到2021年10月30日才维修完成，维修方案也是等到2021年10月30日才拿到维修方案。二、***司开发的房屋有严重的质量问题，表面做了交付的工作，实际根本没有达到交付的标准，楼板混凝土大面积空洞，大梁歪斜不正，大梁混凝土空洞，只是在表面用白灰和水泥盖上，掩盖事实真相，糊弄业主欺骗百姓。 ***司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 城建公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 **公司未作答辩。 **向一审法院起诉请求：1.判令***司、城建公司、**公司支付自2021年6月30日至2021年10月30日两套房耽误装修的4个月房屋租金费用损失（按照市场价格计算，每个月8000元计4个月即32000元）；2.判令***司、城建公司、**公司支付自2021年6月30日至2021年10月30日两套房逾期交房的4个月违约金（按照购房合同两套房屋总金额2358149元的万分之二计算每天471.6元，按4个月120天金额为56595.576元）；3.判令***司、城建公司、**公司承担自2021年6月30日至2021年10月30日的物业管理费用；4.判令***司、城建公司、**公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月26日、7月3日，**与***司签订《商品房买卖合同》2份，约定：**购买施工编号x庭x幢x室、x幢x**x室房屋，房屋价款分别为1082298元、1275851元。交付时间为2021年6月30日，商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。对该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的（屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电器设备不能正常使用），由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起180日内修复，并承担修复费用，修复后再行交付。查验该商品房后，出卖人按照约定条件进行交付的，双方应当签署商品房交接单。因该商品房存在质量问题而修复的，不顺延约定的交付日期，并以交接单签署的日期为实际交付日期，因此导致交付逾期的，由出卖人承担逾期交付责任。逾期交付责任：自逾期之日起90日内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之二的违约金。 上述《商品房买卖合同》附件七补充协议载明：第四条关于该商品房的交付条件与交付手续……5.该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构的质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。……（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第六条关于商品房质量及保修责任，关于商品房质量及保修责任条款与本条约定不一致的，以本条约定为准。1.保修期限内，在正常使用情况下，该商品房在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理，除此之外出卖人无须承担其他任何责任。……4.出卖人在履行保修责任过程中，需要买受人协助的，买受人应无条件配合，并不因此提出任何要求。否则导致出卖人无法履行保修责任的一切法律后果，由买受人自行承担。 案涉房屋竣工后，***司于2021年6月30日向**交付房屋，**取得不动产权证2份，载明的坐落分别为x庭x幢x**x室、房屋建筑面积124.24平方米，x庭x幢x室、房屋建筑面积115.16平方米。 **收房后认为房屋存在如墙面空鼓、开裂等质量问题，遂要求***司维修。2021年8月25日，**通过微信向***司工程部工作人员发送房屋内部墙面**、麻面凹槽等现象的图片。9月2日，***司工程部工作人员向**微信发送混凝土修补方案，**认为该方案上没有开发商签字确认，另对修补方案的浇筑方式有异议。后，双方对修补方案多次沟通。9月24日，***司工作人员告知**已将维修方案送至住建局备案。 2021年9月30日，施工单位城建公司派员将案涉2套房屋质量缺陷部分维修完毕，但维修用木板并未当日拆除。2021年10月18日，***司工作人员将由施工单位、建设单位、监理单位、设计单位**的修补方案文件通过微信发送给**。2021年10月21日，***司将纸质版修补方案交付**。 一审另查明，案涉房屋物业费标准为1.8元/平方米/月，**已缴纳案涉2套房屋自2021年7月1日至2022年6月30日的物业费。 一审中，****案涉2套房屋已经出租。 一审还查明，案涉房屋项目施工单位为溧阳公司、监理单位为**公司。 另对于拆除维修木板的时间争议，****拆除时间2021年10月10日左右，***司则**为2021年10月7日，由于***司并未提供充分证据证明拆除时间，故法院以****的2021年10月10日确定为木板拆除时间。一审法院认为，**与***司签订房屋买卖合同合法有效，***司应向**提供符合有关工程质量规范、标准要求的商品房。现**发现其购买的商品房存在墙面**、麻面凹槽等质量问题，有权要求***司及时维修，如造成**损失的，***司应承担相应的赔偿责任。对于**主张的逾期交房违约金，一审认为，**与***司签订的《商品房买卖合同》补充协议对于逾期交楼的界定有明确约定，***司仅在商品房存在地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题时承担修复期间的逾期交楼责任。案涉房屋出现的混凝土表面缺陷不属于合同约定承担逾期交楼责任的情形，故对**主张的逾期交楼违约金不予支持。对于**主张的租金收益损失，一审认为，案涉房屋存在质量瑕疵，不经修复影响进一步装修使用及**的租金收益，综合案涉房屋瑕疵情形、**向***司报修、沟通所需时间、修复房屋所需时间、相邻地段类似房屋租金水平等因素综合考量，酌情确定租金收益损失为8000元。对于**主张的物业费损失，一审认为，由于对案涉房屋混凝土表面进行维修，实际延误了**对案涉房屋的装修使用，但**亦负有及时维修防止损失扩大的义务，结合涉案房屋存在的问题和修复所需时间，酌定案涉房屋物业费损失为600元。综上，***司应向**赔偿损失合计8600元。对于**要求城建公司、**公司共同承担责任的请求，一审认为，本案中，**系基于房屋买卖合同提出房屋质量违约与赔偿之诉，城建公司与**公司并非房屋买卖合同的相对方，且城建公司已依据***司通知对案涉房屋修缮完毕，故**主***公司与**公司承担共同赔偿责任无法律依据，应不予支持。判决：一、常州梁兴房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向**赔偿损失8600元；二、驳回**其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1008元，由**负担909元，常州梁兴房地产开发有限公司负担99元。 二审中，**提交以下证据：1.验房意见反馈单一份，证明案涉房屋在2021年6月30日验房时就发现有质量问题，一直修到10月3日。2.日期为2021年7月6日住宅工程质量分户验收表2页及录音证据1页，证明登记一直在催***司修。3.照片四张及南夏墅***庭项目沟通提升整改汇总表，证明房屋、小区存在的一些问题。***司质证称，6月30日提出的问题只是商品房交付中常见的瑕疵，并不属于质量问题。录音资料只是提到空鼓的事，构不成严重质量问题。一审已经确认**在6月30日收房后就进去装修了，一直到8月25日才向***司提出蜂窝麻面的问题。沟通提升整改汇总表是为了能够在项目品质上做一些提升并不代表房屋有质量问题，与本案无关。 二审查明的案件事实与一审一致。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，因未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。案涉《商品房买卖合同》约定，只有商品房存在地基基础和主体结构的质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人才承担逾期交房的违约责任。房屋主体结构质量问题的意见需由具备房屋质量鉴定资质的机构经检测后作出，因**未能提供相关机构的检测意见，其主张***司承担逾期交房违约金不符合合同约定，本院不予支持。***司向**交付案涉房屋时存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题，***司在对房屋进行维修过程中，对**装修、使用房屋有所影响，一审酌情由***司赔偿**8600元并无不当。因**与城建公司、**公司无合同关系，**主***公司、**公司承担合同责任无法律依据，本院不予支持。 综上，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2016元，由**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年十一月三十日 法官助理　潘　军 书 记 员　巢　莺