广州市中心区交通建设有限公司
广州弘海物业管理有限公司、广州市中心区交通建设有限公司合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省广州市中级人民法院******
民事判决书******
（2018）粤01民终11717号******
上诉人（原审被告）：广州**物业管理有限公司，住所地广州市天河区吉山东新街三巷3号之六102（仅限办公用途）。******
法定代表人：***，职务：总经理。******
委托诉讼代理人：***，广东和志满律师事务所律师。******
委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。******
被上诉人（原审原告）：广州市中心区交通建设有限公司，住所地广州市越秀区东风中路318号15—16楼。******
法定代表人：饶绍斌，职务：董事长。******
委托诉讼代理人：**富，广东合富律师事务所律师。******
委托诉讼代理人：***，广东合富律师事务所律师。******
上诉人广州**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）与被上诉人广州市中心区交通建设有限公司（以下简称中心区建设公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**物业公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人中心区建设公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。******
上诉人**物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中心区建设公司的诉讼请求；2.一审及二审诉讼费由中心区建设公司负担。事实和理由：一、一审法院认为涉案房屋无规划报建手续，属于查明事实错误，并基于错误的事实认定涉案合同无效，适用法律错误。本案一审开庭时，就规划报建问题，中心区建设公司提交了《建设用地规划许可证》，但该许可证是与涉案房产无关的道路用地(S1)的规划许可证，对于涉案房产的房产证、规划报建资料，中心区建设公司持有相关证据资料，却故意隐瞒不提交。一审法院曾依职权到房管部门查询涉案房产的规划手续，称查无规划报建，并未就查询的证据开庭质证，即据此判决。一审判决后，**物业公司经走访涉案房产原住居民，他们都反映XX路34号、XX路50号、XX路52号一至八层涉案房产均有房产证。涉案房产地址，曾有变更，其中XX路34号原地址为XX路XX围宿舍J3号楼，XX路50号原地址为XX路XX围宿舍J1北号楼，XX路52号原地址为XX路XX围宿舍J1南号楼。**物业公司按上述旧地址查询，涉案房产有规划报建手续(详见二审证据)。另根据上述地址至今仍在居住的住房提供的信息，到房管局查询发现，白云区XX路52号102房、201房、602房、802房的房产登记信息，XX路50号203房、803房的登记信息，XX路34号202房、602房的登记信息，均显示：土地性质为国有，规划用途为：住宅，层数为8层，均有相应的房产登记号，以上足以证实涉案房产二至八层均有相应的房产证及规划报建手续。综上所述，一审法院无证据而认定涉案房产未取得规划报建手续，属于认定事实错误，据此判决认定涉案合同无效，没有事实依据，适用法律错误。二、涉案合同合法有效，**物业公司不存在违约，中心区建设公司诉请解除合同无任何事实及法律依据，其诉讼请求应予驳回。本案属于平等主体的民事合同纠纷，双方的订立的合同，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，各方应恪守履行。**物业公司已按合同的约定履行了相应的义务，不存在违约，根据《合同法》第八条、《民法总则》第七条、第一百三十六条等法律规定，各方应秉承契约精神，信守合约，不得单方解除合同，现中心区建设公司以莫须有的理由诉请解除双方之间的合同，依法不应支持，应予驳回。综上，请求二审法院予以改判。******
被上诉人中心区建设公司答辩称：对于**物业公司在上诉状中提出我方故意隐瞒材料不提交的事实，我方对此有异议。因为涉案场地是我方当时建设内环路时收回，本案所涉的场地是征收范围外的楼盘，这是由于当时涉案楼房和我方征收的红线是同一栋楼，因此当时把非红线内的楼房也一并征收了，因此涉案楼房是属于我方的，我方交付给对方去管理及整治是合法合理的。对于一审法院认定的我方没有规划证的问题，因为我方是征收而取得的，我方并非是涉案楼房的建设者，因此我方不存在故意隐瞒的问题。涉案合同是因为上级部门在巡查时发现对方在使用涉案房屋的过程中不符合物业管理的规定，要求我方整改，这属于行政命令，我方不得不从，故我方提出要与**物业公司解除合同。******
2018年1月12日，中心区建设公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认中心区建设公司与**物业公司签订的《闲置房屋代管协议》已解除；2、**物业公司立刻腾退并交还位于XX路34号，50号，52号的广州合成纤维厂宿舍楼征地红线外（骑线房屋）的部分房屋，建筑面积约600平方米（实测使用面积为380平方米），楼层为二至八层的房屋；3、本案诉讼费由**物业公司承担。******
一审法院经审理查明：2014年12月，中心区建设公司（甲方）与**物业公司（乙方）签订《闲置房屋代管协议》，约定，甲方同意乙方对位于XX路34号、50号、52号的广州合成纤维厂宿舍楼征地红线外（骑线房屋）部分房屋（建筑面积约600平方米、实测使用面积为380平方米）的二至八楼层的闲置房屋（以下简称涉案房屋）进行综合整治改造和管理。一、改造综合利用地域的范围：甲方已征用的涉案房屋权属单位为广州市中心区交通项目建设有限公司，该项目已于2000年7月完成拆迁补偿安置工作，房屋腾空并已空置14年。房屋现状为：无门窗，无厨房卫生间及排水排污管，室内外均无水电，无房屋产权证，房屋内部破烂陈旧损毁，垃圾废品堆积如山，环境卫生极差，有少数房屋被流浪汉吸毒等人员居住，对社会治安环境造成很大影响，急需维修改造，物业管理等工作。甲乙双方协商同意：完善所有装修、安装供水、排水、供电等设施，与街道、城管、居委、物管、供电、供水、煤气等相关单位协调所需费用由乙方负责，乙方自筹资金改善该地块房屋脏乱差的情况，并以以管代租的方式进行管理。二、双方责任：甲方负责对乙方在整治改造及综合利用过程进行监督和指导，乙方负责整治改造装修及综合利用所需全部资金的投入，按期向甲方支付约定场地使用费。三、代管期限和场地使用费（一）代管期限：2014年12月1日起至2024年11月30日止之十年内为本协议有效期。（二）房屋使用费标准：从2015年12月1日起至2024年11月30日乙方向甲方按每月3800元缴纳房屋使用费。五、违约责任：（一）甲方不得无故解除本协议。（二）乙方逾期缴纳场地使用费，甲方可向乙方收取超期每天2%的滞纳金；如逾期三个月以上，甲方有权终止协议。（三）本协议签订生效后，在场地代管期间，因市政工程规划和建设的需要，在甲方发出解除协议通知后30天内，双方应当解除协议。甲方收回场地，乙方应在甲方要求的时间期限内主动退出等。******
2017年12月8日，中心区建设公司向**物业公司发出《解除合同通知书》，内容为：应上级部门要求，我公司决定解除本协议，本通知送达你公司即生效。请于收到本通知后于2017年12月21日前回复。******
**物业公司提供的转账记录拟证实**物业公司依约按时足额缴纳租金给中心区建设公司。******
一审法院认为：中心区建设公司与**物业公司签订的《闲置房屋代管协议》实为房屋租赁协议，由中心区建设公司将涉案房屋交由**物业公司管理、使用，并由**物业公司向中心区建设公司支付租金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案涉案房屋未取得规划报建手续，故中心区建设公司、**物业公司签订的《闲置房屋代管协议》无效。对于中心区建设公司主*解除与**物业公司签订的《闲置房屋代管协议》于法无据，不予支持。无效的合同自始没有法律效力，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因中心区建设公司、**物业公司就涉案房屋不存在租赁关系，中心区建设公司主***物业公司腾空并返还涉案房屋的诉请于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年3月20日作出如下判决:一、自本判决生效之日起三十日内，**物业公司将位于XX路34号、50号、52号的广州合成纤维厂宿舍楼征地红线外（骑线房屋）部分房屋（建筑面积约600平方米、实测使用面积为380平方米）的二至八楼层的房屋腾空交还给中心区建设公司；二、驳回中心区建设公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3728.3元，由中心区建设公司负担1864.15元，由**物业公司负担1864.15元并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。******
本院二审期间，**物业公司向本院提交如下证据：1.房屋查册表8份，拟证明涉案二至八楼的房屋均取得规划报建手续，并取得了房产证，依法可用于出租；2.地址变更证明，拟证明XX路34号原址为XX路XX围宿舍J3号楼，XX路50号原地址为XX路XX围宿舍J1北号楼，XX路52号原地址为XX路XX围宿舍J1南号楼；3.移交书，拟证明中心区建设公司系涉案物业权属人；4.证明和关于房屋共有设施说明，拟证明涉案房产产权清晰，房屋产权包括共有楼梯及一切共有设施；5《关于请支持开展XX路34、50、52号房屋维修、改造工作的函》，拟证明**物业公司依法取得涉案房屋的改造、代管资格，并获得相关政府机构的支持；6.查询规划档案申请回执、规划报建图，拟证明涉案房产符合规划报建手续，且涉案房产多栋楼相连，只有一小部分被征收；7.房产证复印件，拟证明涉案房产具有房产证；8.关于XX路代管房屋提前终止合同的补偿，拟证明**物业公司在涉案房屋中投入了巨额资金，若无故解除合同将导致**物业公司巨额经济损失，因此不同意解除涉案合同；9.相关判例，拟证明中心区建设公司对于其他类似的房屋也以“上级主管部门的要求”为由解除合约，法院依法驳回其诉讼请求。******
中心区建设公司对上述证据质证称：对于证据1的真实性予以确认，对于合法性、关联性不予确认，52号102房、52号602房、52号802房、50号203房、50号803房属于红线范围内，双方协议约定代管的房屋是属于红线范围外的房屋。J1号南201、J3C602、J3C202这三套房屋我方不能确认是红线范围内，还是红线范围外；对于证据2的真实性、合法性予以确认，对于关联性我方无法确认，因为这属于比较久远的事情，单位的人员也不确定是否有发生这样的变化；对于证据3的真实性、合法性、关联性均予以确认；对于证据4，并非是原件，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对于证据5，因没有原件，故对其真实性、合法性、关联性不予确认。对于证据6的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该证据无法反映出就是涉案所涉的楼房，我方无法分辨出，由法院依法认定；对于证据7，质证意见与证据1一致；对于证据8，由于代理人不清楚，当事人没有将该原件交给本代理人，本代理人无法判断；对于证据9，我方确认是有这个案例，是否有二审判决结果代理人不清楚，我方认为证据9对本案没有参考性。******
二审庭后，**物业公司以下证据材料：1.涉案XX路34、50、52号共17套房屋的拆迁补偿安置协议及相关的产权证（均为复印件，该档案存于广州市道路扩建工程办公室）；2、涉案XX路34、50、52号共20套房屋的不动产登记查册表。上述证据证明涉案《闲置房屋代管协议》的房屋已经合法报建并取得房地产权证。中心区建设公司质证称：对于上述两份证据材料由于未提供原件予以核对，故真实性、合法性由法院依法予以判断，关联予以确认。另，证据1中存在多套房产未提供房产证复印件，仅有补偿安置协议。且XX路34号征拆材料仅提供了3套，但从证据2查册表看，该栋房屋涉及7套房产，故存在相关房产未提供征拆补偿协议或房产证复印件的情况。我方认为涉案房屋是按照正常的征拆程序办理，所以在征收时有产权证。******
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。******
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对**物业公司上诉请求，认定如下：******
关于涉案《闲置房屋代管协议》的效力。据《闲置房屋代管协议》的内容及中心区建设公司的陈述，涉案XX路34、50、52号房屋因建设内环路由中心区建设公司一并征收，并完成了拆迁补偿工作，但其中部分房屋因在征收红线外，没有拆除而空置了十四年故签订了涉案《闲置房屋代管协议》，交由**物业公司改造使用，中心区建设公司按月收取房屋使用费，故双方形成房屋租赁合同关系。根据**物业公司二审提交的证据显示，涉案XX路34、50、52号楼房屋已取得产权证，本案中心区建设公司也确认涉案房屋是按照正常的征拆程序办理，在征收时有产权证。因此，结合本案的事实、证据，一审认定涉案房屋未取得规划报建手续，故而认定涉案《闲置房屋代管协议》无效不当，本院予以纠正。******
关于中心区建设公司主*解除《闲置房屋代管协议》能否成立问题。《闲置房屋代管协议》约定：本协议签订生效后，在场地代管期间，因市政工程规划和建设的需要，在甲方发出解除协议通知后30天内，双方应当解除协议。甲方收回场地，乙方应在甲方要求的时间期限内主动退出。本案中心区建设公司并无提交证据证实涉案代管房屋因市政工程规划和建设需要收回，且签订协议后**物业公司依约足额缴纳租金，故中心区建设公司仅以“上级部门要求”为由要求解除合同，缺乏法律和合同依据，因此，中心区建设公司于2017年12月8日向**物业公司发出《解除合同通知书》不能产生合同解除的法律效果，其诉请返还房屋不能得到支持。******
