原告四川兴美建设工程有限公司诉被告成都金干科技有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

成都市成华区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）川0108民初3639号

原告：四川兴美建设工程有限公司，住所地：

法定代表人：陈星林，系公司董事长。

委托代理人：杨直甲，律师。

被告：成都金干科技有限公司，住所地：

法定代表人：程文研，系公司总经理。

委托代理人：肖然，系公司员工。

原告四川兴美建设工程有限公司（以下简称:兴美公司）与被告成都金干科技有限公司（以下简称:金干公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员刘宗华独任审判并于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告兴美公司的委托代理人杨直甲，被告金干公司的委托代理人肖然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告兴美公司诉称，成华区龙潭总部经济城华翰路X号地块内“名企公馆”是被告开发的项目。2011年11月20日，根据被告的要求和安排，原告和前述项目的总承包商四川宇禾建设工程有限公司（以下简称：宇禾公司）签订《外墙干挂花岗石施工承包合同》，由原告承包“名企公馆”16、17号楼所有外墙干挂花岗石幕墙工程施工，综合单价600元/平方米。关于工程款的支付，合同约定原告以工程款购买被告开发金干二期X层办公用房，单价3700元/平方米，面积386平方米，总价款142.82万元。合同签订后，原告依约完成了施工。2012年3月5日，基于前述施工合同已全面履行，根据原告实际的施工面积，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的成华区X号地块内“名企公馆”X楼南区房屋，面积408平方米，单价3700/平方米，总价款150.96万元，以《外墙干挂花岗石施工承包合同》项下的工程款充抵。即视为原告在签订房屋买卖合同时已支付了全部房款。至今，经原告多次催收，被告仍未向原告交付上述房屋，原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付位于成都市成华区X号地块内“名企公馆”X楼南区房屋，面积408平方米；2、判令被告支付逾期交房违约金（自2012年5月2日起，以150.96万元为基数，按日息万分之二计算，算至实际交房之日。截止2017年5月2日，违约金数额为551004元）；3、本案诉讼费由被告承担。

被告金干公司辩称，1、被告与原告并未进行工程决算，所以无法确定工程价款抵偿购房款的金额。原、被告签订的《房屋买卖合同》中约定，原告购买金干项目“名企公馆”X层的办公用房，对于购房款的支付方式在合同中载明是待工程竣工决算后用工程款抵付，所涉及的工程，就是宇禾公司与兴美公司签订的《外墙干挂花岗石施工承包合同》所约定的工程，而具体工程量及金额以竣工验收后的决算为准。但截至目前为止，兴美公司未与宇禾公司进行竣工验收，也未对工程价款进行最终决算。2、本案涉案房屋未取得建设工程规划许可，也未竣工验收，故不具备交付使用条件。关于房屋的交付问题，被告所修建的金干项目的国有土地使用权证于2013年5月10日取得，用地规划许可证于2013年6月25日取得。由于金干公司负责人、股东以及政府政策变化的原因，导致金干项目的建设工程规划许可证以及竣工验收备案表等相关手续至今尚未办理完结，被告认为涉案房屋不具备交付使用的条件。加上宇禾公司正在申请成都市中级人民法院执行拍卖金干项目“名企公馆”16#、17#楼工程项目（包括本案涉案房屋），所以涉案房屋也不宜交付给兴美公司使用。关于违约金的问题，如法院支持兴美公司的请求，被告认为，由于政府政策变化才导致被告不具备交房条件，故不应当承担违约责任。

经审理，本院认定以下事实：原告兴美公司（乙方）与宇禾公司金干二期项目部（甲方）签订《外墙干挂花岗石施工承包合同》（以下简称：合同），合同约定由兴美公司承包金干二期（名企公馆）16#、17#楼所有的外墙干挂花岗石幕墙工程施工。支付方式：乙方同意按3700元/㎡的价格购买甲方金干二期X层办公用房，以房款抵工程款的形式回收工程款。（购房面积386.00㎡，房款共计1428200.00元）。竣工验收合格后签订房屋购买合同。

2012年3月5日，原告兴美公司(买受人)与被告金干公司（出卖人）签订了《房屋买卖合同》，约定金干公司向兴美公司转让成都市东三环路二段成都市X号地块，项目名为“成都金干科技有限公司孵化基地”，项目推广名为“名企公馆”中X层南区房屋。预测建筑面积为408.00平方米。该房屋单价为每平方米人民币3700元，总房款金额为人民币1509600.00元。付款方式为：买受人以金干科技“名企公馆”二期外墙石材幕墙施工工程款抵付应付房款，待石材幕墙工程施工完成，并竣工结算后，以工程决算款抵扣应付房款，差额部分以现金的形式多退少补，并于交房前付清所有房款。合同第七条：出卖人应当在2012年5月1日前将质检验收合格且符合合同约定的房屋交付给买受人。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第七条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之二的违约金，并于该房屋实际交付起15日内向买受人支付违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金……

另查明，包括案涉房屋在内的成都龙潭总部经济城的金干项目（名企公馆）,于2017年11月10日被成都市中级人民法院以（2017）川01执188-1号执行裁定书裁定拍卖。

以上事实有下列经庭审质证的证据及当事人陈述在案佐证：当事人身份信息、《外墙干挂花岗石施工承包合同》、《房屋买卖合同》、成都市中级人民法院（2017）川01执188-1号执行裁定书。

本院认为,原告兴美公司依据其与被告签订的《房屋买卖合同》主张要求被告交付前述位于成都市成华区龙潭总部经济城“名企公馆”X层南区房屋并支付逾期交房违约金，但原告无论是关于交付房屋还是支付违约金的主张，其适用的基础和前提均为双方之间的《房屋买卖合同》继续履行；而依据庭审查明的事实，包含案涉房屋在内的位于成都龙潭总部经济城的金干项目已于2017年11月10日被成都市中级人民法院裁定拍卖，《房屋买卖合同》已不具备继续履行的条件，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对于原告兴美公司请求被告金干公司交付房屋及支付逾期交房的违约金的主张，本院不予支持。在审理中，经本院释明，在交付不能的情况下原告是否变更诉讼请求，原告主张不予以变更。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定的规定，判决如下：

驳回原告四川兴美建设工程有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费9193元，由原告四川兴美建设工程有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　刘宗华

二〇一七年十二月十五日

书记员　　牛玉婷