浙江某某盐制品有限公司、某某排除妨害纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9793号 上诉人（原审原告）浙江***盐制品有限公司，住所地杭州市江干区杭海路591号。 法定代表人楼雨芝，董事长。 委托诉讼代理人刘珂、***，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）***，男，1929年3月1日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）***，女，1940年3月18日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）***，男，1970年10月12日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）**，女，1972年12月2日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）***，男，1960年2月24日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）***，女，1971年9月18日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人浙江***盐制品有限公司（以下简称***盐）因与被上诉人***、***、***、**、***、***排除妨害纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2577号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月17日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，***1944年从上海迁入杭州入住杭州市上城区保佑桥西弄11号（即杭州市上城区），解放后该房屋划归杭州饮食服务公司，***（杭州饮食服务集团有限公司下属杭州金三角商务开发分公司退休职工）取得杭州饮食服务公司房屋租赁证，即向杭州饮食服务公司缴纳房租，从1977年6月交至1990年12月，其中1977年6月至1990年2月期间的房租为每月7.2元。2000年企业改制，***盐取得该房屋的产权，***即向***盐缴纳租金。2009年12月4日，***盐以该房屋为危旧房需要维修为由向该院提起诉讼，经该院调解双方达成调解意向，该院于2010年3月16日出具（2009）***初字第1337号民事调解书，确认：一、***于2010年6月30日之前腾退现承租使用的涉案房屋，将使用权交付给***盐；二、2010年7月1日至2010年12月31日期间，由***盐对涉案房屋重建或修复完毕，重建或修复完毕时应按照***居住现状，保持原有房屋四至范围，***盐于2010年12月31日前将重建房屋或修复完毕的房屋交付给***继续承租使用，***盐与***保持现有的租赁关系；三、2010年7月1日至2010年12月31日期间，***盐于每月10日前支付***房租补贴1200元。如逾期未重建或修复完毕，***盐从2011年1月起按每月2000元支付***房租补贴；四、其他无争执。2010年7月13日因***未履行（2009）***初字第1337号民事调解书明确的第一项腾退义务，***盐向该院申请强制执行，该院在执行过程中，经查***拒绝腾退且无其他居住房屋，不具备腾退条件，故于2010年9月6日出具（2010）杭上执民字第757号民事裁定书，终结（2009）***初字第1337号民事调解书的执行。2014年12月1日，***盐向***发出责令腾退通知书，表明根据双方于2006年1月1日签订的《杭州市公有住宅租赁合同》约定，***盐将涉案房屋出租给***使用，使用面积63.95平方米，租赁期限为2006年1月至2010年12月止，现***盐不再向***出租该房屋，要求***及相关人员（***、***、**等人）于2014年12月31日前腾退房屋并将所有物品搬离。2016年12月6日，***通过邮递方式向***盐汇款3114元（为2014年、2015年、2016年房租），***盐不予接受。2017年6月9日***盐以双方合同已于2014年12月31日解除，且涉案房屋为危房，目前***拒不腾退的行为已构成对***盐财产危害。故提起诉讼。 审理中，***、***、***、**、***、***认为涉案房屋经政府修缮，已经不属于危房。针对涉案房屋是否为危房，经***盐申请，该院委托浙江省地球物理技术应用研究所进行司法鉴定，该所于2018年8月22日出具编号为SJ2118121-180060的鉴定报告，认定涉案房屋构成局部危房，房屋危险性综合评定为C级，房屋需进行整体加固处理。 ***盐一审诉讼请求：1、***、***、***、**、***、***立即腾退位于杭州市上城区的房屋；2、***、***、***、**、***、***按照相同地段、户型房屋的租金标准向***盐支付房屋占用费用81000元（按照3000元/月计算，占用期间暂从2015年1月1日计算至2017年3月31日，最终计算至***、***、***、**、***、***腾退之日止）。 原审法院认为，***1944年自上海迁至杭州后即入住涉案房屋，解放后经过政策延续，涉案房屋成为杭州市饮食服务公司的自管公房，***作为职工取得该房屋的承租权。因企业的改革，现***盐取得涉案房屋的产权，***盐与***因政策关系继续保持租赁关系，故双方之间的租赁关系系历史原因造成，其不同于一般缔约的租赁关系，现***盐认为双方合同期已满，视为不定期租赁关系，可随时要求与***解除合同，缺乏依据。***因职工福利分房取得的房屋，房租缴纳标准按国家租赁政策，***盐要求***按市场价缴纳租金缺乏法律依据，基于目前房租政策并未调整，***应按年租金1038元标准收取房租，故***应缴纳2015年1月1日至2017年年底租金共计3114元。审理中，涉案房屋经鉴定，认定房屋构成局部危房，房屋危险性综合评定为C级，房屋需进行整体加固处理。根据《浙江省房屋使用安全管理条例》的规定，***盐作为房屋使用安全责任人应该对涉案房屋采取维修加固等解危措施，同时应当委托具有相应资质等级的设计单位出具设计方案，委托具有相应资质的施工单位施工，待维修加固施工完成后，***盐应当委托出具维修加固设计方案的设计单位或其他房屋安全鉴定机构进行复核鉴定。***作为房屋使用权人应当配合***盐完成上述维修加固施工措施的落实，即将涉案房屋暂时腾空交由***盐处理，维修加固完毕后，***盐将复核后合格的不再属于危房的涉案房屋交由***继续使用。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、***、***、***、**、***、***于判决生效之日起30日内将使用的坐落于杭州市上城区房屋交由浙江***盐制品有限公司维修加固；浙江***盐制品有限公司自接收该房屋之日起对该房屋进行维修加固，并于接收房屋之日起六个月内将维修加固后不属于危房的该房屋交还***户使用；二、***应于判决生效之日起10日内支付浙江***盐制品有限公司房屋租金3114元，并从2018年1月1日起按年租金1038元支付租金至***将房屋腾退之日止；三、驳回浙江***盐制品有限公司的其他诉讼请求。如果***未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费1825元，减半收取912.5元，由浙江***盐制品有限公司负担877.5元，***负担35元；鉴定费15000元，由浙江***盐制品有限公司负担。浙江***盐制品有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。***于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，***盐不服该判决，向本院提出上诉称：一、上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，上诉人系无权占有，应立即腾返案涉房屋，一审判决被上诉人继续使用房屋无事实及法律依据。2006年1月1日，上诉人与被上诉人***签订了《杭州市公有住宅租赁合同》。合同约定将上诉人所有的位于上城区的房屋出租给被上诉人***使用，房屋面积为63.95平方米，租赁期限为2006年1月至2010年12月止。后因涉案房屋年久失修，继续居住使用将存在极大安全隐患，上诉人于2009年12月4日向上城区法院提起诉讼，要求被上诉人***配合腾退承租房屋以便修缮。根据杭州市上城区人民法院(2009)***初字1337号民事调解书，被上诉人***同意于2010年6月30日之前腾退承租使用的涉案房屋，将使用权交付上诉人。然而此后，被上诉人***一直未履行调解书的约定，继续占用涉案房屋。鉴于被上诉人***未履行调解书，《杭州市公有住宅租赁合同》租赁期限已经届满，同时涉案房屋系危房，为此上诉人于2014年12月1日向被上诉人***及共同居住人员(即六被上诉人)发出《责令腾退通知书》，解除租赁关系并要求六被上诉人在2014年12月31日前腾退房屋，并将所有物品搬离。但时至今日，六被上诉人仍未腾退涉案房屋。根据合同法的有关规定，房屋租赁合同租赁期限届满后视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。据此，案涉房屋租赁合同已于2014年12月31日解除。同时，上诉人合法持有案涉房屋产权证(证号:杭房权证上移字第××号、06××48号)，拥有案涉房屋完整的产权。鉴于上诉人与被上诉人***之间的租赁关系已经解除，其应当返还房屋。因此，被上诉人属无权占有，其拒不腾退房屋的行为已构成对上诉人房屋所有权的侵害，上诉人有权行使排除妨害请求权，责令被上诉人腾退案涉房屋。一审判决认定“双方之间的租赁关系系历史原因造成，其不同于一般租赁关系”从而判决被上诉人继续使用案涉房屋属于认定事实不清，且无法律依据，严重侵害了上诉人的合法权益。二、一审判决要求上诉人对案涉房屋进行维修加固，系违背了民事诉讼法的处分原则。民事诉讼法第十三条之规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。在民事诉讼中实行“不告不理”原则是尊重当事人的自主处分行为的重要表现。依照“不告不理”的原则，法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更。本案上诉人在起诉时仅主张排除妨害请求权及要求租金支付，被上诉人亦未提起反诉。一审判决中却要求上诉人对案涉房屋进行维修加固，增加了上诉人的义务，超过了上诉人的诉请范围，系违背了民事诉讼法的处分原则，属于适用法律错误。三、一审判决被上诉人按照年租金1038元的标准支付租金属于认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人合法权益。根据合同法的有关规定，房屋租赁合同租赁期限届满后视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。据此，涉案房屋租赁合同已于2010年12月届满，此后上诉人有权随时解除合同。2014年12月1日，上诉人向被上诉人发出《责令腾退通知书》，在通知书中上诉人已明确解除房屋租赁合同。被上诉人拒不腾退继续占有房屋构成无权占有，应当参照相同地段、户型房屋的租金标准向上诉人支付房屋占用费用(占用期间暂从2015年1月1日计算至2018年11月6日，最终计算至六被上诉人腾退之日止)。因此，一审判决被上诉人按照原租赁合同期内的年租金1038元的标准支付租金显属于认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人合法权益。综上所述，上诉人认为，原审判决基本事实认定不清、适用法律错误，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。 ***、***辩称：一、1944年，***随父亲***由上海迁入杭州，投奔远方亲戚原王星记扇厂老板***，居住于***在中山中路176号（原中山的房屋，***在一楼门面开店经营，二楼居住。1958年全国实行社会主义公有化，***的店面及其所住房屋由杭州市第二商业局旅游饮食服务公司统一收归为国有，***也成为其单位职工，仍居住原址，向其单位缴纳租金。后，单位发给***房屋租赁凭证，成为单位职工福利房，一直居住至今。在此期间，该处房屋多次更换主管单位，中山饮食店、***酒店、杭州酒家、羊汤饭店、素春斋、杭州盐业公司门市部等等，单位太多记不清楚。因为同属杭州第二商业局，故***所在单位并未也没必要告知***本人，***也习以为常，未提出任何异议。2006年***盐以13万元取得该处房产，也没有告知***，更没有向***盐所说的那样和其签订任何合同，(此事实是在2009年***盐第一次上诉***提供证据时才得知)，***所居住的是单位福利房，不可能也没理由和第三方签订所谓住房合同，这是常识，***自1944年在此居住已有74年之久，经历了四代人，所以和***盐在任何时候都不存在租赁合同的关系。二、一直以来，***始终是合法居住，2006年***盐取得该房产权时，是否知晓***单位职工福利房的存在，如果是清楚房产情况而未与***在第一时间沟通解决的，应视为***盐是承认***福利房性质及居住权利的。如***盐并不知晓***的住房性质，在不知情的情况下购得此房产，更不应该起诉***，而应起诉卖方单位，故***认为***盐的起诉理由存在重大瑕疵。起诉对象错误。三、***盐所提供的证据与事实严重不符，杭上国用(2008)第000001号土地使用证在2008年***盐土地使用登记的***居住房屋为非住宅，无租户，隐瞒***职工福利房的现实，与事实严重不符，作为租户存在已有70多年，伪造无租户的现状，其根本原因是为了***盐在获取房屋产权时能得到国家有关部门的批准，再炮制所谓***与***盐的租房合同，进而***盐可以起诉至法院，利用司法手段夺取***的合法居住权。被上诉人认为***盐的购房行为已涉嫌违法，其提供的虚假房产信息证据是本案的关键，正因为虚构了房产不实信息，使其后来的一系列侵权行为得以顺利实施(买房，产权变更，改变房产用途属性，起诉***，通过司法手段剥夺***的合法居住权)。因此，***盐的诉讼从根本上来说就是恶意诉讼。四、法律是严谨的，***盐提供不实证据应属违法行为，虚构无租户，非住宅的事实，将房屋性质改为商业用房，直接造成***所居住房屋不能按国家政策参加房改。在今天，全国绝大多数单位职工福利房(公房)都已实行了房改政策，正是由于***盐的违法行为，剥夺了***、***应该享有的合法权益。这是严重违法的，属一系列的侵权行为。五、根据职工福利房相关政策，单位福利房是我国特有的住房制度，1998年以后国家才停止这种分房形式，这类房子产权属单位(公房)，使用权属个人，有房屋“租赁凭证”，需缴纳房租，单位分给职工的福利房是国家对其工作人员的一种福利补偿，与工作年限、学历、职位等挂钩，职工对房屋享有应当的财产权利，职工福利房相当于国家公房。其拆迁，租金，危房修缮，房改政策等和公房相同。从法理上讲，单位无权收回住房。***(***之妻)1958年参加工作，因***己分配单位福利房，政策规定不能在其单位再分配住房。这也是***家庭唯一的居住房。***盐在没有解决***住房问题之前，以13万元人民币购买该处房产，通过虚构事实改变房屋用途属性，再通过司法手段侵害被上诉人合法权益，其行为从根本上是与法理相违背的。六、2009年，***与***盐确实签了上城区人民法院(2009)***初字1337号民事调解书，但事后了解***盐并不具备修缮整改危房的资质，也无权安排***居住房屋，根据相关政策，危房整改是政府行为，必须由国家有相关资质的单位参与，按照政策规定妥善安排过度，补偿，回迁，否则就是无效协议。且当时的中山中路御街整治办公室根据市政府规定，住户一经搬离，不得再迁入原住处。所以上城区人民法院执行庭也认为协议不具备执行条件。***一个老人，前半生和父亲辛苦创业，付出的艰辛和心血，实行国有化时全部贡献给了国家，后半生在单位为国家继续工作奉献，国家按政策分配的职工福利房，是仅有的一点权益。为国家工作了一辈子，应该是安度晚年时候，正是因为***盐所做的一系列违法违规的行为，合法权益受到了严重的侵害，至今享受不到国家给予每个中国公民有关住房的各项阳光政策。这场官司从2008年***盐起诉以来，经历了漫长的十年时间，4次起诉，对***的生活和精神造成了极大地冲击和伤害。在此请求法庭：1、依法追究***盐在购买该房产时，虚构房产信息，隐瞒事实等违法行为的责任，恢复居住房屋为居民住房属性的事实，纠正房产登记时无租户，非住宅，系商业用房的错误。2、停止各种侵权行为，撤回上诉。3、在国家相关职能部门的参与下按相关政策规定，对危房整改修缮，消除隐患。4、根据杭州市2018年市政府房改政策规定，房改将实行全覆盖，凡具有杭州市区常住户口的居民住房都将实行房改，***盐应积极配合我们按国家规定的相关政策规定实行住房改革。请求法院驳回上诉，维持原审判决。 ***、***、**、***经本院传票传唤未到庭，视为放弃答辩和举证质证的权利。 二审中，***盐、***、***均未提供新的证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：本案二审的焦点为***盐与***之间房屋租赁关系问题。首先，***自1944年迁至杭州市上城区（即案涉房屋），后房屋权属变动，***盐取得该房屋产权，其***户一直居住该房屋至今，从租赁时间和租金金额上可以看出，该房屋的租赁不能认定为市场交易行为，属于政策调整内容，在一定程度上旨在照顾***作为职工的居住问题，属历史原因。且***盐与***在（2009）***初字第1337号民事调解书中对于房屋租赁居住事宜经确认，明确***盐于2010年12月31日前将重建房屋或修复完毕的房屋交付给***继续承租使用，保持租赁关系。故应当认为***对于案涉房屋享有租赁权，现存租赁关系应当继续延续。其次，对于案涉房屋的维修问题，***盐认为原审法院对于维修房屋的判决事项超出其诉讼请求，本院认为，案涉房屋经鉴定为局部危房，需要进行加固处理，其维修为房屋租赁的附属内容，不能分割，应当一并处理，该事项属于***盐作为房屋使用安全责任人的义务，原审法院认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1825元，由浙江***盐制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　韩　昱 审 判 员　韦　薇 二〇一九年一月七日 法官助理　*** 书 记 员　***